Les 10 astuces pour prendre les meilleures photos de votre appartement pour le mettre en vente

Après dix-huit mois de correction, les signaux repassent au vert pâle. Au printemps 2025, Paris enregistre une petite hausse, les zones rurales restent dynamiques et les taux de crédit se figent autour de 3,07 %. Dans le même temps, la loi de finances autorise les départements à relever les DMTO jusqu’à 5 %, ce qui rebat les cartes des budgets d’acquisition. Tour d’horizon très concret pour répondre à la question qui taraude tout le monde : « Est-ce le moment d’acheter en 2025 ? »

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Ce que montrent les chiffres récents

• Paris repart timidement : le Baromètre SeLoger–Meilleurs Agents a mesuré +0,2 % pour Paris au printemps (mai) 2025, avec un marché plus nerveux qu’en 2024.
• Le rural tient la cadence : le même baromètre fait ressortir +0,4 % en zones rurales sur la période, confirmant l’attrait périphérique et péri-urbain.
• Au national, la tendance se redresse : selon Notaires de France–INSEE, +0,4 % sur un an au 1ᵉʳ trimestre 2025 après six trimestres de baisse.
• Le crédit a desserré l’étau : le taux moyen des crédits habitat s’est stabilisé à 3,07 % depuis avril 2025 (3,07 % en juin et juillet), d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA.

En un coup d’œil

Indicateur (printemps/été 2025)	Niveau
Paris (mai)	+0,2 %
Zones rurales (mai)	+0,4 %
France ancienne (T1)	+0,4 % a/a
Taux moyen habitat	3,07 %

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Taux à 3,07 % : ce que cela change concrètement

Les taux de marché sont revenus au plancher de l’année autour de 3,07 %, après une décrue rapide début 2025 puis une stabilisation. Pour se faire une idée : sur 300 000 € sur 20 ans, une mensualité à 3,07 % s’établit autour de 1 674 €/mois, contre 1 866 €/mois à 4,3 % (niveau observé fin 2023) – soit env. 191 € d’économie par mois et près de 46 000 € d’intérêt en moins sur la durée.

Bon à savoir : la baisse des taux n’est pas linéaire. Les meilleures conditions sont souvent réservées aux dossiers solides (apport, stabilité pro, taux d’endettement maîtrisé). La marge de négociation reste réelle au cas par cas.

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Où acheter en 2025 ? Les zones qui tirent leur épingle du jeu

• Paris intra-muros : la capitale affiche une micro-hausse au printemps, et les notaires franciliens anticipent un prix moyen autour de 9 750 €/m² en juillet 2025. Les écarts par arrondissement restent massifs.
• Villes encore en ajustement : dans certaines grandes aires urbaines, la correction n’est pas achevée (ex. Nantes, Nice). Intéressant pour qui achète à horizon long et sait négocier.

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DMTO : la hausse possible jusqu’à 5 % change le budget d’achat

La loi de finances 2025 autorise chaque département, depuis le 1ᵉʳ avril 2025 et jusqu’au 30 avril 2028, à relever son taux de DMTO (part départementale des « frais de notaire ») jusqu’à 5 % (contre 4,5 % auparavant). Cette décision est locale et nécessite un vote du conseil départemental.
Des études notariales tiennent déjà des cartes de suivi département par département.

Impact chiffré (exemple) : pour un bien à 300 000 € dans un département passant de 4,5 % à 5,0 %, le surcoût de DMTO représente +0,5 %, soit 1 500 € supplémentaires. (Calcul Béa.)

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Le PTZ élargi et la carte des zones tendues : deux coups de pouce pour 2025

• PTZ élargi : depuis le 1ᵉʳ avril 2025, le PTZ est étendu à tous les logements neufs (individuels ou collectifs) sur tout le territoire jusqu’au 31 décembre 2027. Les barèmes de ressources s’appliquent toujours.
• Zonage ABC révisé : 865 communes ont été reclassées en 2024 (zones A bis/A/B1), ouvrant droit à davantage de dispositifs (PTZ, LLI, etc.).

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Est-ce le moment d’acheter en 2025 ?

Oui, si vous réunissez ces trois conditions :

1. Horizon de détention suffisant (≥ 7–10 ans) pour lisser les aléas ;
2. Financement sécurisé à taux fixe dans la zone des ≈3 % ;
3. Marché local lisible (Paris avec sélection fine par arrondissement ; rural/petites villes avec fondamentaux solides – emploi, transports, vacance).

Attention : tenez compte du vote DMTO de votre département avant de caler le budget chez le notaire, et vérifiez votre éligibilité PTZ si vous visez le neuf.

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L’alternative Béa pour 2025 : échanger plutôt que vendre/acheter

Dans un contexte de DMTO possiblement relevés et de conditions de crédit sélectives, l’échange immobilier définitif permet d’optimiser le coût global : un seul acte notarié, une taxation allégée et jusqu’à 60 % d’économies sur les frais par rapport à une vente + un achat successifs. Testez votre scénario avec le calculateur Béa et discutez de votre projet avec nos facilitateurs.

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Dans une famille recomposée, chaque mètre carré compte : un vrai couchage pour chacun, des rangements, une salle d’eau qui ne crée pas d’embouteillage. Vendre puis acheter est souvent trop long et incertain. L’échange immobilier définitif met face à face deux besoins miroirs (T2 ↔ T3, T3 ↔ T4, maison ↔ appart), équilibre la différence de valeur par une soulte, et se conclut par un acte notarié unique. Résultat : une chambre en plus au bon moment, sans prêt relais ni double logistique.

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Pourquoi l’échange est idéal pour les familles recomposées

• Date et déménagement uniques : on cale le calendrier sur la rentrée ou sur la semaine de garde.
• Soulte plutôt que rabais : la différence de valeur se règle sans brader, avec un financement classique.
• Usage d’abord : on cible un vrai T3/T4/T5 famille (rangements, deuxième salle d’eau, pièce fermable).
• Moins de frictions : diagnostics des deux côtés, pièces de copro mutualisées dans un même calendrier, logistique simplifiée.

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Ce qui compte vraiment pour une chambre en plus

Critère	Indispensable	À vérifier
Surface et plan	Vraie chambre fermée (≥ 8–9 m²), plan rectangulaire	Cloisons déplaçables pour créer un coin nuit
Rangements	Placards intégrés / cellier	Hauteur sous plafond, possibilité de mezzanine
Salles d’eau	2e WC/SDE si possible	Colonnes techniques, évacuations
Bruits & intimité	Chambre éloignée du séjour	Fenêtres performantes, double orientation
Écoles & trajets	Établissements et temps réels	Crèches, activités, transports « ligne directe »
DPE & charges	Confort thermique pour l’hiver	Ventilation, menuiseries, chauffage

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Cas pratique : T3 → T4 avant la rentrée (7 semaines)

Situation : Julie et Karim, famille recomposée de 4 enfants (gardes alternées), occupent un T3. Ils visent un T4 avec une chambre supplémentaire et un coin bureau.
Contre-profil : Anna et Théo n’utilisent plus qu’un T4 devenu trop grand et cherchent un T3 en cœur de quartier.
Accord : valeurs différentes → soulte finançable.
Calendrier : avant-contrat à J+28, acte unique à J+50, emménagement avant la rentrée.
Gain : chacun optimise son usage, un seul déménagement, zéro logement provisoire.

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Échange vs prêt relais : focus « famille recomposée »

Sujet	Prêt relais	Échange immobilier
Financement	Relais + intérêts intercalaires	Soulte finançable (prêt classique/épargne)
Déménagement	Parfois en 2 temps	Un seul déménagement
Date cible (rentrée, garde)	Difficile à figer	Date unique gravée dans l’avant-contrat
Négociation	Rabais pour tenir les délais	Équité par la soulte
Charge mentale	Élevée	Allégée (une opération)

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Méthode simple pour gagner une chambre sans stresser

1. Lister les non-négociables : vraie 3e/4e chambre, 2e SDE/WC, rangements, calme.
2. Préparer le dossier : diagnostics (DPE…), pièces de copro, estimations récentes.
3. Publier & matcher : cibler des profils miroirs (eux veulent plus petit, vous plus grand… ou l’inverse).
4. Chiffrer la soulte : prévoir 2–3 scénarios selon DPE, travaux, calendrier.
5. Sceller l’accord : avant-contrat d’échange (conditions suspensives, date unique, remise des clés), puis acte.

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Exemple pédagogique (ordre de grandeur)

• Bien A : T3 estimé 390 000 € (bon plan, 1 SDE).
• Bien B : T4 estimé 450 000 € (2 SDE, rangements).
• Différence brute : 60 000 €.
• Panier travaux : B a une cuisine à moderniser (8–10 k€) → soulte discutée 50–55 k€ selon calendrier.

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Check-list « garde alternée »

• Micro-localisation : proximité écoles/activités des deux foyers parentaux.
• Temps réel : tester les trajets en conditions d’école.
• Bruits : chambre d’ado à distance du séjour si possible.
• Rangements : prévoir double kit (vêtements/livres) pour éviter l’oubli entre deux domiciles.
• Clauses utiles : si peinture ou petits travaux, occupation différée quelques jours.

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Questions fréquentes

Peut-on échanger avec enfants en garde alternée compliquée ?
Oui, l’intérêt de l’échange est de caler une date unique et de cibler une micro-localisation compatible pour les trajets.

La soulte peut-elle être financée ?
Oui, comme un achat classique (épargne et/ou prêt amortissable). Elle remplace souvent un prêt relais.

Et si l’appartement cible n’a pas de 2e salle d’eau ?
On peut reconfigurer une SDE si la colonne est proche ; sinon, l’arbitrage se reflète dans la soulte.

L’échange est-il aussi sécurisé qu’une vente ?
Oui : vente réciproque, acte notarié unique, diagnostics et protections usuelles.

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Besoin d’une chambre en plus sans exploser le budget ni la charge mentale ? Publiez votre bien et vos critères d’échange. Trouvez le duo miroir, équilibrez par soulte, signez une fois et respirez.

Vous venez d’hériter d’une résidence secondaire. Entre l’indivision qui s’éternise, les offres au rabais et la perspective d’une mise en vente chronophage, l’enthousiasme retombe vite. Et si, au lieu d’attendre « l’acheteur parfait », vous trouviez la contrepartie idéale pour un échange immobilier définitif ? Dans ce format (prévu par le Code civil et signé chez notaire), chaque partie transfère la pleine propriété de son bien à l’autre, éventuellement avec une soulte pour compenser la différence de valeur. Pour les successions et les résidences secondaires, c’est souvent la voie rapide : un seul acte, des délais raccourcis et un projet enfin réaligné sur la vie réelle de la famille.

Pourquoi l’échange est terriblement pertinent dans le cadre d’une succession

1. Sortir de l’indivision sans bras de fer. L’échange permet d’aligner les intérêts : vous troquez la maison héritée contre un bien mieux situé pour votre usage (ou pour un cohéritier), au lieu de batailler sur un prix de vente « parfait » qui n’arrive jamais. Les cohéritiers peuvent également convenir d’une attribution à l’un d’eux, moyennant soulte, via un échange avec un tiers qui apporte le bon bien.

2. Réduire les frictions et le temps de marché. Un échange, c’est deux projets synchronisés : pas de double calendrier vente/achat, moins de visites, pas d’attente d’un profil de financement aléatoire. C’est précieux pour des résidences secondaires, souvent situées loin du domicile principal et difficiles à faire visiter.

3. Optimiser certains coûts de transaction. En pratique, on signe un seul acte notarié qui formalise les deux transferts. Cela évite une partie des doublons inhérents au couple vente+achat (publicité, déplacements, diagnostics redondants si des rapports récents sont réutilisables, coordination de deux notaires et d’un prêt relais, etc.). Attention : les droits de mutation et les émoluments du notaire restent dus, mais l’addition globale peut être plus lisible et maîtrisée que deux opérations séparées.

4. Mieux coller aux usages familiaux. Les résidences secondaires sont affaire d’attachement, d’accès, de calendrier. Échanger pour se rapprocher d’une gare, d’un littoral ou d’un village d’enfance vaut souvent plus que grappiller 1 % sur un prix de vente.

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Spécificités juridiques et fiscales à connaître (version claire)

• Acte authentique : l’échange est un contrat translatif de propriété signé chez notaire. Chaque partie est à la fois cédante et acquéreuse.
• Soulte : si les valeurs ne sont pas équivalentes, une soulte compense la différence. Elle est réglée le jour de la signature et entre en compte pour la fiscalité.
• Droits de mutation : l’échange est soumis aux droits de mutation à titre onéreux. Ils sont calculés sur la valeur des biens transférés (après compensation le cas échéant), selon la pratique de l’étude notariale et le barème départemental en vigueur.
• Plus-value immobilière : pour une résidence secondaire, la plus-value éventuelle suit le régime classique des cessions onéreuses. Chaque partie est imposée sur sa cession comme dans une vente (avec les abattements pour durée de détention et cas d’exonérations légales applicables). L’échange n’efface pas l’impôt, mais ne le double pas pour autant : on calcule comme s’il y avait une vente de chaque côté.
• Diagnostics techniques : DPE, amiante, ERP, électricité/gaz le cas échéant… sont requis comme pour une vente. En succession, certains rapports récents peuvent être mutualisés si toujours valides, ce qui simplifie.
• Financement : si une soulte est due, elle peut être financée (prêt immobilier affecté). L’intérêt d’un échange est de limiter le recours au prêt relais puisqu’il n’y a pas de décalage entre revente et achat.

Conseils Béa Immo : faites estimer en valeur vénale chaque bien, par des sources croisées (notaire + référentiel local + estimation Béa Immo). Une valeur juste fluidifie la soulte et sécurise la fiscalité.

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Cas d’usage concrets (succession & résidence secondaire)

Cas n°1 – Trois frères, une maison à l’Île d’Yeu. Deux n’y vont plus. Un troisième veut garder un pied-à-terre, mais pas celle-là. Ils trouvent via Béa Immo un couple qui souhaite s’installer sur l’île et échange son cottage vendéen. Résultat : attribution du cottage au frère utilisateur, soulte réglée grâce à la différence de valeur, et les deux autres frères récupèrent leur part en numéraire. Pas de mise en vente labyrinthe, tout le monde avance.

Cas n°2 – Chalet alpin vs. villa littorale. Héritiers d’un chalet familial, vous rêvez plutôt d’un bien en Atlantique. Un foyer basque veut précisément l’inverse. L’échange synchronise les calendriers et épargne un hiver de gestion locative transitoire.

Cas n°3 – Maison de village et fiscalité maîtrisée. Valeurs proches, soulte faible, diagnostics réutilisés, un seul acte. La charge mentale fond comme neige au soleil.

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Comparatif express

Critère	Vente + Achat classique	Échange immobilier définitif
Actes	Deux actes (vente puis achat)	Un seul acte d’échange
Calendrier	Séquencé, aléas de financement	Synchronisé, moins d’aléas
Prêt relais	Souvent nécessaire	Souvent évitable
Visites	Multiples, deux marchés	Ciblées, une contrepartie
Coûts annexes	Doublons possibles (pub, déplacements)	Mutualisation de certains frais
Fiscalité	Plus-value sur la vente	Plus-value calculée pareil, côté échange

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Mode d’emploi : réussir son échange en 7 étapes

1. Cadrer le projet familial (usages, zone, budget soulte maximum).
2. Estimer précisément les deux biens (notaire + outils Béa Immo + références locales).
3. Qualifier les diagnostics et pièces de succession (attestation de propriété, état civil, indivision).
4. Lancer la recherche de contrepartie sur Béa Immo : résidence secondaire ciblée, critères d’accès, travaux acceptés.
5. Accorder les conditions : valeur, soulte, répartition des charges, calendrier.
6. Signer l’avant-contrat chez notaire (ou directement l’acte si tout est prêt), avec conditions suspensives adaptées (financement de soulte, purge des servitudes, etc.).
7. Acter l’échange authentique, procéder au paiement de la soulte et à la publicité foncière.

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Questions fréquentes

Est-ce vraiment moins cher qu’une vente + un achat ? Souvent plus lisible et plus efficace, surtout en résidence secondaire. Les droits de mutation et émoluments restent dus. L’économie vient de la mutualisation de certaines étapes et de la suppression d’un prêt relais et de mois d’attente.

Peut-on échanger si un crédit pèse encore sur le bien hérité ? Oui, sous réserve d’accord de la banque et du remboursement du capital au jour de l’acte (ou d’un nouvel emprunt pour la soulte). Le notaire coordonne les mainlevées.

Que devient la plus-value immobilière ? Pour une résidence secondaire, l’échange est traité comme une cession à titre onéreux. Les règles de la plus-value s’appliquent classiquement (abattements pour durée de détention, exonérations spécifiques le cas échéant). Demandez une simulation au notaire.

Peut-on échanger avec des biens de nature différente ? Oui : maison ↔ appartement, chalet ↔ villa, terrain à bâtir ↔ maison, dès lors que la valeur est objectivée et que les diagnostics exigés sont fournis.

Et si les valeurs divergent trop ? La soulte équilibre. Elle est due par la partie qui reçoit le bien le plus cher. Elle peut être financée.