Les échanges sont forcément entre deux parties. Mais nous restons en alerte pour voir si des trio ou plus se forment et nous contactons les propriétaires pour leur proposer cette opportunité. Sachant que l’avantage pour les frais de notaire ne se fait qu’entre deux biens.
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Étude de cas : un échange réussi entre deux biens parisien et lyonnais
Changer de ville sans passer par la double vente–achat ni subir un prêt relais, c’est possible. Voici comment Camille (Paris 11e) et Julien (Lyon 6e) ont finalisé un échange immobilier définitif en 90 jours, avec une soulte ajustée, des frais maîtrisés et, surtout, 0 % d’honoraires d’agence. On vous montre les chiffres, avant / après, et le calendrier exact de l’opération.
L’histoire de Camille et Julien
- Camille, 34 ans, travaille dans la tech à Paris. Elle rêve de plus d’espace et d’un coût de vie plus doux, cap sur Lyon.
- Julien, 38 ans, consultant basé à Lyon, veut se rapprocher de ses clients parisiens et réduire son temps de trajet. Il vise l’Est parisien.
Après deux semaines de matching sur Béa Immo, leurs besoins s’alignent : chacun veut l’appartement de l’autre et leurs valeurs de biens sont proches.
Les biens avant l’échange
- Appartement A (Paris 11e – Philippe Auguste)
2 pièces, 42 m², 5e étage sans ascenseur, DPE D, balcon filant, valeur marché estimée 480 000 €. - Appartement B (Lyon 6e – Foch / Brotteaux)
3 pièces, 68 m², 3e avec ascenseur, DPE C, cave, valeur marché estimée 420 000 €.
Négociation de la soulte
Écart de valeur : 60 000 €.
Décision : Julien (Lyon) verse une soulte de 60 000 € à Camille pour compenser la différence.
Le montage choisi
- Type d’opération : échange immobilier définitif (transfert réciproque de propriété acté par notaire, avec soulte).
- Diagnostics & pièces : DPE, ERP, amiante/plomb, surface Carrez, titre de propriété, PVI de copropriété, PV d’AG… (dossier classique de vente échangé entre parties).
- Sécurisation : avant-contrat réciproque (promesse synallagmatique), condition suspensive d’obtention de financement de la soulte pour Julien, délai standard pour l’acte.
Calendrier (90 jours, porte à porte)
- J0 : Match sur Béa Immo, visite croisée en visio puis sur place.
- J+10 : Accords sur la valeur et la soulte. Dépôt des dossiers en étude.
- J+25 : Signature des avant-contrats chez notaire, lancement du financement de la soulte (crédit classique de 60 000 €).
- J+65 : Offre de prêt émise et acceptée par Julien.
- J+90 : Acte définitif d’échange et remises de clés synchronisées le même jour.
Les chiffres : avant / après
Hypothèse « classique » (vente puis achat via agence)
Pour des biens équivalents aux valeurs ci-dessous, en passant par une vente + un achat :
| Poste | Camille (Paris → Lyon) | Julien (Lyon → Paris) |
|---|---|---|
| Honoraires d’agence (4 % env.) | 19 200 € | 16 800 € |
| Prêt relais (3 mois, intérêts & frais estim.) | 2 000 € | 2 000 € |
| Double déménagement / garde-meubles | 1 200 € | 1 500 € |
| Intérim / location meublée (1 mois) | 1 300 € | 1 600 € |
| Total coûts évitables | 23 700 € | 21 900 € |
Dans un schéma « vente + achat », chacun supporte des honoraires d’agence et des coûts de transition. L’échange direct supprime l’agence et compresse la période d’entre-deux (souvent source de prêt relais).
Ce qu’ils ont payé avec l’échange
| Poste | Camille | Julien |
|---|---|---|
| Émoluments & débours notariés (ordre de grandeur comparable à une vente) | 3 000–4 000 € | 3 000–4 000 € |
| Droits d’enregistrement (mutation à titre onéreux selon département) | oui | oui |
| Financement de la soulte (60 000 €) | — | intérêts limités (offre reçue J+65) |
| Honoraires d’agence | 0 € | 0 € |
| Coûts de transition (relogement, garde-meubles) | 0–minimes | 0–minimes |
Points clés
- L’échange n’exonère pas des frais d’acte ni des droits d’enregistrement : on passe par notaire, comme pour une vente, et chaque mutation est enregistrée. Ce qui fait la différence, ce sont les frais évités (agence, relogement, relais) et la synchronisation des actes.
- Le coût financier de la soulte reste maîtrisé grâce à un délai resserré entre avant-contrat et acte (acceptation d’offre à J+65, signature à J+90).
Avant / après : leur quotidien
Camille, avant : 42 m², 1 chambre, balcon mais escalier quotidien, budget mensuel serré.
Camille, après : 68 m², 2 chambres, ascenseur, charges maîtrisées à Lyon 6e, mensualité inchangée (pas de gros emprunt additionnel, pas d’intérim locatif).
Julien, avant : 68 m² à Lyon, 2 chambres, déplacements fréquents à Paris.
Julien, après : 42 m² à Paris 11e, temps de transport divisé par 2, budget optimisé malgré la soulte (valeur ciblée + DPE correct + absence d’honoraires d’agence).
Pourquoi ça a marché
- Proximité de valeur des biens → soulte raisonnable et finançable.
- Dossiers techniques complets et transparents (DPE, Carrez, copro, etc.).
- Calendrier verrouillé dès l’avant-contrat (condition suspensive, jalons, relances).
- Zéro intermédiaire commercial → négociation plus fluide, économies nettes sur honoraires.
Bonnes pratiques si vous visez un échange Paris ↔ Lyon
- Faites estimer chaque bien avec une fourchette réaliste pour fixer la soulte.
- Anticipez le financement (crédit pour la soulte, si besoin). Privilégiez un délai de 60–90 jours entre avant-contrat et acte.
- Rassemblez tôt les diagnostics et documents de copropriété.
- Alignez les dates : l’échange est puissant parce qu’il supprime l’entre-deux.
Tableau récapitulatif des gains financiers
| Économie principale | Montant (ordre de grandeur) |
|---|---|
| Honoraires d’agence évités (Camille + Julien) | ~ 36 000 € |
| Prêt relais évité / réduit | ~ 4 000 € |
| Relogement + garde-meubles | ~ 3 600 € |
| Total économies constatées | ≈ 43 000 € |
Les frais d’acte et droits d’enregistrement restent dus comme pour une mutation classique ; les économies viennent surtout des intermédiaires et de la transition évitée.
FAQ express
Un échange nécessite-t-il un notaire ?
Oui. Il s’agit d’une mutation à titre onéreux : acte authentique chez notaire, enregistrement, formalités et droits afférents.
Peut-on inclure une soulte financée par un prêt immobilier ?
Oui, avec une condition suspensive d’obtention de prêt prévue à l’avant-contrat, comme dans une vente classique.
Les frais de notaire sont-ils supprimés ?
Non. Ils existent, mais d’autres coûts disparaissent (honoraires d’agence, prêt relais, relogement).
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Succession et indivision : pourquoi l’échange immobilier est une solution gagnante
L’indivision est une situation fréquente après un héritage, mais elle est aussi l’une des principales causes de blocages familiaux. L’échange immobilier offre une issue simple, rapide et moins coûteuse qu’une vente forcée.
1. Comprendre l’indivision successorale
L’indivision naît lorsqu’un bien est détenu par plusieurs héritiers, chacun possédant une quote-part.
Elle est fréquente dans les successions, surtout lorsque plusieurs biens composent le patrimoine.
Inconvénients courants de l’indivision :
- Décisions à l’unanimité nécessaires pour les actes importants
- Blocages si un héritier refuse une vente
- Partage des charges et impôts
- Tensions familiales liées à l’utilisation ou à l’entretien des biens
Selon le Code civil (art. 815), "nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision". Cela signifie qu’un héritier peut demander à sortir de l’indivision à tout moment.
2. L’échange immobilier : une alternative efficace à la vente
Au lieu de vendre le ou les biens, les héritiers peuvent convenir d’un échange immobilier définitif.
Chaque héritier reçoit alors la pleine propriété d’un bien correspondant à sa quote-part (ou moyennant le versement d’une soulte).
Exemple concret :
- Deux biens : une maison à la campagne (250 000 €) et un appartement à Lyon (230 000 €)
- Héritiers : un frère et une sœur
- Solution : le frère reçoit la maison, la sœur reçoit l’appartement et une soulte de 10 000 €.
3. Les bénéfices de l’échange en indivision successorale
a) Éviter la vente forcée
Pas besoin de passer par une mise en vente publique qui rallonge les délais et peut déprécier la valeur des biens.
b) Maintenir la valeur affective
Permet à un héritier de conserver un bien familial chargé de souvenirs.
c) Réduction des frais
Les droits de mutation sont calculés sur la valeur nette échangée, souvent inférieure à celle d’une vente totale.
d) Rapidité
Une fois l’accord trouvé, l’acte notarié peut être signé en quelques semaines.
4. Étapes pour réaliser un échange dans le cadre d’une indivision
- Évaluation des biens par un expert agréé
- Accord entre héritiers sur la répartition
- Calcul de la soulte éventuelle
- Rédaction de l’acte par le notaire
- Signature et transfert de propriété
“Mon frère voulait absolument garder la maison familiale, moi je préférais un appartement en ville. L’échange nous a permis d’éviter un long conflit et chacun a obtenu ce qu’il souhaitait.”
Tableau comparatif : Indivision sans solution vs Échange immobilier
| Critère | Indivision prolongée | Échange immobilier |
|---|---|---|
| Durée | Indéterminée | 1 à 3 mois |
| Charges | Partagées | Individualisées |
| Risque de conflit | Élevé | Faible |
| Valeur affective conservée | Non | Oui |
FAQ
Q : Faut-il l’accord de tous les héritiers pour un échange ?
R : Oui, l’accord unanime est requis pour un échange amiable.
Q : Peut-on échanger un bien grevé d’une hypothèque ?
R : Oui, avec l’accord du créancier et après adaptation du prêt.
Q : L’échange en indivision est-il plus rapide qu’une vente ?
R : Oui, car il n’implique pas de recherche d’acheteur extérieur.
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Béa lance sa nouvelle application d’échange de biens entre propriétaires pour fluidifier le marché immobilier
Paris le 23 janvier 2024 – Alors que le marché de l’immobilier connaît une crise historique, Béa lance une application inédite (www.bea.immo) dont la vocation est de proposer aux propriétaires une nouvelle forme de transaction immobilière : l’échange de biens définitif.
Véritable alternative à l’achat/vente classique, l’échange – technique parfaitement légale et encadrée* – permet d’enjamber les blocages du marché et les problématiques de financement plus complexes que jamais, en faisant directement « matcher » les biens des propriétaires entre eux, sans contrainte et sans engagement. À la clé, un gain de temps et d’énergie considérable, un accès à de nombreuses offres de biens exclusives et des frais de notaire réduits jusqu’à 60% !
« Alors que le marché immobilier est actuellement particulièrement déstabilisé et bloqué par le croisement de différents facteurs, les propriétaires repoussent au maximum leurs projets immobiliers, à l’achat comme à la vente. Pourtant, 17% des Français déclarent avoir des projets immobiliers à court-terme (+4% par rapport à 2022). L’appétit des propriétaires est toujours présent et il est urgent de leur offrir de nouvelles solutions qui représentent aussi une contribution à la normalisation du marché » a déclaré Frédéric Kopp CEO et fondateur de Béa.
L’échange : une nouvelle manière d’envisager l’immobilier
Pour ce faire, Béa lance la première plateforme d’échange de biens immobiliers entre propriétaires, sur le modèle des applications de rencontre. Le principe est simple : les propriétaires qui se connectent sur Béa créent leur profil et mettent en ligne leur bien sans aucun engagement. Ils peuvent ainsi avoir accès aux offres exclusives d’autres propriétaires qui ne sont pas encore disponibles sur le marché traditionnel de l’achat/vente.
S’ils sont intéressés réciproquement par leurs biens, ils « matchent » et Béa les accompagne de A à Z dans leurs démarches jusqu’à la remise respective des clés. Dans le cas où les biens n’ont pas la même superficie et donc la même valeur, l’acquéreur du bien le plus coûteux verse au vendeur le différentiel de prix entre les deux biens. En plus de débloquer des situations et de réaliser un gain de temps important, cette forme de transaction permet à l’acquéreur d’économiser jusqu’à 60% de frais de notaire par rapport à une transaction classique.
Frédéric Kopp a ajouté : « L’objectif de Béa est d’offrir aux propriétaires une nouvelle alternative pour les aider à réaliser leur projet. Au delà des frais de notaires réduits, l’échange permet d’économiser l’argent et l’énergie que prend un prêt relais. Il permet aussi de gagner du temps en réalisant l’achat et la vente en un seul acte ou encore de gagner en sérénité, que ce soit sur les délais ou sur le démarchage commercial qu’on subit quand on vend. Après deux premières années dédiées au développement de notre produit, nous sommes très heureux de lancer la première application de rencontre immobilière uniquement réservée aux propriétaires. »`
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* L’échange immobilier est inscrit dans l’article 684 du CGI et 1594D du CGI
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