Les échanges se font-ils exclusivement entre deux parties ?

Les échanges sont forcément entre deux parties. Mais nous restons en alerte pour voir si des trio ou plus se forment et nous contactons les propriétaires pour leur proposer cette opportunité. Sachant que l’avantage pour les frais de notaire ne se fait qu’entre deux biens.

Pourquoi se passer d’un prêt relais ?

Le prêt relais finance temporairement l’achat avant la revente. Utile, certes, mais il ajoute un crédit, des intérêts et un grain de stress si la vente traîne. À l’inverse, bâtir un plan « sans relais » revient à calibrer un seul emprunt pérenne, en s’appuyant sur votre taux d’effort admissible et votre budget réel. Les banques s’alignent sur les règles HCSF : taux d’effort maximal de 35 % (assurance comprise) et durée d’amortissement jusqu’à 25 ans, avec une marge de dérogation limitée.

La méthode express pour calculer votre capacité d’emprunt

Mensualité maximale :
Mensualité max ≈ 35 % de vos revenus nets mensuels – charges récurrentes (crédits, pensions, etc.) – prime d’assurance emprunteur estimée.
Transformer une mensualité en capital :
Utilisez la formule d’un prêt amortissable à taux fixe (hors assurance) :
M = C × [ i(1+i)^n / ((1+i)^n − 1) ]
C = M × [ ((1+i)^n − 1) / ( i(1+i)^n ) ] où M = mensualité, C = capital emprunté, i = taux mensuel (taux annuel/12), n = nombre total de mensualités.
Inclure les frais d’acquisition :
Ajoutez au besoin les frais de notaire, une éventuelle commission d’agence et la part d’assurance emprunteur dans la mensualité.

Les taux en vigueur : un repère à 3 %–3,3 % en septembre 2025

Les baromètres confirment des taux moyens stabilisés autour de 3,17 % sur 20 ans et 3,29 % sur 25 ans, avec des « meilleurs profils » parfois en dessous de 3 %. Des acteurs de marché affichent des fourchettes proches (≈3,22 % sur 20 ans et ≈3,35 % sur 25 ans). Ces niveaux encadrent bien une hypothèse de calcul entre 3 % et 3,3 %.

Exemples concrets (hors assurance)

Hypothèse : prêt à taux fixe, mensualité constante.

Combien emprunte-t-on avec 1 000 € / mois ?
• 25 ans à 3,00 % : ≈ 210 900 €
• 25 ans à 3,30 % : ≈ 204 100 €
Et si votre mensualité max est 1 500 € / mois ?
• 25 ans à 3,00 % : ≈ 316 300 €
• 25 ans à 3,30 % : ≈ 306 100 €
Comparatif 20 ans (1 000 € / mois) :
• 3,00 % : ≈ 180 300 €
• 3,30 % : ≈ 175 500 €

Lecture : à mensualité identique, gagner 0,3 point de taux (de 3,3 % à 3,0 %) ou allonger de 20 à 25 ans peut libérer plusieurs milliers d’euros de capacité. Calibrez la durée avec prudence : plus long = mensualité plus douce, mais coût total plus élevé.

Simulateur de surface : que vaut 1 000 € / mois à Paris et Lyon ?

En septembre 2025, CAFPI publie la surface finançable pour 1 000 € de mensualité sur 25 ans (au « top taux » des barèmes) selon le prix moyen au m² :

Ville	Prix moyen au m²	Surface finançable pour 1 000 €/mois*
Paris	9 569 €	21,35 m²
Lyon	4 699 €	43,48 m²

* Montant emprunté correspondant ≈ 204 300 € (21,35×9 569 ≈ 204 298 € ; 43,48×4 699 ≈ 204 313 €), cohérent avec une mensualité de 1 000 € sur 25 ans autour de 3,3 %. Source des prix et surfaces : baromètre CAFPI, septembre 2025.

Envie de vous projeter dans votre ville ?
Calculez votre capacité personnalisée et voyez, en temps réel, la surface finançable selon votre budget : ouvrez le calculateur Béa depuis ce bouton dans l’article.

Sans prêt relais : 3 leviers qui font la différence

Optimiser la mensualité admissible : réduire ou regrouper un petit crédit conso peut ramener votre taux d’effort sous 35 %.
Jouer la durée intelligemment : viser 25 ans pour absorber la transition, puis rembourser par anticipation après la vente de votre bien (tout en restant dans le cadre HCSF).
Activer les aides à l’accession : selon le projet, le PTZ peut compléter le plan de financement (élargi au neuf jusqu’à fin 2027). Renseignez-vous dans le calculateur.

Cas pratique (récit)

Camille et Julien, 36 et 38 ans, deux CDI à Lyon (4 300 € nets à deux). Leur banque fixe une mensualité cible à 1 505 € assurance incluse, soit un taux d’effort de 35 %. En modulant la part assurance et en passant sur 25 ans à ~3,2 %, leur capacité se cale autour de 300 000 €, de quoi viser un T3 familial sans recourir au relais. Après la signature, ils utilisent une partie du produit de vente pour rembourser par anticipation et conservent une mensualité confortable.

Passer à l’action avec Béa

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Évitez le prêt relais en explorant l’échange immobilier définitif : vous synchronisez achat et revente entre propriétaires, avec un seul financement optimisé et, souvent, un calendrier plus serein.

FAQ express

Le taux d’effort à 35 % est-il intangible ?
Il encadre la majorité des dossiers. Une marge de flexibilité existe, strictement contingentée par les banques. Mieux vaut monter un dossier solide dans l’intervalle.

Dois-je viser 20 ou 25 ans ?
25 ans lisse la mensualité (utile sans relais). Si vous anticipez une rentrée d’épargne (vente, prime…), vous pourrez rembourser plus tôt.

Comment intégrer l’assurance ?
Les banques raisonnent en taux d’effort assurance incluse. Faites aussi jouer la concurrence sur la délégation d’assurance pour gagner quelques dizaines d’euros par mois.

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Échange immobilier à Paris : l’astuce méconnue pour payer moins de frais et gagner du temps

À Paris, acheter un nouvel appartement implique souvent de vendre l’ancien. Et si vous pouviez faire les deux en une seule opération, réduire vos frais de notaire et éviter le prêt relais ? C’est exactement ce que permet l’échange immobilier définitif, un système encore peu connu… mais que Béa Immo rend simple, rapide et sécurisé.

Paris : un marché exigeant et coûteux

En 2025, le prix moyen au m² à Paris est autour de 10 000 €, avec des variations extrêmes :

Plus de 15 000 € dans le 6ᵉ ou le 7ᵉ.
Environ 7 500 € à Belleville ou dans certaines parties du 19ᵉ.

Changer d’appartement dans la capitale, c’est donc :

Vendre à un bon prix pour financer le nouvel achat.
Acheter rapidement avant qu’un autre ne vous devance.
Gérer les délais et les frais sans y laisser trop d’économies.

Le problème ? Le parcours classique impose souvent deux actes notariés, deux séries de frais et, dans bien des cas, un prêt relais stressant et coûteux.

L’échange immobilier définitif : une solution efficace

Comment ça marche ?

L’échange immobilier définitif consiste pour deux propriétaires à échanger leurs biens lors d’un acte notarié unique. Si l’un des biens a plus de valeur, l’acquéreur du bien le plus cher verse à l’autre une soulte pour compenser la différence.

Les avantages clés

Un seul acte : vente et achat en une seule signature.
Frais de notaire réduits :
- 1 % sur le bien le plus cher
- 5 % sur le moins cher
- 6,3 % sur la soulte
Jusqu’à 60 % d’économies par rapport à une transaction classique.
Pas de prêt relais : vous ne financez que la différence entre les deux biens.
Délais raccourcis : la transaction peut se conclure en 1 à 3 mois.

Exemple concret à Paris

Vous possédez un appartement de 2 pièces aux Batignolles estimé à 600 000 € et souhaitez acquérir un 3 pièces à Nation à 750 000 €.

Vente/achat classique :

Frais de notaire sur le bien vendu : ~ 48 000 €
Frais de notaire sur le bien acheté : ~ 53 000 €
Total : environ 101 000 €

Échange immobilier définitif :

5 % sur le bien le moins cher : 30 000 €
1 % sur le bien le plus cher : 7 500 €
6,3 % sur la soulte (150 000 €) : 9 450 €
Total : 46 950 €
Économie : 54 050 € à partager entre les deux parties.

Pourquoi passer par Béa Immo ?

L’échange immobilier est légal et encadré, mais il reste rare et demande :

De trouver un propriétaire dont le bien correspond à vos critères et qui cherche le vôtre.
De sécuriser la transaction sur le plan juridique et financier.

Béa Immo facilite tout le processus :

Réseau exclusif : tous les membres sont ouverts à l’échange.
Recherche ciblée : algorithme qui croise vos critères avec ceux des autres propriétaires.
Accompagnement complet : de la mise en relation à la signature notariale.
Conseils juridiques pour optimiser la fiscalité et les conditions de l’échange.

Les situations idéales pour un échange à Paris

Changement de quartier : famille du 15ᵉ cherchant plus grand à Nation, couple de Nation cherchant plus central.
Montée en gamme : jeune actif quittant Belleville pour un appartement plus spacieux dans le 11ᵉ.
Réduction de surface : seniors troquant un grand appartement à Montparnasse contre un pied-à-terre dans le Marais.

Conclusion : un gain de temps, d’argent et de sérénité

Dans un marché aussi compétitif que Paris, l’échange immobilier définitif permet de réunir en une seule opération ce que le parcours classique sépare.
Avec Béa Immo, cette stratégie devient non seulement possible, mais fluide et sécurisée. Vous gagnez du temps, réduisez vos frais, et évitez les risques liés au prêt relais.

Changer d’appartement à Paris sans stress ? L’échange immobilier est la clé.

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Échange d’appartement à Paris : frais de notaire, fiscalité et droits de mutation en 2025

Moins connu que la vente classique, l’échange immobilier définitif entre propriétaires est pourtant un mécanisme parfaitement légal… et fiscalisé. À Paris, où les biens ont une forte valeur, cette opération peut avoir des conséquences notables en matière de frais notariaux et de taxation. Voici ce que vous devez savoir avant d’échanger votre appartement.

L’échange immobilier, un acte à part entière

L’échange immobilier, lorsqu’il est définitif, est juridiquement considéré comme un contrat synallagmatique à titre onéreux. Cela signifie qu’il entraîne le transfert de propriété et déclenche les mêmes obligations fiscales qu’une vente classique. Ce n’est ni une donation, ni un prêt, ni un troc “gratuit”.

La transaction est actée par un notaire, qui rédige un acte unique validant l’échange des deux biens, avec ou sans soulte.

Les frais de notaire en cas d’échange à Paris

Contrairement à ce que l’on croit, un échange n’échappe pas aux frais notariaux. Ceux-ci se composent de trois éléments principaux :

Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO)
Les émoluments du notaire
Les débours administratifs (enregistrement, cadastre, etc.)

👉 Les droits de mutation sont calculés sur la valeur la plus élevée entre les deux biens échangés. Ils s’élèvent à environ 5,8 % à Paris.

👉 Les émoluments du notaire, eux, dépendent du barème progressif sur la valeur du bien, identique à celui d’une vente.

Exemple concret :

Bien A (Paris 14e)	Bien B (Nogent-sur-Marne)	Soulte	Frais de notaire
620 000 €	580 000 €	40 000 €	Environ 36 000 € (calculé sur 620 000 €)

La soulte : un point fiscal clé

Si les deux biens n’ont pas la même valeur, une soulte est versée pour compenser la différence. Cette soulte est soumise à taxation comme tout montant impliqué dans une transaction :

Elle augmente la base des droits de mutation pour le bénéficiaire du bien le plus cher
Elle peut faire l’objet d’un prêt immobilier spécifique
Elle doit être mentionnée dans l’acte notarié

La fiscalité sur la plus-value

Un échange est aussi une cession immobilière. Il peut donc générer une plus-value imposable, notamment si vous échangez un bien secondaire ou un bien locatif.

Taux d’imposition : 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux
Exonération totale après 22 ans de détention (IR) et 30 ans (CSG-CRDS)
Abattements progressifs selon l’ancienneté

💡 Si le bien échangé est votre résidence principale, la plus-value est exonérée, même en cas de soulte.

Exonérations possibles en cas d’échange

Résidence principale : pas de taxation de la plus-value
Bien détenu depuis plus de 22 ans : exonération d’IR
Bien détenu depuis plus de 30 ans : exonération totale
Échange entre indivisaires suite à une succession ou un divorce : exonération spécifique (article 750 CGI)

⚠️ En revanche, aucune exonération spécifique n’est prévue en cas d’échange sans soulte : la fiscalité reste la même qu’une vente.

Avantages fiscaux par rapport à une vente classique

Aspect	Vente classique	Échange immobilier
Frais de notaire	Payés deux fois (vente + achat)	Payés une seule fois
Soulte	Non concernée	Soumise à taxe si versée
Plus-value résidence principale	Exonérée	Exonérée
Durée de la transaction	Plusieurs mois, souvent décorrélée	Simultanée
Coût global	Élevé	Réduit de 20 à 30 % en moyenne

FAQ – Fiscalité et notaire en échange immobilier

Doit-on payer deux fois les frais de notaire ?
Non. Un seul acte est signé. Les frais sont dus une seule fois, calculés sur le bien de valeur la plus élevée.

Faut-il un notaire par partie ?
Non, un seul notaire peut représenter les deux parties, mais chacun peut aussi se faire assister par son propre notaire.

L’échange est-il plus avantageux fiscalement qu’une vente + achat ?
Dans la majorité des cas, oui. Moins de frais, plus de simplicité, exonérations conservées.

La taxe de plus-value s’applique-t-elle si je ne touche pas d’argent ?
Oui, si votre bien n’est pas votre résidence principale, la valeur de l’échange peut générer une plus-value imposable même sans soulte.

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