Acheter avant d’avoir vendu : le prêt relais a longtemps été l’outil « passe-pont » des propriétaires pressés. En 2025 pourtant, cet emprunt court terme redevient délicat : marché inégal, délais de vente étirés, pression sur les prix… À Paris, près d’un vendeur sur cinq revend à perte. Voici, sans détours, comment fonctionne un prêt relais, pourquoi il se complique cette année, et par quoi le remplacer intelligemment.

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Le prêt relais, comment ça marche (vraiment)

Un prêt relais est un crédit à court terme qui vous avance une partie de la valeur de votre logement actuel en attendant sa vente. La banque se fonde sur une estimation professionnelle pour prêter une fraction du prix net vendeur : souvent entre 50 % et 80 % selon les établissements et la qualité du dossier. Le prêt est in fine : vous ne remboursez que les intérêts intercalaires pendant la durée du relais, puis le capital est soldé à la vente. La durée standard est de 12 mois, prolongeable une fois (jusqu’à 24 mois) sous conditions.

Exemple (indicatif) : bien estimé 400 000 €, relais à 60 % = 240 000 €. À 4,5 % d’intérêts, cela représente ~900 € d’intérêts par mois, soit ~10 800 € sur 12 mois, hors assurance et frais.

Pourquoi devient-il risqué en 2025 ?

1. Une dépendance extrême à la vitesse de vente

Le relais ne pardonne pas les retards. Si votre bien ne se vend pas assez vite ou au prix estimé, les intérêts s’accumulent, l’échéance approche et la banque exige le remboursement à terme. Cela incite à brader pour éviter un défaut ou une prolongation coûteuse.

2. Un coût supérieur à un prêt classique

Les taux des prêts relais restent plus élevés qu’un crédit amortissable standard et s’accompagnent de frais annexes (assurance, dossier, garantie). Sur 9 à 18 mois, la facture grimpe vite, surtout si la vente s’éternise.

3. Un marché inégal, des vendeurs fragilisés

Le marché 2025 est contrasté : baisse modérée au national, stabilisation par endroits et rares hausses locales. Cette dispersion complique les estimations et augmente le risque d’écart entre la valeur espérée et le prix réellement obtenu. À Paris, où les prix restent sous leur pic pré-2021, près d’un vendeur sur cinq revend à perte ; dans ce contexte, adosser son achat à une vente aléatoire multiplie le risque.

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Les signaux à surveiller avant de signer

• Liquidité locale : volume d’acheteurs, délais de vente du segment (appartement familial, studio, maison de ville).
• Écart estimation/offres : testez le marché avec une mise en ligne « sérieuse » avant de débloquer le relais.
• Trésorerie tampon : simulez 12 à 18 mois d’intérêts + charges courantes + éventuelle décote à la revente.
• Plan B documenté : que se passe-t-il si la vente n’aboutit pas dans les temps ?

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Alternatives plus sereines en 2025

Solution	Principe	Coût du financement	Dépend de la vente du bien	Délai / Flexibilité	Pour qui
Vente longue	Compromis avec délai étendu avant acte (et parfois occupation post-vente convenue)	Faible (pas d’intérêts de relais)	Non pendant le délai	Négociable (souvent 4–6 mois)	Vendeurs/acheteurs synchronisés
Prêt achat-revente	Prêt global qui intègre le remboursement de l’ancien crédit et l’achat du nouveau	Modéré à élevé selon banque	Moins sensible qu’un relais nu	Durées plus souples	Propriétaires avec bon profil
Achat avec clause suspensive de vente	Vous achetez, mais l’achat est subordonné à la vente de votre bien	Très faible	Oui, mais vous ne payez pas si la vente échoue	Délai contractuel	Marchés lents, profils prudents
Échange immobilier définitif (Béa)	Permutation des propriétés entre propriétaires, avec compensation (soulte) et acte notarié	Droits et frais optimisés	Non (pas d’attente de vente à un tiers)	Rapide, calendrier commun	Propriétaires voulant sécuriser le mouvement sans relais

Chez Béa, l’échange définitif permet de calibrer la soulte au plus juste et de sécuriser les délais, sans intérêts intercalaires ni dépendance à une mise en vente incertaine.

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Questions fréquentes (FAQ)

Le prêt relais finance-t-il 100 % de mon futur achat ?
Non. Il avance une fraction (50–80 %) de la valeur de votre bien actuel. Le solde est couvert par votre apport et/ou un prêt amortissable classique.

Que se passe-t-il si je ne vends pas à temps ?
À l’échéance, la banque peut exiger le remboursement du capital relais. Sans solution, vous devrez prolonger (si possible, à coût supplémentaire), baisser le prix… voire vous exposer à une vente contrainte.

Pourquoi l’échange immobilier réduit-il le risque ?
Parce qu’il supprime la condition de trouver un acheteur tiers. Vous échangez avec un autre propriétaire, la soulte remplace le relais et l’acte est réalisé à date convenue, ce qui stabilise le budget et le calendrier.

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Notre avis Béa en 2025

Le prêt relais n’est pas « mort », mais il a perdu son avantage-risque dans un marché qui se normalise lentement et reste hétérogène. Coûts intercalaires, aléas de revente, décotes locales : tout concourt à le rendre plus fragile pour un ménage standard. La tendance est claire : privilégier des montages qui décorrèlent l’achat de la vente (vente longue bien ficelée, achat-revente structuré, ou mieux : échange immobilier définitif), afin d’avancer sans brûler de cash ni brader son patrimoine.

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Encadré pratique : checklist express avant toute décision

• Deux estimations écrites (notaire + agence) et un scénario conservateur (prix -5 % à -10 %).
• Simulation 12–18 mois d’intérêts intercalaires + assurance.
• Clause d’occupation ou vente longue négociée si vous vendez avant d’acheter.
• Option échange explorée sur Béa si vous avez des critères compatibles (zone, typologie, budget soulte).

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Lors d’un héritage, partager un bien immobilier peut vite se transformer en casse-tête. Entre indivision, tensions familiales et frais élevés, la vente n’est pas toujours la meilleure solution. L’échange immobilier, bien que méconnu, peut s’avérer une alternative simple, équitable et fiscalement intéressante.

1. Qu’est-ce que l’échange immobilier dans le cadre d’une succession ?

L’échange immobilier définitif est une opération juridique prévue par le Code civil (articles 1702 et suivants).
Il consiste à transférer la propriété d’un bien immobilier contre un autre bien immobilier, sans passer par une vente classique. Dans le cadre d’une succession, il permet à plusieurs héritiers ou ayants droit de réattribuer les biens du patrimoine en fonction de leurs besoins ou préférences, avec ou sans versement d’une soulte pour compenser les écarts de valeur.

Exemple simple : deux héritiers possèdent en indivision une maison familiale et un appartement en ville. Plutôt que de vendre les deux biens, ils décident de les échanger entre eux, chacun devenant propriétaire exclusif d’un bien.

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2. Le cadre légal en France

L’échange immobilier est régi par :

• Le Code civil : articles 1702 à 1707
• Le Code général des impôts pour la fiscalité applicable (droits de mutation, exonérations spécifiques)
• Le rôle obligatoire du notaire pour authentifier l’acte et assurer la sécurité juridique de l’opération.

Dans une succession, il peut intervenir :

• Lors du partage amiable : avec accord de tous les héritiers
• Lors de la sortie d’indivision : en cas de blocage, après médiation ou via le juge

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3. Les avantages par rapport à la vente classique

a) Moins de frais

Dans un échange, les droits de mutation sont calculés uniquement sur la valeur du bien le plus élevé, et non sur la totalité des biens échangés. Cela réduit significativement les frais de notaire.

b) Rapidité

Pas de mise en vente publique ni de recherche d’acheteur. Les parties sont déjà identifiées.

c) Simplicité

Un seul acte notarié, une seule transaction.

d) Préservation du patrimoine familial

Permet de conserver les biens dans la famille plutôt que de les vendre à un tiers.

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4. Quand l’échange est-il pertinent en succession ?

• Sortir d’une indivision conflictuelle
• Répartir équitablement des biens de nature différente (maison, appartement, terrain)
• Limiter les frais de partage
• Répondre à un besoin personnel (proximité géographique, taille du logement)

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5. Points de vigilance

• Estimation juste des biens : une expertise immobilière indépendante est recommandée pour éviter les litiges.
• Soulte et fiscalité : si l’un des biens est plus cher, la différence est compensée par une soulte qui entraîne des droits de mutation supplémentaires.
• Prêts en cours : si un bien est grevé d’un crédit, il faut obtenir l’accord de la banque.

“Dans de nombreuses successions, l’échange est la solution idéale. Elle évite les ventes forcées et les délais interminables. J’ai vu des familles éviter des années de blocage grâce à cette option.”

Tableau comparatif — Vente classique vs Échange en succession

Critère	Vente classique	Échange immobilier
Nombre d’actes notariés	2	1
Droits de mutation	Sur 100% du prix	Sur la valeur du bien le plus élevé
Délais	3 à 12 mois	1 à 3 mois
Recherche d’acquéreur	Oui	Non
Maintien du patrimoine	Non	Oui

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FAQ

Q : Peut-on échanger un bien en succession si l’un des héritiers a un prêt immobilier ?
R : Oui, mais il faut l’accord de la banque et parfois une renégociation du prêt.

Q : L’échange immobilier est-il possible entre un héritier et un tiers ?
R : Oui, mais l’opération doit respecter les règles du partage successoral.

Q : Quels diagnostics sont obligatoires ?
R : Les mêmes que pour une vente classique (DPE, amiante, plomb, etc.).

Moins connu que la vente classique, l’échange immobilier définitif entre propriétaires est pourtant un mécanisme parfaitement légal… et fiscalisé. À Paris, où les biens ont une forte valeur, cette opération peut avoir des conséquences notables en matière de frais notariaux et de taxation. Voici ce que vous devez savoir avant d’échanger votre appartement.

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L’échange immobilier, un acte à part entière

L’échange immobilier, lorsqu’il est définitif, est juridiquement considéré comme un contrat synallagmatique à titre onéreux. Cela signifie qu’il entraîne le transfert de propriété et déclenche les mêmes obligations fiscales qu’une vente classique. Ce n’est ni une donation, ni un prêt, ni un troc “gratuit”.

La transaction est actée par un notaire, qui rédige un acte unique validant l’échange des deux biens, avec ou sans soulte.

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Les frais de notaire en cas d’échange à Paris

Contrairement à ce que l’on croit, un échange n’échappe pas aux frais notariaux. Ceux-ci se composent de trois éléments principaux :

• Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO)
• Les émoluments du notaire
• Les débours administratifs (enregistrement, cadastre, etc.)

👉 Les droits de mutation sont calculés sur la valeur la plus élevée entre les deux biens échangés. Ils s’élèvent à environ 5,8 % à Paris.

👉 Les émoluments du notaire, eux, dépendent du barème progressif sur la valeur du bien, identique à celui d’une vente.

Exemple concret :

Bien A (Paris 14e)	Bien B (Nogent-sur-Marne)	Soulte	Frais de notaire
620 000 €	580 000 €	40 000 €	Environ 36 000 € (calculé sur 620 000 €)

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La soulte : un point fiscal clé

Si les deux biens n’ont pas la même valeur, une soulte est versée pour compenser la différence. Cette soulte est soumise à taxation comme tout montant impliqué dans une transaction :

• Elle augmente la base des droits de mutation pour le bénéficiaire du bien le plus cher
• Elle peut faire l’objet d’un prêt immobilier spécifique
• Elle doit être mentionnée dans l’acte notarié

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La fiscalité sur la plus-value

Un échange est aussi une cession immobilière. Il peut donc générer une plus-value imposable, notamment si vous échangez un bien secondaire ou un bien locatif.

• Taux d’imposition : 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux
• Exonération totale après 22 ans de détention (IR) et 30 ans (CSG-CRDS)
• Abattements progressifs selon l’ancienneté

💡 Si le bien échangé est votre résidence principale, la plus-value est exonérée, même en cas de soulte.

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Exonérations possibles en cas d’échange

• Résidence principale : pas de taxation de la plus-value
• Bien détenu depuis plus de 22 ans : exonération d’IR
• Bien détenu depuis plus de 30 ans : exonération totale
• Échange entre indivisaires suite à une succession ou un divorce : exonération spécifique (article 750 CGI)

⚠️ En revanche, aucune exonération spécifique n’est prévue en cas d’échange sans soulte : la fiscalité reste la même qu’une vente.

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Avantages fiscaux par rapport à une vente classique

Aspect	Vente classique	Échange immobilier
Frais de notaire	Payés deux fois (vente + achat)	Payés une seule fois
Soulte	Non concernée	Soumise à taxe si versée
Plus-value résidence principale	Exonérée	Exonérée
Durée de la transaction	Plusieurs mois, souvent décorrélée	Simultanée
Coût global	Élevé	Réduit de 20 à 30 % en moyenne

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FAQ – Fiscalité et notaire en échange immobilier

Doit-on payer deux fois les frais de notaire ?
Non. Un seul acte est signé. Les frais sont dus une seule fois, calculés sur le bien de valeur la plus élevée.

Faut-il un notaire par partie ?
Non, un seul notaire peut représenter les deux parties, mais chacun peut aussi se faire assister par son propre notaire.

L’échange est-il plus avantageux fiscalement qu’une vente + achat ?
Dans la majorité des cas, oui. Moins de frais, plus de simplicité, exonérations conservées.

La taxe de plus-value s’applique-t-elle si je ne touche pas d’argent ?
Oui, si votre bien n’est pas votre résidence principale, la valeur de l’échange peut générer une plus-value imposable même sans soulte.