Les économies sont réparties proportionnellement au prix des appartement où selon un accord entre les propriétaires
L’expert béa vous accompagne dans cette démarche. Pour plus d’informations vous pouvez vous rendre sur la page https://www.bea.immo/lechange-immobilier/
À lire aussi
Échange d’appartement à Paris : frais de notaire, fiscalité et droits de mutation en 2025
Moins connu que la vente classique, l’échange immobilier définitif entre propriétaires est pourtant un mécanisme parfaitement légal… et fiscalisé. À Paris, où les biens ont une forte valeur, cette opération peut avoir des conséquences notables en matière de frais notariaux et de taxation. Voici ce que vous devez savoir avant d’échanger votre appartement.
L’échange immobilier, un acte à part entière
L’échange immobilier, lorsqu’il est définitif, est juridiquement considéré comme un contrat synallagmatique à titre onéreux. Cela signifie qu’il entraîne le transfert de propriété et déclenche les mêmes obligations fiscales qu’une vente classique. Ce n’est ni une donation, ni un prêt, ni un troc “gratuit”.
La transaction est actée par un notaire, qui rédige un acte unique validant l’échange des deux biens, avec ou sans soulte.
Les frais de notaire en cas d’échange à Paris
Contrairement à ce que l’on croit, un échange n’échappe pas aux frais notariaux. Ceux-ci se composent de trois éléments principaux :
- Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO)
- Les émoluments du notaire
- Les débours administratifs (enregistrement, cadastre, etc.)
👉 Les droits de mutation sont calculés sur la valeur la plus élevée entre les deux biens échangés. Ils s’élèvent à environ 5,8 % à Paris.
👉 Les émoluments du notaire, eux, dépendent du barème progressif sur la valeur du bien, identique à celui d’une vente.
Exemple concret :
| Bien A (Paris 14e) | Bien B (Nogent-sur-Marne) | Soulte | Frais de notaire |
|---|---|---|---|
| 620 000 € | 580 000 € | 40 000 € | Environ 36 000 € (calculé sur 620 000 €) |
La soulte : un point fiscal clé
Si les deux biens n’ont pas la même valeur, une soulte est versée pour compenser la différence. Cette soulte est soumise à taxation comme tout montant impliqué dans une transaction :
- Elle augmente la base des droits de mutation pour le bénéficiaire du bien le plus cher
- Elle peut faire l’objet d’un prêt immobilier spécifique
- Elle doit être mentionnée dans l’acte notarié
La fiscalité sur la plus-value
Un échange est aussi une cession immobilière. Il peut donc générer une plus-value imposable, notamment si vous échangez un bien secondaire ou un bien locatif.
- Taux d’imposition : 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux
- Exonération totale après 22 ans de détention (IR) et 30 ans (CSG-CRDS)
- Abattements progressifs selon l’ancienneté
💡 Si le bien échangé est votre résidence principale, la plus-value est exonérée, même en cas de soulte.
Exonérations possibles en cas d’échange
- Résidence principale : pas de taxation de la plus-value
- Bien détenu depuis plus de 22 ans : exonération d’IR
- Bien détenu depuis plus de 30 ans : exonération totale
- Échange entre indivisaires suite à une succession ou un divorce : exonération spécifique (article 750 CGI)
⚠️ En revanche, aucune exonération spécifique n’est prévue en cas d’échange sans soulte : la fiscalité reste la même qu’une vente.
Avantages fiscaux par rapport à une vente classique
| Aspect | Vente classique | Échange immobilier |
|---|---|---|
| Frais de notaire | Payés deux fois (vente + achat) | Payés une seule fois |
| Soulte | Non concernée | Soumise à taxe si versée |
| Plus-value résidence principale | Exonérée | Exonérée |
| Durée de la transaction | Plusieurs mois, souvent décorrélée | Simultanée |
| Coût global | Élevé | Réduit de 20 à 30 % en moyenne |
FAQ – Fiscalité et notaire en échange immobilier
Doit-on payer deux fois les frais de notaire ?
Non. Un seul acte est signé. Les frais sont dus une seule fois, calculés sur le bien de valeur la plus élevée.
Faut-il un notaire par partie ?
Non, un seul notaire peut représenter les deux parties, mais chacun peut aussi se faire assister par son propre notaire.
L’échange est-il plus avantageux fiscalement qu’une vente + achat ?
Dans la majorité des cas, oui. Moins de frais, plus de simplicité, exonérations conservées.
La taxe de plus-value s’applique-t-elle si je ne touche pas d’argent ?
Oui, si votre bien n’est pas votre résidence principale, la valeur de l’échange peut générer une plus-value imposable même sans soulte.
Voir l'article
Ville contre mer : et si vous échangiez votre appart intra-muros pour une maison près de l’océan (ou l’inverse) ?
On rêve de l’Atlantique et d’un petit jardin pour les enfants… mais on tient à la gare TGV et aux commodités d’un quartier intra-muros. En vente classique, concilier ces mondes suppose de vendre puis d’acheter, avec son lot d’incertitudes et souvent un prêt relais. L’échange immobilier définitif propose une voie directe : deux propriétaires aux besoins inverses s’accordent, ajustent la différence de valeur par une soulte, et signent un acte notarié unique. Résultat : un glissement de mode de vie sans double logistique.
Littoral ↔ Intra-muros : ce que chacun cherche vraiment
| Profil | Priorités | Points de vigilance |
|---|---|---|
| Partir en bord de mer | Jardin/terrasse, plage/côte à proximité, calme, école à taille humaine | Accès aux soins/commerces, saisonnalité, entretien extérieur, mobilité |
| Revenir en ville | Proximité gare/métro, services, culture, marchés, écoles | Bruit, charges de copropriété, taille plus compacte, stationnement |
L’échange met ces priorités en regard et les équilibre via la soulte plutôt que par une décote.
Pourquoi l’échange simplifie la bascule « ville ↔ mer »
- Acte unique : une seule signature, des formalités mutualisées.
- Un seul déménagement : calendrier synchronisé, pas de logement provisoire.
- Soulte finançable : on remplace le prêt relais par une soulte (épargne/prêt classique).
- Négociation d’usage : on paye l’usage idéal (jardin vs transports) plutôt qu’un prix imposé par l’urgence.
Cas pratique 1 : Nantes intra-muros → maison sur la côte
Situation : Maud et Pierre possèdent un T3 à Nantes centre (proche gare). Ils visent une maison à Pornic. En face, Léa et Hugo veulent l’inverse : quitter leur maison littorale pour un pied-à-terre urbain.
Accord : valeurs différentes → soulte convenue et finançable.
Calendrier : avant-contrat d’échange J+30, acte unique J+58, un seul déménagement.
Gain : Maud et Pierre gagnent du plein air ; Léa et Hugo gagnent la ville à pied.
Cas pratique 2 : Maison littorale → T3/T4 intra-muros
Situation : Claire et Thomas entretiennent une maison à La Rochelle devenue trop grande. Ils visent un T3/T4 à Bordeaux proche tram + gare.
Match : famille bordelaise en télétravail qui veut exactement l’inverse (jardin + océan).
Soulte : ajustée selon DPE, travaux et stationnement.
Résultat : budget lisible, un acte, un déménagement.
Échange vs parcours séquentiel : qui protège votre projet ?
| Sujet | Vendre puis acheter | Échange immobilier |
|---|---|---|
| Étapes | Deux transactions | Un seul acte |
| Financement | Souvent prêt relais | Soulte finançable |
| Délais | Aléas de marché | Date unique synchronisée |
| Logistique | Risque logement provisoire | Un seul déménagement |
| Négociation | Rabais/surenchère | Usage ↔ usage + soulte |
Bien calibrer la soulte « ville ↔ mer »
- Estimations sincères des deux biens (références locales, état, DPE).
- Atouts non monétaires pris en compte : temps vers gare/métro, distance à la plage, jardin exploitable, nuisances.
- Panier travaux (si maison à rafraîchir / appart à rénover) intégré dans la discussion.
- Scénarios (2–3) de soulte selon calendrier et travaux.
- Avant-contrat : conditions suspensives, date unique, pièces de copropriété/urbanisme.
Check-list « littoral vs intra-muros »
- Mobilité : temps réel jusqu’à la gare/ligne structurante ; parking/box si urbain.
- Confort : DPE, menuiseries, bruit (ville) / isolation sel/vent (côte).
- Entretien : jardin/toiture/facades (littoral) ; ascenseur/charges/AG (copro urbaine).
- Vie quotidienne : école, médecin, commerces à pied ; saisonnalité touristique.
- Calendrier : date unique + créneaux déménageur ; réservation éventuelle de ponton/parking ou local vélos.
Exemple pédagogique (ordre de grandeur)
- Bien A : T3 intra-muros 520 000 € (ascenseur, métro à 5 min).
- Bien B : Maison littorale 590 000 € (jardin, plage à vélo).
- Différence brute : 70 000 € → soulte à ajuster selon DPE, travaux toiture/jardin et calendrier.
Questions fréquentes
La soulte peut-elle compenser l’entretien d’un jardin/une toiture ?
Oui, ces postes entrent dans la négociation et se reflètent dans la soulte.
Et si la zone littorale est très saisonnière ?
On documente la saisonnalité (accès, nuisances, services) et on ajuste la soulte et le calendrier (emménagement hors pics).
Peut-on échanger si l’un des biens a un DPE faible ?
Oui, via un panier travaux intégré à la soulte (fenêtres, isolation, chauffage).
L’échange évite-t-il le prêt relais ?
Souvent, oui : la soulte remplace le financement transitoire, avec un acte unique.
Besoins ville contre envies mer — ou l’inverse ? Publiez votre bien et vos critères. Trouvez le duo miroir, équilibrez par soulte, signez une fois et changez d’horizon sans vous épuiser.
Voir l'article
Acheter une maison en 2025 : et si vous l’échangiez plutôt ?
Introduction : un marché immobilier en pleine mutation
En 2025, acheter une maison en France n’est plus seulement une affaire de visites et de négociations. Le marché a changé.
Les prix se stabilisent dans certaines zones, reculent encore dans d’autres, et les taux d’intérêt, bien qu’en baisse par rapport à 2023-2024, restent un frein pour beaucoup d’acquéreurs.
Résultat : des délais plus longs pour vendre et acheter, des prêts relais coûteux… et parfois des projets qui tombent à l’eau.
Pourtant, il existe une méthode que peu de gens connaissent, mais qui peut transformer complètement votre projet immobilier : l’échange immobilier définitif.
Et si, au lieu de vendre pour acheter, vous échangiez directement votre maison contre celle qui vous plaît ?
1. Pourquoi acheter une maison est devenu plus complexe
Avant de parler de l’échange, il faut comprendre pourquoi la transaction immobilière classique est devenue plus contraignante.
a) Des délais de vente qui s’allongent
En moyenne, il faut entre 90 et 120 jours pour vendre une maison en France, parfois plus dans les zones rurales.
Chaque mois qui passe coûte cher : remboursements du prêt actuel, entretien du bien, charges, impôts.
b) Le poids du prêt relais
Pour acheter avant de vendre, la solution traditionnelle est le prêt relais. Mais il cumule :
- Intérêts souvent plus élevés que les prêts classiques
- Obligation de vendre dans un délai limité
- Pression psychologique et financière
c) Des frais qui grimpent
Entre les frais d’agence, de notaire, de déménagement et les éventuels travaux, la facture grimpe vite.
Beaucoup de propriétaires perdent plusieurs milliers d’euros rien qu’en cumulant double frais de notaire (vente + achat).
2. L’échange immobilier : une solution qui change la donne
L’échange immobilier définitif est un contrat dans lequel deux propriétaires s’échangent la propriété de leurs biens, avec ou sans compensation financière (soulte).
Il est encadré par le Code civil, articles 1702 à 1707, et doit être validé par un notaire.
Concrètement :
- Vous trouvez un propriétaire qui souhaite quitter sa maison… pour une maison comme la vôtre.
- Vous évaluez vos biens respectifs.
- Si l’un vaut plus cher, une soulte compense la différence.
- Vous signez un seul acte notarié et devenez chacun propriétaire du bien de l’autre.
📌 Avantage clé : pas de prêt relais, pas de mise en vente publique, pas de double frais de notaire.
3. Comparatif : vente classique vs échange immobilier
| Critère | Vente + Achat classique | Échange immobilier |
|---|---|---|
| Nombre d’actes notariés | 2 | 1 |
| Droits de mutation | Sur 100% des prix | Sur le bien le plus cher |
| Délai moyen | 3 à 12 mois | 1 à 3 mois |
| Risque de prêt relais | Oui | Non |
| Frais d’agence | Oui (souvent) | Non (direct propriétaire) |
4. Exemple concret : comment acheter une maison par échange
Scénario réel inspiré de Béa Immo
- Famille A : maison de 110 m² à Saint-Nazaire, valeur 350 000 €
- Famille B : maison de 95 m² à Nantes, valeur 370 000 €
Les deux familles veulent changer : - Les A souhaitent se rapprocher de Nantes pour le travail.
- Les B veulent plus grand et un jardin, en périphérie.
💡 Solution : Échange immobilier avec soulte de 20 000 € versée par la famille A à la famille B.
Résultat :
- Chacun a sa nouvelle maison en moins de 2 mois
- Pas de frais d’agence
- Droits de mutation calculés sur 370 000 € au lieu de 720 000 € cumulés.
5. Les avantages financiers de l’échange pour acheter une maison
a) Réduction des frais de notaire
Dans un achat classique, vous payez des frais sur le prix total d’achat.
En échange, les frais s’appliquent uniquement sur la valeur du bien le plus élevé.
b) Pas de prêt relais
Vous devenez propriétaire du nouveau bien en même temps que vous cédez l’ancien.
Pas de double remboursement, pas de risque de vendre à perte par urgence.
c) Moins de frais annexes
Pas de publicité de vente, pas de visites multiples, pas d’honoraires d’agence (si échange direct).
6. Les étapes pour acheter une maison par échange
- Évaluer votre maison avec un professionnel (ou plusieurs pour croiser les estimations)
- Chercher un bien équivalent sur les plateformes spécialisées comme Béa Immo
- Entrer en contact avec le propriétaire pour vérifier la compatibilité des projets
- Négocier la soulte si nécessaire
- Signer un compromis d’échange chez le notaire
- Finaliser l’acte authentique et déménager
7. Les points de vigilance
- Estimation juste : une surévaluation ou sous-évaluation bloque l’accord.
- Prêts existants : si un crédit est en cours, il faudra l’accord de la banque.
- Diagnostics : les mêmes que pour une vente classique (DPE, amiante, plomb…).
- Fiscalité : en cas de soulte, elle est soumise aux droits de mutation.
8. Témoignages : “Nous avons échangé notre maison et économisé 12 000 €”
“Nous pensions vendre notre maison à Pornic pour acheter à Nantes. Après 4 mois sans acheteur, nous avons découvert Béa Immo. En un mois, nous avons trouvé une famille qui cherchait l’inverse. L’échange nous a permis d’éviter les frais d’agence et de réduire nos frais de notaire. En prime, pas de prêt relais !” — Céline et Marc, 42 et 45 ans.
Conclusion : une opportunité encore trop méconnue
Acheter une maison en 2025 ne rime plus forcément avec vente longue et prêt relais.
L’échange immobilier est une alternative légale, sécurisée et financièrement avantageuse.
Pour ceux qui savent où chercher, c’est souvent le chemin le plus court vers la maison idéale.
Voir l'article