Comment se calculent les frais de notaire dans un échange ?
L’échange immobilier bénéficie d’une taxation différente car il ne représente qu’un seul acte, qui est l’échange, en lieu et place de deux achats ventes simultanés.
Les calculs sont les suivants:
1% d’impôt est prélevé sur le bien le plus cher + 5% sur le bien le moins cher + 6,3% sur la soulte (la somme différentielle entre les deux biens) =
La somme des frais de notaire à répartir entre les deux co-contractants.
Les économies peuvent aller jusqu’à 60% par rapport aux taux d’un achat/vente classiques.
Exemple concret :
Avec le bien A d’une valeur de 300 000€ et le bien B d’une valeur de 400 000€ :
Calculons les frais classique :
Pour l’acheter les bien A il faudra dépenser en frais de notaire : 300 000€ X 8% = 24 000 €
Pour l’acheter les bien B il faudra dépenser en frais de notaire : 400 000€ X 8% = 32 000 €
Calculons les frais en échange :
( 300 000 X 5% ) + (( 400 000- 300 000) X 6,3% ) + (400 000 X 1%) = 25 300 € .
Soit une économie de 54,82% sur les frais de notaire au total.
Une fois réparties , les frais de notaires coûtent :
Pour l’achat de l’appartement de A: 10 843 € soit une économie de 13 157€ pour l’acheteur .
Pour l’achat de l’appartement de B: 14 457 € soit une économie de 17 542€ pour l’acheteur .
On rêve de l’Atlantique et d’un petit jardin pour les enfants… mais on tient à la gare TGV et aux commodités d’un quartier intra-muros. En vente classique, concilier ces mondes suppose de vendre puis d’acheter, avec son lot d’incertitudes et souvent un prêt relais. L’échange immobilier définitif propose une voie directe : deux propriétaires aux besoins inverses s’accordent, ajustent la différence de valeur par une soulte, et signent un acte notarié unique. Résultat : un glissement de mode de vie sans double logistique.
Littoral ↔ Intra-muros : ce que chacun cherche vraiment
Profil
Priorités
Points de vigilance
Partir en bord de mer
Jardin/terrasse, plage/côte à proximité, calme, école à taille humaine
Accès aux soins/commerces, saisonnalité, entretien extérieur, mobilité
Bruit, charges de copropriété, taille plus compacte, stationnement
L’échange met ces priorités en regard et les équilibre via la soulte plutôt que par une décote.
Pourquoi l’échange simplifie la bascule « ville ↔ mer »
Acte unique : une seule signature, des formalités mutualisées.
Un seul déménagement : calendrier synchronisé, pas de logement provisoire.
Soulte finançable : on remplace le prêt relais par une soulte (épargne/prêt classique).
Négociation d’usage : on paye l’usage idéal (jardin vs transports) plutôt qu’un prix imposé par l’urgence.
Cas pratique 1 : Nantes intra-muros → maison sur la côte
Situation : Maud et Pierre possèdent un T3 à Nantes centre (proche gare). Ils visent une maison à Pornic. En face, Léa et Hugo veulent l’inverse : quitter leur maison littorale pour un pied-à-terre urbain. Accord : valeurs différentes → soulte convenue et finançable. Calendrier : avant-contrat d’échange J+30, acte unique J+58, un seul déménagement. Gain : Maud et Pierre gagnent du plein air ; Léa et Hugo gagnent la ville à pied.
Cas pratique 2 : Maison littorale → T3/T4 intra-muros
Situation : Claire et Thomas entretiennent une maison à La Rochelle devenue trop grande. Ils visent un T3/T4 à Bordeaux proche tram + gare. Match : famille bordelaise en télétravail qui veut exactement l’inverse (jardin + océan). Soulte : ajustée selon DPE, travaux et stationnement. Résultat : budget lisible, un acte, un déménagement.
Échange vs parcours séquentiel : qui protège votre projet ?
Sujet
Vendre puis acheter
Échange immobilier
Étapes
Deux transactions
Un seul acte
Financement
Souvent prêt relais
Soulte finançable
Délais
Aléas de marché
Date unique synchronisée
Logistique
Risque logement provisoire
Un seul déménagement
Négociation
Rabais/surenchère
Usage ↔ usage + soulte
Bien calibrer la soulte « ville ↔ mer »
Estimations sincères des deux biens (références locales, état, DPE).
Atouts non monétaires pris en compte : temps vers gare/métro, distance à la plage, jardin exploitable, nuisances.
Panier travaux (si maison à rafraîchir / appart à rénover) intégré dans la discussion.
Scénarios (2–3) de soulte selon calendrier et travaux.
Avant-contrat : conditions suspensives, date unique, pièces de copropriété/urbanisme.
Check-list « littoral vs intra-muros »
Mobilité : temps réel jusqu’à la gare/ligne structurante ; parking/box si urbain.
Vie quotidienne : école, médecin, commerces à pied ; saisonnalité touristique.
Calendrier : date unique + créneaux déménageur ; réservation éventuelle de ponton/parking ou local vélos.
Exemple pédagogique (ordre de grandeur)
Bien A : T3 intra-muros 520 000 € (ascenseur, métro à 5 min).
Bien B : Maison littorale 590 000 € (jardin, plage à vélo).
Différence brute : 70 000 € → soulte à ajuster selon DPE, travaux toiture/jardin et calendrier.
Questions fréquentes
La soulte peut-elle compenser l’entretien d’un jardin/une toiture ? Oui, ces postes entrent dans la négociation et se reflètent dans la soulte.
Et si la zone littorale est très saisonnière ? On documente la saisonnalité (accès, nuisances, services) et on ajuste la soulte et le calendrier (emménagement hors pics).
Peut-on échanger si l’un des biens a un DPE faible ? Oui, via un panier travaux intégré à la soulte (fenêtres, isolation, chauffage).
L’échange évite-t-il le prêt relais ? Souvent, oui : la soulte remplace le financement transitoire, avec un acte unique.
Besoins ville contre envies mer — ou l’inverse ? Publiez votre bien et vos critères. Trouvez le duo miroir, équilibrez par soulte, signez une fois et changez d’horizon sans vous épuiser.
À la retraite, chaque euro compte. Avec des revenus souvent en baisse et des dépenses fixes qui pèsent, les propriétaires cherchent des solutions pour améliorer leur niveau de vie. L’échange immobilier définitif s’impose comme une alternative intelligente à la vente classique : moins de frais, plus de simplicité, et la possibilité de dégager du capital pour profiter pleinement de sa retraite.
Le défi financier des jeunes retraités
Le passage à la retraite s’accompagne d’une baisse moyenne de 25 à 30 % des revenus. Pour de nombreux propriétaires, cette réalité rend plus difficile l’entretien d’une grande maison ou le paiement de charges importantes. Pourtant, leur patrimoine immobilier représente une richesse considérable. L’échange immobilier leur permet de transformer ce patrimoine en levier pour améliorer leur quotidien.
L’échange immobilier définitif : une solution économique
Contrairement à une vente suivie d’un nouvel achat, l’échange immobilier définitif présente des avantages financiers immédiats :
Réduction des frais de notaire : les droits de mutation et frais s’appliquent uniquement sur la différence de valeur entre les biens échangés (soulte), et non sur le prix total.
Suppression des frais intermédiaires : pas de prêt relais, pas de frais d’agence si l’échange se fait entre particuliers.
Optimisation fiscale : dans certains cas, l’échange peut permettre d’anticiper une meilleure gestion patrimoniale, notamment en vue d’une succession.
Libérer du capital pour mieux vivre
Échanger une maison familiale trop grande contre un appartement de valeur inférieure permet de dégager une soulte, c’est-à-dire une somme d’argent versée par l’autre propriétaire. Cet apport peut ensuite être utilisé pour :
Compléter sa pension de retraite,
Financer des voyages ou des loisirs,
Anticiper des dépenses de santé,
Aider ses enfants ou petits-enfants.
Ainsi, l’échange immobilier devient un moyen concret d’augmenter son pouvoir d’achat tout en simplifiant son cadre de vie.
Une sécurité juridique encadrée
L’échange immobilier n’a rien d’un arrangement informel : il est strictement encadré par le Code civil et doit être validé par un notaire. L’acte d’échange bénéficie des mêmes garanties qu’un acte de vente classique. Les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, électricité, etc.) s’appliquent également, assurant transparence et protection aux deux parties.
Conclusion
Pour les retraités propriétaires, l’échange immobilier définitif est bien plus qu’une transaction : c’est une stratégie patrimoniale. Elle permet de réduire les frais, d’accéder à un logement plus adapté et, surtout, de dégager de nouvelles ressources financières pour vivre sa retraite avec sérénité et liberté.
“Off-market”, “hors-du-marché”, les mots qui font briller les yeux de tout acheteur averti. Cela signifie qu’une propriété est disponible à la vente, mais qu’elle n’a pas encore été dévoilée au grand public. Dans un marché ultra concurrentiel, c’est le rêve de toute personne en quête d’un bien. Et ces offres que l’on imagine rares et inédites représentent pourtant jusqu’à 80% du marché. Oui jusqu’à 80% du marché ! On vous explique pourquoi, et comment en profiter.
“Je ne vendrais que lorsque j’aurais trouvé mon prochain bien”
Voilà la phrase qui résonne aux oreilles de tout bon agent immobilier. Car alors que 8 ventes sur dix se font dans le but d’acheter à nouveau, rares sont les propriétaires qui prennent le risque de vendre leur bien sans avoir trouvé LA propriété idéale et le financement qui correspond. Surtout dans un marché de l’immobilier aussi tendu qu’aujourd’hui, Une contrainte coûteuse, qui bloque le marché de l’immobilier
En attendant que leurs propriétaires réalisent l’achat tant espéré, les biens disponibles restent donc en attente, invisibles aux yeux des français et introuvables sur les plateformes traditionnelles type SeLoger, Bien’Ici, Leboncoin ou Pap.
Il y a donc moins de biens disponibles à la vente, et moins de propriétaires qui trouvent leur bonheur. Et moins les propriétaires trouvent leur bonheur, moins il y a de biens disponibles en retour…
Une boucle sans fin qui ne profite à personne, sauf peut-être aux banques qui via des prêts relais coûteux financent l’achat d’un bien alors que la vente n’a pas été encore réalisée.
L’échange immobilier, la solution pour libérer le marché
Jusque là, la seule solution proposée par les professionnels de l’immobilier était la vente longue à 6 mois ou un an. Cela permet à l’agent immobilier pressé de conclure le deal en étalant le risque dans le temps, sans toutefois supprimer ce risque définitivement.
Inscrit dans la loi, l’échange immobilier permet à chaque propriétaire d’acquérir l’acte de propriété d’un tiers et de transmettre son acte en retour, en un seul et même temps.
Cela libère l’offre et donne accès à des biens exclusifs, tout en permettant aux propriétaires de réaliser jusqu’à 60% d’économies sur les frais de notaire. Cerise sur le gâteau, le prêt relais disparaît, et les démarches compliquées qu’il peut représenter, avec!
C’est pourquoi Béa rend l’échange immobilier accessible à tous les propriétaires, grâce à son application de rencontres immobilières sécurisées. Sur béa, chacun peut découvrir des biens exclusifs, envoyer des coups de coeur, et quand l’intérêt est réciproque, l’échange devient possible. Les facilitateurs Béa vous accompagnent alors des visites, jusqu’à la signature chez le notaire. Une bonne façon pour tout propriétaire de retrouver enfin le plaisir de faire une bonne affaire.
