Comment se calculent les frais de notaire dans un échange ?
L’échange immobilier bénéficie d’une taxation différente car il ne représente qu’un seul acte, qui est l’échange, en lieu et place de deux achats ventes simultanés.
Les calculs sont les suivants:
1% d’impôt est prélevé sur le bien le plus cher + 5% sur le bien le moins cher + 6,3% sur la soulte (la somme différentielle entre les deux biens) =
La somme des frais de notaire à répartir entre les deux co-contractants.
Les économies peuvent aller jusqu’à 60% par rapport aux taux d’un achat/vente classiques.
Exemple concret :
Avec le bien A d’une valeur de 300 000€ et le bien B d’une valeur de 400 000€ :
Calculons les frais classique :
Pour l’acheter les bien A il faudra dépenser en frais de notaire : 300 000€ X 8% = 24 000 €
Pour l’acheter les bien B il faudra dépenser en frais de notaire : 400 000€ X 8% = 32 000 €
Calculons les frais en échange :
( 300 000 X 5% ) + (( 400 000- 300 000) X 6,3% ) + (400 000 X 1%) = 25 300 € .
Soit une économie de 54,82% sur les frais de notaire au total.
Une fois réparties , les frais de notaires coûtent :
Pour l’achat de l’appartement de A: 10 843 € soit une économie de 13 157€ pour l’acheteur .
Pour l’achat de l’appartement de B: 14 457 € soit une économie de 17 542€ pour l’acheteur .
Après dix-huit mois de correction, les signaux repassent au vert pâle. Au printemps 2025, Paris enregistre une petite hausse, les zones rurales restent dynamiques et les taux de crédit se figent autour de 3,07 %. Dans le même temps, la loi de finances autorise les départements à relever les DMTO jusqu’à 5 %, ce qui rebat les cartes des budgets d’acquisition. Tour d’horizon très concret pour répondre à la question qui taraude tout le monde : « Est-ce le moment d’acheter en 2025 ? »
Ce que montrent les chiffres récents
Paris repart timidement : le Baromètre SeLoger–Meilleurs Agents a mesuré +0,2 % pour Paris au printemps (mai) 2025, avec un marché plus nerveux qu’en 2024.
Le rural tient la cadence : le même baromètre fait ressortir +0,4 % en zones rurales sur la période, confirmant l’attrait périphérique et péri-urbain.
Au national, la tendance se redresse : selon Notaires de France–INSEE, +0,4 % sur un an au 1ᵉʳ trimestre 2025 après six trimestres de baisse.
Le crédit a desserré l’étau : le taux moyen des crédits habitat s’est stabilisé à 3,07 % depuis avril 2025 (3,07 % en juin et juillet), d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA.
En un coup d’œil
Indicateur (printemps/été 2025)
Niveau
Paris (mai)
+0,2 %
Zones rurales (mai)
+0,4 %
France ancienne (T1)
+0,4 % a/a
Taux moyen habitat
3,07 %
Taux à 3,07 % : ce que cela change concrètement
Les taux de marché sont revenus au plancher de l’année autour de 3,07 %, après une décrue rapide début 2025 puis une stabilisation. Pour se faire une idée : sur 300 000 € sur 20 ans, une mensualité à 3,07 % s’établit autour de 1 674 €/mois, contre 1 866 €/mois à 4,3 % (niveau observé fin 2023) – soit env. 191 € d’économie par mois et près de 46 000 € d’intérêt en moins sur la durée.
Bon à savoir : la baisse des taux n’est pas linéaire. Les meilleures conditions sont souvent réservées aux dossiers solides (apport, stabilité pro, taux d’endettement maîtrisé). La marge de négociation reste réelle au cas par cas.
Où acheter en 2025 ? Les zones qui tirent leur épingle du jeu
Paris intra-muros : la capitale affiche une micro-hausse au printemps, et les notaires franciliens anticipent un prix moyen autour de 9 750 €/m² en juillet 2025. Les écarts par arrondissement restent massifs.
Villes encore en ajustement : dans certaines grandes aires urbaines, la correction n’est pas achevée (ex. Nantes, Nice). Intéressant pour qui achète à horizon long et sait négocier.
DMTO : la hausse possible jusqu’à 5 % change le budget d’achat
La loi de finances 2025 autorise chaque département, depuis le 1ᵉʳ avril 2025 et jusqu’au 30 avril 2028, à relever son taux de DMTO (part départementale des « frais de notaire ») jusqu’à 5 % (contre 4,5 % auparavant). Cette décision est locale et nécessite un vote du conseil départemental. Des études notariales tiennent déjà des cartes de suivi département par département.
Impact chiffré (exemple) : pour un bien à 300 000 € dans un département passant de 4,5 % à 5,0 %, le surcoût de DMTO représente +0,5 %, soit 1 500 € supplémentaires. (Calcul Béa.)
Le PTZ élargi et la carte des zones tendues : deux coups de pouce pour 2025
PTZ élargi : depuis le 1ᵉʳ avril 2025, le PTZ est étendu à tous les logements neufs (individuels ou collectifs) sur tout le territoire jusqu’au 31 décembre 2027. Les barèmes de ressources s’appliquent toujours.
Zonage ABC révisé : 865 communes ont été reclassées en 2024 (zones A bis/A/B1), ouvrant droit à davantage de dispositifs (PTZ, LLI, etc.).
Est-ce le moment d’acheter en 2025 ?
Oui, si vous réunissez ces trois conditions :
Horizon de détention suffisant (≥ 7–10 ans) pour lisser les aléas ;
Financement sécurisé à taux fixe dans la zone des ≈3 % ;
Marché local lisible (Paris avec sélection fine par arrondissement ; rural/petites villes avec fondamentaux solides – emploi, transports, vacance).
Attention : tenez compte du vote DMTO de votre département avant de caler le budget chez le notaire, et vérifiez votre éligibilité PTZ si vous visez le neuf.
L’alternative Béa pour 2025 : échanger plutôt que vendre/acheter
Dans un contexte de DMTO possiblement relevés et de conditions de crédit sélectives, l’échange immobilier définitif permet d’optimiser le coût global : un seul acte notarié, une taxation allégée et jusqu’à 60 % d’économies sur les frais par rapport à une vente + un achat successifs. Testez votre scénario avec le calculateur Béa et discutez de votre projet avec nos facilitateurs.
L'échange immobilier définitif, encore méconnu en France, est une alternative efficace à la vente classique. En 2025, il attire de plus en plus de propriétaires souhaitant vendre et acheter en même temps, tout en économisant sur les frais de notaire et en évitant le casse-tête du prêt relais. Voici un guide complet pour comprendre son fonctionnement, ses avantages et ses étapes.
qu'est-ce qu'un échange immobilier définitif ?
L'échange immobilier définitif est une transaction où deux propriétaires cèdent réciproquement leurs biens, avec ou sans complément financier appelé soulte. Cette opération est encadrée par le Code civil et se conclut par un acte notarié, tout comme une vente classique. La différence majeure ? Les deux transferts de propriété se font simultanément, ce qui évite les situations intermédiaires stressantes.
les avantages concrets
Économie sur les frais de notaire
En échange immobilier, les frais sont calculés sur la valeur nette échangée (ou sur la soulte), et non sur la valeur totale des biens. Cela permet de réduire la facture jusqu'à 60 % par rapport à une double vente/achat classique.
Pas de prêt relais
Puisque les deux transactions sont liées et simultanées, pas besoin de financer temporairement un nouvel achat avant la vente de son ancien bien.
Synchronisation parfaite
Vous quittez votre ancien logement le jour même où vous emménagez dans le nouveau : aucun risque de se retrouver entre deux logements.
Une démarche durable
L'échange favorise la circulation de biens sans augmenter la pression foncière, s'inscrivant dans une approche plus durable de l'immobilier.
les étapes de l'échange immobilier définitif
Recherche de partenaire d'échange : via des plateformes spécialisées comme Bea.immo.
Visite et accord sur la valeur des biens : estimation par un professionnel ou via comparatifs de ventes.
Accord sur la soulte (si l'un des biens a plus de valeur que l'autre).
Signature du compromis d'échange : document préparé par le notaire fixant les conditions.
Obtention des financements (si nécessaire, pour payer la soulte ou travaux).
Signature de l'acte d'échange devant notaire.
Échange immobilier vs vente classique
Critère
Vente classique
Échange immobilier définitif
Frais de notaire
Calculés sur la valeur totale
Calculés sur la soulte
Prêt relais
Souvent nécessaire
Inutile
Délai
Parfois long et découplé
Simultané
Complexité
Deux transactions distinctes
Une seule opération
comment Bea.immo facilite l'échange
Béa Immo est la première plateforme française dédiée à l'échange immobilier définitif entre particuliers. Elle permet :
de trouver rapidement des partenaires compatibles,
de bénéficier d'un accompagnement juridique et financier,
de gérer la transaction de façon simple et sécurisée.
FAQ
1. Peut-on échanger un bien avec un crédit immobilier en cours ? Oui, à condition d'obtenir l'accord de la banque pour solder ou transférer le crédit.
2. Les diagnostics immobiliers sont-ils obligatoires ? Oui, comme pour toute vente : DPE, amiante, plomb, etc.
3. Peut-on échanger un appartement contre une maison ? Oui, à condition que les parties soient d'accord sur la valeur et la soulte éventuelle.
4. Combien de temps dure un échange ? En moyenne, 2 à 3 mois entre l'accord et la signature chez le notaire.
À la retraite, chaque euro compte. Avec des revenus souvent en baisse et des dépenses fixes qui pèsent, les propriétaires cherchent des solutions pour améliorer leur niveau de vie. L’échange immobilier définitif s’impose comme une alternative intelligente à la vente classique : moins de frais, plus de simplicité, et la possibilité de dégager du capital pour profiter pleinement de sa retraite.
Le défi financier des jeunes retraités
Le passage à la retraite s’accompagne d’une baisse moyenne de 25 à 30 % des revenus. Pour de nombreux propriétaires, cette réalité rend plus difficile l’entretien d’une grande maison ou le paiement de charges importantes. Pourtant, leur patrimoine immobilier représente une richesse considérable. L’échange immobilier leur permet de transformer ce patrimoine en levier pour améliorer leur quotidien.
L’échange immobilier définitif : une solution économique
Contrairement à une vente suivie d’un nouvel achat, l’échange immobilier définitif présente des avantages financiers immédiats :
Réduction des frais de notaire : les droits de mutation et frais s’appliquent uniquement sur la différence de valeur entre les biens échangés (soulte), et non sur le prix total.
Suppression des frais intermédiaires : pas de prêt relais, pas de frais d’agence si l’échange se fait entre particuliers.
Optimisation fiscale : dans certains cas, l’échange peut permettre d’anticiper une meilleure gestion patrimoniale, notamment en vue d’une succession.
Libérer du capital pour mieux vivre
Échanger une maison familiale trop grande contre un appartement de valeur inférieure permet de dégager une soulte, c’est-à-dire une somme d’argent versée par l’autre propriétaire. Cet apport peut ensuite être utilisé pour :
Compléter sa pension de retraite,
Financer des voyages ou des loisirs,
Anticiper des dépenses de santé,
Aider ses enfants ou petits-enfants.
Ainsi, l’échange immobilier devient un moyen concret d’augmenter son pouvoir d’achat tout en simplifiant son cadre de vie.
Une sécurité juridique encadrée
L’échange immobilier n’a rien d’un arrangement informel : il est strictement encadré par le Code civil et doit être validé par un notaire. L’acte d’échange bénéficie des mêmes garanties qu’un acte de vente classique. Les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, électricité, etc.) s’appliquent également, assurant transparence et protection aux deux parties.
Conclusion
Pour les retraités propriétaires, l’échange immobilier définitif est bien plus qu’une transaction : c’est une stratégie patrimoniale. Elle permet de réduire les frais, d’accéder à un logement plus adapté et, surtout, de dégager de nouvelles ressources financières pour vivre sa retraite avec sérénité et liberté.
