Changer de ville sans passer par la double vente–achat ni subir un prêt relais, c’est possible. Voici comment Camille (Paris 11e) et Julien (Lyon 6e) ont finalisé un échange immobilier définitif en 90 jours, avec une soulte ajustée, des frais maîtrisés et, surtout, 0 % d’honoraires d’agence. On vous montre les chiffres, avant / après, et le calendrier exact de l’opération.

L’histoire de Camille et Julien

• Camille, 34 ans, travaille dans la tech à Paris. Elle rêve de plus d’espace et d’un coût de vie plus doux, cap sur Lyon.
• Julien, 38 ans, consultant basé à Lyon, veut se rapprocher de ses clients parisiens et réduire son temps de trajet. Il vise l’Est parisien.

Après deux semaines de matching sur Béa Immo, leurs besoins s’alignent : chacun veut l’appartement de l’autre et leurs valeurs de biens sont proches.

Les biens avant l’échange

• Appartement A (Paris 11e – Philippe Auguste)
  2 pièces, 42 m², 5e étage sans ascenseur, DPE D, balcon filant, valeur marché estimée 480 000 €.
• Appartement B (Lyon 6e – Foch / Brotteaux)
  3 pièces, 68 m², 3e avec ascenseur, DPE C, cave, valeur marché estimée 420 000 €.

Négociation de la soulte

Écart de valeur : 60 000 €.
Décision : Julien (Lyon) verse une soulte de 60 000 € à Camille pour compenser la différence.

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Le montage choisi

• Type d’opération : échange immobilier définitif (transfert réciproque de propriété acté par notaire, avec soulte).
• Diagnostics & pièces : DPE, ERP, amiante/plomb, surface Carrez, titre de propriété, PVI de copropriété, PV d’AG… (dossier classique de vente échangé entre parties).
• Sécurisation : avant-contrat réciproque (promesse synallagmatique), condition suspensive d’obtention de financement de la soulte pour Julien, délai standard pour l’acte.

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Calendrier (90 jours, porte à porte)

• J0 : Match sur Béa Immo, visite croisée en visio puis sur place.
• J+10 : Accords sur la valeur et la soulte. Dépôt des dossiers en étude.
• J+25 : Signature des avant-contrats chez notaire, lancement du financement de la soulte (crédit classique de 60 000 €).
• J+65 : Offre de prêt émise et acceptée par Julien.
• J+90 : Acte définitif d’échange et remises de clés synchronisées le même jour.

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Les chiffres : avant / après

Hypothèse « classique » (vente puis achat via agence)

Pour des biens équivalents aux valeurs ci-dessous, en passant par une vente + un achat :

Poste	Camille (Paris → Lyon)	Julien (Lyon → Paris)
Honoraires d’agence (4 % env.)	19 200 €	16 800 €
Prêt relais (3 mois, intérêts & frais estim.)	2 000 €	2 000 €
Double déménagement / garde-meubles	1 200 €	1 500 €
Intérim / location meublée (1 mois)	1 300 €	1 600 €
Total coûts évitables	23 700 €	21 900 €

Dans un schéma « vente + achat », chacun supporte des honoraires d’agence et des coûts de transition. L’échange direct supprime l’agence et compresse la période d’entre-deux (souvent source de prêt relais).

Ce qu’ils ont payé avec l’échange

Poste	Camille	Julien
Émoluments & débours notariés (ordre de grandeur comparable à une vente)	3 000–4 000 €	3 000–4 000 €
Droits d’enregistrement (mutation à titre onéreux selon département)	oui	oui
Financement de la soulte (60 000 €)	—	intérêts limités (offre reçue J+65)
Honoraires d’agence	0 €	0 €
Coûts de transition (relogement, garde-meubles)	0–minimes	0–minimes

Points clés

• L’échange n’exonère pas des frais d’acte ni des droits d’enregistrement : on passe par notaire, comme pour une vente, et chaque mutation est enregistrée. Ce qui fait la différence, ce sont les frais évités (agence, relogement, relais) et la synchronisation des actes.
• Le coût financier de la soulte reste maîtrisé grâce à un délai resserré entre avant-contrat et acte (acceptation d’offre à J+65, signature à J+90).

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Avant / après : leur quotidien

Camille, avant : 42 m², 1 chambre, balcon mais escalier quotidien, budget mensuel serré.
Camille, après : 68 m², 2 chambres, ascenseur, charges maîtrisées à Lyon 6e, mensualité inchangée (pas de gros emprunt additionnel, pas d’intérim locatif).

Julien, avant : 68 m² à Lyon, 2 chambres, déplacements fréquents à Paris.
Julien, après : 42 m² à Paris 11e, temps de transport divisé par 2, budget optimisé malgré la soulte (valeur ciblée + DPE correct + absence d’honoraires d’agence).

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Pourquoi ça a marché

1. Proximité de valeur des biens → soulte raisonnable et finançable.
2. Dossiers techniques complets et transparents (DPE, Carrez, copro, etc.).
3. Calendrier verrouillé dès l’avant-contrat (condition suspensive, jalons, relances).
4. Zéro intermédiaire commercial → négociation plus fluide, économies nettes sur honoraires.

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Bonnes pratiques si vous visez un échange Paris ↔ Lyon

• Faites estimer chaque bien avec une fourchette réaliste pour fixer la soulte.
• Anticipez le financement (crédit pour la soulte, si besoin). Privilégiez un délai de 60–90 jours entre avant-contrat et acte.
• Rassemblez tôt les diagnostics et documents de copropriété.
• Alignez les dates : l’échange est puissant parce qu’il supprime l’entre-deux.

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Tableau récapitulatif des gains financiers

Économie principale	Montant (ordre de grandeur)
Honoraires d’agence évités (Camille + Julien)	~ 36 000 €
Prêt relais évité / réduit	~ 4 000 €
Relogement + garde-meubles	~ 3 600 €
Total économies constatées	≈ 43 000 €

Les frais d’acte et droits d’enregistrement restent dus comme pour une mutation classique ; les économies viennent surtout des intermédiaires et de la transition évitée.

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FAQ express

Un échange nécessite-t-il un notaire ?
Oui. Il s’agit d’une mutation à titre onéreux : acte authentique chez notaire, enregistrement, formalités et droits afférents.

Peut-on inclure une soulte financée par un prêt immobilier ?
Oui, avec une condition suspensive d’obtention de prêt prévue à l’avant-contrat, comme dans une vente classique.

Les frais de notaire sont-ils supprimés ?
Non. Ils existent, mais d’autres coûts disparaissent (honoraires d’agence, prêt relais, relogement).

Acheter avant d’avoir vendu : c’est précisément le rôle du prêt relais. En 2025, les barèmes se sont détendus, avec des meilleurs profils autour de 2,95 % et des dossiers plus standards jusqu’à 3,75 %. Mais un relais reste un crédit court terme, parfois coûteux et risqué si la vente s’éternise. Dans ce guide, on entre dans le concret : comment ça marche, combien ça coûte vraiment, les variantes (sec / adossé), les critères d’acceptation… et l’alternative la plus efficace pour s’en passer : l’échange immobilier définitif.

Les taux de prêt relais en 2025 (baromètre)

En septembre 2025, Immobilier-Danger recense des repères de marché suivants pour les crédits relais : « excellent » 2,95 %, « bon » 3,20 %, « moyen » 3,40 % et « maximum » 3,75 %.
Contexte utile : les taux immobiliers « classiques » se tassent autour de ~3,07 % en moyenne (20–25 ans), selon leur baromètre mensuel.

À retenir : le taux de votre relais dépend de la qualité du dossier (revenus, patrimoine, endettement, perspectives de revente) et de la politique commerciale de la banque.

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Comment fonctionne un prêt relais ?

Un prêt relais est une avance à court terme (emprunt « in fine ») destinée à financer l’achat de votre nouveau bien avant la revente de l’actuel. Le capital se rembourse en une fois lors de la vente ; vous payez des intérêts (et l’assurance) pendant la durée du relais.

• Durée : 12 mois renouvelables une fois (maximum 24 mois).
• Montant : en pratique 60–80 % de la valeur estimée (souvent ~70 %).
• Formes :
  • Prêt relais sec (le plus simple) : le relais suffit à financer l’achat (bien acquis ≤ valeur du bien vendu).
  • Prêt relais adossé (achat-revente) : relais + prêt immobilier classique pour un bien plus cher.
• Remboursement : intérêts mensuels (franchise partielle) ou différé total (intérêts capitalisés, plus coûteux).

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Combien ça coûte vraiment ? (tableau de calcul)

Le coût du relais dépend surtout du montant avancé, du taux et de la durée d’attente avant la vente. Exemples réalistes avec paiement mensuel des intérêts (hors assurance) :

Montant du relais	Taux	Mensualité d’intérêts	Coût total 6 mois	12 mois	18 mois	24 mois
150 000 €	2,95 %	368,75 €	2 212,50 €	4 425,00 €	6 637,50 €	8 850,00 €
150 000 €	3,20 %	400,00 €	2 400,00 €	4 800,00 €	7 200,00 €	9 600,00 €
150 000 €	3,40 %	425,00 €	2 550,00 €	5 100,00 €	7 650,00 €	10 200,00 €
150 000 €	3,75 %	468,75 €	2 812,50 €	5 625,00 €	8 437,50 €	11 250,00 €
200 000 €	2,95 %	491,67 €	2 950,00 €	5 900,00 €	8 850,00 €	11 800,00 €
200 000 €	3,20 %	533,33 €	3 200,00 €	6 400,00 €	9 600,00 €	12 800,00 €
200 000 €	3,40 %	566,67 €	3 400,00 €	6 800,00 €	10 200,00 €	13 600,00 €
200 000 €	3,75 %	625,00 €	3 750,00 €	7 500,00 €	11 250,00 €	15 000,00 €
300 000 €	2,95 %	737,50 €	4 425,00 €	8 850,00 €	13 275,00 €	17 700,00 €
300 000 €	3,20 %	800,00 €	4 800,00 €	9 600,00 €	14 400,00 €	19 200,00 €
300 000 €	3,40 %	850,00 €	5 100,00 €	10 200,00 €	15 300,00 €	20 400,00 €
300 000 €	3,75 %	937,50 €	5 625,00 €	11 250,00 €	16 875,00 €	22 500,00 €

Autres frais à prévoir

• Garantie : caution (Crédit Logement) ou hypothèque/PPD, avec barèmes spécifiques ; la caution est payable au déblocage et estimable via l’outil officiel.
• Assurance emprunteur : variable selon l’âge et le capital assuré.
• Taux d’usure : vérifiez que le TAEG (intérêts + assurance + frais) reste sous le seuil en vigueur (mise à jour trimestrielle par Bercy).

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Les conditions d’acceptation (ce que regardent les banques)

• Taux d’endettement et reste à vivre pendant la phase transitoire.
• Qualité de revente : estimation du bien à céder, liquidité du secteur, éventuel compromis signé (plafond parfois relevé à 80 % en cas de promesse).
• Durée de mise en vente réaliste (12–24 mois max).

Conseil : joignez à votre dossier une estimation écrite (agent/notaire), votre stratégie de mise en vente et, si possible, une promesse signée : cela améliore le ratio financé.

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Les variantes du prêt relais (et quand les utiliser)

• Relais sec : utile si votre futur achat ≤ valeur du bien vendu, sans besoin de prêt amortissable supplémentaire.
• Relais adossé (achat-revente) : combinaison relais + prêt classique lorsque vous montez en gamme.
• Franchise totale : vous ne payez rien pendant le relais (intérêts capitalisés) ; attention au coût final.

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Les risques en 2025 (et comment les limiter)

Le relais reste sensible à la vitesse de revente. Immobilier-Danger souligne qu’en 2025, le risque redevient élevé si la vente prend du retard : vous supportez intérêts, assurance… et, à l’échéance, une banque peut exiger le remboursement si le bien n’est pas vendu.

Parades pragmatiques

• Fixer un prix de vente réaliste dès le départ.
• Prévoir une marge de sécurité (ne pas emprunter le plafond).
• Étudier les alternatives ci-dessous si votre situation le permet.

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Alternatives pour éviter ou réduire le prêt relais

Vente longue

Vous signez la vente, mais l’acheteur vous laisse occuper le bien quelques mois, le temps de votre emménagement — utile pour synchroniser.

Prêt achat-revente « packagé »

Solution bancaire qui restructure l’ensemble de l’opération (ancien capital + nouveau projet), souvent avec avance d’environ 70 % de la valeur en vente. Vérifiez les modalités par banque.

Échange immobilier définitif (l’atout Béa Immo)

Deux propriétaires échangent leurs biens lors d’un acte notarié unique, avec soulte si les valeurs diffèrent. Résultat : pas de relais, un seul calendrier, un seul déménagement. Sur le plan fiscal, l’échange est assimilé à une double vente (droits de mutation au tarif en vigueur), avec des régimes particuliers dans certains cas ; demandez un chiffrage à votre notaire.

• DMTO 2025, ordre de grandeur : le droit départemental peut aller jusqu’à 5 % (plafond relevé par la loi de finances 2025, selon vote local), auxquels s’ajoutent taxes additionnelles (commune, CSI, etc.) : le total ressort autour de 5,8–6,3 % dans de nombreux départements après revalorisations récentes.

Zoom Béa Immo : notre communauté « ouverte à l’échange » vous évite la chaîne vendre-puis-acheter, donc le prêt relais et ses intérêts.

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Check-list express pour négocier votre prêt relais

• Comparer au moins 3 offres et présenter un plan de revente.
• Demander lissage / franchise partielle pour lisser vos charges.
• Optimiser garantie (caution vs hypothèque) et vérifier la restitution éventuelle de part de caution en fin de prêt (selon organisme).
• Contrôler le TAEG vs taux d’usure avant signature.

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FAQ — « Taux prêt relais 2025 » / « Comment ça marche un prêt relais ? »

Quels sont les taux de prêt relais en 2025 ?
Les meilleurs profils obtiennent environ 2,95 % ; des dossiers standards se situent entre 3,20 % et 3,75 %, selon banque et profil.

Quelle est la durée maximale ?
24 mois maximum (12 mois renouvelables une fois).

Combien puis-je emprunter en relais ?
Le plus souvent 60–80 % de la valeur estimée (souvent ~70 %).

Un prêt relais est-il toujours judicieux ?
Non : si votre bien est peu liquide ou si vous achetez significativement plus cher, le risque (dureté des intérêts, échéance) augmente. Étudiez l’échange immobilier pour éviter le relais.

Les frais de notaire baissent-ils en échange immobilier ?
L’échange reste fiscalisé au tarif de la vente (DMTO + taxes), avec des nuances selon les montages et départements. Demandez un chiffrage à votre notaire. En 2025, le droit départemental peut aller jusqu’à 5 % (plafond relevé), portant le total souvent autour de 5,8–6,3 %.

En 2025, les propriétaires ont le choix entre vendre vite leur maison ou opter pour l’échange immobilier définitif. Deux méthodes aux objectifs similaires – changer de logement rapidement – mais aux approches, coûts et implications bien différents. Voici un guide exhaustif pour comprendre laquelle correspond le mieux à votre situation.

Un marché immobilier en pleine mutation

Le marché français connaît depuis 2024-2025 un rééquilibrage. Après une baisse généralisée des prix, certaines zones reprennent (+0,2 % à Paris, +0,4 % en zones rurales), tandis que d’autres restent en recul.
Parallèlement, les taux de crédit sont redescendus autour de 3,07 %, rendant le financement plus accessible. Résultat : des acheteurs de retour, mais encore prudents.

Pour un vendeur, chaque jour compte : un bien trop longtemps sur le marché perd de son attractivité et se négocie à la baisse.

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Vendre sa maison rapidement : les clés du succès

Pourquoi vendre vite ?

Les raisons sont multiples : mutation professionnelle, séparation, succession, opportunité d’investissement. La rapidité permet :

• De profiter d’un marché favorable.
• D’éviter des mois de double charge (prêt + charges courantes).
• De sécuriser un nouveau projet immobilier.
  

Les méthodes pour accélérer la transaction

1. Estimation précise : basée sur les ventes récentes et les atouts du bien.
2. Présentation soignée : home staging, photos pro, visites virtuelles.
3. Diffusion massive : portails majeurs, réseaux sociaux, mailing ciblé.
4. Canal adapté : mandat exclusif ou vente directe entre particuliers.
   

Délai moyen en 2025 : 2 à 6 mois pour une maison bien positionnée.

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L’échange immobilier définitif : l’alternative qui séduit

Définition et fonctionnement

Deux propriétaires échangent leurs biens, avec éventuellement une soulte (différence de prix), lors d’un acte unique chez le notaire.

Les atouts majeurs

• Délais courts : souvent 1 à 3 mois.
• Économies de frais : calculés selon un régime spécifique.
• Simplicité logistique : déménagements synchronisés.
• Réseau dédié : Béa Immo met en relation des propriétaires motivés et compatibles.
  

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Les frais de notaire en échange : comment ça se calcule vraiment ?

Contrairement à une vente classique où chaque transaction supporte 7 à 8 % du prix du bien, l’échange immobilier est taxé sur des bases différentes car il ne représente qu’un seul acte.

Formule de calcul :

• 1 % sur le bien le plus cher
• + 5 % sur le bien le moins cher
• + 6,3 % sur la soulte (différence de valeur entre les deux biens)
  = Total des frais à répartir entre les deux parties

Exemple concret :

• Bien A : 300 000 €
• Bien B : 400 000 €

En vente classique :

• Achat du bien A : 300 000 € × 8 % = 24 000 €
• Achat du bien B : 400 000 € × 8 % = 32 000 €
  Total : 56 000 €

En échange :
(300 000 × 5 %) + (100 000 × 6,3 %) + (400 000 × 1 %)
= 15 000 € + 6 300 € + 4 000 € = 25 300 €

Économie totale : 54,82 % par rapport à une double vente classique.

Répartition :

• Acheteur du bien A : 10 843 € (économie de 13 157 €)
• Acheteur du bien B : 14 457 € (économie de 17 542 €)

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Comparatif détaillé

Critère	Vente rapide classique	Échange immobilier définitif
Durée	2 à 6 mois	1 à 3 mois
Frais de notaire	7-8 % du prix total	1 % + 5 % + 6,3 % soulte
Logistique	Déménagements séparés	Synchronisés
Souplesse	Dépend du marché	Recherche ciblée
Fiscalité	Plus-value éventuelle	Même régime fiscal, frais réduits

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Aspect légal et fiscal à connaître

• Acte notarié obligatoire dans les deux cas.
• Diagnostics immobiliers requis avant la signature (DPE, amiante, plomb, etc.).
• Frais de notaire : calculés sur le prix total en vente classique, mais sur la soulte uniquement en échange.
• Plus-value : exonération pour résidence principale, sinon imposition selon le régime classique.

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Notre conseil Béa Immo

Si vous êtes pressé et prêt à ajuster légèrement votre prix, la vente rapide reste efficace.
Si votre objectif est de limiter les coûts et le stress logistique, l’échange immobilier définitif est une option stratégique, surtout si vous utilisez une plateforme spécialisée comme Béa Immo, qui sécurise et simplifie la mise en relation.

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FAQ

Comment vendre sa maison rapidement ?
Fixez un prix cohérent, soignez la présentation et multipliez les canaux de diffusion.

Qu’est-ce qu’un échange immobilier définitif ?
C’est un échange officiel de biens entre propriétaires, validé par un notaire, avec éventuellement une soulte.

Quels sont les frais dans un échange immobilier ?
Ils sont calculés uniquement sur la soulte, ce qui réduit fortement le coût par rapport à une vente classique.

Peut-on échanger un bien avec un crédit en cours ?
Oui, sous réserve de l’accord de la banque, via un transfert ou un remboursement anticipé.