Comment se calculent les frais de notaire dans un échange ?
L’échange immobilier bénéficie d’une taxation différente car il ne représente qu’un seul acte, qui est l’échange, en lieu et place de deux achats ventes simultanés.
Les calculs sont les suivants:
1% d’impôt est prélevé sur le bien le plus cher + 5% sur le bien le moins cher + 6,3% sur la soulte (la somme différentielle entre les deux biens) =
La somme des frais de notaire à répartir entre les deux co-contractants.
Les économies peuvent aller jusqu’à 60% par rapport aux taux d’un achat/vente classiques.
Exemple concret :
Avec le bien A d’une valeur de 300 000€ et le bien B d’une valeur de 400 000€ :
Calculons les frais classique :
Pour l’acheter les bien A il faudra dépenser en frais de notaire : 300 000€ X 8% = 24 000 €
Pour l’acheter les bien B il faudra dépenser en frais de notaire : 400 000€ X 8% = 32 000 €
Calculons les frais en échange :
( 300 000 X 5% ) + (( 400 000- 300 000) X 6,3% ) + (400 000 X 1%) = 25 300 € .
Soit une économie de 54,82% sur les frais de notaire au total.
Une fois réparties , les frais de notaires coûtent :
Pour l’achat de l’appartement de A: 10 843 € soit une économie de 13 157€ pour l’acheteur .
Pour l’achat de l’appartement de B: 14 457 € soit une économie de 17 542€ pour l’acheteur .
Dans les grandes métropoles, la recherche d’un bon quartier tourne vite au bras de fer : annonces qui partent, visites groupées, offres au-dessus ou en dessous, délais bancaires. L’échange immobilier définitif propose une autre logique : on matche deux usages (quartier, surface, étage, extérieur), on équilibre par une soulte si les valeurs diffèrent, et l’on signe un acte unique chez le notaire. Résultat : un ciblage hyperlocal (arrondissement, micro-quartier, proximité transports/écoles) sans subir la double séquence « vendre puis acheter ».
Pourquoi l’échange est taillé pour les métropoles
Hyperlocal : on cible un micro-périmètre (ex. Paris 11e côté square Gardette, Lyon Croix-Rousse bas, Bordeaux Saint-Seurin).
Équité par la soulte : pas besoin de surpayer ni de brader ; la différence de valeur s’ajuste.
Acte unique : moins d’aléas qu’un enchaînement vente/achat, une seule date et un seul déménagement.
Moins de frictions : souvent sans prêt relais, diagnostics cadrés, dossier copro des deux côtés.
Ce qui compte vraiment “intra-muros”
Transports structurants : distance à un métro/TGV/RER/tram, lignes directes vers le travail/école.
Vie quotidienne : commerces, marché, espaces verts, nuisances sonores.
Copropriété : ascenseur/escaliers, charges, travaux votés/à venir.
Qualité d’usage : luminosité, plan, double exposition, espace bureau (télétravail).
Paris 12e ↔ 11e : un T2 lumineux sur cours côté 12e contre un T2 proche d’un métro plus direct vers le bureau côté 11e ; soulte calibrée pour l’emplacement.
Lyon Croix-Rousse ↔ Part-Dieu : T3 familial avec escaliers vs T3 avec ascenseur et accès direct gare ; acte unique et déménagement une seule fois.
Bordeaux Saint-Genès ↔ Saint-Seurin : T4 avec travaux vs T4 clé en main ; panier travaux intégré à la soulte.
Échange vs enchères silencieuses : qui protège votre projet ?
Sujet
Marché classique en zones tendues
Échange immobilier (acte unique)
Stratégie
Surenchère / rabais
Usage ↔ usage + soulte
Délais
Visites, off-market, incertitudes
Date unique synchronisée
Financement
Relais fréquent
Soulte finançable
Déménagement
Parfois en 2 temps
Un seul déménagement
Sérénité
Stress + aléas
Lisible et cadré
Méthode simple pour “viser le bon quartier”
Cible hyperlocale : périmètre de 5–10 rues, stations et écoles visées.
Calendrier : semaine idéale, créneaux déménageur/ascenseur, coordinateur le jour J.
Questions fréquentes
Peut-on échanger entre deux arrondissements très différents de prix ? Oui, via la soulte qui équilibre précisément la différence de valeur.
Et si l’un des deux biens a des travaux à prévoir ? Ils se chiffrent en panier travaux et s’intègrent dans la soulte.
L’échange est-il aussi sécurisé qu’une vente ? Oui, c’est une vente réciproque signée par acte notarié unique avec diagnostics et protections usuelles.
Comment éviter le logement provisoire ? En fixant une date unique de signature et de remise des clés dans l’avant-contrat.
Envie de viser le bon quartier sans surpayer ni brader ? Publiez votre bien et vos critères hyperlocaux. Trouvez le duo inverse, équilibrez par soulte, signez une fois et emménagez là où votre quotidien gagne en qualité.
Échanger son bien contre celui d’un autre propriétaire, sans passer par une vente puis un rachat, c’est possible — et parfaitement légal. Chez Béa Immo, nous avons bâti toute une méthode autour de cet échange immobilier définitif : un acte unique signé chez le notaire, la possibilité d’une soulte si les valeurs diffèrent, et, souvent, moins de frais que deux transactions séparées. Voici, sans détour, comment ça marche et sur quoi s’appuie la loi.
Qu’est-ce que l’échange immobilier définitif ?
En droit français, l’échange est un contrat par lequel chaque partie transmet une chose en contrepartie d’une autre. Autrement dit : vous cédez votre logement et recevez celui de votre co-échangiste, en une seule opération. Le Code civil le définit explicitement et l’assimile, pour sa formation, à la vente (mêmes mécanismes de consentement, mêmes garanties de droit commun).
Dans la pratique immobilière, l’acte est unique et se signe devant notaire, ce qui simplifie les démarches par rapport à une vente suivie d’un achat.
Le cadre légal en deux repères
Article 1702 du Code civil : « L’échange est un contrat par lequel les parties se donnent respectivement une chose pour une autre. » (référence de base qui autorise ce type d’opération).
Fiscalité spécifique (CGI, art. 684) : un échange d’immeubles supporte une taxe de 5 % (taxe de publicité foncière ou droit d’enregistrement). Si les biens ont valeur égale, la taxe de 5 % frappe la valeur d’un seul lot ; s’ils sont de valeur différente, la taxe de 5 % porte en principe sur le lot le moins élevé et la soulte est taxée comme une vente au taux ordinaire (DMTO).
Comment ça se passe avec Béa Immo ?
Mise en relation qualifiée : vous publiez votre bien et vos critères sur Béa ; vous explorez ceux des autres propriétaires.
Match & visites : quand deux annonces se plaisent, nos accompagnateurs organisent les visites et cadrent les points clés (valeurs, délais, éventuelle soulte).
Avant-contrat : on peut formaliser une promesse synallagmatique d’échange avec conditions suspensives (financement, purge des préemptions, diagnostics…).
Acte d’échange chez le notaire : un seul acte authentique transfère chaque propriété à l’autre, simultanément.
Frais & fiscalité : qui paie quoi, et pourquoi c’est souvent moins cher
Trois idées claires :
L’échange est une mutation à titre onéreux : il y a bien des droits à payer, mais pas deux fois comme dans une vente + un achat.
5 % s’appliquent (CGI, art. 684) sur un seul lot (ou le moins élevé si valeurs différentes).
La soulte, si elle existe, est taxée au taux ordinaire des DMTO (celui d’une vente « classique » dans le département).
Béa Immo communique — à juste titre — sur des économies potentiellement substantielles grâce à cet assiette plus étroite et à l’acte unique. Selon nos contenus et cas pratiques, jusqu’à 60 % d’économies sur les frais de notaire peuvent être constatées, selon la configuration et le département.
Exemple chiffré (pédagogique, hors émoluments et débours du notaire)
Hypothèse
Valeur
Base & taux
Montant indicatif
Bien A
300 000 €
—
—
Bien B
400 000 €
—
—
Échange (valeurs différentes)
5 % sur le lot le moins élevé (A)
15 000 €
Soulte (pour équilibrer)
100 000 €
DMTO au taux ordinaire (ex. 5,80 % usuel)
5 800 €
Total taxes
≈ 20 800 €
À comparer, à très gros traits, aux droits de deux ventes séparées, chacun calculé sur la valeur totale du bien (auxquels s’ajoutent partout les émoluments du notaire et débourses). Résultat : l’échange réduit l’assiette taxable, d’où un gain fréquent. (Les taux « ordinaires » varient selon le département ; l’étude notariale ajuste précisément.)
Soulte : la clé d’un échange équilibré
Si les biens n’ont pas la même valeur, la partie recevant le bien le plus cher verse à l’autre une soulte. Elle équilibre l’opération et détermine en partie la fiscalité (taxée comme une vente). Sur le blog Béa, nous vulgarisons son rôle, ses impacts bancaires et les bonnes pratiques d’évaluation.
Avantages concrets par rapport à une vente + un achat
Simplicité : un seul acte au lieu de deux.
Calendrier synchronisé : vous évitez le prêt relais et les doubles déménagements.
Économies possibles : assiette taxable réduite et frais mutualisés.
Accords bancaires : en cas de crédit ou d’hypothèque, la banque doit valider l’opération (transfert, mainlevée, nouveau prêt).
Estimation réaliste : deux valeurs « justes » évitent une soulte mal calibrée et des frictions.
Spécificités fiscales : régime de la plus-value identique à une cession classique (hors résidence principale). Pour les droits d’enregistrement, fiez-vous aux règles de l’art. 684 CGI et, le cas échéant, aux régimes spéciaux du BOFiP.
Foire aux questions
Est-ce légal ? Oui. L’échange est un contrat prévu par le Code civil (art. 1702 et s.), conclu par acte notarié.
Pourquoi un seul acte suffit-il ? Parce que l’acte d’échange authentifie simultanément la transmission croisée des propriétés.
Comment se calculent les droits ? En principe 5 % sur un seul lot (ou le moins cher si valeurs différentes) + taux ordinaire sur la soulte. Les émoluments et débours s’ajoutent comme pour toute mutation.
Peut-on échanger avec un crédit en cours ? Oui, sous réserve d’accord bancaire (transfert, remboursement par soulte,
Moins connu que la vente classique, l’échange immobilier définitif entre propriétaires est pourtant un mécanisme parfaitement légal… et fiscalisé. À Paris, où les biens ont une forte valeur, cette opération peut avoir des conséquences notables en matière de frais notariaux et de taxation. Voici ce que vous devez savoir avant d’échanger votre appartement.
L’échange immobilier, un acte à part entière
L’échange immobilier, lorsqu’il est définitif, est juridiquement considéré comme un contrat synallagmatique à titre onéreux. Cela signifie qu’il entraîne le transfert de propriété et déclenche les mêmes obligations fiscales qu’une vente classique. Ce n’est ni une donation, ni un prêt, ni un troc “gratuit”.
La transaction est actée par un notaire, qui rédige un acte unique validant l’échange des deux biens, avec ou sans soulte.
Les frais de notaire en cas d’échange à Paris
Contrairement à ce que l’on croit, un échange n’échappe pas aux frais notariaux. Ceux-ci se composent de trois éléments principaux :
Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO)
Les émoluments du notaire
Les débours administratifs (enregistrement, cadastre, etc.)
👉 Les droits de mutation sont calculés sur la valeur la plus élevée entre les deux biens échangés. Ils s’élèvent à environ 5,8 % à Paris.
👉 Les émoluments du notaire, eux, dépendent du barème progressif sur la valeur du bien, identique à celui d’une vente.
Exemple concret :
Bien A (Paris 14e)
Bien B (Nogent-sur-Marne)
Soulte
Frais de notaire
620 000 €
580 000 €
40 000 €
Environ 36 000 € (calculé sur 620 000 €)
La soulte : un point fiscal clé
Si les deux biens n’ont pas la même valeur, une soulte est versée pour compenser la différence. Cette soulte est soumise à taxation comme tout montant impliqué dans une transaction :
Elle augmente la base des droits de mutation pour le bénéficiaire du bien le plus cher
Elle peut faire l’objet d’un prêt immobilier spécifique
Elle doit être mentionnée dans l’acte notarié
La fiscalité sur la plus-value
Un échange est aussi une cession immobilière. Il peut donc générer une plus-value imposable, notamment si vous échangez un bien secondaire ou un bien locatif.
Exonération totale après 22 ans de détention (IR) et 30 ans (CSG-CRDS)
Abattements progressifs selon l’ancienneté
💡 Si le bien échangé est votre résidence principale, la plus-value est exonérée, même en cas de soulte.
Exonérations possibles en cas d’échange
Résidence principale : pas de taxation de la plus-value
Bien détenu depuis plus de 22 ans : exonération d’IR
Bien détenu depuis plus de 30 ans : exonération totale
Échange entre indivisaires suite à une succession ou un divorce : exonération spécifique (article 750 CGI)
⚠️ En revanche, aucune exonération spécifique n’est prévue en cas d’échange sans soulte : la fiscalité reste la même qu’une vente.
Avantages fiscaux par rapport à une vente classique
Aspect
Vente classique
Échange immobilier
Frais de notaire
Payés deux fois (vente + achat)
Payés une seule fois
Soulte
Non concernée
Soumise à taxe si versée
Plus-value résidence principale
Exonérée
Exonérée
Durée de la transaction
Plusieurs mois, souvent décorrélée
Simultanée
Coût global
Élevé
Réduit de 20 à 30 % en moyenne
FAQ – Fiscalité et notaire en échange immobilier
Doit-on payer deux fois les frais de notaire ? Non. Un seul acte est signé. Les frais sont dus une seule fois, calculés sur le bien de valeur la plus élevée.
Faut-il un notaire par partie ? Non, un seul notaire peut représenter les deux parties, mais chacun peut aussi se faire assister par son propre notaire.
L’échange est-il plus avantageux fiscalement qu’une vente + achat ? Dans la majorité des cas, oui. Moins de frais, plus de simplicité, exonérations conservées.
La taxe de plus-value s’applique-t-elle si je ne touche pas d’argent ? Oui, si votre bien n’est pas votre résidence principale, la valeur de l’échange peut générer une plus-value imposable même sans soulte.
