Comment se calculent les frais de notaire dans un échange ?
L’échange immobilier bénéficie d’une taxation différente car il ne représente qu’un seul acte, qui est l’échange, en lieu et place de deux achats ventes simultanés.
Les calculs sont les suivants:
1% d’impôt est prélevé sur le bien le plus cher + 5% sur le bien le moins cher + 6,3% sur la soulte (la somme différentielle entre les deux biens) =
La somme des frais de notaire à répartir entre les deux co-contractants.
Les économies peuvent aller jusqu’à 60% par rapport aux taux d’un achat/vente classiques.
Exemple concret :
Avec le bien A d’une valeur de 300 000€ et le bien B d’une valeur de 400 000€ :
Calculons les frais classique :
Pour l’acheter les bien A il faudra dépenser en frais de notaire : 300 000€ X 8% = 24 000 €
Pour l’acheter les bien B il faudra dépenser en frais de notaire : 400 000€ X 8% = 32 000 €
Calculons les frais en échange :
( 300 000 X 5% ) + (( 400 000- 300 000) X 6,3% ) + (400 000 X 1%) = 25 300 € .
Soit une économie de 54,82% sur les frais de notaire au total.
Une fois réparties , les frais de notaires coûtent :
Pour l’achat de l’appartement de A: 10 843 € soit une économie de 13 157€ pour l’acheteur .
Pour l’achat de l’appartement de B: 14 457 € soit une économie de 17 542€ pour l’acheteur .
En 2025, les propriétaires ont le choix entre vendre vite leur maison ou opter pour l’échange immobilier définitif. Deux méthodes aux objectifs similaires – changer de logement rapidement – mais aux approches, coûts et implications bien différents. Voici un guide exhaustif pour comprendre laquelle correspond le mieux à votre situation.
Un marché immobilier en pleine mutation
Le marché français connaît depuis 2024-2025 un rééquilibrage. Après une baisse généralisée des prix, certaines zones reprennent (+0,2 % à Paris, +0,4 % en zones rurales), tandis que d’autres restent en recul. Parallèlement, les taux de crédit sont redescendus autour de 3,07 %, rendant le financement plus accessible. Résultat : des acheteurs de retour, mais encore prudents.
Pour un vendeur, chaque jour compte : un bien trop longtemps sur le marché perd de son attractivité et se négocie à la baisse.
Vendre sa maison rapidement : les clés du succès
Pourquoi vendre vite ?
Les raisons sont multiples : mutation professionnelle, séparation, succession, opportunité d’investissement. La rapidité permet :
De profiter d’un marché favorable.
D’éviter des mois de double charge (prêt + charges courantes).
De sécuriser un nouveau projet immobilier.
Les méthodes pour accélérer la transaction
Estimation précise : basée sur les ventes récentes et les atouts du bien.
Présentation soignée : home staging, photos pro, visites virtuelles.
Réseau dédié : Béa Immo met en relation des propriétaires motivés et compatibles.
Les frais de notaire en échange : comment ça se calcule vraiment ?
Contrairement à une vente classique où chaque transaction supporte 7 à 8 % du prix du bien, l’échange immobilier est taxé sur des bases différentes car il ne représente qu’un seul acte.
Formule de calcul :
1 % sur le bien le plus cher
+ 5 % sur le bien le moins cher
+ 6,3 % sur la soulte (différence de valeur entre les deux biens) = Total des frais à répartir entre les deux parties
Exemple concret :
Bien A : 300 000 €
Bien B : 400 000 €
En vente classique :
Achat du bien A : 300 000 € × 8 % = 24 000 €
Achat du bien B : 400 000 € × 8 % = 32 000 € Total : 56 000 €
Économie totale : 54,82 % par rapport à une double vente classique.
Répartition :
Acheteur du bien A : 10 843 € (économie de 13 157 €)
Acheteur du bien B : 14 457 € (économie de 17 542 €)
Comparatif détaillé
Critère
Vente rapide classique
Échange immobilier définitif
Durée
2 à 6 mois
1 à 3 mois
Frais de notaire
7-8 % du prix total
1 % + 5 % + 6,3 % soulte
Logistique
Déménagements séparés
Synchronisés
Souplesse
Dépend du marché
Recherche ciblée
Fiscalité
Plus-value éventuelle
Même régime fiscal, frais réduits
Aspect légal et fiscal à connaître
Acte notarié obligatoire dans les deux cas.
Diagnostics immobiliers requis avant la signature (DPE, amiante, plomb, etc.).
Frais de notaire : calculés sur le prix total en vente classique, mais sur la soulte uniquement en échange.
Plus-value : exonération pour résidence principale, sinon imposition selon le régime classique.
Notre conseil Béa Immo
Si vous êtes pressé et prêt à ajuster légèrement votre prix, la vente rapide reste efficace. Si votre objectif est de limiter les coûts et le stress logistique, l’échange immobilier définitif est une option stratégique, surtout si vous utilisez une plateforme spécialisée comme Béa Immo, qui sécurise et simplifie la mise en relation.
FAQ
Comment vendre sa maison rapidement ? Fixez un prix cohérent, soignez la présentation et multipliez les canaux de diffusion.
Qu’est-ce qu’un échange immobilier définitif ? C’est un échange officiel de biens entre propriétaires, validé par un notaire, avec éventuellement une soulte.
Quels sont les frais dans un échange immobilier ? Ils sont calculés uniquement sur la soulte, ce qui réduit fortement le coût par rapport à une vente classique.
Peut-on échanger un bien avec un crédit en cours ? Oui, sous réserve de l’accord de la banque, via un transfert ou un remboursement anticipé.
Lors d’un héritage, partager un bien immobilier peut vite se transformer en casse-tête. Entre indivision, tensions familiales et frais élevés, la vente n’est pas toujours la meilleure solution. L’échange immobilier, bien que méconnu, peut s’avérer une alternative simple, équitable et fiscalement intéressante.
1. Qu’est-ce que l’échange immobilier dans le cadre d’une succession ?
L’échange immobilier définitif est une opération juridique prévue par le Code civil (articles 1702 et suivants). Il consiste à transférer la propriété d’un bien immobilier contre un autre bien immobilier, sans passer par une vente classique. Dans le cadre d’une succession, il permet à plusieurs héritiers ou ayants droit de réattribuer les biens du patrimoine en fonction de leurs besoins ou préférences, avec ou sans versement d’une soulte pour compenser les écarts de valeur.
Exemple simple : deux héritiers possèdent en indivision une maison familiale et un appartement en ville. Plutôt que de vendre les deux biens, ils décident de les échanger entre eux, chacun devenant propriétaire exclusif d’un bien.
2. Le cadre légal en France
L’échange immobilier est régi par :
Le Code civil : articles 1702 à 1707
Le Code général des impôts pour la fiscalité applicable (droits de mutation, exonérations spécifiques)
Le rôle obligatoire du notaire pour authentifier l’acte et assurer la sécurité juridique de l’opération.
Dans une succession, il peut intervenir :
Lors du partage amiable : avec accord de tous les héritiers
Lors de la sortie d’indivision : en cas de blocage, après médiation ou via le juge
3. Les avantages par rapport à la vente classique
a) Moins de frais
Dans un échange, les droits de mutation sont calculés uniquement sur la valeur du bien le plus élevé, et non sur la totalité des biens échangés. Cela réduit significativement les frais de notaire.
b) Rapidité
Pas de mise en vente publique ni de recherche d’acheteur. Les parties sont déjà identifiées.
c) Simplicité
Un seul acte notarié, une seule transaction.
d) Préservation du patrimoine familial
Permet de conserver les biens dans la famille plutôt que de les vendre à un tiers.
4. Quand l’échange est-il pertinent en succession ?
Sortir d’une indivision conflictuelle
Répartir équitablement des biens de nature différente (maison, appartement, terrain)
Limiter les frais de partage
Répondre à un besoin personnel (proximité géographique, taille du logement)
5. Points de vigilance
Estimation juste des biens : une expertise immobilière indépendante est recommandée pour éviter les litiges.
Soulte et fiscalité : si l’un des biens est plus cher, la différence est compensée par une soulte qui entraîne des droits de mutation supplémentaires.
Prêts en cours : si un bien est grevé d’un crédit, il faut obtenir l’accord de la banque.
“Dans de nombreuses successions, l’échange est la solution idéale. Elle évite les ventes forcées et les délais interminables. J’ai vu des familles éviter des années de blocage grâce à cette option.”
Tableau comparatif — Vente classique vs Échange en succession
Critère
Vente classique
Échange immobilier
Nombre d’actes notariés
2
1
Droits de mutation
Sur 100% du prix
Sur la valeur du bien le plus élevé
Délais
3 à 12 mois
1 à 3 mois
Recherche d’acquéreur
Oui
Non
Maintien du patrimoine
Non
Oui
FAQ
Q : Peut-on échanger un bien en succession si l’un des héritiers a un prêt immobilier ? R : Oui, mais il faut l’accord de la banque et parfois une renégociation du prêt.
Q : L’échange immobilier est-il possible entre un héritier et un tiers ? R : Oui, mais l’opération doit respecter les règles du partage successoral.
Q : Quels diagnostics sont obligatoires ? R : Les mêmes que pour une vente classique (DPE, amiante, plomb, etc.).
Partir régulièrement à la montagne, c'est top, mais parfois on rêve aussi d'espaces verts et de quiétude à l'année. L'échange définitif permet de combiner les deux ! Cas pratiques.
Christelle et Franck ont fait le bon choix
Propriétaires depuis 20 ans d'un joli 3 pièces aux Arcs, Christelle et Franck adoraient s'y ressourcer l'hiver au ski. Mais en vieillissant, le besoin d'espace et de tranquillité se faisait sentir.
"Les étés en station sont vite limités quand on recherche le calme à la campagne. Et on rêve d'un bout de terrain pour le potager et le barbecue !" raconte Christelle.
Plutôt que de vendre aux prix prohibitifs des stations, le couple a choisi d'échanger leur bien contre une maison avec terrain dans le Beaujolais. Tout en conservant un pied-à-terre de montagne via un système d'échanges récurrents.
Une opération rêvée
Par une plateforme spécialisée, ils cherchent à entrer en contact avec un propriétaire d'une jolie maison d’au moins 120m2 avec un jardin suffisamment.
"Echanger un appartement en station sans trop d'entretien avec une maison à la campagne qui occuperait nos journées, ce serait le rêve!”
S’installer dans le Beaujolais, et louer des appartements en station pour de courtes durées, via la location classique.
Quels avantages y voient-ils ?
“On a tellement peur de vendre et de ne pas trouver notre bonheur qu’on sait que l’échange est la solution. En plus, on peut éviter le prêt relais et faire de belles économies sur les frais de notaire. Cela prendra peut-être un peu plus de temps mais pour une belle affaire on est prêt à attendre un peu plus”. En effet, l’échange leur permettrait de faire des économies sur les frais de notaires pouvant aller jusqu’à 60%.
Envie, vous aussi, de troquer votre bien de montagne pour réaliser votre rêve de maison à la campagne ? Votre maison de campagne pour une maison en bord de mer? Les conseils d'un professionnel vous aideront à trouver la perle rare !
