Comment se calculent les frais de notaire dans un échange ?
L’échange immobilier bénéficie d’une taxation différente car il ne représente qu’un seul acte, qui est l’échange, en lieu et place de deux achats ventes simultanés.
Les calculs sont les suivants:
1% d’impôt est prélevé sur le bien le plus cher + 5% sur le bien le moins cher + 6,3% sur la soulte (la somme différentielle entre les deux biens) =
La somme des frais de notaire à répartir entre les deux co-contractants.
Les économies peuvent aller jusqu’à 60% par rapport aux taux d’un achat/vente classiques.
Exemple concret :
Avec le bien A d’une valeur de 300 000€ et le bien B d’une valeur de 400 000€ :
Calculons les frais classique :
Pour l’acheter les bien A il faudra dépenser en frais de notaire : 300 000€ X 8% = 24 000 €
Pour l’acheter les bien B il faudra dépenser en frais de notaire : 400 000€ X 8% = 32 000 €
Calculons les frais en échange :
( 300 000 X 5% ) + (( 400 000- 300 000) X 6,3% ) + (400 000 X 1%) = 25 300 € .
Soit une économie de 54,82% sur les frais de notaire au total.
Une fois réparties , les frais de notaires coûtent :
Pour l’achat de l’appartement de A: 10 843 € soit une économie de 13 157€ pour l’acheteur .
Pour l’achat de l’appartement de B: 14 457 € soit une économie de 17 542€ pour l’acheteur .
En 2025, le marché immobilier parisien reste sous pression dans certains quartiers emblématiques. Le Marais, Montmartre, le 16ᵉ ou encore les Batignolles attirent toujours autant… mais acheter y reste complexe. L’échange immobilier définitif devient alors une alternative de plus en plus prisée. Zoom sur les secteurs les plus recherchés, et les budgets à prévoir.
Pourquoi ces quartiers sont-ils en tension ?
Malgré une stabilisation des prix à Paris en 2025 (+0,2 % au 1er semestre), certains arrondissements continuent de cristalliser toutes les attentions des acquéreurs… et donc des échangeurs. Leurs atouts ? Cadre de vie, patrimoine, transports, écoles, commerces. Mais la rareté de l’offre pousse de plus en plus de propriétaires à passer par l’échange plutôt que par une vente longue et incertaine.
Le Marais (3ᵉ et 4ᵉ arrondissements)
Profil recherché : T2/T3 lumineux avec cachet de l’ancien, poutres, cheminées, au 3ᵉ étage minimum. Souvent troqué contre une maison ou un grand appartement en proche banlieue chic (Le Vésinet, Sceaux).
Prix moyen en 2025 :
13 800 €/m² – soit 966 000 € pour un 70 m²
Tension du marché : Extrême. L’offre est limitée, la demande stable mais très qualifiée. L’échange permet de sécuriser l’opération entre propriétaires.
Montmartre (18ᵉ arrondissement – secteur Lamarck/Caulaincourt)
Profil recherché : Duplex, dernier étage avec vue, petites surfaces bien agencées avec charme. Échange fréquent contre maison de caractère en grande couronne (Fontainebleau, Rambouillet).
Prix moyen en 2025 :
11 400 €/m² – soit 684 000 € pour un 60 m²
Tension du marché : Forte. Quartier recherché par des profils artistiques ou internationaux. L’échange offre une fluidité bienvenue.
16ᵉ arrondissement (Passy, La Muette, Jasmin)
Profil recherché : Grands appartements familiaux avec balcon, proche écoles bilingues, étage élevé avec ascenseur. Souvent échangés contre maisons avec jardin dans les Hauts-de-Seine.
Prix moyen en 2025 :
11 600 €/m² – soit 1 160 000 € pour un 100 m²
Tension du marché : Forte. Peu de mobilité dans le parc privé. L’échange entre familles permet des ajustements personnalisés (soulte, délai de libération…).
Batignolles et Martin Luther King (17ᵉ arrondissement)
Profil recherché : T3-T4 moderne avec espace extérieur. Nombreux échanges contre maisons contemporaines à Colombes, Asnières, Saint-Ouen.
Prix moyen en 2025 :
10 900 €/m² – soit 763 000 € pour un 70 m²
Tension du marché : Croissante. Le quartier attire les jeunes actifs avec enfants. L’échange est souvent une solution pour gagner en surface sans perte de confort.
Autres quartiers très demandés en 2025
Quartier
Prix moyen au m²
Typologie recherchée
Type de bien échangé contre
Canal Saint-Martin (10e)
11 800 €
Loft, T2 refait à neuf
Maison à Montreuil ou Romainville
Alésia (14e)
10 700 €
T3 lumineux avec vue dégagée
Maison avec jardin dans le 94
Nation (11e/12e)
10 900 €
T2/T3 avec balcon
Maison de ville dans le Val-de-Marne
Saint-Paul (4e)
13 600 €
Duplex atypique
Maison ancienne à Meudon
L’échange immobilier : une réponse aux blocages du marché
Dans ces arrondissements en tension, l’échange permet :
Un accès direct à un bien très convoité
Une économie sur les frais de notaire (comparé à un double acte)
Une simultanéité vente/achat qui sécurise la transaction
Une meilleure adaptation entre particuliers sans passer par le marché libre
Conseils pratiques pour réussir son échange
Faites estimer votre bien à sa juste valeur (plateforme comme Béa Immo)
Renseignez-vous sur les soultes possibles : elles permettent d’équilibrer des écarts de valeur
Préparez votre dossier avec votre notaire en amont : diagnostics, titre de propriété, prêt éventuel
FAQ – Quartiers recherchés pour échange à Paris
Puis-je échanger mon bien si sa valeur est inférieure à celui que je souhaite ? Oui, à condition de verser une soulte compensatoire.
Les prix sont-ils négociables dans un échange ? Moins qu’en vente classique. L’équilibre global prime sur la négociation pure.
Peut-on échanger un bien dans un arrondissement “moins coté” contre un bien dans un quartier recherché ? Oui, mais il faudra souvent ajouter une soulte ou proposer un bien avec des prestations supérieures.
En copropriété, la présence d’un ascenseur fait souvent basculer la décision : confort au quotidien, mobilité, logistique de déménagement, revente. Pourtant, vendre un 5e sans ascenseur avant d’acheter un 3e avec peut virer au parcours séquentiel complexe (rabais, délais, prêt relais). L’échange immobilier définitif met face à face deux besoins inverses : vous cédez votre étage haut à quelqu’un qui valorise la vue, la lumière et le prix au m², et vous récupérez un étage plus bas avec ascenseur. La soulte équilibre, l’acte unique sécurise, et tout le monde y gagne.
Pourquoi l’échange règle le dilemme « sans ascenseur vs avec ascenseur »
Négociation d’usage : on met en regard vue/volume/prix d’un côté, accessibilité/confort de l’autre.
Soulte, pas rabais : la différence de valeur se calibre par soulte, sans brader.
Acte unique : diagnostics, pièces de copro, engagements réciproques dans un même dossier.
Un seul déménagement : date coordonnée, logistique simplifiée (créneaux d’ascenseur réservés, cartons rationalisés).
Ce qui fait la valeur des deux côtés
Critère
Étage haut sans ascenseur
Appartement avec ascenseur
Atouts majeurs
Vue, lumière, dernier étage souvent calme, charges parfois plus basses
Familles, seniors, télétravailleurs, porteurs de projets long terme
Valeur perçue
Peut subir une décote si vente classique
Souvent mieux valorisé et plus liquide
Exemple pédagogique : équilibrer par la soulte
Bien A : 5e sans ascenseur estimé 430 000 €, vue dégagée, faibles charges.
Bien B : 3e avec ascenseur estimé 470 000 €, même quartier, même surface.
Différence : 40 000 € → soulte à verser par l’acquéreur du bien B (ou ajustements selon travaux/DPE).
Par échange : vous maintenez la valeur d’usage, vous négociez la soulte plutôt qu’un rabais sur A ; B valorise l’ascenseur sans surpayer de logistique transitoire.
La soulte se finance comme un achat classique. Le notaire formalise la ventilation, les diagnostics et les pièces de copro des deux lots.
Copropriété : les documents à rassembler des deux côtés
Règlement de copropriété et état descriptif de division.
Appels de fonds et budget prévisionnel (charges d’ascenseur, contrat d’entretien).
Carnet d’entretien, diagnostics (DPE, électricité, amiante, plomb si applicable).
États datés pour chacun des lots.
Échange vs vente classique : qui simplifie la vie en copro ?
Sujet
Vente classique (séquentielle)
Échange immobilier (acte unique)
Négociation
Rabais sur l’étage haut
Soulte équitable vs ascenseur
Logistique
Deux opérations, parfois deux déménagements
Une opération, un déménagement
Calendrier
Aléas, prêt relais possible
Date unique synchronisée
Dossier copro
Deux chaînes de pièces, doublons
Mutualisation dans un même calendrier
Revente future
Attractivité variable
Accès à un bien plus liquide (ascenseur)
Méthode de négociation sans se perdre
Estimer les deux biens avec références locales (étage, ascenseur, DPE, travaux).
Lister charges et contrats d’entretien de l’ascenseur (périodicité, pannes).
Ouvrir 2–3 scénarios de soulte (selon calendrier, petits travaux, DPE).
Sceller l’accord dans un avant-contrat d’échange (date unique, conditions suspensives).
Planifier la logistique (créneau d’ascenseur, déménageur, stationnement).
Cas pratique : vue vs confort
Léa quitte un 6e sans ascenseur lumineux, parfait pour son budget d’il y a 5 ans, mais devenu compliqué au quotidien. Rémi et Zoé adorent les vues hautes et montent volontiers les étages pour un prix au m² optimisé.
Match : usages inverses, même quartier.
Soulte : calibrée en tenant compte de l’ascenseur côté destination, du DPE et de menues reprises de peinture.
Signature : acte unique, un seul déménagement.
Résultat : Léa gagne l’ascenseur ; Rémi et Zoé gagnent la vue à bon compte.
Check-list pratique « ascenseur »
Contrat d’entretien : fréquence des visites, remises à niveau récentes.
Capacité et gabarit : poussette, canapé, électroménager passent-ils ?
Bruit et vibrations : tester à différents moments.
Pannes historiques : interroger le syndic, consulter les PV d’AG.
Charges : niveau actuel et prévisionnel (pièces d’usure, modernisation).
Questions fréquentes
Les charges d’ascenseur vont-elles exploser ? Elles sont connues et budgétées par la copropriété ; vérifiez le budget prévisionnel et l’historique d’entretien.
Et si l’ascenseur tombe souvent en panne ? Consultez les PV d’AG et demandez les rapports d’intervention. Cela entre dans la négociation de la soulte.
Mon 5e sans ascenseur est très lumineux : est-ce valorisé ? Oui, la vue/lumière constitue un atout d’usage ; elle se reflète dans la discussion de soulte plutôt que par un rabais unilatéral.
La soulte est-elle finançable ? Oui, comme un achat classique (épargne et/ou prêt amortissable).
Prêt à troquer vue contre ascenseur — ou l’inverse — sans subir les aléas du séquentiel ? Publiez votre bien et vos critères : trouvez le duo inverse, ajustez par soulte, signez une fois et gagnez en confort dès maintenant.
Le marché adore opposer des profils : amateurs de rénovation d’un côté, adeptes du prêt-à-habiter de l’autre. En vente classique, cette différence génère souvent négociations interminables et rabais. L’échange immobilier définitif transforme cette divergence en complémentarité : vous troquez votre bien avec travaux contre un logement clé en main, tandis que votre co-échangiste obtient exactement le terrain de jeu qu’il recherche. La soulte équilibre la valeur, l’acte unique sécurise le tout, et chacun gagne du temps.
Pourquoi l’échange résout l’asymétrie « travaux vs clé en main »
Négociation d’usage : on confronte besoins réels plutôt que d’ergoter sur une décote théorique.
Soulte ciblée : elle intègre le coût des travaux et l’état du DPE sans dévaloriser artificiellement le bien.
Acte unique : une seule signature, un calendrier synchronisé, un seul déménagement.
Fin des frictions : pas de prêt relais si la soulte remplace le financement transitoire ; diagnostics cadrés des deux côtés.
Qui est qui ? Le portrait-robot des deux parties
Profil
Vendeur « travaux »
Acheteur « clé en main »
Objectif
Se libérer d’un chantier
Emménager tout de suite
Temps dispo
Limité
Très limité
Appétence
Faible pour devis/coordination
Zéro tolérance chantier
Contrainte
DPE à améliorer, postes techniques
Budget serré mais prêt à payer la soulte
Gagnant-gagnant
Transforme un frein en valeur d’échange
Paie l’usage, pas le stress
Exemple pédagogique : chiffrer la soulte avec un « panier travaux »
Hypothèses (ordre de grandeur non contractuel)
Bien A (avec travaux) : valeur cible 300 000 €.
Bien B (clé en main) : valeur cible 360 000 €.
Panier travaux raisonnable sur A (pour l’autre partie) : 45 000 € (élec + cuisine + sdb + peintures).
Si l’on échange A ↔ B, la soulte théorique serait de 60 000 € (différence de valeur).
Or, le co-échangiste intègre qu’il réalisera 45 000 € de travaux sur A : la discussion peut atterrir sur une soulte ajustée (ex. 50 000 €) selon l’arbitrage travaux/DPE/équipements.
Méthode : on part de valeurs réalistes, on chiffre un panier travaux documenté (devis indicatifs), puis on ajuste la soulte. Le notaire formalise l’équilibre dans l’acte.
Travaux, DPE, copropriété : ce qu’il faut documenter
Diagnostics à jour des deux côtés (DPE, électricité, amiante, plomb, etc.).
Devis ou fourchettes argumentées pour les postes clefs (élec, salle d’eau, cuisine, menuiseries).
Copropriété : PV d’AG, appels de fonds, travaux votés/non votés (ravalement, toiture, ascenseur).
Temporalité des travaux : ce qui peut attendre vs ce qui est structurel.
Échange vs vente classique : l’effet « anti-rabais »
Sujet
Vente classique
Échange avec soulte
Perception travaux
Source de rabais
Base d’une soulte argumentée
Délai
Long (visites/rabais/nouveaux devis)
Raccourci (match d’usages)
Déménagement
Parfois en 2 temps
Un seul déménagement
Sécurité
2 opérations
Acte unique
Budget
Risque prêt relais + logistique
Soulte finançable + frictions limitées
Négocier sans se perdre : la méthode claire
Estimer les deux biens (références récentes, état, DPE).
Établir un panier travaux crédible (devis, surfaces, postes).
Prévoir 2-3 scénarios de soulte selon travaux et calendrier.
Sécuriser : avant-contrat d’échange (conditions suspensives, date unique, pièces copro).
Financer : soulte par épargne et/ou prêt amortissable classique.
Cas pratique : du chantier à l’emménagement serein
Émilie quitte un T3 à Paris nécessitant cuisine + électricité. Thomas et Inès veulent précisément rénover et créer une cuisine ouverte. Eux cèdent un T2 clé en main dans le même arrondissement.
Match : besoins croisés, calendrier commun.
Soulte : ajustée en intégrant le panier travaux.
Signature : acte unique ; un seul déménagement.
Bénéfice : Émilie emménage sans chantier ; Thomas & Inès obtiennent le terrain de jeu qu’ils cherchaient.
Check-list pratique « travaux ↔ clé en main »
Dossier complet : titres, diagnostics, règlement et PV d’AG, relevés de charges.
Photos honnêtes des zones à refaire et de l’état réel.
Devis repères (métrés) pour 3 à 5 postes clés.
Planification : date de signature, remise des clés, éventuels créneaux artisans.
Soulte : scénarios écrits avec montants et modalités de financement.
Questions fréquentes
Faut-il obligatoirement chiffrer les travaux ? Ce n’est pas obligatoire, mais vivement recommandé pour une soulte équitable.
Et si des travaux de copropriété sont votés après l’acte ? Le régime est précisé dans l’acte (charges courantes / exceptionnelles). Anticipez via les PV d’AG récents.
La soulte peut-elle couvrir une partie des travaux ? Indirectement oui : elle rééquilibre les valeurs ; votre budget travaux se compose de la soulte reçue/versée + votre financement.
Que devient le DPE médiocre ? Il est pris en compte dans le panier travaux/la négociation. Le diagnostic reste obligatoire des deux côtés.
Marre d’hésiter entre baisser ou rénover ? Publiez votre bien et vos critères d’échange : trouvez le duo parfait « travaux ↔ clé en main », ajustez la soulte, signez une fois et tournez la page du chantier.
