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Comment se calculent les frais de notaire dans un échange ?

L’échange immobilier bénéficie d’une taxation différente car il ne représente qu’un seul acte, qui est l’échange, en lieu et place de deux achats ventes simultanés.

Les calculs sont les suivants:

1% d’impôt est prélevé sur le bien le plus cher + 5% sur le bien le moins cher + 6,3% sur la soulte (la somme différentielle entre les deux biens) =

La somme des frais de notaire à répartir entre les deux co-contractants.

Les économies peuvent aller jusqu’à 60% par rapport aux taux d’un achat/vente classiques.

Exemple concret :
Avec le bien A d’une valeur de 300 000€ et le bien B d’une valeur de 400 000€ :

Calculons les frais classique :
Pour l’acheter les bien A il faudra dépenser en frais de notaire : 300 000€ X 8% = 24 000 €
Pour l’acheter les bien B il faudra dépenser en frais de notaire : 400 000€ X 8% = 32 000 €

Calculons les frais en échange :
( 300 000 X 5% ) + (( 400 000- 300 000) X 6,3% ) + (400 000 X 1%) = 25 300 € .

Soit une économie de 54,82% sur les frais de notaire au total.

Une fois réparties , les frais de notaires coûtent :

  • Pour l’achat de l’appartement de A: 10 843 € soit une économie de 13 157€ pour l’acheteur .
  • Pour l’achat de l’appartement de B: 14 457 € soit une économie de 17 542€ pour l’acheteur .

Plus d’informations dans notre rubrique sur l’échange immobilier..

Vous pouvez aussi simuler votre échange grâce à notre calculateur.

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Passoire énergétique : échanger plutôt que vendre à perte

Les passoires énergétiques (DPE F/G) subissent souvent des rabais et des délais en vente classique. Pourtant, certains propriétaires cherchent justement un bien à rénover pour façonner leur projet (isolation, menuiseries, PAC…). L’échange immobilier définitif met ces deux besoins face à face : vous troquez votre logement énergivore contre un bien plus performant, la soulte ajuste la différence de valeur, et tout se conclut par un acte notarié unique. Vous évitez la décote subie, la double logistique et, souvent, le prêt relais.


Pourquoi l’échange est l’allié des DPE compliqués

  • Négociation d’usage : on croise un projet travaux (appétence, savoir-faire, budget) avec votre besoin d’un bien plus sobre.
  • Soulte = équité : elle intègre l’effort de rénovation à venir, sans brader votre prix facial.
  • Acte unique : diagnostics des deux côtés, clauses usuelles, calendrier coordonné.
  • Moins de frictions : un seul déménagement ; souvent pas de prêt relais (la soulte remplace le financement transitoire).

Ce qu’un acheteur “pro-rénovation” valorise vraiment

  • Potentiel thermique : combles isolables, façades accessibles, planchers, réseaux.
  • Menuiseries : dimensions standard, remplacement faisable sans pathologies.
  • Systèmes : place pour pompe à chaleur/chaudière performante, tableau élec modernisable.
  • Copropriété : travaux de parties communes anticipés (isolation, toitures, VMC).
  • Volumes : plans modulables (cuisine ouverte, rangements).

Exemple pédagogique : intégrer le “panier rénovation” dans la soulte

  • Bien A (DPE F) : valeur cible 300 000 €.
  • Bien B (DPE C) : valeur cible 360 000 €.
  • Panier rénovation A estimé pour l’autre partie : 35 000–45 000 € (isolation + menuiseries + chauffage + élec).
  • Différence brute A↔B : 60 000 €.
  • Soulte discutée : ajustée selon le panier rénovation (ex. 50 000–55 000 €) + le calendrier.

Méthode : on part d’estimations sincères, on chiffre un panier rénovation documenté, puis on calibre la soulte. Le notaire formalise l’équilibre dans l’acte.


Échange vs vente classique : qui protège mieux une passoire ?

SujetVente classique (séquentielle)Échange immobilier (acte unique)
PrixDécote souvent exigéeSoulte intégrant la rénovation
DélaisVisites, devis, re-négociationMatching d’usages + acte unique
FinancementSouvent prêt relaisSoulte finançable
DéménagementParfois en 2 tempsUn seul déménagement
StressÉlevé (incertitudes)Prévisible (date unique)

Check-list “DPE F/G” pour attirer le bon co-échangiste

  • Diagnostics à jour, avec points techniques clairs (élec, isolation, menuiseries, chauffage).
  • Devis ou fourchettes pour 3–5 postes clés (ex. fenêtres, combles, PAC, tableau élec).
  • Copropriété : PV d’AG, appels de fonds, projets de travaux (ravalement/étanchéité/VMC).
  • Plan & volumes : montrer le potentiel (cloisons, orientations, gains de lumière).
  • Scénarios de soulte : prévoir 2–3 montants selon l’ampleur des travaux intégrés.

Cas pratique : F→C en 8 semaines

Nadia détient un T3 en DPE F (menuiseries anciennes, chauffage électrique). Elle vise un T3 DPE C dans le même quartier. Alexandre, bricoleur, cherche au contraire un bien à rénover avec potentiel.

  • Match : besoins inverses.
  • Soulte : forfaitisée en tenant compte d’un panier rénovation avec fenêtres + isolation + chauffage.
  • Signature : acte unique ; un seul déménagement.
  • Bénéfice : Nadia évite la décote, Alexandre obtient la base idéale pour rénover.

Questions fréquentes

Faut-il refaire tous les diagnostics ?
Oui, comme pour une vente : DPE et diagnostics obligatoires de chaque côté.

La soulte peut-elle couvrir “indirectement” les travaux ?
La soulte rééquilibre la différence de valeur en intégrant le panier rénovation. Le financement des travaux reste libre (épargne, prêts, aides).

Et en copropriété ?
Les pièces et états datés sont requis pour chaque lot. Les travaux votés influent sur la discussion.

L’échange est-il aussi sécurisé qu’une vente ?
Oui : vente réciproque par acte authentique unique, avec garanties usuelles.


Ne bradez pas votre passoire énergétique. Publiez votre bien et vos critères d’échange, proposez un panier rénovation clair, et équilibrez par une soulte dans un cadre sécurisé.

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Échange immobilier : le downsizing malin et serein pour seniors actifs

Le downsizing n’est pas un renoncement : c’est un ajustement de vie. Moins d’escaliers, des charges maîtrisées, des services proches… Mais vendre puis racheter peut étirer les délais et l’énergie. L’échange immobilier définitif réunit deux propriétaires aux besoins inverses (maison ↔ appartement), équilibre la différence de valeur par une soulte, et se conclut par un acte unique chez le notaire. Résultat : un emménagement fluide, un calendrier simple, et un quotidien plus doux.

Pourquoi l’échange convient particulièrement aux seniors

  • Un seul acte, un seul déménagement : le calendrier est synchronisé, la fatigue logistique diminue.
  • Soulte plutôt que rabais : on ajuste la valeur sans brader, chacun y trouve son compte.
  • Habitat adapté : accéder à un rez-de-chaussée ou un étage avec ascenseur, proche des commerces et des soins.
  • Budget lisible : moins de frictions (éviter le prêt relais, réduire les coûts périphériques comme la garde-meubles).

Ce qu’il faut viser dans le logement de destination

  • Accessibilité : ascenseur fiable, pas de marches, largeur de portes, salle d’eau pratique.
  • Confort thermique & DPE : limiter les déperditions, maîtriser les charges.
  • Proximité : marchés, pharmacie, transports, médecins, espaces verts.
  • Sérénité de copropriété : charges prévisibles, parties communes soignées, syndic stable.
  • Atouts malins : cave saine, local vélo, balcon exploitable, exposition douce.

Parcours type d’un downsizing par l’échange

ÉtapeObjectifConseils clés
Définir le projetMaison → appart accessibleLister indispensables (ascenseur, RDC, commerces)
Estimer & documenterValeur réaliste de la maisonRassembler titre, diagnostics, plans, photos
MatchingTrouver l’“inverse parfait”Filtrer par quartier, étage, charges, DPE
Négocier la soulteÉquilibrer les valeursPré-qualifier le financement si besoin
Acte uniqueSécuriser la dateOrganiser déménageur, résiliations, transferts
EmménagementSans logement provisoirePrévoir petits travaux légers J+3/J+10

Cas pratique : de la maison avec escaliers à l’appartement avec ascenseur

Situation : Claire et Jean, 68 et 71 ans, entretiennent une maison de 120 m² avec escalier. Ils visent un 3 pièces avec ascenseur, proche commerces.
Match : Louise et Marc, 42 ans, veulent quitter leur 3 pièces pour une maison avec jardin.
Équilibre : les valeurs diffèrent ; une soulte est convenue et finançable.
Signature : acte d’échange unique ; déménagement en une fois, sans logement transitoire.
Gain : moins d’entretien, charges stabilisées, services à pied — et la certitude d’un calendrier maîtrisé.


Échange vs vente longue : quel chemin pour un downsizing serein ?

Point de comparaisonVente longue (séquentielle)Échange immobilier (acte unique)
Nombre d’opérations2 transactions1 échange
DélaisPlus d’aléasDate unique coordonnée
DéménagementSouvent 2 tempsUne seule fois
NégociationPression à la baisseSoulte pour l’équité
Énergie à mobiliserImportanteAllégée et cadrée

Check-list seniors : simplifier au maximum

  • Dossier : titre de propriété, diagnostics (dont DPE), règlement et PV d’AG si copro.
  • Visites : vérifier l’ascenseur (capacité, pannes, entretien), les accès et le bruit.
  • Charges : demander les appels de fonds récents et le budget prévisionnel.
  • Travaux : préférer un logement prêt à vivre ; garder un budget “confort” pour l’éclairage, les barres d’appui, la douche.
  • Calendrier : bloquer la date de signature et celle du déménageur dès l’avant-contrat.

Questions fréquentes

Peut-on garder un petit extérieur ?
Oui, ciblez un balcon orienté lumineux ou une terrasse au calme.

Et si la copropriété est bruyante ?
Vérifiez les PV d’AG et visitez à différents moments de la journée.

La soulte est-elle incontournable ?
Seulement si les valeurs divergent. Elle se finance comme un achat classique.

L’échange est-il aussi sécurisé qu’une vente ?
Oui. C’est une vente réciproque formalisée par acte authentique unique, avec diagnostics et clauses usuelles.


Prêts à alléger le quotidien sans rallonger les délais ? Publiez votre bien et vos critères d’accessibilité. L’échange vous emmène, en un seul pas, vers un habitat plus simple et mieux situé.

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Découvrez pourquoi 80% de l’offre immobilière reste hors des radars

“Off-market”, “hors-du-marché”, les mots qui font briller les yeux de tout acheteur averti. Cela signifie qu’une propriété est disponible à la vente, mais qu’elle n’a pas encore été dévoilée au grand public.
Dans un marché ultra concurrentiel, c’est le rêve de toute personne en quête d’un bien. Et ces offres que l’on imagine rares et inédites représentent pourtant jusqu’à 80% du marché. Oui jusqu’à 80% du marché ! On vous explique pourquoi, et comment en profiter.


“Je ne vendrais que lorsque j’aurais trouvé mon prochain bien”

Voilà la phrase qui résonne aux oreilles de tout bon agent immobilier. Car alors que 8 ventes sur dix se font dans le but d’acheter à nouveau, rares sont les propriétaires qui prennent le risque de vendre leur bien sans avoir trouvé LA propriété idéale et le financement qui correspond. Surtout dans un marché de l’immobilier aussi tendu qu’aujourd’hui,

Une contrainte coûteuse, qui bloque le marché de l’immobilier

En attendant que leurs propriétaires réalisent l’achat tant espéré, les biens disponibles restent donc en attente, invisibles aux yeux des français et introuvables sur les plateformes traditionnelles type SeLoger, Bien’Ici, Leboncoin ou Pap.

Il y a donc moins de biens disponibles à la vente, et moins de propriétaires qui trouvent leur bonheur. Et moins les propriétaires trouvent leur bonheur, moins il y a de biens disponibles en retour…

Une boucle sans fin qui ne profite à personne, sauf peut-être aux banques qui via des prêts relais coûteux financent l’achat d’un bien alors que la vente n’a pas été encore réalisée.


L’échange immobilier, la solution pour libérer le marché

Jusque là, la seule solution proposée par les professionnels de l’immobilier était la vente longue à 6 mois ou un an. Cela permet à l’agent immobilier pressé de conclure le deal en étalant le risque dans le temps, sans toutefois supprimer ce risque définitivement.

Inscrit dans la loi, l’échange immobilier permet à chaque propriétaire d’acquérir l’acte de propriété d’un tiers et de transmettre son acte en retour, en un seul et même temps.

Cela libère l’offre et donne accès à des biens exclusifs, tout en permettant aux propriétaires de réaliser jusqu’à 60% d’économies sur les frais de notaire. Cerise sur le gâteau, le prêt relais disparaît, et les démarches compliquées qu’il peut représenter, avec!


C’est pourquoi Béa rend l’échange immobilier accessible à tous les propriétaires, grâce à son application de rencontres immobilières sécurisées. Sur béa, chacun peut découvrir des biens exclusifs, envoyer des coups de coeur, et quand l’intérêt est réciproque, l’échange devient possible. Les facilitateurs Béa vous accompagnent alors des visites, jusqu’à la signature chez le notaire.

Une bonne façon pour tout propriétaire de retrouver enfin le plaisir de faire une bonne affaire.

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