Comment se calculent les frais de notaire dans un échange ?
L’échange immobilier bénéficie d’une taxation différente car il ne représente qu’un seul acte, qui est l’échange, en lieu et place de deux achats ventes simultanés.
Les calculs sont les suivants:
1% d’impôt est prélevé sur le bien le plus cher + 5% sur le bien le moins cher + 6,3% sur la soulte (la somme différentielle entre les deux biens) =
La somme des frais de notaire à répartir entre les deux co-contractants.
Les économies peuvent aller jusqu’à 60% par rapport aux taux d’un achat/vente classiques.
Exemple concret :
Avec le bien A d’une valeur de 300 000€ et le bien B d’une valeur de 400 000€ :
Calculons les frais classique :
Pour l’acheter les bien A il faudra dépenser en frais de notaire : 300 000€ X 8% = 24 000 €
Pour l’acheter les bien B il faudra dépenser en frais de notaire : 400 000€ X 8% = 32 000 €
Calculons les frais en échange :
( 300 000 X 5% ) + (( 400 000- 300 000) X 6,3% ) + (400 000 X 1%) = 25 300 € .
Soit une économie de 54,82% sur les frais de notaire au total.
Une fois réparties , les frais de notaires coûtent :
Pour l’achat de l’appartement de A: 10 843 € soit une économie de 13 157€ pour l’acheteur .
Pour l’achat de l’appartement de B: 14 457 € soit une économie de 17 542€ pour l’acheteur .
Paris est de nouveau sous tension : l’accès au logement se durcit, les délais de transaction s’allongent et chaque décision compte. Dans ce contexte, une alliance inattendue émerge : l’échange immobilier définitif — qui permet à deux propriétaires d’échanger leurs biens via un acte notarié — et le coliving — une colocation haut de gamme avec services. Ensemble, ils offrent une sortie par le haut : on se loge vite, on optimise ses coûts et on restaure de la flexibilité là où le marché la refuse. Ce guide Béa Immo vous montre comment articuler ces deux leviers, ce que dit la loi, et comment réussir votre opération à Paris.
Pourquoi l’alliance « échange + coliving » fait sens en 2025
Le marché se réveille à peine, avec des signes timides de reprise (légères hausses de prix à Paris), tandis que les taux se détendent autour de 3 % au printemps 2025. Résultat : la demande reste sélective, les arbitrages budgétaires serrés et l’envie de déménager… intacte. D’où l’intérêt de mécanismes qui réduisent le temps et le coût d’accès au bon logement.
Dans le même temps, le cadre réglementaire incite à produire des logements « efficaces » : extension du PTZ jusqu’en décembre 2027 sur le neuf, reclassification de nombreuses communes en zones tendues (dont Paris), et interdiction, depuis le 1er janvier 2025, de louer des logements classés G au DPE. Autant de paramètres qui influencent les stratégies des propriétaires et dopent l’appétence pour des solutions hybrides.
Échange immobilier définitif, en bref
Deux propriétaires échangent leurs biens via un notaire, avec éventuelle soulte si les valeurs diffèrent. L’acte est authentique, les diagnostics sont requis, et la fiscalité suit la logique d’une mutation à titre onéreux. L’intérêt : se « chausser » rapidement dans un bien adapté, éviter une double chaîne vente/achat et lisser les coûts.
Coliving, en bref
C’est une colocation structurée (baux individuels, espaces communs design, services), taillée pour actifs en mobilité ou étudiants internationaux. En zones tendues, il contribue à la fluidité résidentielle et peut rentabiliser des surfaces mal-optimisées.
À Paris : le duo qui résout trois contraintes
1. Le temps. Échanger évite la séquence « je vends puis j’achète ». Vous sécurisez votre futur toit sans trou d’air, un vrai plus dans une capitale où les décisions se prennent vite. Le coliving, lui, vous donne un plan B (ou un sas) immédiatement opérationnel.
2. Le budget. L’échange peut réduire certains coûts liés à une double transaction et limiter le besoin d’un prêt relais. Le coliving, avec des loyers mutualisés et des charges prévisibles, absorbe une partie des aléas pendant la transition.
3. Le cadre légal. Paris est en zone très tendue : la pression sur l’offre, les règles de location (dont la non-décence des DPE G depuis 2025) et l’attrait pour les logements performants énergétiquement incitent à des montages plus agiles.
Mode d’emploi : réussir « échange + coliving » à Paris
Identifier le bon partenaire d’échange. Sur Béa Immo, filtrez par arrondissement, typologie (studio, 2 pièces, loft…) et critères (balcon, DPE, étage). Les recherches géolocalisées et descriptives captent la bonne intention : « échange appartement Paris 11 avec balcon », « échange T3 Paris rive gauche ».
Calibrer la valeur et la soulte.
Faites estimer objectivement les deux biens (références locales, état, DPE).
Ajustez via soulte pour équilibrer. Le notaire formalise l’acte et sécurise la mutation.
Sécuriser le financement.
Si besoin, un prêt relais peut rester utile, mais l’échange limite la durée d’exposition.
Le PTZ s’envisage sur le neuf sous conditions (utile si l’un des biens échangés est assimilable à une acquisition neuve dans votre parcours).
Préparer le dossier juridique. Diagnostics (dont DPE), titres de propriété, états des risques, règlement de copropriété, procès-verbaux, charges. À Paris, la vigilance sur la conformité (travaux, usage) est clé.
Organiser le coliving comme « tampon » ou modèle durable.
En tampon : louer une chambre en coliving 3 à 6 mois, le temps de finaliser l’échange (période type d’une vente longue ou d’un financement).
En modèle durable : si vous échangez un grand appartement, l’exploiter en coliving légal et responsable peut améliorer la rentabilité, surtout en quartiers bien desservis.
Comparatif express
Critère
Vente classique seule
Échange + coliving
Délais
4–6 mois (chaîne acheteur/vendeur)
Compression des délais grâce à la synchronisation et au « sas » coliving
Visibilité coût
Frais segmentés, parfois imprévus
Coûts lissés, soulte maîtrisée, besoin réduit de relais
Souplesse
Dépend du marché et de l’acheteur
Forte : deux parties alignées + solution d’occupation immédiate
Risques opérationnels
Rupture de chaîne, logement transitoire
Rupture limitée, coliving absorbe l’attente
Adéquation au besoin
Parfois imparfaite
Échange calibré sur critères (surface, quartier, DPE)
Cas d’usage (vécu par nos utilisateurs, noms modifiés)
Élise & Karim – Paris 12 → Paris 11. Ils troquent leur 3 pièces lumineux contre un 2 pièces plus central. Une soulte compense la différence de valeur. Pour éviter la pression du calendrier, Karim prend une chambre en coliving près de la place de la République pendant 4 mois, le temps d’aligner financement et travaux. Résultat : zéro nuit d’hôtel, zéro garde-meubles, et une signature sereine.
Cadre 2024–2025 : ce qu’il faut retenir avant de vous lancer
Zones tendues : reclassification large en 2024, Paris reste au cœur de la tension. Impact : exigences accrues et intérêt pour des solutions agiles comme l’échange.
PTZ : prolongé/élargi jusqu’à décembre 2027 sur le neuf, utile pour recomposer votre financement post-échange.
DPE : logements classés G non décents depuis le 1er janvier 2025, attention aux travaux à planifier après l’échange.
Taux/crédit : détente confirmée en 2025, rendant les arbitrages plus lisibles.
Publier une fiche d’échange complète (photos, plan, charges, DPE, travaux).
Pré-calculer une fourchette de soulte.
Vérifier faisabilité de coliving (copropriété, bail adapté, conformité).
Anticiper le calendrier : option « vente longue » si utile, avec dates jalons claires.
Verrouiller diagnostics et pièces avant le rendez-vous notaire.
FAQ
L’échange est-il aussi sûr qu’une vente ? Oui. Il passe par un acte notarié, engage des diagnostics et suit la fiscalité d’une mutation à titre onéreux. La différence de valeur se règle par soulte.
Puis-je cumuler échange et prêt relais ? Oui, mais l’échange peut réduire la durée de relais nécessaire en synchronisant les opérations.
Quel impact du DPE à Paris ? Un bien classé G n’est plus louable depuis le 1er janvier 2025 : anticipez un plan de travaux si vous comptez louer (coliving inclus).
Le PTZ peut-il m’aider après un échange ? Sur le neuf, jusqu’en décembre 2027, oui sous conditions : utile pour compléter votre schéma de financement post-échange.
Pourquoi parler de « vente longue » ici ? Parce que la vente longue décale la signature de l’acte définitif et vous laisse le temps de vous organiser (financement, déménagement). Combinée à un coliving temporaire, elle lisse votre parcours.
Quand on cumule visites sans suite et offres trop basses, on finit par douter de tout : du prix, des photos, du timing. Il existe pourtant une voie directe pour reprendre la main sans attendre « l’acheteur parfait » : l’échange immobilier définitif. Deux propriétaires s’accordent, ajustent la soulte si nécessaire, et signent un acte unique. Résultat : moins d’aléas, un calendrier resserré et, souvent, des frais plus doux que deux opérations successives. Voici la méthode pas à pas pour faire bouger les lignes dès maintenant.
Pourquoi l’échange est l’anti-blocage par excellence
On sort de la logique “je vends puis j’achète” : l’échange met face à face deux projets compatibles. On ne cherche pas un acheteur, on cherche un duo.
Sécurité juridique : l’échange se formalise par un acte authentique unique chez le notaire, avec diagnostics et clauses usuelles.
Prévisibilité : calendrier synchronisé, un seul déménagement, moins d’étapes à risque.
Coût global potentiellement réduit : selon la configuration, l’échange peut engendrer des économies substantielles de frais par rapport à deux transactions classiques.
Négociation constructive : quand les valeurs ne coïncident pas, la soulte équilibre l’opération sans brader son bien.
Le principe, simplement
Publication et critères : vous décrivez votre bien et votre recherche (localisation, surface, étage, extérieur, stationnement, DPE, copro, etc.).
Matching : l’algorithme rapproche les projets et met en avant les compatibilités fortes.
Visites et accord de principe : chaque partie visite, challenge les critères, affine les priorités.
Valorisation & soulte : si les biens n’ont pas la même valeur, une soulte (complément financier) est convenue pour équilibrer.
Acte d’échange : un seul acte notarié scelle l’opération (pièces, diagnostics, conditions suspensives éventuelles).
Remise des clés & emménagement : calendrier synchronisé, logistique simplifiée.
Cas pratique : débloquer un projet en 45 jours
Contexte : Aline possède un T2 à Nantes estimé 230 000 €. Elle vise un T3. De son côté, Marc possède un T3 estimé 265 000 €, devenu trop grand. Match : Le T3 de Marc convient à Aline ; le T2 d’Aline convient à Marc. Équilibre : Les parties s’accordent sur une soulte de 35 000 € versée par Aline. Process : Dossier et diagnostics validés, financement de la soulte calé, signature unique chez le notaire. Gain concret : un seul déménagement, un calendrier tenu, et un coût global maîtrisé par rapport au schéma « vendre puis acheter ».
Échange vs. vente classique : l’impact opérationnel
Sujet
Vente classique (séquentielle)
Échange immobilier (acte unique)
Recherche
Vendre, puis trouver un achat
Chercher un DUO compatible
Délais
Dépend du nombre d’acheteurs et du crédit
Synchronisés entre les deux propriétaires
Déménagement
Parfois deux temps
Un seul déménagement
Négociation
Prix au rabais fréquent
Soulte pour équilibrer sans brader
Juridique
Compromis + acte de vente + nouvel achat
Un acte d’échange avec les mêmes garanties
Coûts
Deux opérations et frais cumulés
Frais potentiellement optimisés selon les cas
Check-list express pour “matcher” vite et bien
Dossier carré : titre de propriété, règlement de copropriété, derniers PV d’AG, charges, taxe foncière, diagnostics (dont DPE).
Critères hiérarchisés : essentiels (localisation, étage, extérieur) vs négociables (peinture, cuisine à rafraîchir).
Valeur réaliste : estimation à jour pour fluidifier la discussion sur la soulte.
Financement anticipé : mise au point avec votre banque si vous devez verser ou recevoir une soulte.
Calendrier : disponibilité pour visites et signature ; date de remise des clés clairement définie.
Les objections courantes… et comment y répondre
“Je préfère attendre une offre au prix.” Attendre ne crée pas d’acheteur. L’échange multiplie les scénarios gagnant-gagnant via la soulte, sans passer par une décote brutale.
“C’est compliqué juridiquement.” Ce n’est pas plus complexe qu’une vente : un acte d’échange chez le notaire, mêmes diagnostics, mêmes protections.
“Et si les valeurs ne tombent pas juste ?” C’est précisément le rôle de la soulte : ajuster la différence de valeur. On achète l’usage adapté sans sacrifier l’équité.
Guide de conversation pour vos visites d’échange
Ouverture : “Qu’est-ce qui vous ferait changer demain ?”
Besoins : “Quels sont vos non-négociables (étage, extérieur, école) ?”
Finances : “Êtes-vous à l’aise avec une soulte si les valeurs diffèrent ?”
Timing : “Quel calendrier idéal pour vous ?”
Foire aux questions
L’échange est-il légal ? Oui. Il s’agit d’une vente réciproque formalisée par un acte authentique unique, avec diagnostics et garanties usuelles.
Peut-on échanger avec des valeurs différentes ? Oui. La soulte équilibre la différence de valeur, convenue entre parties et actée chez le notaire.
Les frais sont-ils vraiment plus faibles ? Selon les configurations (valeurs, nature des biens, présence d’une soulte), l’échange peut réduire le coût global par rapport à deux transactions successives. Le notaire calcule précisément la fiscalité applicable.
Et si l’un change d’avis ? Comme pour une vente, l’avant-contrat et l’acte organisent les engagements. L’échange sécurise le calendrier puisque tout se signe de manière coordonnée.
Vous voulez arrêter d’attendre et avancer ? Publiez votre bien et vos critères d’échange dès aujourd’hui. Plus tôt vous entrez dans le matching, plus vite vous trouverez le duo qui débloque votre projet.
Dans les grandes métropoles, la recherche d’un bon quartier tourne vite au bras de fer : annonces qui partent, visites groupées, offres au-dessus ou en dessous, délais bancaires. L’échange immobilier définitif propose une autre logique : on matche deux usages (quartier, surface, étage, extérieur), on équilibre par une soulte si les valeurs diffèrent, et l’on signe un acte unique chez le notaire. Résultat : un ciblage hyperlocal (arrondissement, micro-quartier, proximité transports/écoles) sans subir la double séquence « vendre puis acheter ».
Pourquoi l’échange est taillé pour les métropoles
Hyperlocal : on cible un micro-périmètre (ex. Paris 11e côté square Gardette, Lyon Croix-Rousse bas, Bordeaux Saint-Seurin).
Équité par la soulte : pas besoin de surpayer ni de brader ; la différence de valeur s’ajuste.
Acte unique : moins d’aléas qu’un enchaînement vente/achat, une seule date et un seul déménagement.
Moins de frictions : souvent sans prêt relais, diagnostics cadrés, dossier copro des deux côtés.
Ce qui compte vraiment “intra-muros”
Transports structurants : distance à un métro/TGV/RER/tram, lignes directes vers le travail/école.
Vie quotidienne : commerces, marché, espaces verts, nuisances sonores.
Copropriété : ascenseur/escaliers, charges, travaux votés/à venir.
Qualité d’usage : luminosité, plan, double exposition, espace bureau (télétravail).
Paris 12e ↔ 11e : un T2 lumineux sur cours côté 12e contre un T2 proche d’un métro plus direct vers le bureau côté 11e ; soulte calibrée pour l’emplacement.
Lyon Croix-Rousse ↔ Part-Dieu : T3 familial avec escaliers vs T3 avec ascenseur et accès direct gare ; acte unique et déménagement une seule fois.
Bordeaux Saint-Genès ↔ Saint-Seurin : T4 avec travaux vs T4 clé en main ; panier travaux intégré à la soulte.
Échange vs enchères silencieuses : qui protège votre projet ?
Sujet
Marché classique en zones tendues
Échange immobilier (acte unique)
Stratégie
Surenchère / rabais
Usage ↔ usage + soulte
Délais
Visites, off-market, incertitudes
Date unique synchronisée
Financement
Relais fréquent
Soulte finançable
Déménagement
Parfois en 2 temps
Un seul déménagement
Sérénité
Stress + aléas
Lisible et cadré
Méthode simple pour “viser le bon quartier”
Cible hyperlocale : périmètre de 5–10 rues, stations et écoles visées.
Calendrier : semaine idéale, créneaux déménageur/ascenseur, coordinateur le jour J.
Questions fréquentes
Peut-on échanger entre deux arrondissements très différents de prix ? Oui, via la soulte qui équilibre précisément la différence de valeur.
Et si l’un des deux biens a des travaux à prévoir ? Ils se chiffrent en panier travaux et s’intègrent dans la soulte.
L’échange est-il aussi sécurisé qu’une vente ? Oui, c’est une vente réciproque signée par acte notarié unique avec diagnostics et protections usuelles.
Comment éviter le logement provisoire ? En fixant une date unique de signature et de remise des clés dans l’avant-contrat.
Envie de viser le bon quartier sans surpayer ni brader ? Publiez votre bien et vos critères hyperlocaux. Trouvez le duo inverse, équilibrez par soulte, signez une fois et emménagez là où votre quotidien gagne en qualité.
