Lors d’un héritage, partager un bien immobilier peut vite se transformer en casse-tête. Entre indivision, tensions familiales et frais élevés, la vente n’est pas toujours la meilleure solution. L’échange immobilier, bien que méconnu, peut s’avérer une alternative simple, équitable et fiscalement intéressante.

1. Qu’est-ce que l’échange immobilier dans le cadre d’une succession ?

L’échange immobilier définitif est une opération juridique prévue par le Code civil (articles 1702 et suivants).
Il consiste à transférer la propriété d’un bien immobilier contre un autre bien immobilier, sans passer par une vente classique. Dans le cadre d’une succession, il permet à plusieurs héritiers ou ayants droit de réattribuer les biens du patrimoine en fonction de leurs besoins ou préférences, avec ou sans versement d’une soulte pour compenser les écarts de valeur.

Exemple simple : deux héritiers possèdent en indivision une maison familiale et un appartement en ville. Plutôt que de vendre les deux biens, ils décident de les échanger entre eux, chacun devenant propriétaire exclusif d’un bien.

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2. Le cadre légal en France

L’échange immobilier est régi par :

• Le Code civil : articles 1702 à 1707
• Le Code général des impôts pour la fiscalité applicable (droits de mutation, exonérations spécifiques)
• Le rôle obligatoire du notaire pour authentifier l’acte et assurer la sécurité juridique de l’opération.

Dans une succession, il peut intervenir :

• Lors du partage amiable : avec accord de tous les héritiers
• Lors de la sortie d’indivision : en cas de blocage, après médiation ou via le juge

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3. Les avantages par rapport à la vente classique

a) Moins de frais

Dans un échange, les droits de mutation sont calculés uniquement sur la valeur du bien le plus élevé, et non sur la totalité des biens échangés. Cela réduit significativement les frais de notaire.

b) Rapidité

Pas de mise en vente publique ni de recherche d’acheteur. Les parties sont déjà identifiées.

c) Simplicité

Un seul acte notarié, une seule transaction.

d) Préservation du patrimoine familial

Permet de conserver les biens dans la famille plutôt que de les vendre à un tiers.

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4. Quand l’échange est-il pertinent en succession ?

• Sortir d’une indivision conflictuelle
• Répartir équitablement des biens de nature différente (maison, appartement, terrain)
• Limiter les frais de partage
• Répondre à un besoin personnel (proximité géographique, taille du logement)

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5. Points de vigilance

• Estimation juste des biens : une expertise immobilière indépendante est recommandée pour éviter les litiges.
• Soulte et fiscalité : si l’un des biens est plus cher, la différence est compensée par une soulte qui entraîne des droits de mutation supplémentaires.
• Prêts en cours : si un bien est grevé d’un crédit, il faut obtenir l’accord de la banque.

“Dans de nombreuses successions, l’échange est la solution idéale. Elle évite les ventes forcées et les délais interminables. J’ai vu des familles éviter des années de blocage grâce à cette option.”

Tableau comparatif — Vente classique vs Échange en succession

Critère	Vente classique	Échange immobilier
Nombre d’actes notariés	2	1
Droits de mutation	Sur 100% du prix	Sur la valeur du bien le plus élevé
Délais	3 à 12 mois	1 à 3 mois
Recherche d’acquéreur	Oui	Non
Maintien du patrimoine	Non	Oui

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FAQ

Q : Peut-on échanger un bien en succession si l’un des héritiers a un prêt immobilier ?
R : Oui, mais il faut l’accord de la banque et parfois une renégociation du prêt.

Q : L’échange immobilier est-il possible entre un héritier et un tiers ?
R : Oui, mais l’opération doit respecter les règles du partage successoral.

Q : Quels diagnostics sont obligatoires ?
R : Les mêmes que pour une vente classique (DPE, amiante, plomb, etc.).

Après dix-huit mois de correction, les signaux repassent au vert pâle. Au printemps 2025, Paris enregistre une petite hausse, les zones rurales restent dynamiques et les taux de crédit se figent autour de 3,07 %. Dans le même temps, la loi de finances autorise les départements à relever les DMTO jusqu’à 5 %, ce qui rebat les cartes des budgets d’acquisition. Tour d’horizon très concret pour répondre à la question qui taraude tout le monde : « Est-ce le moment d’acheter en 2025 ? »

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Ce que montrent les chiffres récents

• Paris repart timidement : le Baromètre SeLoger–Meilleurs Agents a mesuré +0,2 % pour Paris au printemps (mai) 2025, avec un marché plus nerveux qu’en 2024.
• Le rural tient la cadence : le même baromètre fait ressortir +0,4 % en zones rurales sur la période, confirmant l’attrait périphérique et péri-urbain.
• Au national, la tendance se redresse : selon Notaires de France–INSEE, +0,4 % sur un an au 1ᵉʳ trimestre 2025 après six trimestres de baisse.
• Le crédit a desserré l’étau : le taux moyen des crédits habitat s’est stabilisé à 3,07 % depuis avril 2025 (3,07 % en juin et juillet), d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA.

En un coup d’œil

Indicateur (printemps/été 2025)	Niveau
Paris (mai)	+0,2 %
Zones rurales (mai)	+0,4 %
France ancienne (T1)	+0,4 % a/a
Taux moyen habitat	3,07 %

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Taux à 3,07 % : ce que cela change concrètement

Les taux de marché sont revenus au plancher de l’année autour de 3,07 %, après une décrue rapide début 2025 puis une stabilisation. Pour se faire une idée : sur 300 000 € sur 20 ans, une mensualité à 3,07 % s’établit autour de 1 674 €/mois, contre 1 866 €/mois à 4,3 % (niveau observé fin 2023) – soit env. 191 € d’économie par mois et près de 46 000 € d’intérêt en moins sur la durée.

Bon à savoir : la baisse des taux n’est pas linéaire. Les meilleures conditions sont souvent réservées aux dossiers solides (apport, stabilité pro, taux d’endettement maîtrisé). La marge de négociation reste réelle au cas par cas.

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Où acheter en 2025 ? Les zones qui tirent leur épingle du jeu

• Paris intra-muros : la capitale affiche une micro-hausse au printemps, et les notaires franciliens anticipent un prix moyen autour de 9 750 €/m² en juillet 2025. Les écarts par arrondissement restent massifs.
• Villes encore en ajustement : dans certaines grandes aires urbaines, la correction n’est pas achevée (ex. Nantes, Nice). Intéressant pour qui achète à horizon long et sait négocier.

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DMTO : la hausse possible jusqu’à 5 % change le budget d’achat

La loi de finances 2025 autorise chaque département, depuis le 1ᵉʳ avril 2025 et jusqu’au 30 avril 2028, à relever son taux de DMTO (part départementale des « frais de notaire ») jusqu’à 5 % (contre 4,5 % auparavant). Cette décision est locale et nécessite un vote du conseil départemental.
Des études notariales tiennent déjà des cartes de suivi département par département.

Impact chiffré (exemple) : pour un bien à 300 000 € dans un département passant de 4,5 % à 5,0 %, le surcoût de DMTO représente +0,5 %, soit 1 500 € supplémentaires. (Calcul Béa.)

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Le PTZ élargi et la carte des zones tendues : deux coups de pouce pour 2025

• PTZ élargi : depuis le 1ᵉʳ avril 2025, le PTZ est étendu à tous les logements neufs (individuels ou collectifs) sur tout le territoire jusqu’au 31 décembre 2027. Les barèmes de ressources s’appliquent toujours.
• Zonage ABC révisé : 865 communes ont été reclassées en 2024 (zones A bis/A/B1), ouvrant droit à davantage de dispositifs (PTZ, LLI, etc.).

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Est-ce le moment d’acheter en 2025 ?

Oui, si vous réunissez ces trois conditions :

1. Horizon de détention suffisant (≥ 7–10 ans) pour lisser les aléas ;
2. Financement sécurisé à taux fixe dans la zone des ≈3 % ;
3. Marché local lisible (Paris avec sélection fine par arrondissement ; rural/petites villes avec fondamentaux solides – emploi, transports, vacance).

Attention : tenez compte du vote DMTO de votre département avant de caler le budget chez le notaire, et vérifiez votre éligibilité PTZ si vous visez le neuf.

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L’alternative Béa pour 2025 : échanger plutôt que vendre/acheter

Dans un contexte de DMTO possiblement relevés et de conditions de crédit sélectives, l’échange immobilier définitif permet d’optimiser le coût global : un seul acte notarié, une taxation allégée et jusqu’à 60 % d’économies sur les frais par rapport à une vente + un achat successifs. Testez votre scénario avec le calculateur Béa et discutez de votre projet avec nos facilitateurs.

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Paris est de nouveau sous tension : l’accès au logement se durcit, les délais de transaction s’allongent et chaque décision compte. Dans ce contexte, une alliance inattendue émerge : l’échange immobilier définitif — qui permet à deux propriétaires d’échanger leurs biens via un acte notarié — et le coliving — une colocation haut de gamme avec services. Ensemble, ils offrent une sortie par le haut : on se loge vite, on optimise ses coûts et on restaure de la flexibilité là où le marché la refuse. Ce guide Béa Immo vous montre comment articuler ces deux leviers, ce que dit la loi, et comment réussir votre opération à Paris.

Pourquoi l’alliance « échange + coliving » fait sens en 2025

Le marché se réveille à peine, avec des signes timides de reprise (légères hausses de prix à Paris), tandis que les taux se détendent autour de 3 % au printemps 2025. Résultat : la demande reste sélective, les arbitrages budgétaires serrés et l’envie de déménager… intacte. D’où l’intérêt de mécanismes qui réduisent le temps et le coût d’accès au bon logement.

Dans le même temps, le cadre réglementaire incite à produire des logements « efficaces » : extension du PTZ jusqu’en décembre 2027 sur le neuf, reclassification de nombreuses communes en zones tendues (dont Paris), et interdiction, depuis le 1er janvier 2025, de louer des logements classés G au DPE. Autant de paramètres qui influencent les stratégies des propriétaires et dopent l’appétence pour des solutions hybrides.

Échange immobilier définitif, en bref

Deux propriétaires échangent leurs biens via un notaire, avec éventuelle soulte si les valeurs diffèrent. L’acte est authentique, les diagnostics sont requis, et la fiscalité suit la logique d’une mutation à titre onéreux. L’intérêt : se « chausser » rapidement dans un bien adapté, éviter une double chaîne vente/achat et lisser les coûts.

Coliving, en bref

C’est une colocation structurée (baux individuels, espaces communs design, services), taillée pour actifs en mobilité ou étudiants internationaux. En zones tendues, il contribue à la fluidité résidentielle et peut rentabiliser des surfaces mal-optimisées.

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À Paris : le duo qui résout trois contraintes

1. Le temps. Échanger évite la séquence « je vends puis j’achète ». Vous sécurisez votre futur toit sans trou d’air, un vrai plus dans une capitale où les décisions se prennent vite. Le coliving, lui, vous donne un plan B (ou un sas) immédiatement opérationnel.

2. Le budget. L’échange peut réduire certains coûts liés à une double transaction et limiter le besoin d’un prêt relais. Le coliving, avec des loyers mutualisés et des charges prévisibles, absorbe une partie des aléas pendant la transition.

3. Le cadre légal. Paris est en zone très tendue : la pression sur l’offre, les règles de location (dont la non-décence des DPE G depuis 2025) et l’attrait pour les logements performants énergétiquement incitent à des montages plus agiles.

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Mode d’emploi : réussir « échange + coliving » à Paris

Identifier le bon partenaire d’échange.
Sur Béa Immo, filtrez par arrondissement, typologie (studio, 2 pièces, loft…) et critères (balcon, DPE, étage). Les recherches géolocalisées et descriptives captent la bonne intention : « échange appartement Paris 11 avec balcon », « échange T3 Paris rive gauche ».

Calibrer la valeur et la soulte.

• Faites estimer objectivement les deux biens (références locales, état, DPE).
• Ajustez via soulte pour équilibrer. Le notaire formalise l’acte et sécurise la mutation.

Sécuriser le financement.

• Si besoin, un prêt relais peut rester utile, mais l’échange limite la durée d’exposition.
• Le PTZ s’envisage sur le neuf sous conditions (utile si l’un des biens échangés est assimilable à une acquisition neuve dans votre parcours).

Préparer le dossier juridique.
Diagnostics (dont DPE), titres de propriété, états des risques, règlement de copropriété, procès-verbaux, charges. À Paris, la vigilance sur la conformité (travaux, usage) est clé.

Organiser le coliving comme « tampon » ou modèle durable.

• En tampon : louer une chambre en coliving 3 à 6 mois, le temps de finaliser l’échange (période type d’une vente longue ou d’un financement).
• En modèle durable : si vous échangez un grand appartement, l’exploiter en coliving légal et responsable peut améliorer la rentabilité, surtout en quartiers bien desservis.

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Comparatif express

Critère	Vente classique seule	Échange + coliving
Délais	4–6 mois (chaîne acheteur/vendeur)	Compression des délais grâce à la synchronisation et au « sas » coliving
Visibilité coût	Frais segmentés, parfois imprévus	Coûts lissés, soulte maîtrisée, besoin réduit de relais
Souplesse	Dépend du marché et de l’acheteur	Forte : deux parties alignées + solution d’occupation immédiate
Risques opérationnels	Rupture de chaîne, logement transitoire	Rupture limitée, coliving absorbe l’attente
Adéquation au besoin	Parfois imparfaite	Échange calibré sur critères (surface, quartier, DPE)

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Cas d’usage (vécu par nos utilisateurs, noms modifiés)

Élise & Karim – Paris 12 → Paris 11.
Ils troquent leur 3 pièces lumineux contre un 2 pièces plus central. Une soulte compense la différence de valeur. Pour éviter la pression du calendrier, Karim prend une chambre en coliving près de la place de la République pendant 4 mois, le temps d’aligner financement et travaux. Résultat : zéro nuit d’hôtel, zéro garde-meubles, et une signature sereine.

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Cadre 2024–2025 : ce qu’il faut retenir avant de vous lancer

• Zones tendues : reclassification large en 2024, Paris reste au cœur de la tension. Impact : exigences accrues et intérêt pour des solutions agiles comme l’échange.
• PTZ : prolongé/élargi jusqu’à décembre 2027 sur le neuf, utile pour recomposer votre financement post-échange.
• DPE : logements classés G non décents depuis le 1er janvier 2025, attention aux travaux à planifier après l’échange.
• Taux/crédit : détente confirmée en 2025, rendant les arbitrages plus lisibles.

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Check-list Béa Immo

• Définir objectifs (quartier, surface, budget, DPE mini).
• Publier une fiche d’échange complète (photos, plan, charges, DPE, travaux).
• Pré-calculer une fourchette de soulte.
• Vérifier faisabilité de coliving (copropriété, bail adapté, conformité).
• Anticiper le calendrier : option « vente longue » si utile, avec dates jalons claires.
• Verrouiller diagnostics et pièces avant le rendez-vous notaire.

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FAQ

L’échange est-il aussi sûr qu’une vente ?
Oui. Il passe par un acte notarié, engage des diagnostics et suit la fiscalité d’une mutation à titre onéreux. La différence de valeur se règle par soulte.

Puis-je cumuler échange et prêt relais ?
Oui, mais l’échange peut réduire la durée de relais nécessaire en synchronisant les opérations.

Quel impact du DPE à Paris ?
Un bien classé G n’est plus louable depuis le 1er janvier 2025 : anticipez un plan de travaux si vous comptez louer (coliving inclus).

Le PTZ peut-il m’aider après un échange ?
Sur le neuf, jusqu’en décembre 2027, oui sous conditions : utile pour compléter votre schéma de financement post-échange.

Pourquoi parler de « vente longue » ici ?
Parce que la vente longue décale la signature de l’acte définitif et vous laisse le temps de vous organiser (financement, déménagement). Combinée à un coliving temporaire, elle lisse votre parcours.