Comment se calculent les frais de notaire dans un échange ?
L’échange immobilier bénéficie d’une taxation différente car il ne représente qu’un seul acte, qui est l’échange, en lieu et place de deux achats ventes simultanés.
Les calculs sont les suivants:
1% d’impôt est prélevé sur le bien le plus cher + 5% sur le bien le moins cher + 6,3% sur la soulte (la somme différentielle entre les deux biens) =
La somme des frais de notaire à répartir entre les deux co-contractants.
Les économies peuvent aller jusqu’à 60% par rapport aux taux d’un achat/vente classiques.
Exemple concret :
Avec le bien A d’une valeur de 300 000€ et le bien B d’une valeur de 400 000€ :
Calculons les frais classique :
Pour l’acheter les bien A il faudra dépenser en frais de notaire : 300 000€ X 8% = 24 000 €
Pour l’acheter les bien B il faudra dépenser en frais de notaire : 400 000€ X 8% = 32 000 €
Calculons les frais en échange :
( 300 000 X 5% ) + (( 400 000- 300 000) X 6,3% ) + (400 000 X 1%) = 25 300 € .
Soit une économie de 54,82% sur les frais de notaire au total.
Une fois réparties , les frais de notaires coûtent :
Pour l’achat de l’appartement de A: 10 843 € soit une économie de 13 157€ pour l’acheteur .
Pour l’achat de l’appartement de B: 14 457 € soit une économie de 17 542€ pour l’acheteur .
Changer de vie sans vendre, c’est possible. À Paris, l’échange de logements définitif entre particuliers séduit de plus en plus de propriétaires. Gain de temps, économies et sécurité sont au cœur de cette solution alternative. Mais à qui s’adresser ? Quelles sont les plateformes fiables ? Voici un tour d’horizon des acteurs qui facilitent les échanges immobiliers à Paris, avec un focus sur Béa Immo, la référence française du troc immobilier.
L’échange immobilier entre particuliers : une tendance qui monte à Paris
Dans un marché tendu comme celui de Paris, où vendre avant d’acheter relève parfois du parcours du combattant, de plus en plus de propriétaires envisagent une alternative intelligente : l’échange immobilier définitif.
Ce modèle permet de :
Gagner du temps en évitant les chaînes de vente
Réduire les frais (pas d’agence, un seul acte notarié)
Réaliser une transaction de gré à gré, entre personnes aux projets complémentaires
Mais pour que cela fonctionne, encore faut-il trouver la bonne plateforme pour rencontrer les bons interlocuteurs.
Béa Immo : la seule plateforme 100 % dédiée à l’échange définitif entre particuliers
Béa Immo est une application française innovante, entièrement centrée sur le troc immobilier définitif.
Ses points forts :
Spécialisation unique sur les échanges permanents de logements
Système de matching intelligent basé sur vos critères, envies, et géolocalisation
Interface claire et pensée pour les particuliers (pas de jargon technique)
Accompagnement juridique intégré avec des notaires partenaires
Outils d’estimation en ligne, de calcul de soulte et de vérification DPE
💬 “J’ai trouvé notre maison à Sèvres en trois semaines via Béa Immo, sans vendre notre T2 à Paris. On a signé un seul acte avec une soulte de 20 000 € et tout s’est enchaîné simplement.” — Émilie, utilisatrice Béa Immo
Pour qui ?
Propriétaires à Paris cherchant plus grand ou un jardin
Seniors souhaitant quitter la ville pour la banlieue ou la province
Jeunes couples voulant revenir vers Paris intra-muros
Familles recomposées en recherche d’un nouveau cadre de vie
Autres plateformes généralistes (mais non spécialisées)
Le Bon Coin Immobilier
✅ Très large audience ❌ Aucune fonctionnalité dédiée à l’échange
Certains utilisateurs publient des annonces d’échange, mais la plateforme n’est pas conçue pour ça. Nécessite un tri manuel fastidieux.
Facebook (groupes privés)
✅ Communauté active ❌ Peu sécurisé, pas d’outils d’estimation ni encadrement juridique
Des groupes comme “Troc Immo Paris” ou “Échange de logements entre particuliers” peuvent servir de point de départ, mais tout repose sur la confiance et la vigilance personnelle.
Seloger, PAP, Bien’ici
✅ Réseaux puissants, annonces actualisées ❌ Pas de service dédié à l’échange
Ces plateformes restent centrées sur la vente ou la location. Il est difficile de filtrer ou de trouver des biens disponibles à l’échange.
Comparatif des plateformes
Plateforme
Spécialisée échange
Matching intelligent
Accompagnement notaire
Estimation & soulte
Sécurité
Béa Immo
✅ Oui
✅ Oui
✅ Oui
✅ Oui
✅ Haute
Le Bon Coin
❌ Non
❌ Non
❌ Non
❌ Non
⚠️ Faible
Facebook (groupes)
❌ Non
❌ Non
❌ Non
❌ Non
⚠️ Faible
PAP, Seloger...
❌ Non
❌ Non
❌ Non
❌ Non
✅ Moyenne
Pourquoi Béa Immo est la meilleure solution pour échanger à Paris en 2025
C’est la seule plateforme française entièrement dédiée à l’échange définitif
Elle est pensée pour les propriétaires, pas pour les agences
Elle élimine les frictions classiques : incertitude de la vente, crédit relais, stress
Elle favorise la fluidité et la confiance, avec un accompagnement clair du premier contact à la signature
FAQ – Plateformes pour l’échange immobilier à Paris
Est-ce que Béa Immo prend une commission ? Non, l’inscription est gratuite, et la plateforme ne prélève q'une faible commission sur les échanges en cas de succés
Peut-on échanger même avec un prêt en cours ? Oui, avec accord bancaire et ajustement via la soulte. Béa Immo vous oriente vers les bons interlocuteurs.
Comment sécuriser une transaction d’échange ? Avec un notaire. Béa Immo propose un réseau de notaires partenaires spécialisés dans les échanges immobiliers.
Acheter avant d’avoir vendu : c’est précisément le rôle du prêt relais. En 2025, les barèmes se sont détendus, avec des meilleurs profils autour de 2,95 % et des dossiers plus standards jusqu’à 3,75 %. Mais un relais reste un crédit court terme, parfois coûteux et risqué si la vente s’éternise. Dans ce guide, on entre dans le concret : comment ça marche, combien ça coûte vraiment, les variantes (sec / adossé), les critères d’acceptation… et l’alternative la plus efficace pour s’en passer : l’échange immobilier définitif.
Les taux de prêt relais en 2025 (baromètre)
En septembre 2025, Immobilier-Danger recense des repères de marché suivants pour les crédits relais : « excellent » 2,95 %, « bon » 3,20 %, « moyen » 3,40 % et « maximum » 3,75 %. Contexte utile : les taux immobiliers « classiques » se tassent autour de ~3,07 % en moyenne (20–25 ans), selon leur baromètre mensuel.
À retenir : le taux de votre relais dépend de la qualité du dossier (revenus, patrimoine, endettement, perspectives de revente) et de la politique commerciale de la banque.
Comment fonctionne un prêt relais ?
Un prêt relais est une avance à court terme (emprunt « in fine ») destinée à financer l’achat de votre nouveau bien avant la revente de l’actuel. Le capital se rembourse en une fois lors de la vente ; vous payez des intérêts (et l’assurance) pendant la durée du relais.
Durée : 12 mois renouvelables une fois (maximum 24 mois).
Montant : en pratique 60–80 % de la valeur estimée (souvent ~70 %).
Formes :
Prêt relais sec (le plus simple) : le relais suffit à financer l’achat (bien acquis ≤ valeur du bien vendu).
Prêt relais adossé (achat-revente) : relais + prêt immobilier classique pour un bien plus cher.
Remboursement : intérêts mensuels (franchise partielle) ou différé total (intérêts capitalisés, plus coûteux).
Combien ça coûte vraiment ? (tableau de calcul)
Le coût du relais dépend surtout du montant avancé, du taux et de la durée d’attente avant la vente. Exemples réalistes avec paiement mensuel des intérêts (hors assurance) :
Montant du relais
Taux
Mensualité d’intérêts
Coût total 6 mois
12 mois
18 mois
24 mois
150 000 €
2,95 %
368,75 €
2 212,50 €
4 425,00 €
6 637,50 €
8 850,00 €
150 000 €
3,20 %
400,00 €
2 400,00 €
4 800,00 €
7 200,00 €
9 600,00 €
150 000 €
3,40 %
425,00 €
2 550,00 €
5 100,00 €
7 650,00 €
10 200,00 €
150 000 €
3,75 %
468,75 €
2 812,50 €
5 625,00 €
8 437,50 €
11 250,00 €
200 000 €
2,95 %
491,67 €
2 950,00 €
5 900,00 €
8 850,00 €
11 800,00 €
200 000 €
3,20 %
533,33 €
3 200,00 €
6 400,00 €
9 600,00 €
12 800,00 €
200 000 €
3,40 %
566,67 €
3 400,00 €
6 800,00 €
10 200,00 €
13 600,00 €
200 000 €
3,75 %
625,00 €
3 750,00 €
7 500,00 €
11 250,00 €
15 000,00 €
300 000 €
2,95 %
737,50 €
4 425,00 €
8 850,00 €
13 275,00 €
17 700,00 €
300 000 €
3,20 %
800,00 €
4 800,00 €
9 600,00 €
14 400,00 €
19 200,00 €
300 000 €
3,40 %
850,00 €
5 100,00 €
10 200,00 €
15 300,00 €
20 400,00 €
300 000 €
3,75 %
937,50 €
5 625,00 €
11 250,00 €
16 875,00 €
22 500,00 €
Autres frais à prévoir
Garantie : caution (Crédit Logement) ou hypothèque/PPD, avec barèmes spécifiques ; la caution est payable au déblocage et estimable via l’outil officiel.
Assurance emprunteur : variable selon l’âge et le capital assuré.
Taux d’usure : vérifiez que le TAEG (intérêts + assurance + frais) reste sous le seuil en vigueur (mise à jour trimestrielle par Bercy).
Les conditions d’acceptation (ce que regardent les banques)
Taux d’endettement et reste à vivre pendant la phase transitoire.
Qualité de revente : estimation du bien à céder, liquidité du secteur, éventuel compromis signé (plafond parfois relevé à 80 % en cas de promesse).
Durée de mise en vente réaliste (12–24 mois max).
Conseil : joignez à votre dossier une estimation écrite (agent/notaire), votre stratégie de mise en vente et, si possible, une promesse signée : cela améliore le ratio financé.
Les variantes du prêt relais (et quand les utiliser)
Relais sec : utile si votre futur achat ≤ valeur du bien vendu, sans besoin de prêt amortissable supplémentaire.
Relais adossé (achat-revente) : combinaison relais + prêt classique lorsque vous montez en gamme.
Franchise totale : vous ne payez rien pendant le relais (intérêts capitalisés) ; attention au coût final.
Les risques en 2025 (et comment les limiter)
Le relais reste sensible à la vitesse de revente. Immobilier-Danger souligne qu’en 2025, le risque redevient élevé si la vente prend du retard : vous supportez intérêts, assurance… et, à l’échéance, une banque peut exiger le remboursement si le bien n’est pas vendu.
Parades pragmatiques
Fixer un prix de vente réaliste dès le départ.
Prévoir une marge de sécurité (ne pas emprunter le plafond).
Étudier les alternatives ci-dessous si votre situation le permet.
Alternatives pour éviter ou réduire le prêt relais
Vente longue
Vous signez la vente, mais l’acheteur vous laisse occuper le bien quelques mois, le temps de votre emménagement — utile pour synchroniser.
Prêt achat-revente « packagé »
Solution bancaire qui restructure l’ensemble de l’opération (ancien capital + nouveau projet), souvent avec avance d’environ 70 % de la valeur en vente. Vérifiez les modalités par banque.
Échange immobilier définitif (l’atout Béa Immo)
Deux propriétaires échangent leurs biens lors d’un acte notarié unique, avec soulte si les valeurs diffèrent. Résultat : pas de relais, un seul calendrier, un seul déménagement. Sur le plan fiscal, l’échange est assimilé à une double vente (droits de mutation au tarif en vigueur), avec des régimes particuliers dans certains cas ; demandez un chiffrage à votre notaire.
DMTO 2025, ordre de grandeur : le droit départemental peut aller jusqu’à 5 % (plafond relevé par la loi de finances 2025, selon vote local), auxquels s’ajoutent taxes additionnelles (commune, CSI, etc.) : le total ressort autour de 5,8–6,3 % dans de nombreux départements après revalorisations récentes.
Zoom Béa Immo : notre communauté « ouverte à l’échange » vous évite la chaîne vendre-puis-acheter, donc le prêt relais et ses intérêts.
Check-list express pour négocier votre prêt relais
Comparer au moins 3 offres et présenter un plan de revente.
Demander lissage / franchise partielle pour lisser vos charges.
Optimiser garantie (caution vs hypothèque) et vérifier la restitution éventuelle de part de caution en fin de prêt (selon organisme).
Contrôler le TAEG vs taux d’usure avant signature.
FAQ — « Taux prêt relais 2025 » / « Comment ça marche un prêt relais ? »
Quels sont les taux de prêt relais en 2025 ? Les meilleurs profils obtiennent environ 2,95 % ; des dossiers standards se situent entre 3,20 % et 3,75 %, selon banque et profil.
Quelle est la durée maximale ? 24 mois maximum (12 mois renouvelables une fois).
Combien puis-je emprunter en relais ? Le plus souvent 60–80 % de la valeur estimée (souvent ~70 %).
Un prêt relais est-il toujours judicieux ? Non : si votre bien est peu liquide ou si vous achetez significativement plus cher, le risque (dureté des intérêts, échéance) augmente. Étudiez l’échange immobilier pour éviter le relais.
Les frais de notaire baissent-ils en échange immobilier ? L’échange reste fiscalisé au tarif de la vente (DMTO + taxes), avec des nuances selon les montages et départements. Demandez un chiffrage à votre notaire. En 2025, le droit départemental peut aller jusqu’à 5 % (plafond relevé), portant le total souvent autour de 5,8–6,3 %.
Le prêt relais dépanne quand on achète avant d’avoir vendu… mais il ajoute des intérêts, de la pression et un risque de calendrier. Il existe pourtant une voie plus directe et plus prévisible : l’échange immobilier définitif. Deux propriétaires alignent leurs besoins, équilibrent la différence de valeur par une soulte, et signent un acte unique. Résultat : pas de relais, un seul déménagement, et souvent un coût total plus doux que deux transactions successives. Voici comment raisonner, chiffrer et décider.
Pourquoi remplacer le prêt relais par l’échange
Un seul acte authentique : on évite la mécanique “j’achète avec relais puis je vends”.
Moins d’aléas financiers : pas d’intérêts intercalaires ni d’échéance à rallonge.
Calendrier sécurisé : les deux parties signent à la même date, déménagent une fois.
Négociation constructive : la soulte ajustée entre parties remplace le levier bancaire du relais.
Lisibilité des coûts : selon la configuration, l’échange permet d’optimiser les frais par rapport au cumul achat+vente classique.
Le mécanisme en 5 étapes
Publication de votre bien et de vos critères cibles (quartiers, surfaces, DPE, copropriété).
Matching : mise en relation avec des propriétaires ayant un besoin symétrique au vôtre.
Visites croisées et accord de principe.
Équilibre de valeur : chiffrage de la soulte (si les biens ne valent pas la même chose).
Signature unique chez le notaire (pièces, diagnostics, clauses usuelles) et remise des clés synchronisée.
Prêt relais vs échange : tableau décisionnel
Sujet
Prêt relais (acheter avant de vendre)
Échange immobilier (acte unique)
Financement
Crédit relais + intérêts intercalaires
Soulte négociée entre les parties
Risque calendrier
Vendre dans le délai du relais
Date unique coordonnée entre les deux propriétaires
Déménagement
Souvent deux temps
Un seul déménagement
Complexité
Deux opérations + relais à piloter
Une opération structurée avec notaire
Pression sur le prix
Tentation de brader pour solder le relais
Soulte pour équilibrer sans casser les prix
Coût global
Relais + deux actes + frais associés
Frais potentiellement optimisés selon les cas
Mini-simulation : soulte vs intérêts intercalaires
Hypothèse pédagogique (ordres de grandeur)
Vous vendez un T2 estimé 260 000 € et visez un T3 estimé 310 000 €.
Différence de valeur : 50 000 € → c’est la soulte à prévoir côté acquéreur du bien plus cher.
Option A — Prêt relais : si votre banque finance 60 à 70 % de la valeur de votre bien en relais, vous supportez des intérêts intercalaires tant que la vente n’est pas réalisée, avec en plus le risque de devoir ajuster le prix pour tenir le délai.
Option B — Échange : vous versez une soulte de 50 000 € (épargne + prêt amortissable classique si besoin) au co-échangiste. Il n’y a pas d’intérêts de relais, et la date de signature est commune.
Le notaire calcule précisément la fiscalité et les frais applicables à l’échange ; la banque finance la soulte si nécessaire.
Bien préparer la discussion sur la soulte
Estimation à jour des deux biens (marché local, état, DPE).
Transparence sur les travaux (devis, diagnostics) pour éviter les surprises.
Clauses claires dans l’avant-contrat : conditions suspensives, délai de réalisation, calendrier de remise des clés.
Cas d’usage où l’échange surclasse le relais
Mutation professionnelle : impératif de date → l’échange verrouille une signature unique.
Famille qui s’agrandit : besoin rapide d’une pièce en plus sans double portage financier.
Seniors : passer d’une maison à un appartement accessible sans pression de revente.
Investisseurs particuliers : arbitrer le parc locatif en minimisant les frictions de calendrier.
Guide express de décision
Si votre contrainte principale est la date et la simplicité, privilégiez l’échange.
Si vous visez un bien très spécifique introuvable en échange, le relais reste envisageable, mais chiffrez précisément durée probable, intérêts et plan B.
Dans tous les cas, faites estimer et pré-qualifier le financement de la soulte en amont.
Foire aux questions
Puis-je financer la soulte par un prêt classique ? Oui, la soulte peut être financée (épargne et/ou prêt). Votre banque étudie votre capacité comme pour un achat classique.
Et si nos valeurs ne tombent pas juste ? C’est le rôle de la soulte : elle équilibre précisément la différence de valeur.
L’échange est-il aussi sécurisé qu’une vente ? Oui. Il s’agit d’une vente réciproque signée par acte authentique unique chez le notaire, avec diagnostics et clauses de protection usuelles.
Quid des délais ? Ils sont synchronisés : une seule date de signature et une logistique simplifiée.
Évitez les intérêts intercalaires et la course contre la montre. Publiez votre bien et vos critères d’échange maintenant : plus tôt vous entrez dans le matching, plus vite vous remplacez le relais par une soulte maîtrisée.
