Comment se calculent les frais de notaire dans un échange ?
L’échange immobilier bénéficie d’une taxation différente car il ne représente qu’un seul acte, qui est l’échange, en lieu et place de deux achats ventes simultanés.
Les calculs sont les suivants:
1% d’impôt est prélevé sur le bien le plus cher + 5% sur le bien le moins cher + 6,3% sur la soulte (la somme différentielle entre les deux biens) =
La somme des frais de notaire à répartir entre les deux co-contractants.
Les économies peuvent aller jusqu’à 60% par rapport aux taux d’un achat/vente classiques.
Exemple concret :
Avec le bien A d’une valeur de 300 000€ et le bien B d’une valeur de 400 000€ :
Calculons les frais classique :
Pour l’acheter les bien A il faudra dépenser en frais de notaire : 300 000€ X 8% = 24 000 €
Pour l’acheter les bien B il faudra dépenser en frais de notaire : 400 000€ X 8% = 32 000 €
Calculons les frais en échange :
( 300 000 X 5% ) + (( 400 000- 300 000) X 6,3% ) + (400 000 X 1%) = 25 300 € .
Soit une économie de 54,82% sur les frais de notaire au total.
Une fois réparties , les frais de notaires coûtent :
Pour l’achat de l’appartement de A: 10 843 € soit une économie de 13 157€ pour l’acheteur .
Pour l’achat de l’appartement de B: 14 457 € soit une économie de 17 542€ pour l’acheteur .
À Lyon, 2025 marque un marché toujours exigeant : des prix qui se sont ajustés mais restent élevés dans les quartiers les plus convoités, des délais qui s’allongent sur certains segments, et des contraintes réglementaires (encadrement des loyers, DPE G interdits à la location) qui tendent l’offre. Dans ce contexte, l’échange immobilier définitif — un seul acte notarié, possibilité de soulte, économies de frais — s’impose comme un raccourci concret pour boucler une transaction sans passer par la case « vente puis rachat ». Voici comment en tirer parti à Lyon et dans sa périphérie.
Le marché lyonnais en 2025 : où se situent les prix au m² ?
À l’échelle de la ville de Lyon, les prix de vente se situent autour de 4 800 à 5 000 €/m² au 1ᵉʳ septembre 2025 (moyenne/ médiane selon les sources, ancien et neuf confondus). Les bases de référence indiquent 4 785 €/m² (estimation MeilleursAgents) et 4 962 €/m² médian tout type de biens d’après Le Figaro Immobilier ; l’ancien tourne autour de 4 502 €/m² médian et le neuf autour de 5 930 €/m² médian (estimations au 01/08/2025).
Fourchettes par quartiers/communes (appartements, médian quand disponible)
Quartier / Commune
Prix indicatif €/m²
Variations / précisions
Lyon intra-muros
~4 800–5 000
Ville entière (ancien + neuf) selon sources croisées (sept. 2025).
Médian au 01/08/2025 ; ancien ≈ 4 291, neuf ≈ 6 276.
Sainte-Foy-lès-Lyon (Ouest)
≈ 3 846 (appart.)
Médian appartements ; tendance baissière sur 1 an.
Ces niveaux confirment un écart ville/banlieue : Villeurbanne reste l’alternative « budget » la plus recherchée pour les appartements, tandis que l’Ouest lyonnais (Tassin, Écully, Sainte-Foy) concentre la clientèle familiale en quête d’espace, de verdure et d’écoles, avec une prime sur les biens rénovés et les maisons avec extérieur.
Pourquoi parle-t-on encore d’un marché « tendu » ?
Encadrement des loyers reconduit à Lyon et Villeurbanne (arrêtés préfectoraux reconduits jusqu’en 2024, en vigueur depuis 2021) : indicateur d’une pression locative persistante.
Zonage A / B1 : la révision 2024–2025 a étendu les zones dites « tendues », consolidant l’attractivité métropolitaine et ses contraintes.
Réglementation DPE : interdiction de louer les logements classés G depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 — un tri naturel dans l’offre locative et un report de demande vers les logements performants.
Crédit : taux moyens autour de 3,07–3,08 % au printemps-été 2025 ; cela débloque des projets mais ne lève pas toutes les frictions (apport, HCSF, scoring).
Où acheter / échanger en priorité à Lyon en 2025 ?
Croix-Rousse (Plateau et pentes)
Ambiance de « village » au cœur de la ville, commerces indépendants, écoles, vues et bonne liquidité sur les surfaces familiales bien rénovées. Les appartements se négocient autour de 5 600 €/m² sur le Plateau Ouest ; le charme des canuts bien traités conserve une vraie valeur refuge.
Ouest lyonnais (Tassin, Écully, Sainte-Foy…)
Le triangle Tassin–Écully–Sainte-Foy reste l’eldorado des familles qui veulent jardin, balcons, stationnement facile et accès rapide au centre. Compter ≈ 5 300 €/m² à Tassin pour un appartement, ≈ 4 850 €/m² à Écully (tous biens), ≈ 3 850 €/m² pour un appartement à Sainte-Foy. L’hétérogénéité est forte selon l’état (DPE, rénovations), l’altimétrie et la desserte.
Villeurbanne
Toujours la porte d’entrée la plus accessible pour Lyon intra-métropole, intéressante pour optimiser le ratio m² / budget, avec un ancien médian ≈ 3 610 €/m² et un neuf ≈ 5 185 €/m².
L’échange immobilier définitif : le raccourci pour conclure plus vite (et souvent moins cher)
Le principe en deux phrases
Deux propriétaires échangent leurs biens dans un seul acte authentique chez le notaire ; si les valeurs diffèrent, l’un verse une soulte pour compenser. C’est juridiquement une mutation à titre onéreux (comme une vente), avec une fiscalité propre à l’échange.
Pourquoi c’est plus rapide à Lyon en 2025
Un seul calendrier : plus besoin d’aligner une vente, un prêt relais et un achat derrière — l’acte synchronise les transferts de propriété.
Moins de dépendances de chaîne : on ne « subit » pas la solvabilité d’un acquéreur puis la disponibilité d’un vendeur ; on verrouille une contrepartie unique et des conditions suspensives ciblées (financement, purge des droits de préemption, diagnostics).
Moins de frottements réglementaires : sur un marché locatif encadré et sous tension énergétique (DPE), l’échange permet de muter directement des résidences principales sans passer par un bail transitoire ou un prêt relais.
Et côté frais : pourquoi on économise souvent
Le régime de droit commun prévoit que les échanges d’immeubles supportent un droit / une taxe au taux de 5 % perçu au profit de l’État, calculé sur la valeur d’un seul lot (en pratique, le plus faible si valeurs différentes). La soulte, elle, est taxée comme une vente (DMTO au taux « ordinaire » du département, ≈ 5,8 % dans la plupart des cas en ancien), auxquels s’ajoutent émoluments et débours.
Exemple pédagogique (Lyon Métropole) • Appartement Croix-Rousse : 520 000 € • Maison à Francheville : 620 000 € • Échange : droit à 5 % sur le lot le moins élevé (520 000 €) = 26 000 € (hors émoluments/débours). • Soulte : 100 000 € versée par l’acquéreur de la maison ; DMTO « ancien » ≈ 5,8 % sur 100 000 € = 5 800 € (hors émoluments/débours). Total taxes ≈ 31 800 € (à comparer à deux ventes séparées, chacune taxée sur le prix total du bien). Répartition au prorata des valeurs ou selon accord entre parties.
Dans les faits, l’étude notariale ajuste précisément l’assiette et la ventilation (et peut recommander, au cas par cas, l’application du tarif « ventes » si plus favorable).
Mode d’emploi d’un échange réussi à Lyon (version terrain Béa)
Estimer juste (Croix-Rousse ≠ Montchat ≠ Tassin) : confronter deux avis et les bases locales récentes.
Calibrer la soulte : anticiper l’accord bancaire si l’un des biens est grevé d’un prêt/hypothèque ; la soulte peut solder un crédit.
Signer un avant-contrat d’échange : conditions suspensives classiques (financement, diagnostics conformes, purge des droits de préemption).
Acte unique chez le notaire : publication foncière et transfert simultané. Gain de temps notable sur la logistique de déménagement et la remise des clés.
Cas d’usage fréquent à Lyon
Monter d’un cran sans prêt relais : un couple de Villeurbanne échange son T3 récent contre une maison à Écully avec soulte ; ils évitent la double opération et s’installent en une date unique.
Réduire et se rapprocher : des propriétaires d’une maison à Tassin troquent contre un 4 pièces lumineux à la Croix-Rousse pour gagner en confort urbain (ascenseur, commerces) sans immobiliser un prêt relais.
FAQ express
Un échange est-il légal et sécurisé ? Oui. C’est un contrat prévu par le Code civil, formalisé par acte notarié avec les mêmes garanties (publicité foncière, diagnostics).
Qui paie quoi ? Le droit d’échange 5 % sur un seul lot et les DMTO sur la soulte ; émoluments/débours s’ajoutent. La répartition se fait d’un commun accord ou au prorata.
Et si l’un des biens est loué ? Vigilance renforcée depuis l’interdiction de louer les DPE G et l’encadrement des loyers à Lyon/Villeurbanne : cela affecte la valorisation et les conditions de sortie du locataire.
Les taux aident-ils la reprise ? Ils se stabilisent vers 3,07–3,08 % mi-2025 : un soutien relatif à la solvabilité, sans effacer l’exigence d’apport et les règles HCSF.
Ces derniers jours, une question revient en boucle : “La hausse attendue des frais de mutation, c’est une super nouvelle pour Béa, non ?”
On a décidé de vous répondre ici, en essayant de ne pas trop vous assommer de détails techniques. La réponse, c’est non.
Pourquoi? Quand on a pour mission de permettre à chacun de retrouver le plaisir de faire de l’immo, on ne peut pas se satisfaire qu’un projet, présenté comme une solution budgétaire pour les collectivités locales, risque en réalité d’aggraver la crise du marché immobilier.
Derrière la baisse de 22% du nombre de transactions entre 2021 et 2024, il y a des réalités que l’on connaît bien: - celles de familles en mouvement bloquées dans des logements inadaptés, - celles de personnes déjà en difficulté qui doivent en plus se séparer de près de 9% de la valeur de leur bien pour s’en sortir - et celles d’un secteur immo à bout de souffle.
Voilà pourquoi Béa s’engage contre cette loi et promet de redoubler d'efforts pour proposer une alternative positive pour les gens, comme pour le marché.
Vous êtes toujours là ? Cool ! Voici les principales raisons de notre rejet de cette loi :
Le gouvernement envisage d’augmenter de 0,5 % les droits de mutation sur les transactions dans l’immobilier ancien, une mesure qui frapperait directement les secundo-accédants.
🎯 Les secundo-accédants pris en étau
Contrairement aux primo-accédants (qui bénéficient encore de certains dispositifs d’aide), les secundo-accédants doivent tout financer eux-mêmes.
🔴 Cette mesure pénalise : • 📌 Les familles qui veulent un logement plus grand. • 📌 Les actifs en mutation professionnelle contraints de vendre pour acheter ailleurs. • 📌 Les seniors qui souhaitent vendre pour un bien plus adapté à leur âge.
💡 Conséquence ? Beaucoup repousseront leur projet ou resteront coincés dans un logement qui ne correspond plus à leurs besoins.
❗ Une fausse bonne idée budgétaire
Le gouvernement justifie cette hausse par la nécessité de renflouer les finances locales. Mais en taxant encore plus les transactions, on risque l’effet inverse :
📉 Moins de ventes = moins de recettes fiscales ! 📉 Un marché plus figé = un ralentissement économique local (moins de travaux, moins d’emplois liés à l’immobilier).
🔥 Notre alternative : une approche incitative plutôt que punitive !
📢 Au lieu de taxer davantage, voici des solutions plus justes et efficaces : ✅ Réduire progressivement les droits de mutation pour fluidifier le marché. ✅ Alléger la fiscalité sur la mobilité résidentielle pour s’adapter aux évolutions de vie. ✅ Mettre en place des exonérations spécifiques pour les secundo-accédants qui n’ont pas d’autre choix que de déménager.
N'hésitez pas à nous faire part de votre avis sur la question !
Estimer la valeur de son bien immobilier peut sembler complexe, mais en suivant ces bonnes pratiques, vous pouvez obtenir une estimation précise et réaliste.
1. Recherchez les prix moyens au m²
Renseignez-vous sur les prix moyens au mètre carré dans votre région en utilisant plusieurs portails immobiliers en ligne. Notez les variations entre les quartiers et types de biens.
2. Comparez avec des biens similaires
Comparez votre bien avec des propriétés similaires actuellement en vente, ayant les mêmes caractéristiques : superficie, nombre de pièces, état général, etc. Analysez les prix demandés pour affiner votre estimation.
3. Soyez objectif
Soyez honnête sur l'état de votre bien. Considérez les atouts et les défauts de votre propriété comme le ferait un acheteur potentiel, sans vous laisser influencer par l'attachement émotionnel.
4. Évaluez les caractéristiques spécifiques
Prenez en compte la localisation, l'état général, les équipements et la vue. Ces éléments peuvent augmenter ou diminuer la valeur de votre bien.
5. Prenez en compte l'évolution du marché
Le marché immobilier évolue constamment. Consultez régulièrement les tendances pour ajuster votre estimation en fonction de la conjoncture économique et de la demande locale.
Conclusion
Estimer soi-même la valeur de son bien immobilier demande de la rigueur et de l'objectivité. En suivant ces conseils, vous obtiendrez une estimation précise et réaliste. Bonne estimation !
