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Acheter avant d’avoir vendu : c’est précisément le rôle du prêt relais. En 2025, les barèmes se sont détendus, avec des meilleurs profils autour de 2,95 % et des dossiers plus standards jusqu’à 3,75 %. Mais un relais reste un crédit court terme, parfois coûteux et risqué si la vente s’éternise. Dans ce guide, on entre dans le concret : comment ça marche, combien ça coûte vraiment, les variantes (sec / adossé), les critères d’acceptation… et l’alternative la plus efficace pour s’en passer : l’échange immobilier définitif.
En septembre 2025, Immobilier-Danger recense des repères de marché suivants pour les crédits relais : « excellent » 2,95 %, « bon » 3,20 %, « moyen » 3,40 % et « maximum » 3,75 %.
Contexte utile : les taux immobiliers « classiques » se tassent autour de ~3,07 % en moyenne (20–25 ans), selon leur baromètre mensuel.
À retenir : le taux de votre relais dépend de la qualité du dossier (revenus, patrimoine, endettement, perspectives de revente) et de la politique commerciale de la banque.
Un prêt relais est une avance à court terme (emprunt « in fine ») destinée à financer l’achat de votre nouveau bien avant la revente de l’actuel. Le capital se rembourse en une fois lors de la vente ; vous payez des intérêts (et l’assurance) pendant la durée du relais.
Le coût du relais dépend surtout du montant avancé, du taux et de la durée d’attente avant la vente. Exemples réalistes avec paiement mensuel des intérêts (hors assurance) :
| Montant du relais | Taux | Mensualité d’intérêts | Coût total 6 mois | 12 mois | 18 mois | 24 mois |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 150 000 € | 2,95 % | 368,75 € | 2 212,50 € | 4 425,00 € | 6 637,50 € | 8 850,00 € |
| 150 000 € | 3,20 % | 400,00 € | 2 400,00 € | 4 800,00 € | 7 200,00 € | 9 600,00 € |
| 150 000 € | 3,40 % | 425,00 € | 2 550,00 € | 5 100,00 € | 7 650,00 € | 10 200,00 € |
| 150 000 € | 3,75 % | 468,75 € | 2 812,50 € | 5 625,00 € | 8 437,50 € | 11 250,00 € |
| 200 000 € | 2,95 % | 491,67 € | 2 950,00 € | 5 900,00 € | 8 850,00 € | 11 800,00 € |
| 200 000 € | 3,20 % | 533,33 € | 3 200,00 € | 6 400,00 € | 9 600,00 € | 12 800,00 € |
| 200 000 € | 3,40 % | 566,67 € | 3 400,00 € | 6 800,00 € | 10 200,00 € | 13 600,00 € |
| 200 000 € | 3,75 % | 625,00 € | 3 750,00 € | 7 500,00 € | 11 250,00 € | 15 000,00 € |
| 300 000 € | 2,95 % | 737,50 € | 4 425,00 € | 8 850,00 € | 13 275,00 € | 17 700,00 € |
| 300 000 € | 3,20 % | 800,00 € | 4 800,00 € | 9 600,00 € | 14 400,00 € | 19 200,00 € |
| 300 000 € | 3,40 % | 850,00 € | 5 100,00 € | 10 200,00 € | 15 300,00 € | 20 400,00 € |
| 300 000 € | 3,75 % | 937,50 € | 5 625,00 € | 11 250,00 € | 16 875,00 € | 22 500,00 € |
Autres frais à prévoir
Conseil : joignez à votre dossier une estimation écrite (agent/notaire), votre stratégie de mise en vente et, si possible, une promesse signée : cela améliore le ratio financé.
Le relais reste sensible à la vitesse de revente. Immobilier-Danger souligne qu’en 2025, le risque redevient élevé si la vente prend du retard : vous supportez intérêts, assurance… et, à l’échéance, une banque peut exiger le remboursement si le bien n’est pas vendu.
Parades pragmatiques
Vous signez la vente, mais l’acheteur vous laisse occuper le bien quelques mois, le temps de votre emménagement — utile pour synchroniser.
Solution bancaire qui restructure l’ensemble de l’opération (ancien capital + nouveau projet), souvent avec avance d’environ 70 % de la valeur en vente. Vérifiez les modalités par banque.
Deux propriétaires échangent leurs biens lors d’un acte notarié unique, avec soulte si les valeurs diffèrent. Résultat : pas de relais, un seul calendrier, un seul déménagement. Sur le plan fiscal, l’échange est assimilé à une double vente (droits de mutation au tarif en vigueur), avec des régimes particuliers dans certains cas ; demandez un chiffrage à votre notaire.
Zoom Béa Immo : notre communauté « ouverte à l’échange » vous évite la chaîne vendre-puis-acheter, donc le prêt relais et ses intérêts.
Quels sont les taux de prêt relais en 2025 ?
Les meilleurs profils obtiennent environ 2,95 % ; des dossiers standards se situent entre 3,20 % et 3,75 %, selon banque et profil.
Quelle est la durée maximale ?
24 mois maximum (12 mois renouvelables une fois).
Combien puis-je emprunter en relais ?
Le plus souvent 60–80 % de la valeur estimée (souvent ~70 %).
Un prêt relais est-il toujours judicieux ?
Non : si votre bien est peu liquide ou si vous achetez significativement plus cher, le risque (dureté des intérêts, échéance) augmente. Étudiez l’échange immobilier pour éviter le relais.
Les frais de notaire baissent-ils en échange immobilier ?
L’échange reste fiscalisé au tarif de la vente (DMTO + taxes), avec des nuances selon les montages et départements. Demandez un chiffrage à votre notaire. En 2025, le droit départemental peut aller jusqu’à 5 % (plafond relevé), portant le total souvent autour de 5,8–6,3 %.
À Paris, où le marché immobilier est souvent saturé et les prix vertigineux, une solution innovante séduit de plus en plus de propriétaires : l’échange immobilier définitif. Véritable troc entre particuliers, cette formule permet de changer de logement sans passer par une vente classique. Explications.
L’échange immobilier consiste à céder son bien à un autre propriétaire, qui en fait autant en retour, dans un acte unique. Contrairement à un échange temporaire type "HomeExchange", il s'agit ici d’un transfert de propriété définitif, notarié, et reconnu par le Code civil (article 1702 et suivants).
À Paris, cette solution séduit de plus en plus de propriétaires souhaitant changer de quartier, gagner une pièce ou s’adapter à une nouvelle configuration de vie (retraite, séparation, naissance, etc.) sans passer par les circuits classiques, souvent longs et coûteux.
L’échange se déroule en plusieurs étapes essentielles :
Tout propriétaire peut envisager un échange, sous réserve que son bien soit libre de tout engagement (location, indivision, hypothèque non résolue). Même avec un crédit immobilier en cours, l’échange est possible via un remboursement anticipé ou une subrogation de prêt, à discuter avec son établissement bancaire.
L’échange est parfaitement encadré par la loi française. Le notaire joue un rôle central :
Oui. Avec un marché tendu, des prix élevés et une forte demande intra-muros, l’échange peut être une alternative vertueuse à la transaction classique. Il permet aussi de sauter l’étape du crédit relais, souvent source de stress.
Des plateformes comme Béa Immo facilitent désormais la mise en relation entre propriétaires ouverts à l’échange, avec un accompagnement dédié et des outils d’estimation intégrés.
Claire, enseignante dans le 12e, voulait se rapprocher de son lieu de travail dans le 17e. Jean, retraité, souhaitait l’inverse pour vivre près du bois de Vincennes. Grâce à l’échange, ils ont chacun trouvé mieux... sans débourser un centime en frais d’agence. Une soulte de 15 000 € a permis d’équilibrer les deux biens.
Peut-on échanger un bien avec un locataire en place ?
Non, les biens doivent être libres de toute occupation lors de la signature de l’acte.
Faut-il un DPE ?
Oui, comme pour toute vente immobilière, un diagnostic de performance énergétique est obligatoire.
Quels sont les frais de notaire ?
Ils s’élèvent à environ 7 à 8 % sur la valeur la plus élevée, sauf en cas d’abattement ou de calcul spécifique convenu par le notaire.
Et si les deux biens n’ont pas la même valeur ?
Une soulte permet d’ajuster la différence. Elle peut être payée comptant ou via un prêt immobilier.
Le prêt relais dépanne quand on achète avant d’avoir vendu… mais il ajoute des intérêts, de la pression et un risque de calendrier. Il existe pourtant une voie plus directe et plus prévisible : l’échange immobilier définitif. Deux propriétaires alignent leurs besoins, équilibrent la différence de valeur par une soulte, et signent un acte unique. Résultat : pas de relais, un seul déménagement, et souvent un coût total plus doux que deux transactions successives. Voici comment raisonner, chiffrer et décider.
| Sujet | Prêt relais (acheter avant de vendre) | Échange immobilier (acte unique) |
|---|---|---|
| Financement | Crédit relais + intérêts intercalaires | Soulte négociée entre les parties |
| Risque calendrier | Vendre dans le délai du relais | Date unique coordonnée entre les deux propriétaires |
| Déménagement | Souvent deux temps | Un seul déménagement |
| Complexité | Deux opérations + relais à piloter | Une opération structurée avec notaire |
| Pression sur le prix | Tentation de brader pour solder le relais | Soulte pour équilibrer sans casser les prix |
| Coût global | Relais + deux actes + frais associés | Frais potentiellement optimisés selon les cas |
Hypothèse pédagogique (ordres de grandeur)
Option A — Prêt relais : si votre banque finance 60 à 70 % de la valeur de votre bien en relais, vous supportez des intérêts intercalaires tant que la vente n’est pas réalisée, avec en plus le risque de devoir ajuster le prix pour tenir le délai.
Option B — Échange : vous versez une soulte de 50 000 € (épargne + prêt amortissable classique si besoin) au co-échangiste. Il n’y a pas d’intérêts de relais, et la date de signature est commune.
Le notaire calcule précisément la fiscalité et les frais applicables à l’échange ; la banque finance la soulte si nécessaire.
Puis-je financer la soulte par un prêt classique ?
Oui, la soulte peut être financée (épargne et/ou prêt). Votre banque étudie votre capacité comme pour un achat classique.
Et si nos valeurs ne tombent pas juste ?
C’est le rôle de la soulte : elle équilibre précisément la différence de valeur.
L’échange est-il aussi sécurisé qu’une vente ?
Oui. Il s’agit d’une vente réciproque signée par acte authentique unique chez le notaire, avec diagnostics et clauses de protection usuelles.
Quid des délais ?
Ils sont synchronisés : une seule date de signature et une logistique simplifiée.
Évitez les intérêts intercalaires et la course contre la montre. Publiez votre bien et vos critères d’échange maintenant : plus tôt vous entrez dans le matching, plus vite vous remplacez le relais par une soulte maîtrisée.