Ces français qui ne cherchent pas forcément plus grand

Après dix-huit mois de correction, les signaux repassent au vert pâle. Au printemps 2025, Paris enregistre une petite hausse, les zones rurales restent dynamiques et les taux de crédit se figent autour de 3,07 %. Dans le même temps, la loi de finances autorise les départements à relever les DMTO jusqu’à 5 %, ce qui rebat les cartes des budgets d’acquisition. Tour d’horizon très concret pour répondre à la question qui taraude tout le monde : « Est-ce le moment d’acheter en 2025 ? »

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Ce que montrent les chiffres récents

• Paris repart timidement : le Baromètre SeLoger–Meilleurs Agents a mesuré +0,2 % pour Paris au printemps (mai) 2025, avec un marché plus nerveux qu’en 2024.
• Le rural tient la cadence : le même baromètre fait ressortir +0,4 % en zones rurales sur la période, confirmant l’attrait périphérique et péri-urbain.
• Au national, la tendance se redresse : selon Notaires de France–INSEE, +0,4 % sur un an au 1ᵉʳ trimestre 2025 après six trimestres de baisse.
• Le crédit a desserré l’étau : le taux moyen des crédits habitat s’est stabilisé à 3,07 % depuis avril 2025 (3,07 % en juin et juillet), d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA.

En un coup d’œil

Indicateur (printemps/été 2025)	Niveau
Paris (mai)	+0,2 %
Zones rurales (mai)	+0,4 %
France ancienne (T1)	+0,4 % a/a
Taux moyen habitat	3,07 %

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Taux à 3,07 % : ce que cela change concrètement

Les taux de marché sont revenus au plancher de l’année autour de 3,07 %, après une décrue rapide début 2025 puis une stabilisation. Pour se faire une idée : sur 300 000 € sur 20 ans, une mensualité à 3,07 % s’établit autour de 1 674 €/mois, contre 1 866 €/mois à 4,3 % (niveau observé fin 2023) – soit env. 191 € d’économie par mois et près de 46 000 € d’intérêt en moins sur la durée.

Bon à savoir : la baisse des taux n’est pas linéaire. Les meilleures conditions sont souvent réservées aux dossiers solides (apport, stabilité pro, taux d’endettement maîtrisé). La marge de négociation reste réelle au cas par cas.

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Où acheter en 2025 ? Les zones qui tirent leur épingle du jeu

• Paris intra-muros : la capitale affiche une micro-hausse au printemps, et les notaires franciliens anticipent un prix moyen autour de 9 750 €/m² en juillet 2025. Les écarts par arrondissement restent massifs.
• Villes encore en ajustement : dans certaines grandes aires urbaines, la correction n’est pas achevée (ex. Nantes, Nice). Intéressant pour qui achète à horizon long et sait négocier.

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DMTO : la hausse possible jusqu’à 5 % change le budget d’achat

La loi de finances 2025 autorise chaque département, depuis le 1ᵉʳ avril 2025 et jusqu’au 30 avril 2028, à relever son taux de DMTO (part départementale des « frais de notaire ») jusqu’à 5 % (contre 4,5 % auparavant). Cette décision est locale et nécessite un vote du conseil départemental.
Des études notariales tiennent déjà des cartes de suivi département par département.

Impact chiffré (exemple) : pour un bien à 300 000 € dans un département passant de 4,5 % à 5,0 %, le surcoût de DMTO représente +0,5 %, soit 1 500 € supplémentaires. (Calcul Béa.)

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Le PTZ élargi et la carte des zones tendues : deux coups de pouce pour 2025

• PTZ élargi : depuis le 1ᵉʳ avril 2025, le PTZ est étendu à tous les logements neufs (individuels ou collectifs) sur tout le territoire jusqu’au 31 décembre 2027. Les barèmes de ressources s’appliquent toujours.
• Zonage ABC révisé : 865 communes ont été reclassées en 2024 (zones A bis/A/B1), ouvrant droit à davantage de dispositifs (PTZ, LLI, etc.).

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Est-ce le moment d’acheter en 2025 ?

Oui, si vous réunissez ces trois conditions :

1. Horizon de détention suffisant (≥ 7–10 ans) pour lisser les aléas ;
2. Financement sécurisé à taux fixe dans la zone des ≈3 % ;
3. Marché local lisible (Paris avec sélection fine par arrondissement ; rural/petites villes avec fondamentaux solides – emploi, transports, vacance).

Attention : tenez compte du vote DMTO de votre département avant de caler le budget chez le notaire, et vérifiez votre éligibilité PTZ si vous visez le neuf.

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L’alternative Béa pour 2025 : échanger plutôt que vendre/acheter

Dans un contexte de DMTO possiblement relevés et de conditions de crédit sélectives, l’échange immobilier définitif permet d’optimiser le coût global : un seul acte notarié, une taxation allégée et jusqu’à 60 % d’économies sur les frais par rapport à une vente + un achat successifs. Testez votre scénario avec le calculateur Béa et discutez de votre projet avec nos facilitateurs.

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À Paris comme à Lyon, la clé d’une vente rapide sans prêt relais tient en quatre piliers : un prix de départ crédible, un bien qui “fait envie”, un dossier technique verrouillé et une annonce qui lève les derniers doutes. Dans un marché où les acheteurs comparent beaucoup et décident lentement malgré une amélioration du pouvoir d’achat, se distinguer n’est plus un luxe : c’est une stratégie. Voici notre méthode terrain, simple et concrète, pour déclencher des offres en quelques semaines – sans passer par un relais.

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Vendre sans prêt relais : poser le bon cadre dès le départ

Le prêt relais n’est pas une obligation. Au contraire : les banques ne financent généralement qu’une fraction de la valeur de votre bien en vente (d’où l’intérêt d’éviter cette option quand c’est possible). En se concentrant sur la vitesse d’exécution – prix, présentation, transparence – on peut vendre vite, sécuriser son plan de financement et enchaîner sereinement avec son nouvel achat.

La règle d’or : un prix crédible dès J1

À Paris (micro-marchés par arrondissement) comme à Lyon (écarts marqués entre Presqu’île, 6e, 7e, Croix-Rousse, Monplaisir…), un écart de 3 à 5 % par rapport au “prix marché” peut suffire à figer les visites. On cherche la zone de tension : le prix le plus élevé qui déclenche un flux de visites qualifiées dans les 10 premiers jours.

Méthode express Béa Immo

• Caler son prix sur 3 références vendues (pas affichées) à moins de 800 m et < 6 mois, superficie ±10 %, état comparable.
• Ajuster selon : étage, ascenseur, extérieur, DPE, nuisances, charges, travaux votés.
• Préparer un “filet de sécurité” : -2 % à -3 % si absence d’offres après 14 jours malgré trafic qualifié.

Mini-simulateur mental utile
Prix de départ visé – (rabais négociation probable 1 à 3 %) – (travaux objectivés) = Prix net vendeur réaliste.
Mieux vaut viser juste et créer la rareté que “tenter” haut et griller vos deux premières semaines.

Pourquoi ce réalisme change tout quand on évite le prêt relais

Un prix crédible réduit le délai de commercialisation, donc la période d’incertitude. Vous sécurisez l’offre, la date de signature et votre plan de financement — le tout sans intermédiaire de trésorerie.

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Home staging : 48 heures pour passer de “bien” à “désirable”

Le home staging n’est pas de la déco Instagram. C’est un réglage de perception qui fait gagner des visites et de la vitesse.

Checklist 48 h

• Désencombrer à 120 % : retirer 1/3 du mobilier et tous les objets personnels visibles (cadres, jouets, magnets).
• Lumière et fluidité : ampoules neuves, rideaux ouverts, allées dégagées.
• Petits travaux à fort ROI : joints de salle de bain, poignées/plaques de propreté, retouches peintures zones d’impact, plinthes.
• Mise en scène locale : un plan de quartier, la carte TCL/RATP encadrée, une photo de la vue “signature” (Fourvière, quais de Saône, toits zinc) posée sur la console d’entrée.
• Photos pro + plan côté : 12 à 18 clichés, une couverture “héros”, un plan lisible avec surfaces.

Astuce Paris/Lyon

• Paris : valoriser l’histoire (moulures, cheminée, HSP, tomette), l’isolation phonique, la luminosité selon l’orientation cour intérieure/rue.
• Lyon : parler vraie vie : cave utile, stationnement résident, local vélo, accès métro/tram, écoles, temps jusqu’à Part-Dieu/Confluence.

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Diagnostics : un dossier technique qui rassure et accélère

Un dossier incomplet retarde, un dossier carré fait signer.

À préparer systématiquement

• DPE, amiante/plomb selon année, électricité/gaz si installations > 15 ans, ERP, termites selon zone, loi Carrez pour la copropriété, carnet d’entretien et PV d’AG des 3 dernières années, charges, taxe foncière, titre de propriété et règlement de copropriété.
• Un tableau de synthèse en première page : date/validité de chaque diagnostic, anomalies éventuelles + devis si nécessaire.
  Cette transparence transforme les “objections” en “points résolus”.

Tip copro à Paris/Lyon
Anticipez les questions sur isolation, ravalement, toiture, chaudière, ascenseur. Préparez les votes/quotas en AG pour montrer la trajectoire de l’immeuble.

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L’annonce qui convertit : écrire pour décider

Sur un marché “prudent”, l’annonce doit lever les doutes, pas simplement décrire.

Structure gagnante

• Titre : bénéfice + localisation micro (“3 pièces traversant rénové, balcon plein sud – Faidherbe/Chaligny” ou “T3 dernier étage, vue Fourvière – Plateau Croix-Rousse”).
• Accroche : 2 phrases sur l’usage (télétravail, famille, coliving) + atouts rares (extérieur, calme, lumière, rangements).
• Détails factuels : surfaces (Carrez et pondérées), HSP, étage/ascenseur, exposition, DPE (classe + conso), charges, chauffage, travaux récents.
• Expérience urbaine : temps à pied jusqu’aux lignes clés (métro 8/9/13 à Paris, A/B/D à Lyon), écoles, marché, parc.
• Visuels : galerie logique (façade → pièces à vivre → nuit → bains → extérieurs → parties communes → plan).
• Call to action clair : créneaux de visites groupés (samedi 10–12 h, mercredi 18–20 h).

Ce qu’on ajoute pour gagner du temps

• “Dossier technique disponible avant visite” (PDF de 6–8 pages).
• “Fenêtre d’offres jusqu’à … (date/heure)” : responsabilise sans brusquer.

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Paris vs Lyon : micro-stratégies qui font la différence

• Paris intra-muros : ouvrir tôt aux marchés voisins (11e vs 20e, 9e vs 10e), miser sur le vrai temps de porte à porte (métro/bus), soigner l’acoustique et l’état des communs (portail, boîtes aux lettres, caves).
• Lyon : préciser les temps reconnus (Bellecour, Part-Dieu, Saxe-Gambetta), la vie de quartier (commerces, écoles), et les atouts de mobilité douce (berges, Voies Lyonnaises). Sur les T3/T4, un plan jour/nuit net fait mouche.

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Alternative maline pour éviter le relais : l’échange immobilier définitif

Sur Béa Immo, vous pouvez échanger votre bien avec un autre propriétaire. Deux signatures, un seul acte, et seule la différence de valeur (la soulte) peut être financée si besoin. Résultat :

• Pas de prêt relais,
• Des frais de notaire réduits car calculés sur la soulte,
• Une chronologie simplifiée (cession et acquisition simultanées).

Exemple
Votre 2 pièces à Lyon 6e vaut 320 000 €. Vous visez un 3 pièces à Paris 12e à 420 000 €.
Échange avec soulte de 100 000 € : vous financez uniquement la soulte (au comptant ou via un prêt classique), sans relais. Et vous signez en même temps.

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Cas pratique chiffré : calibrer son prix pour vendre vite (et serein)

• Estimation marché (références récentes) : 750 000 €
• Travaux objectivés : –15 000 €
• Stratégie “lancement” (pour créer la tension) : –2 %
  Prix affiché : 720 000 €
  Visites groupées J+10, offres J+12, acceptation J+14.
  Gain : délai raccourci, aucun coût de relais, visibilité parfaite pour caler le nouvel achat.

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Check-list express sur 7 jours

• J1–J2 : estimation croisée + prix de lancement, plan de visite, créneaux bloqués.
• J2–J3 : home staging 48 h, micro-travaux, photos pro + plan.
• J3–J5 : diagnostics manquants, compilation PV/charges/devis.
• J4 : rédaction annonce “anti-doute”, publication multi-plateformes, diffusion ciblée.
• J6–J7 : relances acheteurs chauds, visites groupées, fenêtre d’offres bornée.

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FAQ express

Comment fixer un prix “crédible” sans se brader ?
En vous alignant sur les ventes signées comparables et en prévoyant un levier de -2 % si le marché ne réagit pas sous 14 jours.

Vente rapide et “vente longue”, compatible ?
Oui : vous pouvez accepter une offre ferme avec délai d’occupation négocié (clause de “délai pour libération”), utile pour enchaîner votre achat.

Peut-on vendre occupé ?
Possible, mais la décote et le délai augmentent. Pour une vente rapide, viser un bien libre reste la voie royale.

Comment éviter le relais si je dois acheter plus cher ?
En synchronisant les signatures ou via l’échange immobilier définitif sur Béa Immo, en ne finançant que la soulte si nécessaire.

Échanger son appartement contre une maison (ou l’inverse) séduit de plus en plus de propriétaires. Moins d’aller-retours, un calendrier synchronisé, souvent des frais optimisés : l’échange immobilier est une vraie alternative à la vente/achat classique. Mais pour que l’opération soit fluide et sécurisée, il faut une méthode, des clauses solides et une bonne compréhension de la fiscalité (notamment des plus-values). Voici le mode d’emploi Béa Immo, concret, actionnable, pensé pour le marché français — avec un zoom sur les échanges de lots locatifs à Paris.

Le pas-à-pas : du compromis à l’acte authentique

1. Cadrer le projet et lancer l’audit immobilier

• Objectif : vérifier que les deux biens sont juridiquement et techniquement « échangeables ».
• À réunir par chaque propriétaire : titres de propriété, diagnostics (DPE, amiante, électricité, ERP…), règlement de copropriété et derniers procès-verbaux d’AG, charges, travaux votés, servitudes éventuelles, état locatif s’il y a un bail en cours, attestation d’absence d’hypothèque ou état hypothécaire.
• Point d’attention : si l’un des biens est occupé (bail d’habitation loi 1989), l’échange n’emporte pas résiliation du bail : le bail continue, seul le bailleur change.

2. Évaluer, comparer, ajuster les valeurs

• Évaluations croisées : faites réaliser au minimum deux avis de valeur indépendants par bien (agents, expert immobilier, notaire).
• Principe : l’échange repose sur la valeur vénale de chaque bien à la date du compromis.
• Soulte : si les valeurs sont différentes, une soulte compense l’écart. Elle est payée au jour de l’acte authentique.

Astuce Béa Immo : actez dans l’avant-contrat une méthode d’ajustement si une nouvelle expertise modifie l’une des valeurs de plus de X % (voir clause ci-dessous).

3. Monter le dossier financement (si nécessaire)

• Si l’un des échangistes complète avec un crédit immobilier (ou un prêt relais), il doit insérer une condition suspensive d’obtention de prêt.
• Le notaire vérifie également le remboursement/rachat des prêts existants grevant les biens échangés.

4. Signer le compromis d’échange (ou promesse synallagmatique)

• Contenu recommandé :
  • Désignation détaillée des biens et de leurs annexes.
  • Valeurs retenues, montant de la soulte (le cas échéant) et modalités de paiement.
  • Calendrier (délais usuels : 2 à 3 mois jusqu’à l’acte).
  • Conditions suspensives : prêt, purge des droits de préemption (urbain, SAFER si terrain/zone rurale), absence d’hypothèque non levable, absence d’opposition en copropriété, diagnostics à jour, absence de servitude non déclarée, etc.
  • Clauses de sécurisation (voir plus bas) : arbitrage, garantie de valeur, répartition des charges et taxes, allocation des risques entre compromis et acte.

5. Purges, vérifications, séquestre et préparation de l’acte

• Le notaire lance les purges de préemption applicables (en Île‑de‑France, certaines communes exercent un DPU renforcé — l’échange peut y être assimilé à une aliénation à titre onéreux) et collecte les pièces officielles.
• Un séquestre peut être versé (comme pour une vente classique) pour sécuriser l’engagement.

6. Signature de l’acte authentique d’échange

• Les propriétés s’échangent simultanément ; la soulte est réglée ; le notaire procède aux débourses et droits.
• Remise des clés et états des lieux (obligatoire s’il y a des locataires ; recommandé sinon).

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Les pièges à éviter (et comment les désamorcer)

A. Évaluations et expertises

• Biais d’ancrage : ne partez pas du « prix espéré ». Fondez-vous sur comparables récents, DPE, état, étage, extérieurs, travaux.
• Écart d’expertise : au‑delà de 5–7 % d’écart entre expertises, prévoyez une troisième expertise et une moyenne pondérée dans le compromis.

B. Clauses et garanties indispensables

• Clause d’ajustement de valeur : « Si la valeur vénale de l’un des biens, certifiée par une contre‑expertise conjointe réalisée sous 30 jours, varie de plus de 5 %, la soulte sera ajustée au centime près, ou l’une des parties pourra résoudre l’échange sans pénalité. »
• Clause d’arbitrage : confier tout différend d’évaluation à un arbitre-expert (notaire désigné ou expert inscrit près la Cour d’appel) ; décision exécutoire.
• Garantie de valeur : la partie qui a dissimulé une information substantielle (vice, procédure, servitude non déclarée, non‑conformité DPE si engagement pris, etc.) indemnise le préjudice selon un barème convenu (ex. 2 % de la valeur par point de DPE manquant).
• Garantie de passif caché (si lots loués/SCI) : couverture des arriérés de charges, impayés locatifs antérieurs, contentieux en cours.

C. Calendrier et logistique

• Effet dominos : alignez bien déménagements, coupures/ouvertures d’énergie, remise des documents et états des lieux.
• Assurances : basculement des MRH au jour de la signature ; résiliation/adhésion anticipée si nécessaire.

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Fiscalité : plus-values et droits dans un échange

Important : la fiscalité varie selon la qualité (résidence principale, location nue/meublée, SCI, professionnel), l’existence d’une soulte et les abattements pour durée de détention. Faites valider par votre notaire/CGP.

1. Droits dus à l’échange

• L’échange est une mutation à titre onéreux. En pratique, des droits d’enregistrement (DMTO) sont dus comme pour une vente.
• L’assiette est en principe la valeur du bien reçu (ou la plus élevée en cas de soulte). Des frais et émoluments de notaire s’appliquent.

2. Plus-values immobilières des particuliers (biens hors activité pro)

• L’échange est traité comme une cession : la plus‑value se calcule par comparaison entre :
  • un prix de cession égal à la valeur des biens reçus ;
  • majoré de la soulte reçue ou minoré de la soulte versée ;
  • et le prix d’acquisition historique (majoré des frais réels/forfaitaires et travaux éligibles).
• Exonérations classiques applicables : résidence principale ; (sous conditions) première cession d’un logement autre que la RP ; prix de cession < certains seuils pour plus-values < 15 000 € par exemple ; abattements pour durée de détention (impôt et prélèvements sociaux avec calendriers distincts).
• Cas SCI/LMNP/LMP : attention, règles différentes (plus-values professionnelles ou régime des plus-values privées selon cas).

3. Exemple chiffré (simplifié)

• Bien A (appartement) : 420 000 € ; Bien B (maison) : 460 000 € → soulte de 40 000 € versée par A à B.
• A cède à B : prix de cession fiscal pour A = valeur du bien reçu (460 000 €) – soulte versée (40 000 €) = 420 000 €.
• B cède à A : prix de cession fiscal pour B = valeur du bien reçu (420 000 €) + soulte reçue (40 000 €) = 460 000 €.
• On compare ensuite à chaque prix d’acquisition pour obtenir la plus‑value taxable (puis abattements).

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Quand l’échange est locatif : échanger lots, locataires, parts

A. Échanger des lots occupés (copropriété)

• Le bail continue aux mêmes conditions : l’occupant reste en place, seul le bailleur change.
• Notification au locataire : envoyez une lettre d’information (nouveau bailleur, RIB, adresse de paiement) et attestation de transfert du dépôt de garantie.
• Encadrement des loyers (Paris & zones tendues) : l’échange n’autorise pas un déplafonnement automatique. Le loyer reste encadré jusqu’à relocation ou renouvellement selon les règles.

B. Échanger des portefeuilles de baux ou des parts (SCI)

• Cession de parts de SCI détenant des biens loués : possible, mais due diligence renforcée (statuts, bilan, fiscalité, dettes).
• Garantie de passif fortement recommandée (impayés, litiges prud’homaux si salariés, contentieux locatifs…).

C. Focus : Échange de lots locatifs dans un immeuble à Paris

• Étapes pratiques :
  1. Audit des lots (RCP, diagnostics, historique de loyers, conformité Encadrement).
  2. Vérification DPU (droit de préemption urbain) potentiellement applicable à l’échange.
  3. Compromis d’échange intégrant clauses de garantie de valeur et répartition des risques locatifs antérieurs.
  4. Information du syndic (mise à jour des titres et tantièmes), puis notification aux locataires.
• Points de vigilance : règles de division/réunion si lots à réaménager, conformité aux normes de décence (DPE notamment), travaux votés en cours d’immeuble, encadrement et IRL.

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Modèles de clauses protectrices (à adapter avec votre notaire)

Clause d’arbitrage
« Tout différend relatif à l’évaluation des biens ou à l’exécution du présent compromis sera soumis à un arbitre-expert désigné d’un commun accord, à défaut par le Président du Tribunal judiciaire statuant en la forme des référés. La décision sera exécutoire. »

Garantie de valeur
« Chaque partie garantit l’exactitude des informations communiquées. Toute dissimulation d’un élément substantiel entraînant une diminution de valeur supérieure à 3 % ouvrira droit, au choix du bénéficiaire, à réduction de la soulte ou indemnisation forfaitaire de 2 % de la valeur convenue du bien affecté. »

Clause d’ajustement automatique
« En cas d’écart supérieur à 5 % entre la valeur convenue et la valeur issue d’une contre‑expertise conjointe, la soulte sera révisée à due proportion. Au‑delà de 10 %, chacune des parties pourra se désengager sans pénalité. »

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FAQ express

Un échange coûte‑t‑il moins cher qu’une vente ?
Souvent, oui : les droits et émoluments s’apprécient sur la valeur des biens (et la soulte), ce qui évite deux ventes successives complètes. Demandez un devis notarial comparatif.

Peut‑on échanger si l’un des biens est grevé d’un prêt ?
Oui, avec rachat/affectation ou levée d’hypothèque organisée par le notaire ; prévoyez un délai suffisant.

Et si l’une des parties se rétracte ?
Le compromis peut prévoir pénalités et clause résolutoire ; le séquestre protège la partie diligente. D’où l’importance de clauses claires et de l’arbitrage.

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Encadré pratique : calculer une soulte (formule simple)

Soulte = | Valeur Bien B – Valeur Bien A |, payée par le propriétaire du bien le moins cher.

Ajustez la soulte si vous transférez aussi des mobilier, créances, dépôts de garantie, ou si des travaux restent à charge.