Ces français qui ne cherchent pas forcément plus grand
Lorsqu’on parle de vente immobilière, on a souvent en tête l’idée d’opter automatiquement pour un espace plus spacieux. Mais en pleine crise immobilière, cette croyance est plus que jamais remise en question. Car vendre pour acquérir un logement plus petit ou à taille égale est une réalité de plus en plus courante. Et changer volontairement pour plus petit s’impose comme une nouvelle tendance du marché.
Plus petit, pour une nouvelle étape de vie
De plus en plus de français en transition sont à la recherche de logements plus petits pour redémarrer sur un nouveau pied. Parmi eux, les divorcé.e.s tiennent le haut du pavé. En 2022, plus de 130 000 ménages finissaient par divorcer, un chiffre en constante augmentation. Alors que plus de la moitié des couples sont propriétaires, c’est autant de personnes qui font la part belle aux recherches de biens plus modestes, adaptés aux familles mono-parentale et/ou recomposées.
Dans une moindre mesure parmi les plus de 110 000 nouvelles personnes en surendettement chaque année, plus d’une sur dix est propriétaire de son logement. Une réévaluation de son besoin immobilier pour faire face au besoin de trésorerie peut advenir, et une attention maximale sera portée sur les opportunités de réduction de frais et de charges en cas de transaction.
Changer de cadre de vie, mais pas de budget immobilier
À budget équivalent, chacun peut transformer son cadre de vie en choisissant de déménager plus au vert, plus proche du centre ville, de l’océan, d’un meilleur ensoleillement… Aujourd’hui près de 32% des salariés envisagent une mobilité professionnelle dans les deux ans. Les carrières évoluent, elles se transforment, et le besoin d’agilité immobilière est plus fort que jamais. Se rapprocher de son lieu de travail est une nécessité, surtout pour les 10% d’actifs dont la priorité est de changer de ville ou de région (15% pour les actifs franciliens).
L’immo-sobriété, une solution vers le mieux vivre
Inflation, crise énergétique, crise immobilière, crise environnementale, crise de retraites… l’ostentatoire n’est plus à la mode, et l’accumulation de pièces à vivre ou d’hectares de jardins ne fait plus sens aujourd’hui.
Pour les 720 000 français qui arrivent en retraite chaque année, la voie de la sobriété s’impose comme une évidence. Avec la baisse des revenus induite par la retraite, et après le départ de leurs enfants pour créer leur propre vie, leur maison familiale est devenue bien trop grande pour deux personnes. Ils envisagent plus facilement des projets de voyage ou de maison secondaire et cherchent à réduire le nombre de pièces, le montant de leurs charges ou de leurs impôts. Déménager représente aussi l’opportunité de choisir un cadre de vie plus accessible, plus confortable ou de se rapprocher des enfants et petits-enfants plus mobiles que jamais.
De plus, la vente de leur bien leur permet de soutenir leurs enfants dans leur premier achat immobilier dans un contexte de durcissement du marché et de réduction du pouvoir d’achat.
Un choix de raison donc, comme celui de choisir d’occuper simplement le juste espace nécessaire pour limiter au maximum son impact environnemental. Une solution notamment prônée par Jean-Marc Jancovici, président du Think Tank The Shift Project. Il souligne que 86% des logements occupés par des propriétaires sont en situation de sous-occupation, à savoir qu’ils possèdent plus de pièces nécessaires au logement de ses occupants. La sous-occupation très accentuée (au moins trois pièces de plus par rapport à la situation de référence) est aussi liée à la propriété : parmi les 23,3 % de ménages dans cette situation, plus de 9 sur 10 sont propriétaires.
L’échange immobilier, une réponse d’avenir
Proposer à deux propriétaires d’échanger la propriété de leur biens sans passer par l’achat/vente comporte de nombreux avantages. En réduisant jusqu’à 60% des frais de notaire, la mobilité immobilière devient plus accessible que jamais. Le prêt relais disparaît, les démarches sont simplifiées, et ce marché de l’immobilier alternatif permet de faire se rencontrer les français en recherche d’une surface plus grande, avec ceux qui au contraire envisagent une réduction plus confortable, économique, ou plus en phase avec leurs convictions écologiques.
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) sont interdits à la location. Cette mesure, issue de la loi Climat & Résilience, pousse de nombreux propriétaires à s’interroger sur l’avenir de leur bien. L’échange immobilier définitif apparaît comme une alternative stratégique pour éviter la décote et réaliser une transition fluide.
Le contexte légal
Depuis 2025, un logement classé G au DPE est considéré comme « non décent » et ne peut plus être mis en location. Cette interdiction s’élargira aux classes F en 2028. Les propriétaires concernés doivent soit engager des travaux de rénovation énergétique, soit vendre leur bien.
Les défis pour les propriétaires
Décote à la revente : les biens énergivores perdent en valeur sur le marché.
Travaux coûteux : la rénovation complète peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Délais serrés : pour continuer à louer, il faut agir vite.
L’échange immobilier : une alternative gagnante
Éviter la décote
Plutôt que de vendre à perte, un propriétaire peut échanger son bien contre un logement aux normes, en ajoutant une soulte si nécessaire.
Pas de travaux imposés
L’échange permet de se libérer d’un bien énergivore sans supporter le coût ni la gestion des travaux.
Transaction rapide et synchronisée
Comme pour toute opération d’échange définitif, la vente et l’achat se font en une seule étape, sans prêt relais.
Étapes pour échanger une passoire thermique
Évaluer le bien : obtenir un DPE précis et une estimation de valeur.
Trouver un partenaire d’échange via une plateforme comme Bea.immo.
Négocier la soulte en fonction des écarts de valeur et d’efficacité énergétique.
Signer un compromis d’échange chez le notaire.
Finaliser la transaction et emménager.
Témoignage
« Mon appartement classé G ne trouvait pas preneur. Grâce à l’échange, j’ai pu obtenir une maison bien classée, sans subir une énorme perte. » — Claire, Nantes
FAQ
1. Peut-on échanger une passoire thermique contre un bien rénové ? Oui, avec accord des deux parties et ajustement financier.
2. Faut-il fournir les diagnostics pour un échange ? Oui, les mêmes obligations qu’une vente s’appliquent.
3. Est-ce intéressant fiscalement ? Les frais de notaire sont réduits, car calculés sur la soulte.
À Paris, acheter un nouvel appartement implique souvent de vendre l’ancien. Et si vous pouviez faire les deux en une seule opération, réduire vos frais de notaire et éviter le prêt relais ? C’est exactement ce que permet l’échange immobilier définitif, un système encore peu connu… mais que Béa Immo rend simple, rapide et sécurisé.
Paris : un marché exigeant et coûteux
En 2025, le prix moyen au m² à Paris est autour de 10 000 €, avec des variations extrêmes :
Plus de 15 000 € dans le 6ᵉ ou le 7ᵉ.
Environ 7 500 € à Belleville ou dans certaines parties du 19ᵉ.
Changer d’appartement dans la capitale, c’est donc :
Vendre à un bon prix pour financer le nouvel achat.
Acheter rapidement avant qu’un autre ne vous devance.
Gérer les délais et les frais sans y laisser trop d’économies.
Le problème ? Le parcours classique impose souvent deux actes notariés, deux séries de frais et, dans bien des cas, un prêt relais stressant et coûteux.
L’échange immobilier définitif : une solution efficace
Comment ça marche ?
L’échange immobilier définitif consiste pour deux propriétaires à échanger leurs biens lors d’un acte notarié unique. Si l’un des biens a plus de valeur, l’acquéreur du bien le plus cher verse à l’autre une soulte pour compenser la différence.
Les avantages clés
Un seul acte : vente et achat en une seule signature.
Frais de notaire réduits :
1 % sur le bien le plus cher
5 % sur le moins cher
6,3 % sur la soulte
Jusqu’à 60 % d’économies par rapport à une transaction classique.
Pas de prêt relais : vous ne financez que la différence entre les deux biens.
Délais raccourcis : la transaction peut se conclure en 1 à 3 mois.
Exemple concret à Paris
Vous possédez un appartement de 2 pièces aux Batignolles estimé à 600 000 € et souhaitez acquérir un 3 pièces à Nation à 750 000 €.
Vente/achat classique :
Frais de notaire sur le bien vendu : ~ 48 000 €
Frais de notaire sur le bien acheté : ~ 53 000 €
Total : environ 101 000 €
Échange immobilier définitif :
5 % sur le bien le moins cher : 30 000 €
1 % sur le bien le plus cher : 7 500 €
6,3 % sur la soulte (150 000 €) : 9 450 €
Total : 46 950 € Économie : 54 050 € à partager entre les deux parties.
Pourquoi passer par Béa Immo ?
L’échange immobilier est légal et encadré, mais il reste rare et demande :
De trouver un propriétaire dont le bien correspond à vos critères et qui cherche le vôtre.
De sécuriser la transaction sur le plan juridique et financier.
Béa Immo facilite tout le processus :
Réseau exclusif : tous les membres sont ouverts à l’échange.
Recherche ciblée : algorithme qui croise vos critères avec ceux des autres propriétaires.
Accompagnement complet : de la mise en relation à la signature notariale.
Conseils juridiques pour optimiser la fiscalité et les conditions de l’échange.
Les situations idéales pour un échange à Paris
Changement de quartier : famille du 15ᵉ cherchant plus grand à Nation, couple de Nation cherchant plus central.
Montée en gamme : jeune actif quittant Belleville pour un appartement plus spacieux dans le 11ᵉ.
Réduction de surface : seniors troquant un grand appartement à Montparnasse contre un pied-à-terre dans le Marais.
Conclusion : un gain de temps, d’argent et de sérénité
Dans un marché aussi compétitif que Paris, l’échange immobilier définitif permet de réunir en une seule opération ce que le parcours classique sépare. Avec Béa Immo, cette stratégie devient non seulement possible, mais fluide et sécurisée. Vous gagnez du temps, réduisez vos frais, et évitez les risques liés au prêt relais.
Changer d’appartement à Paris sans stress ? L’échange immobilier est la clé.
Dans les visites, on parle cuisine, lumière, plan… et, désormais, performance énergétique. Les acheteurs comparent les étiquettes, anticipent les factures, et savent que les logements sans travaux, bien classés au DPE, se vendent plus vite et négocient moins. Bonne nouvelle : en quelques semaines, il est possible d’améliorer la lisibilité énergétique de votre bien – parfois son étiquette – et de sécuriser votre prix. Voici la méthode Béa Immo, très concrète, pour préparer votre vente.
Pourquoi l’énergie devient un critère décisif
Depuis que la rénovation énergétique structure la valeur d’un logement, le DPE n’est plus une formalité : il rassure, accélère, et pèse sur la négociation. Les biens correctement classés et ne nécessitant pas de gros travaux attirent plus de visites, se revendent plus rapidement, et résistent mieux aux offres agressives. A contrario, une passoire thermique cristallise les incertitudes (coûts, délais, artisans) et étire les délais de transaction.
Au-delà du prix, deux éléments retiennent l’attention des acheteurs :
Le “coût d’usage” (chauffage, eau chaude, confort d’hiver/été) mis en perspective par le DPE.
La lisibilité du parcours travaux : un bien « prêt à habiter » avec une étiquette correcte inspire confiance, même si tout n’est pas parfait.
Avant de publier l’annonce : sécuriser le socle réglementaire
Commandez un DPE à jour (valide 10 ans, plus court si travaux). Vérifiez que le diagnostiqueur est certifié et assurez-vous que toutes les factures utiles (chaudière, isolation, menuiseries) lui sont remises.
Cas des logements classés F/G : un audit énergétique réglementaire doit accompagner la vente (il propose des scénarios de travaux, chiffrés et phasés). C’est un atout en visite : vous transformez un “risque” en plan d’action.
Dossier de diagnostics complet (électricité, gaz, amiante, plomb, ERP…). Moins d’ombre = moins de négociation.
10 actions rapides (et crédibles) pour améliorer la perception… et parfois l’étiquette
Ces leviers sont classés du plus “flash” au plus “structurel”. Leur objectif : faciliter la compréhension énergétique, réduire les déperditions visibles et, lorsque c’est pertinent, viser un gain d’étiquette.
Étanchéité à l’air (bas de portes, boîtes à volet, prises)
1–3 jours
€
Confort hiver/été
Ventilation : révision ou remplacement bouches VMC
1–2 jours
€–€€
Air sain, évite surconsommations
Remplacement éclairage par LED + minuteries parties communes
1 jour
€
Charges réduites (copro + maison)
Isolation des combles perdus (maison)
1–2 jours
€€
Gros levier : jusqu’à un saut d’étiquette possible selon cas
Menuiseries performantes (pièces clés)
1–2 sem.
€€€
Confort + déperditions, parfois gain d’étiquette
Chauffe-eau performant (thermodynamique)
1–2 jours
€€€
Baisse conso ECS notable
Programmation chauffage pièce par pièce
1 jour
€–€€
Factures mieux maîtrisées
Astuce Béa Immo : regroupez les justificatifs (factures, fiches techniques, photos « avant/après ») dans un “Carnet Énergie du bien” à remettre en visite. Même si l’étiquette n’évolue pas, la preuve d’une dépense maîtrisée est un argument commercial solide.
Viser un palier d’étiquette : quand l’effort en vaut la peine
Dans certaines configurations, un combo “combles + ventilation + pilotage chauffage” peut faire gagner un palier (ex. de E vers D). Sur un appartement, menuiseries ciblées (façade froide) + réglage émetteurs + VMC améliore souvent le confort et la conso.
Règle d’or : ne promettez jamais un saut d’étiquette sans étude. Faites pré-simuler votre cas (diagnostiqueur, auditeur, conseiller France Rénov’). L’objectif n’est pas de tout refaire, mais de déverrouiller les points noirs qui effraient les acheteurs.
Aides et financements : rendre l’équation vendeuse
MaPrimeRénov’ : finance des gestes (isolation, ventilation, chauffage performant) ou une rénovation d’ampleur (objectif : gagner au moins 2 classes, avec bouquet de travaux).
Éco-PTZ : prêt à taux zéro jusqu’à 50 000 € selon l’ampleur des travaux, souvent cumulable avec MaPrimeRénov’.
Copropriété : renseignez-vous sur les dispositifs dédiés (travaux votés, subventions locales). Pour un vendeur, montrer que l’ingénierie financière est clarifiée sécurise l’acheteur et préserve le prix.
Conseil Béa Immo : dans l’annonce, annoncez les aides mobilisables sur le bien (et leur ordre de grandeur). Ce n’est pas un engagement, c’est une boussole pour l’acheteur.
Mise en scène “énergie” dans l’annonce et en visite
Accroche : valorisez le classement DPE et le coût annuel théorique fourni par le diagnostic.
Preuves visuelles : photos du grenier isolé, des bouches de VMC neuves, des joints de fenêtres, du carnet d’entretien chaudière.
Projection : si F/G, joignez un plan de travaux “en deux temps” (gain immédiat + gain structurel). Vous transformez un frein en feuille de route.
Cas pratiques (vécus Béa Immo)
Maison 1975, 95 m², étiquette E : isolation combles + équilibrage radiateurs + VMC hygro B → confort en 10 jours, consommation stabilisée ; mise en vente avec dossier factures ; négociation limitée à 2,5 %.
Appartement traversant années 60, étiquette D : réglage chauffage collectif + robinets thermostatiques + joints menuiseries → ressenti confort été/hiver, conso mesurée en baisse sur charges ; 6 visites qualifiées en 8 jours, offre au prix.
Équipements réglés et entretenus (chaudière/PAC, VMC).
Petites fuites d’air traitées et points de déperdition visibles.
Message clair dans l’annonce : classement, coûts, aides mobilisables.
FAQ rapide
Dois-je refaire un DPE après de petits travaux ? Pas obligatoire, mais pertinent si les gains sont mesurables (isolation combles, changement ECS). Un nouveau DPE peut améliorer l’étiquette et la perception.
Un logement F/G peut-il se vendre vite ? Oui, s’il est documenté : audit clair, devis cadrés, planning de travaux et aides identifiées. L’incertitude, plus que le chantier, freine l’acheteur.
Quel est le meilleur “premier geste” ? Souvent combles (maison) ou ventilation + réglages (appartement). C’est rapide, lisible et rentable.
