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Béa, la startup qui vous permet d’acheter un bien immobilier en divisant vos frais de notaires par deux

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https://www.ibtimes.fr/be-la-startup-qui-vous-permet-dacheter-un-bien-immobilier-en-divisant-vos-frais-de-notaires-par-104513

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Échanger un bien à rénover contre un logement clé en main : le match parfait

Le marché adore opposer des profils : amateurs de rénovation d’un côté, adeptes du prêt-à-habiter de l’autre. En vente classique, cette différence génère souvent négociations interminables et rabais. L’échange immobilier définitif transforme cette divergence en complémentarité : vous troquez votre bien avec travaux contre un logement clé en main, tandis que votre co-échangiste obtient exactement le terrain de jeu qu’il recherche. La soulte équilibre la valeur, l’acte unique sécurise le tout, et chacun gagne du temps.


Pourquoi l’échange résout l’asymétrie « travaux vs clé en main »

  • Négociation d’usage : on confronte besoins réels plutôt que d’ergoter sur une décote théorique.
  • Soulte ciblée : elle intègre le coût des travaux et l’état du DPE sans dévaloriser artificiellement le bien.
  • Acte unique : une seule signature, un calendrier synchronisé, un seul déménagement.
  • Fin des frictions : pas de prêt relais si la soulte remplace le financement transitoire ; diagnostics cadrés des deux côtés.

Qui est qui ? Le portrait-robot des deux parties

ProfilVendeur « travaux »Acheteur « clé en main »
ObjectifSe libérer d’un chantierEmménager tout de suite
Temps dispoLimitéTrès limité
AppétenceFaible pour devis/coordinationZéro tolérance chantier
ContrainteDPE à améliorer, postes techniquesBudget serré mais prêt à payer la soulte
Gagnant-gagnantTransforme un frein en valeur d’échangePaie l’usage, pas le stress

Exemple pédagogique : chiffrer la soulte avec un « panier travaux »

Hypothèses (ordre de grandeur non contractuel)

  • Bien A (avec travaux) : valeur cible 300 000 €.
  • Bien B (clé en main) : valeur cible 360 000 €.
  • Panier travaux raisonnable sur A (pour l’autre partie) : 45 000 € (élec + cuisine + sdb + peintures).
  • Si l’on échange A ↔ B, la soulte théorique serait de 60 000 € (différence de valeur).
  • Or, le co-échangiste intègre qu’il réalisera 45 000 € de travaux sur A : la discussion peut atterrir sur une soulte ajustée (ex. 50 000 €) selon l’arbitrage travaux/DPE/équipements.

Méthode : on part de valeurs réalistes, on chiffre un panier travaux documenté (devis indicatifs), puis on ajuste la soulte. Le notaire formalise l’équilibre dans l’acte.


Travaux, DPE, copropriété : ce qu’il faut documenter

  • Diagnostics à jour des deux côtés (DPE, électricité, amiante, plomb, etc.).
  • Devis ou fourchettes argumentées pour les postes clefs (élec, salle d’eau, cuisine, menuiseries).
  • Copropriété : PV d’AG, appels de fonds, travaux votés/non votés (ravalement, toiture, ascenseur).
  • Cohérence pièce-surface-usage : plans, hauteurs, annexes (cave, parking).
  • Temporalité des travaux : ce qui peut attendre vs ce qui est structurel.

Échange vs vente classique : l’effet « anti-rabais »

SujetVente classiqueÉchange avec soulte
Perception travauxSource de rabaisBase d’une soulte argumentée
DélaiLong (visites/rabais/nouveaux devis)Raccourci (match d’usages)
DéménagementParfois en 2 tempsUn seul déménagement
Sécurité2 opérationsActe unique
BudgetRisque prêt relais + logistiqueSoulte finançable + frictions limitées

Négocier sans se perdre : la méthode claire

  1. Estimer les deux biens (références récentes, état, DPE).
  2. Établir un panier travaux crédible (devis, surfaces, postes).
  3. Prévoir 2-3 scénarios de soulte selon travaux et calendrier.
  4. Sécuriser : avant-contrat d’échange (conditions suspensives, date unique, pièces copro).
  5. Financer : soulte par épargne et/ou prêt amortissable classique.

Cas pratique : du chantier à l’emménagement serein

Émilie quitte un T3 à Paris nécessitant cuisine + électricité. Thomas et Inès veulent précisément rénover et créer une cuisine ouverte. Eux cèdent un T2 clé en main dans le même arrondissement.

  • Match : besoins croisés, calendrier commun.
  • Soulte : ajustée en intégrant le panier travaux.
  • Signature : acte unique ; un seul déménagement.
  • Bénéfice : Émilie emménage sans chantier ; Thomas & Inès obtiennent le terrain de jeu qu’ils cherchaient.

Check-list pratique « travaux ↔ clé en main »

  • Dossier complet : titres, diagnostics, règlement et PV d’AG, relevés de charges.
  • Photos honnêtes des zones à refaire et de l’état réel.
  • Devis repères (métrés) pour 3 à 5 postes clés.
  • Planification : date de signature, remise des clés, éventuels créneaux artisans.
  • Soulte : scénarios écrits avec montants et modalités de financement.

Questions fréquentes

Faut-il obligatoirement chiffrer les travaux ?
Ce n’est pas obligatoire, mais vivement recommandé pour une soulte équitable.

Et si des travaux de copropriété sont votés après l’acte ?
Le régime est précisé dans l’acte (charges courantes / exceptionnelles). Anticipez via les PV d’AG récents.

La soulte peut-elle couvrir une partie des travaux ?
Indirectement oui : elle rééquilibre les valeurs ; votre budget travaux se compose de la soulte reçue/versée + votre financement.

Que devient le DPE médiocre ?
Il est pris en compte dans le panier travaux/la négociation. Le diagnostic reste obligatoire des deux côtés.


Marre d’hésiter entre baisser ou rénover ? Publiez votre bien et vos critères d’échange : trouvez le duo parfait « travaux ↔ clé en main », ajustez la soulte, signez une fois et tournez la page du chantier.

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Définition et principe de l’échange immobilier définitif

Échanger son bien contre celui d’un autre propriétaire, sans passer par une vente puis un rachat, c’est possible — et parfaitement légal. Chez Béa Immo, nous avons bâti toute une méthode autour de cet échange immobilier définitif : un acte unique signé chez le notaire, la possibilité d’une soulte si les valeurs diffèrent, et, souvent, moins de frais que deux transactions séparées. Voici, sans détour, comment ça marche et sur quoi s’appuie la loi.

Qu’est-ce que l’échange immobilier définitif ?

En droit français, l’échange est un contrat par lequel chaque partie transmet une chose en contrepartie d’une autre. Autrement dit : vous cédez votre logement et recevez celui de votre co-échangiste, en une seule opération. Le Code civil le définit explicitement et l’assimile, pour sa formation, à la vente (mêmes mécanismes de consentement, mêmes garanties de droit commun).

Dans la pratique immobilière, l’acte est unique et se signe devant notaire, ce qui simplifie les démarches par rapport à une vente suivie d’un achat.


Le cadre légal en deux repères

  • Article 1702 du Code civil : « L’échange est un contrat par lequel les parties se donnent respectivement une chose pour une autre. » (référence de base qui autorise ce type d’opération).

  • Fiscalité spécifique (CGI, art. 684) : un échange d’immeubles supporte une taxe de 5 % (taxe de publicité foncière ou droit d’enregistrement). Si les biens ont valeur égale, la taxe de 5 % frappe la valeur d’un seul lot ; s’ils sont de valeur différente, la taxe de 5 % porte en principe sur le lot le moins élevé et la soulte est taxée comme une vente au taux ordinaire (DMTO).

Comment ça se passe avec Béa Immo ?

  1. Mise en relation qualifiée : vous publiez votre bien et vos critères sur Béa ; vous explorez ceux des autres propriétaires.
  2. Match & visites : quand deux annonces se plaisent, nos accompagnateurs organisent les visites et cadrent les points clés (valeurs, délais, éventuelle soulte).
  3. Avant-contrat : on peut formaliser une promesse synallagmatique d’échange avec conditions suspensives (financement, purge des préemptions, diagnostics…).
  4. Acte d’échange chez le notaire : un seul acte authentique transfère chaque propriété à l’autre, simultanément.

Frais & fiscalité : qui paie quoi, et pourquoi c’est souvent moins cher

Trois idées claires :

  • L’échange est une mutation à titre onéreux : il y a bien des droits à payer, mais pas deux fois comme dans une vente + un achat.
  • 5 % s’appliquent (CGI, art. 684) sur un seul lot (ou le moins élevé si valeurs différentes).
  • La soulte, si elle existe, est taxée au taux ordinaire des DMTO (celui d’une vente « classique » dans le département).

Béa Immo communique — à juste titre — sur des économies potentiellement substantielles grâce à cet assiette plus étroite et à l’acte unique. Selon nos contenus et cas pratiques, jusqu’à 60 % d’économies sur les frais de notaire peuvent être constatées, selon la configuration et le département.

Exemple chiffré (pédagogique, hors émoluments et débours du notaire)

HypothèseValeurBase & tauxMontant indicatif
Bien A300 000 €
Bien B400 000 €
Échange (valeurs différentes)5 % sur le lot le moins élevé (A)15 000 €
Soulte (pour équilibrer)100 000 €DMTO au taux ordinaire (ex. 5,80 % usuel)5 800 €
Total taxes≈ 20 800 €

À comparer, à très gros traits, aux droits de deux ventes séparées, chacun calculé sur la valeur totale du bien (auxquels s’ajoutent partout les émoluments du notaire et débourses). Résultat : l’échange réduit l’assiette taxable, d’où un gain fréquent. (Les taux « ordinaires » varient selon le département ; l’étude notariale ajuste précisément.)


Soulte : la clé d’un échange équilibré

Si les biens n’ont pas la même valeur, la partie recevant le bien le plus cher verse à l’autre une soulte. Elle équilibre l’opération et détermine en partie la fiscalité (taxée comme une vente). Sur le blog Béa, nous vulgarisons son rôle, ses impacts bancaires et les bonnes pratiques d’évaluation.


Avantages concrets par rapport à une vente + un achat

  • Simplicité : un seul acte au lieu de deux.
  • Calendrier synchronisé : vous évitez le prêt relais et les doubles déménagements.
  • Économies possibles : assiette taxable réduite et frais mutualisés.
  • Sécurité juridique : mêmes diagnostics et garanties qu’une vente classique (acte authentique, publication foncière).

Points de vigilance

  • Accords bancaires : en cas de crédit ou d’hypothèque, la banque doit valider l’opération (transfert, mainlevée, nouveau prêt).
  • Estimation réaliste : deux valeurs « justes » évitent une soulte mal calibrée et des frictions.
  • Spécificités fiscales : régime de la plus-value identique à une cession classique (hors résidence principale). Pour les droits d’enregistrement, fiez-vous aux règles de l’art. 684 CGI et, le cas échéant, aux régimes spéciaux du BOFiP.

Foire aux questions

Est-ce légal ?
Oui. L’échange est un contrat prévu par le Code civil (art. 1702 et s.), conclu par acte notarié.

Pourquoi un seul acte suffit-il ?
Parce que l’acte d’échange authentifie simultanément la transmission croisée des propriétés.

Comment se calculent les droits ?
En principe 5 % sur un seul lot (ou le moins cher si valeurs différentes) + taux ordinaire sur la soulte. Les émoluments et débours s’ajoutent comme pour toute mutation.

Peut-on échanger avec un crédit en cours ?
Oui, sous réserve d’accord bancaire (transfert, remboursement par soulte,

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Les 10 astuces pour prendre les meilleures photos de votre appartement pour le mettre en vente

Vous envisagez de vendre votre appartement ? Des photos de qualité peuvent considérablement augmenter vos chances de trouver rapidement un acheteur. Voici les 10 meilleures astuces pour prendre de superbes photos de votre bien immobilier avec votre téléphone.

1. Préparez votre appartement

Avant de prendre des photos, assurez-vous que votre appartement est propre et bien rangé. Débarrassez-vous des objets personnels et désencombrez les espaces pour donner une impression de grandeur et de clarté.

2. Utilisez la lumière naturelle

La lumière naturelle est votre meilleure alliée pour des photos réussies. Ouvrez les rideaux et les volets pour laisser entrer autant de lumière que possible. Évitez de prendre des photos lorsque la lumière est trop forte ou trop faible.

3. Prenez des photos depuis les coins de la pièce

Prendre des photos depuis les coins de la pièce permet de capturer un maximum d'espace et de montrer la configuration de la pièce. Cela donne également une meilleure perspective de la taille et de la disposition des meubles.

4. Ne négligez pas les détails

En plus des photos générales des pièces, prenez quelques clichés de détails intéressants ou uniques de votre appartement. Cela peut inclure des éléments de décoration, des matériaux de qualité ou des équipements modernes.

5. Évitez les filtres excessifs

Il peut être tentant d'utiliser des filtres pour embellir vos photos, mais cela peut donner un résultat artificiel. Privilégiez des ajustements légers pour améliorer la luminosité, le contraste et la saturation sans dénaturer l'image.

6. Prenez plusieurs photos

N'hésitez pas à prendre plusieurs photos de chaque pièce sous différents angles. Vous pourrez ensuite sélectionner les meilleures images pour votre annonce. Plus vous avez de photos, plus vous augmentez vos chances de capter l'attention des acheteurs.

7. Utilisez un objectif propre

Assurez-vous que l'objectif de votre téléphone est propre avant de prendre des photos. Un objectif sale peut rendre les images floues ou ternes. Un simple coup de chiffon peut faire toute la différence.

8. Capturez les meilleures heures de la journée

Les meilleures heures pour prendre des photos sont généralement le matin ou en fin d'après-midi lorsque la lumière est douce et diffuse. Évitez les heures où la lumière est trop forte pour éviter les ombres dures.

9. Mettez en valeur les points forts

Identifiez les points forts de chaque pièce et mettez-les en valeur dans vos photos. Que ce soit une vue imprenable, une cheminée accueillante ou un espace de rangement bien organisé, montrez ce qui rend votre appartement unique.

10. Ajoutez des touches de vie

Ajoutez quelques éléments vivants comme des plantes, des fleurs ou des coussins colorés pour rendre les photos plus attrayantes. Ces petites touches peuvent faire ressortir la chaleur et l'accueil de votre espace.

Conclusion

En suivant ces 10 astuces, vous serez en mesure de prendre de superbes photos de votre appartement avec votre téléphone. Des photos de qualité peuvent faire toute la différence dans la vente de votre bien immobilier. Préparez votre appartement, sortez votre téléphone et montrez-le sous son meilleur jour !

Pour plus de conseils sur la vente de biens immobiliers, n'hésitez pas à consulter notre blog. Bonne chance dans la vente de votre appartement !

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