Ces derniers jours, une question revient en boucle : “La hausse attendue des frais de mutation, c’est une super nouvelle pour Béa, non ?”
On a décidé de vous répondre ici, en essayant de ne pas trop vous assommer de détails techniques. La réponse, c’est non.
Pourquoi? Quand on a pour mission de permettre à chacun de retrouver le plaisir de faire de l’immo, on ne peut pas se satisfaire qu’un projet, présenté comme une solution budgétaire pour les collectivités locales, risque en réalité d’aggraver la crise du marché immobilier.
Derrière la baisse de 22% du nombre de transactions entre 2021 et 2024, il y a des réalités que l’on connaît bien: - celles de familles en mouvement bloquées dans des logements inadaptés, - celles de personnes déjà en difficulté qui doivent en plus se séparer de près de 9% de la valeur de leur bien pour s’en sortir - et celles d’un secteur immo à bout de souffle.
Voilà pourquoi Béa s’engage contre cette loi et promet de redoubler d'efforts pour proposer une alternative positive pour les gens, comme pour le marché.
Vous êtes toujours là ? Cool ! Voici les principales raisons de notre rejet de cette loi :
Le gouvernement envisage d’augmenter de 0,5 % les droits de mutation sur les transactions dans l’immobilier ancien, une mesure qui frapperait directement les secundo-accédants.
🎯 Les secundo-accédants pris en étau
Contrairement aux primo-accédants (qui bénéficient encore de certains dispositifs d’aide), les secundo-accédants doivent tout financer eux-mêmes.
🔴 Cette mesure pénalise : • 📌 Les familles qui veulent un logement plus grand. • 📌 Les actifs en mutation professionnelle contraints de vendre pour acheter ailleurs. • 📌 Les seniors qui souhaitent vendre pour un bien plus adapté à leur âge.
💡 Conséquence ? Beaucoup repousseront leur projet ou resteront coincés dans un logement qui ne correspond plus à leurs besoins.
❗ Une fausse bonne idée budgétaire
Le gouvernement justifie cette hausse par la nécessité de renflouer les finances locales. Mais en taxant encore plus les transactions, on risque l’effet inverse :
📉 Moins de ventes = moins de recettes fiscales ! 📉 Un marché plus figé = un ralentissement économique local (moins de travaux, moins d’emplois liés à l’immobilier).
🔥 Notre alternative : une approche incitative plutôt que punitive !
📢 Au lieu de taxer davantage, voici des solutions plus justes et efficaces : ✅ Réduire progressivement les droits de mutation pour fluidifier le marché. ✅ Alléger la fiscalité sur la mobilité résidentielle pour s’adapter aux évolutions de vie. ✅ Mettre en place des exonérations spécifiques pour les secundo-accédants qui n’ont pas d’autre choix que de déménager.
N'hésitez pas à nous faire part de votre avis sur la question !
Estimer la valeur de son bien immobilier peut sembler complexe, mais en suivant ces bonnes pratiques, vous pouvez obtenir une estimation précise et réaliste.
1. Recherchez les prix moyens au m²
Renseignez-vous sur les prix moyens au mètre carré dans votre région en utilisant plusieurs portails immobiliers en ligne. Notez les variations entre les quartiers et types de biens.
2. Comparez avec des biens similaires
Comparez votre bien avec des propriétés similaires actuellement en vente, ayant les mêmes caractéristiques : superficie, nombre de pièces, état général, etc. Analysez les prix demandés pour affiner votre estimation.
3. Soyez objectif
Soyez honnête sur l'état de votre bien. Considérez les atouts et les défauts de votre propriété comme le ferait un acheteur potentiel, sans vous laisser influencer par l'attachement émotionnel.
4. Évaluez les caractéristiques spécifiques
Prenez en compte la localisation, l'état général, les équipements et la vue. Ces éléments peuvent augmenter ou diminuer la valeur de votre bien.
5. Prenez en compte l'évolution du marché
Le marché immobilier évolue constamment. Consultez régulièrement les tendances pour ajuster votre estimation en fonction de la conjoncture économique et de la demande locale.
Conclusion
Estimer soi-même la valeur de son bien immobilier demande de la rigueur et de l'objectivité. En suivant ces conseils, vous obtiendrez une estimation précise et réaliste. Bonne estimation !
À Paris, chaque dixième de point de rendement compte. Dans un marché où les prix sont élevés et la fiscalité encadrée, l’échange immobilier définitif offre un levier méconnu : abaisser le coût d’acquisition (frais inclus) et viser une localisation plus liquide, donc louable plus vite et plus cher. Faut-il privilégier un échange locatif (j’échange mon bien contre un mieux placé pour louer) ou vendre + réinvestir ? Voici une méthode claire, des repères parisiens et un comparatif chiffré pour décider en connaissance de cause.
Pourquoi le prix d’achat efficace dicte (presque) tout votre rendement
Le rendement locatif brut se calcule classiquement ainsi : Loyers annuels / (Prix d’achat + frais d’acquisition + travaux) × 100. À Paris, l’écart de rendement entre deux quartiers tient souvent à deux variables corrélées : le loyer possible (tension locative, attractivité, réglementation) et le coût d’entrée (prix + frais). L’échange immobilier agit précisément sur ces deux leviers :
des frais d’acte potentiellement réduits par rapport à une double opération vente + achat,
la possibilité de viser un micro-marché plus locatif à budget équivalent (ou avec soulte maîtrisée).
Paris : 3 réalités à intégrer avant de comparer
Marché demeuré tendu : Paris reste une zone très liquide, avec des mouvements de prix récents modestes et hétérogènes selon quartiers. Un arbitrage fin par micro-secteur est indispensable.
Réglementation énergétique : depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne sont plus louables (non-décents). Sur un actif parisien, la capacité à louer dépend donc du DPE : anticiper le coût des travaux ou cibler un bien déjà performant améliore le rendement net.
Financement : en 2025, le PTZ a été élargi aux logements neufs (jusqu’à fin 2027). Si vous réinvestissez dans le neuf pour louer, cela peut réduire votre coût global du capital.
Échange locatif vs vente + réinvestissement : la bonne méthode de décision
Évaluer la demande locative micro-locale
Taux de vacance, délai de remise en location, cible (étudiants, jeunes actifs, cadres).
Règles locales (encadrement, meublé vs nu, DPE).
Comparer le prix d’achat efficace (PAE)
Échange locatif : valeur du bien cible ± soulte + frais d’échange.
Vente + réinvestissement : nouveaux frais d’achat + frais de vente (agence, éventuels travaux, portage entre deux opérations).
Projeter les loyers réalistes
Loyers de marché (référence d’encadrement + prime de localisation + état/DPE).
Simuler le rendement brut et net
Brut : loyers annuels / PAE.
Net : intégrer charges non récupérables, taxe foncière, assurance, vacance, travaux DPE, régime fiscal (nu / LMNP).
Mesurer le risque opérationnel
Chaîne d’enchaînement (éviter le prêt relais), délai d’exécution, sensibilité au DPE, liquidité de revente.
Ce que change l’échange immobilier côté frais
Dans une vente + achat classique, vous payez en général une fois des frais de vente implicites (commission d’agence le cas échéant) et une fois des frais d’acquisition (droits + émoluments + débours) sur le nouveau bien. Dans un échange définitif, il n’y a qu’un acte d’échange chez le notaire, avec une base de calcul spécifique ; dans bien des cas, les frais totaux sont inférieurs à l’addition vente + achat, ce qui améliore mécaniquement le rendement via un PAE plus bas.
Comparatif chiffré simplifié (Paris intra-muros)
Hypothèses pédagogiques (à adapter à votre dossier) : – Loyer de marché réaliste ; – Pas de travaux lourds hors mise à niveau DPE si nécessaire ; – Fiscalité non traitée ici pour rester lisible (à moduler selon votre régime et votre TMI). Les chiffres ci-dessous servent d’illustration pour comparer deux stratégies, pas de cote officielle.
Scénario A — Échange locatif
Bien actuel : 2 pièces dans un secteur à loyer moyen.
Bien cible : 2 pièces dans un quartier plus tendu (métro, commerces, demandes étudiantes), même surface, légère soulte.
Frais d’échange : calculés sur la base spécifique de l’acte d’échange (inférieurs à l’addition d’une vente + un achat dans notre exemple).
Scénario B — Vente + réinvestissement
Vente du bien actuel (commission potentielle) puis achat d’un bien dans le quartier plus tendu.
Frais : frais d’acquisition classiques sur l’achat + coûts de transaction liés à la vente.
Elément
Scénario A – Échange
Scénario B – Vente + Réinvestissement
Loyers annuels attendus (quartier cible)
élevé (quartier plus liquide)
élevé (même quartier)
Coût d’entrée total (PAE)
plus faible (1 acte d’échange + soulte)
plus élevé (frais d’achat + commission de vente éventuelle)
Rendement brut (Loyers/PAE)
plus élevé à hypothèses de loyer identiques
plus bas à l’entrée
Délais/opérationnel
synchronisé (évite le prêt relais)
séquentiel (risque d’intervalle)
Sensibilité DPE
à contrôler sur le bien cible
à contrôler sur le bien cible
Lecture : si le loyer attendu est le même dans les deux scénarios, l’échange gagne sur le rendement brut uniquement parce que le PAE est inférieur. Si la localisation cible permet un loyer légèrement supérieur (quartier à forte demande), l’écart de rendement se creuse encore.
Micro-marchés parisiens : comment capter 0,3 à 0,6 point de rendement
À Paris, le rendement brut se joue souvent sur des écarts de loyer de 25 à 60 €/mois sur un 2 pièces selon la desserte, l’étage, l’état et le DPE, pour un capital engagé quasi identique : c’est là que l’échange prend tout son sens. Cibler un immeuble bien tenu, une rue calme à 3 minutes d’une ligne structurante, et un DPE D ou E plutôt que F/G peut suffire à gagner quelques dixièmes sans augmenter le budget global.
Check-list express avant d’arbitrer
DPE & travaux : si le bien cible est F ou G, chiffrer le coût de mise à niveau avant de signer. À Paris, cela conditionne la mise en location dès maintenant pour les G.
Encadrement des loyers : simuler le loyer de référence majoré à l’adresse précise et choisir le type de bail (meublé souvent plus agile).
Vacance locative : interroger la rotation locative du micro-quartier (métro, universités, bassins d’emplois).
Frais d’acte : faire chiffrer l’acte d’échange par le notaire et comparer à l’addition vente + achat.
Synchronisation : viser un échange simultané pour éviter prêt relais et double portage.
Sortie : vérifier la liquidité de revente du bien cible à 5-7 ans.
Cas pratique guidé (gabarit de calcul à reproduire)
Rendement-Vente/Réinv. = Loyers annuels / PAE-Vente/Réinv. Comparer les deux : si PAE-Échange < PAE-Vente/Réinv., l’échange a mécaniquement l’avantage, à loyer égal.
4) Ajustements
DPE (travaux) → ajoutez au PAE si à votre charge.
Vacance (x semaines/an) → retranchez pro-rata aux loyers annuels.
Charges non récupérables, assurance, taxe foncière → soustrayez pour obtenir le net.
Conclusion Béa
Dans un Paris exigeant, l’échange locatif est souvent le raccourci le plus efficace pour améliorer votre rendement : moins de frais d’entrée, une cible mieux placée, une exécution synchronisée. La clé, c’est le prix d’achat efficace : faites-le baisser grâce à l’échange, et votre rendement monte, même si le loyer facial bouge peu. Nos facilitateurs vous accompagnent pour chiffrer, comparer et exécuter votre arbitrage en toute sécurité.
