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🚹 Pourquoi BĂ©a s’oppose Ă  la hausse des droits de mutation, alors mĂȘme que cela favorise le marchĂ© de l’échange immobilier dĂ©finitif ? 🏡💾

Ces derniers jours, une question revient en boucle : “La hausse attendue des frais de mutation, c’est une super nouvelle pour BĂ©a, non ?”

On a dĂ©cidĂ© de vous rĂ©pondre ici, en essayant de ne pas trop vous assommer de dĂ©tails techniques. La rĂ©ponse, c’est non.

Pourquoi? Quand on a pour mission de permettre Ă  chacun de retrouver le plaisir de faire de l’immo, on ne peut pas se satisfaire qu’un projet, prĂ©sentĂ© comme une solution budgĂ©taire pour les collectivitĂ©s locales, risque en rĂ©alitĂ© d’aggraver la crise du marchĂ© immobilier.

DerriĂšre la baisse de 22% du nombre de transactions entre 2021 et 2024, il y a des rĂ©alitĂ©s que l’on connaĂźt bien:
– celles de familles en mouvement bloquĂ©es dans des logements inadaptĂ©s,
– celles de personnes dĂ©jĂ  en difficultĂ© qui doivent en plus se sĂ©parer de prĂšs de 9% de la valeur de leur bien pour s’en sortir
– et celles d’un secteur immo Ă  bout de souffle.

VoilĂ  pourquoi BĂ©a s’engage contre cette loi et promet de redoubler d’efforts pour proposer une alternative positive pour les gens, comme pour le marchĂ©.



Vous ĂȘtes toujours lĂ  ? Cool ! Voici les principales raisons de notre rejet de cette loi :

Le gouvernement envisage d’augmenter de 0,5 % les droits de mutation sur les transactions dans l’immobilier ancien, une mesure qui frapperait directement les secundo-accĂ©dants.

🎯 Les secundo-accĂ©dants pris en Ă©tau

Contrairement aux primo-accĂ©dants (qui bĂ©nĂ©ficient encore de certains dispositifs d’aide), les secundo-accĂ©dants doivent tout financer eux-mĂȘmes.


🔮 Cette mesure pĂ©nalise :
‱ 📌 Les familles qui veulent un logement plus grand.
‱ 📌 Les actifs en mutation professionnelle contraints de vendre pour acheter ailleurs.
‱ 📌 Les seniors qui souhaitent vendre pour un bien plus adaptĂ© Ă  leur Ăąge.

💡 ConsĂ©quence ? Beaucoup repousseront leur projet ou resteront coincĂ©s dans un logement qui ne correspond plus Ă  leurs besoins.


❗ Une fausse bonne idĂ©e budgĂ©taire

Le gouvernement justifie cette hausse par la nĂ©cessitĂ© de renflouer les finances locales. Mais en taxant encore plus les transactions, on risque l’effet inverse :

📉 Moins de ventes = moins de recettes fiscales !
📉 Un marchĂ© plus figĂ© = un ralentissement Ă©conomique local (moins de travaux, moins d’emplois liĂ©s Ă  l’immobilier).


đŸ”„ Notre alternative : une approche incitative plutĂŽt que punitive !

📱 Au lieu de taxer davantage, voici des solutions plus justes et efficaces :
✅ RĂ©duire progressivement les droits de mutation pour fluidifier le marchĂ©.
✅ AllĂ©ger la fiscalitĂ© sur la mobilitĂ© rĂ©sidentielle pour s’adapter aux Ă©volutions de vie.
✅ Mettre en place des exonĂ©rations spĂ©cifiques pour les secundo-accĂ©dants qui n’ont pas d’autre choix que de dĂ©mĂ©nager.

N’hĂ©sitez pas Ă  nous faire part de votre avis sur la question !

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Alternatives au prĂȘt relais : prĂȘt achat-revente, prĂȘt hypothĂ©caire et vente avec facultĂ© de rachat

Acheter un nouveau logement alors que l’ancien n’est pas encore vendu n’oblige pas forcĂ©ment Ă  passer par un prĂȘt relais. D’autres leviers existent pour fluidifier la transition : le prĂȘt achat-revente, le prĂȘt hypothĂ©caire — avec un PHC pensĂ© pour les seniors — et la vente avec facultĂ© de rachat (vente Ă  rĂ©mĂ©rĂ©). Ils peuvent, selon les cas, avancer jusqu’à 70 % du prix de vente estimĂ© tout en Ă©vitant d’avoir Ă  rembourser immĂ©diatement le capital du crĂ©dit en cours. Voici notre guide comparatif, clair et franc, pour choisir la piste la plus pertinente selon votre situation.


L’essentiel en un coup d’Ɠil

SolutionPrincipeTrésorerie disponibleRemboursement pendant la transitionCoûts typiquesPublic visé
PrĂȘt achat-reventeLa banque rachĂšte votre prĂȘt en cours, le fusionne avec le nouveau et vous avance une partie du prix de vente attendu.Jusqu’à ~70 % du prix de vente estimĂ©Une seule mensualitĂ© (nouveau prĂȘt “mixte”), intĂ©rĂȘts sur la part avancĂ©eIntĂ©rĂȘts du prĂȘt global, frais de garantie, frais de dossierMĂ©nages qui remboursent encore un emprunt et veulent une mensualitĂ© unique
PrĂȘt hypothĂ©caire (dont PHC pour seniors)Vous empruntez en donnant une hypothĂšque sur un bien dĂ©jĂ  dĂ©tenu, sans assurance classique si profil senior/risquĂ©.Variable selon valeur du bien et taux de LTVMensualitĂ©s d’un prĂȘt adossĂ© au bien hypothĂ©quĂ©IntĂ©rĂȘts + frais de garantie + Ă©ventuelle cautionPropriĂ©taires aux revenus stables ; seniors via PHC pour limiter l’exigence d’assurance
Vente avec facultĂ© de rachat (“rĂ©mĂ©rĂ©â€)Vous vendez le bien Ă  un investisseur, avec droit prioritaire pour le racheter plus tard Ă  un prix convenu.LiquiditĂ©s immĂ©diates (souvent 50–70 % de la valeur)IndemnitĂ© d’occupation au lieu de mensualitĂ©s de prĂȘtFrais notariĂ©s (vente + rachat), indemnitĂ© d’occupation, marge de rachatProfils en tension de trĂ©sorerie/incidents bancaires, besoin d’un coup de frein temporaire

1) Le prĂȘt achat-revente : acheter et vendre en “une seule histoire”

Pourquoi c’est malin
Si vous remboursez encore un crĂ©dit, le prĂȘt achat-revente regroupe l’ancien et le nouveau en un seul prĂȘt. Vous ne jonglez pas entre un crĂ©dit historique + un relais : vous alignez une mensualitĂ© unique, plus lisible pour votre budget. La banque peut vous avancer ~70 % du prix de vente pressenti de votre bien actuel, sans retrancher le capital restant dĂ». RĂ©sultat : vous achetez plus sereinement, la vente finale venant solder l’avance et recalibrer votre prĂȘt de long terme.

À surveiller

  • La durĂ©e d’écoulement du bien : plus la vente tarde, plus la part “avance” coĂ»te.
  • L’estimation du bien : une surestimation entraĂźne un Ă©cart Ă  combler Ă  la vente.
  • Les frais : dossier, garantie (hypothĂšque/caution), intĂ©rĂȘts sur la pĂ©riode de transition.

Pour qui ?
Couples/familles dĂ©jĂ  endettĂ©s par un premier prĂȘt, au projet d’achat ferme, dans un marchĂ© oĂč la revente est plausible sous 6–12 mois.


2) Le prĂȘt hypothĂ©caire, et le cas particulier du PHC pour les seniors

Le standard
Vous possĂ©dez un bien (rĂ©sidence principale ou secondaire) et sollicitez un nouveau crĂ©dit garanti par hypothĂšque. Le montant prĂȘtĂ© s’ajuste Ă  la valeur du bien et Ă  votre capacitĂ© de remboursement. C’est un levier puissant pour dĂ©gager des liquiditĂ©s ou financer l’achat avant revente, y compris si l’assurance emprunteur standard est difficile Ă  obtenir.

Le PHC (PrĂȘt HypothĂ©caire CautionnĂ©) pour seniors
PensĂ© pour les emprunteurs ĂągĂ©s ou aux contraintes d’assurance, il substitue la garantie rĂ©elle (hypothĂšque + mĂ©canismes de caution) Ă  une assurance coĂ»teuse voire refusĂ©e. ConcrĂštement, on monĂ©tise une partie de la valeur du bien, avec une analyse stricte de la quotitĂ© (LTV), des revenus et du reste Ă  vivre.

À surveiller

  • Frais de garantie (hypothĂšque, mainlevĂ©e), frais de dossier.
  • Taux potentiellement plus Ă©levĂ©s qu’un prĂȘt “classique” ultra-sĂ©curisĂ©.
  • Discipline budgĂ©taire : c’est un vrai crĂ©dit avec des mensualitĂ©s.

Pour qui ?
PropriĂ©taires patrimoniaux ; seniors pour qui l’assurance standard est un frein, mais qui disposent d’un actif immobilier solide.


3) La vente avec faculté de rachat (réméré) : une respiration, pas un sprint

Le principe
Vous vendez votre bien Ă  un investisseur tout en conservant un droit prioritaire pour le racheter dans un dĂ©lai (souvent 12 Ă  60 mois). Vous recevez des liquiditĂ©s immĂ©diates et demeurez occupant via une indemnitĂ©. Le jour oĂč vos finances se rĂ©tablissent (revente d’un autre bien, refinancement, retour Ă  l’emploi
), vous rachetez au prix convenu (prix initial + prime de rachat).

À surveiller

  • CoĂ»t global significatif (double passage chez le notaire, indemnitĂ© d’occupation, prime de rachat).
  • Discipline impĂ©rative : sans rachat Ă  temps, vous perdez dĂ©finitivement le bien.
  • VĂ©rifier l’encadrement juridique (clauses, dĂ©lais, prix de rachat) et sĂ©lectionner un opĂ©rateur sĂ©rieux.

Pour qui ?
PropriĂ©taires en tension de trĂ©sorerie (retard d’échĂ©ances, fichage bancaire, dettes pressantes) ayant une perspective crĂ©dible de redressement sous 1 Ă  5 ans.


Quel est votre meilleur choix ? Notre grille de décision Béa Immo

  1. Vous remboursez encore un prĂȘt et votre bien est vendable en < 12 mois → PrĂȘt achat-revente.
  2. Vous avez un bien peu ou pas grevĂ© et des revenus rĂ©guliers → PrĂȘt hypothĂ©caire (et PHC si vous ĂȘtes senior/assurabilitĂ© limitĂ©e).
  3. Vous avez besoin de cash immĂ©diat et devez stopper une spirale (dĂ©couvert, incidents, saisies) → Vente avec facultĂ© de rachat, Ă  manier avec un notaire et des garde-fous.

Combien ça coûte ? (ordre de grandeur pédagogique)

  • PrĂȘt achat-revente : taux voisin d’un crĂ©dit immo classique sur la part long terme ; intĂ©rĂȘts intercalaires sur la part “avance” jusqu’à la vente ; frais de dossier et de garantie.
  • PrĂȘt hypothĂ©caire / PHC : taux du crĂ©dit + frais d’hypothĂšque (inscription + mainlevĂ©e) ou caution ; coĂ»ts d’évaluation.
  • RĂ©mĂ©rĂ© : frais de vente chez notaire + indemnitĂ© d’occupation mensuelle + prime de rachat convenue, plus frais de rachat si vous exercez l’option.

Chez BĂ©a Immo, nous conseillons de simuler le coĂ»t total sur 12–24 mois (y compris tous frais) et de comparer au scĂ©nario “attendre de vendre puis acheter”. La bonne option est celle qui minimise le coĂ»t total tout en sĂ©curisant votre calendrier de vie (Ă©coles, mutation, dĂ©lai de prĂ©avis, etc.).


Exemples rapides

  • Famille avec prĂȘt en cours (reste 110 000 €), maison estimĂ©e 300 000 € : achat-revente avec avance ~210 000 € (70 %) pour boucler l’apport sans gĂ©rer deux mensualitĂ©s.
  • Couple de retraitĂ©s propriĂ©taires d’un appartement estimĂ© 400 000 € : PHC pour financer l’acquisition d’un pied-Ă -terre et des travaux, sans sur-assurance coĂ»teuse, grĂące Ă  l’hypothĂšque.
  • Entrepreneur en difficultĂ© temporaire : rĂ©mĂ©rĂ© pour Ă©viter la vente Ă  perte, retrouver de l’air pendant 18 mois, puis rachat une fois l’activitĂ© redressĂ©e.

Conseils pratiques Béa Immo

  • Faites estimer votre bien par deux Ă  trois professionnels pour fiabiliser la base des 70 %.
  • Anticipez le calendrier (compromis, conditions suspensives, dĂ©mĂ©nagement) pour limiter la durĂ©e de l’avance.
  • Simulez le Taux d’Effort (endettement) avec et sans fusion des prĂȘts.
  • Demandez des offres dĂ©taillĂ©es : taux, frais, modalitĂ©s de remboursement anticipĂ©, pĂ©nalitĂ©s Ă©ventuelles.
  • Entourez-vous d’un notaire en cas de rĂ©mĂ©rĂ© et vĂ©rifiez prĂ©cisĂ©ment les clauses de rachat (dĂ©lais, prix, charges).

FAQ express

Peut-on vraiment obtenir ~70 % du prix attendu ?
Oui, Ă  titre indicatif et sous rĂ©serve d’estimation et de politique de la banque. Le taux exact dĂ©pendra de votre dossier et du marchĂ© local.

Le PHC remplace-t-il l’assurance emprunteur ?
Il ne la “remplace” pas au sens strict ; il rĂ©duit souvent l’exigence d’assurance en s’appuyant sur la garantie rĂ©elle du bien pour sĂ©curiser le prĂȘteur, ce qui est favorable aux seniors.

La vente avec faculté de rachat est-elle risquée ?
Elle est encadrĂ©e mais coĂ»teuse ; le risque majeur est de ne pas racheter Ă  temps. D’oĂč l’importance d’un calendrier crĂ©dible et d’un notaire attentif.

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MarchĂ© immobilier 2025 : la France se rééquilibre – Paris repart lĂ©gĂšrement (+0,2 %), le rural tient bon (+0,4 %) et les taux se stabilisent autour de 3,07 %

AprĂšs dix-huit mois de correction, les signaux repassent au vert pĂąle. Au printemps 2025, Paris enregistre une petite hausse, les zones rurales restent dynamiques et les taux de crĂ©dit se figent autour de 3,07 %. Dans le mĂȘme temps, la loi de finances autorise les dĂ©partements Ă  relever les DMTO jusqu’à 5 %, ce qui rebat les cartes des budgets d’acquisition. Tour d’horizon trĂšs concret pour rĂ©pondre Ă  la question qui taraude tout le monde : « Est-ce le moment d’acheter en 2025 ? »


Ce que montrent les chiffres récents

  • Paris repart timidement : le BaromĂštre SeLoger–Meilleurs Agents a mesurĂ© +0,2 % pour Paris au printemps (mai) 2025, avec un marchĂ© plus nerveux qu’en 2024.
  • Le rural tient la cadence : le mĂȘme baromĂštre fait ressortir +0,4 % en zones rurales sur la pĂ©riode, confirmant l’attrait pĂ©riphĂ©rique et pĂ©ri-urbain.
  • Au national, la tendance se redresse : selon Notaires de France–INSEE, +0,4 % sur un an au 1á”‰Êł trimestre 2025 aprĂšs six trimestres de baisse.
  • Le crĂ©dit a desserrĂ© l’étau : le taux moyen des crĂ©dits habitat s’est stabilisĂ© Ă  3,07 % depuis avril 2025 (3,07 % en juin et juillet), d’aprĂšs l’Observatoire CrĂ©dit Logement/CSA.

En un coup d’Ɠil

Indicateur (printemps/été 2025)Niveau
Paris (mai)+0,2 %
Zones rurales (mai)+0,4 %
France ancienne (T1)+0,4 % a/a
Taux moyen habitat3,07 %

Taux Ă  3,07 % : ce que cela change concrĂštement

Les taux de marchĂ© sont revenus au plancher de l’annĂ©e autour de 3,07 %, aprĂšs une dĂ©crue rapide dĂ©but 2025 puis une stabilisation. Pour se faire une idĂ©e : sur 300 000 € sur 20 ans, une mensualitĂ© Ă  3,07 % s’établit autour de 1 674 €/mois, contre 1 866 €/mois Ă  4,3 % (niveau observĂ© fin 2023) – soit env. 191 € d’économie par mois et prĂšs de 46 000 € d’intĂ©rĂȘt en moins sur la durĂ©e.

Bon Ă  savoir : la baisse des taux n’est pas linĂ©aire. Les meilleures conditions sont souvent rĂ©servĂ©es aux dossiers solides (apport, stabilitĂ© pro, taux d’endettement maĂźtrisĂ©). La marge de nĂ©gociation reste rĂ©elle au cas par cas.


OĂč acheter en 2025 ? Les zones qui tirent leur Ă©pingle du jeu

  • Paris intra-muros : la capitale affiche une micro-hausse au printemps, et les notaires franciliens anticipent un prix moyen autour de 9 750 €/mÂČ en juillet 2025. Les Ă©carts par arrondissement restent massifs.
  • Villes encore en ajustement : dans certaines grandes aires urbaines, la correction n’est pas achevĂ©e (ex. Nantes, Nice). IntĂ©ressant pour qui achĂšte Ă  horizon long et sait nĂ©gocier.

DMTO : la hausse possible jusqu’à 5 % change le budget d’achat

La loi de finances 2025 autorise chaque dĂ©partement, depuis le 1á”‰Êł avril 2025 et jusqu’au 30 avril 2028, Ă  relever son taux de DMTO (part dĂ©partementale des « frais de notaire ») jusqu’à 5 % (contre 4,5 % auparavant). Cette dĂ©cision est locale et nĂ©cessite un vote du conseil dĂ©partemental.
Des études notariales tiennent déjà des cartes de suivi département par département.

Impact chiffrĂ© (exemple) : pour un bien Ă  300 000 € dans un dĂ©partement passant de 4,5 % Ă  5,0 %, le surcoĂ»t de DMTO reprĂ©sente +0,5 %, soit 1 500 € supplĂ©mentaires. (Calcul BĂ©a.)


Le PTZ élargi et la carte des zones tendues : deux coups de pouce pour 2025

  • PTZ Ă©largi : depuis le 1á”‰Êł avril 2025, le PTZ est Ă©tendu Ă  tous les logements neufs (individuels ou collectifs) sur tout le territoire jusqu’au 31 dĂ©cembre 2027. Les barĂšmes de ressources s’appliquent toujours.
  • Zonage ABC rĂ©visĂ© : 865 communes ont Ă©tĂ© reclassĂ©es en 2024 (zones A bis/A/B1), ouvrant droit Ă  davantage de dispositifs (PTZ, LLI, etc.).

Est-ce le moment d’acheter en 2025 ?

Oui, si vous réunissez ces trois conditions :

  1. Horizon de dĂ©tention suffisant (≄ 7–10 ans) pour lisser les alĂ©as ;
  2. Financement sĂ©curisĂ© Ă  taux fixe dans la zone des ≈3 % ;
  3. MarchĂ© local lisible (Paris avec sĂ©lection fine par arrondissement ; rural/petites villes avec fondamentaux solides – emploi, transports, vacance).

Attention : tenez compte du vote DMTO de votre département avant de caler le budget chez le notaire, et vérifiez votre éligibilité PTZ si vous visez le neuf.


L’alternative BĂ©a pour 2025 : Ă©changer plutĂŽt que vendre/acheter

Dans un contexte de DMTO possiblement relevĂ©s et de conditions de crĂ©dit sĂ©lectives, l’échange immobilier dĂ©finitif permet d’optimiser le coĂ»t global : un seul acte notariĂ©, une taxation allĂ©gĂ©e et jusqu’à 60 % d’économies sur les frais par rapport Ă  une vente + un achat successifs. Testez votre scĂ©nario avec le calculateur BĂ©a et discutez de votre projet avec nos facilitateurs.


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🏡🔁🏠 L’échange immobilier : coup de gĂ©nie des jeunes retraitĂ©s !

La retraite, c’est un peu comme une deuxiĂšme adolescence : plus de libertĂ©, moins d’obligations
 et une furieuse envie de changement ! Mais votre maison, elle, est-elle toujours votre alliĂ©e ? Trop grande, trop coĂ»teuse, trop Ă©loignĂ©e de tout ?

Et si au lieu de vendre, de payer des frais exorbitants et de vous arracher les cheveux avec des visites interminables, vous échangiez tout simplement votre bien contre un autre, pile-poil adapté à votre nouvelle vie ?

Bienvenue dans le monde intelligent et malin de l’échange immobilier, la solution qui vous Ă©vite stress, pertes financiĂšres et cartons superflus.

đŸ€” Pourquoi les jeunes retraitĂ©s devraient-ils vraiment y penser ?

🏠 Un logement qui colle à votre nouvelle vie

Les enfants ont quittĂ© le nid et soudain, votre maison ressemble Ă  un chĂąteau
 version labyrinthe. Vous passez plus de temps Ă  dĂ©poussiĂ©rer des piĂšces vides qu’à en profiter. L’échange immobilier, c’est troquer l’inutile contre l’optimisĂ© : un bien plus fonctionnel, plus cosy et plus facile Ă  entretenir.

💾 Finies les factures qui piquent

Pourquoi chauffer une maison oĂč seules trois piĂšces sont rĂ©ellement utilisĂ©es ? Moins de surface, c’est moins d’énergie dĂ©pensĂ©e et plus d’économies. Autrement dit : moins de dĂ©penses pour EDF, plus de budget pour l’apĂ©ro en bord de mer.

🌍 Un passeport pour plus de libertĂ©

Vendre pour racheter, c’est long, cher et souvent frustrant. Avec l’échange immobilier, vous Ă©vitez les nĂ©gociations interminables et les pertes financiĂšres. RĂ©sultat ? Un changement rapide et sans stress, qui vous permet d’utiliser votre argent pour voyager, aider vos proches
 ou simplement vivre pleinement !

⚖ Une transition sans frais inutiles

Les agences immobiliĂšres traditionnelles vous facturent jusqu’à 12 % de frais entre la vente et l’achat d’un nouveau bien. Avec l’échange immobilier, zĂ©ro double transaction, zĂ©ro perte sĂšche. Vous passez du trop grand au parfaitement adaptĂ© sans y laisser un bras.

đŸ‘”đŸ‘Ž TĂ©moignage : Carmen et Vincent, une retraite rĂ©inventĂ©e

"On a rĂ©duit la voilure pour profiter d’une retraite sans stress, remplie de voyages et
 de mojitos !"

Carmen et Vincent vivaient dans une maison familiale devenue trop grande et coĂ»teuse Ă  entretenir. Le jardin nĂ©cessitait un entretien constant, les factures d’énergie grimpaient, et les piĂšces vides accumulaient des souvenirs plus que de l’utilitĂ©.

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L’échange immobilier permet de rĂ©duire significativement les coĂ»ts d’acquisition en fonction de la valeur des biens concernĂ©s.

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De la mise en relation Ă  la finalisation de l’échange, BĂ©a vous guide Ă  chaque Ă©tape pour garantir une transaction fluide et sereine.

đŸŽ€ TĂ©moignage : Carmen et Vincent, pro du troc immobilier

"On a rĂ©duit la voilure pour une retraite plus lĂ©gĂšre
 et plus remplie de voyages (et de mojitos !) đŸč"

Carmen et Vincent, jeunes retraitĂ©s dynamiques, vivaient dans une maison spacieuse
 trop spacieuse. Entre le jardin Ă  entretenir, les piĂšces fantĂŽmes et les factures qui s’emballaient, leur quotidien ressemblait plus Ă  un job Ă  temps plein qu’à une retraite paisible.

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