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🚹 Pourquoi BĂ©a s’oppose Ă  la hausse des droits de mutation, alors mĂȘme que cela favorise le marchĂ© de l’échange immobilier dĂ©finitif ? 🏡💾

Ces derniers jours, une question revient en boucle : “La hausse attendue des frais de mutation, c’est une super nouvelle pour BĂ©a, non ?”

On a dĂ©cidĂ© de vous rĂ©pondre ici, en essayant de ne pas trop vous assommer de dĂ©tails techniques. La rĂ©ponse, c’est non.

Pourquoi? Quand on a pour mission de permettre Ă  chacun de retrouver le plaisir de faire de l’immo, on ne peut pas se satisfaire qu’un projet, prĂ©sentĂ© comme une solution budgĂ©taire pour les collectivitĂ©s locales, risque en rĂ©alitĂ© d’aggraver la crise du marchĂ© immobilier.

DerriĂšre la baisse de 22% du nombre de transactions entre 2021 et 2024, il y a des rĂ©alitĂ©s que l’on connaĂźt bien:
– celles de familles en mouvement bloquĂ©es dans des logements inadaptĂ©s,
– celles de personnes dĂ©jĂ  en difficultĂ© qui doivent en plus se sĂ©parer de prĂšs de 9% de la valeur de leur bien pour s’en sortir
– et celles d’un secteur immo Ă  bout de souffle.

VoilĂ  pourquoi BĂ©a s’engage contre cette loi et promet de redoubler d’efforts pour proposer une alternative positive pour les gens, comme pour le marchĂ©.



Vous ĂȘtes toujours lĂ  ? Cool ! Voici les principales raisons de notre rejet de cette loi :

Le gouvernement envisage d’augmenter de 0,5 % les droits de mutation sur les transactions dans l’immobilier ancien, une mesure qui frapperait directement les secundo-accĂ©dants.

🎯 Les secundo-accĂ©dants pris en Ă©tau

Contrairement aux primo-accĂ©dants (qui bĂ©nĂ©ficient encore de certains dispositifs d’aide), les secundo-accĂ©dants doivent tout financer eux-mĂȘmes.


🔮 Cette mesure pĂ©nalise :
‱ 📌 Les familles qui veulent un logement plus grand.
‱ 📌 Les actifs en mutation professionnelle contraints de vendre pour acheter ailleurs.
‱ 📌 Les seniors qui souhaitent vendre pour un bien plus adaptĂ© Ă  leur Ăąge.

💡 ConsĂ©quence ? Beaucoup repousseront leur projet ou resteront coincĂ©s dans un logement qui ne correspond plus Ă  leurs besoins.


❗ Une fausse bonne idĂ©e budgĂ©taire

Le gouvernement justifie cette hausse par la nĂ©cessitĂ© de renflouer les finances locales. Mais en taxant encore plus les transactions, on risque l’effet inverse :

📉 Moins de ventes = moins de recettes fiscales !
📉 Un marchĂ© plus figĂ© = un ralentissement Ă©conomique local (moins de travaux, moins d’emplois liĂ©s Ă  l’immobilier).


đŸ”„ Notre alternative : une approche incitative plutĂŽt que punitive !

📱 Au lieu de taxer davantage, voici des solutions plus justes et efficaces :
✅ RĂ©duire progressivement les droits de mutation pour fluidifier le marchĂ©.
✅ AllĂ©ger la fiscalitĂ© sur la mobilitĂ© rĂ©sidentielle pour s’adapter aux Ă©volutions de vie.
✅ Mettre en place des exonĂ©rations spĂ©cifiques pour les secundo-accĂ©dants qui n’ont pas d’autre choix que de dĂ©mĂ©nager.

N’hĂ©sitez pas Ă  nous faire part de votre avis sur la question !

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Échange appartement à Paris : la solution pour acheter sans gros budget

À Paris, trouver un appartement relĂšve souvent du parcours du combattant, surtout avec un budget limitĂ©. L’échange immobilier dĂ©finitif ouvre de nouvelles perspectives : obtenir un logement dans la capitale en Ă©vitant la compĂ©tition acharnĂ©e, en rĂ©duisant les coĂ»ts et en simplifiant la transition.

Le marché parisien en 2025

Paris reste l’un des marchĂ©s les plus tendus de France. MalgrĂ© un lĂ©ger repli des prix depuis 2023, le mĂštre carrĂ© moyen dĂ©passe toujours 9 000 €, avec des pointes Ă  plus de 14 000 € dans certains arrondissements comme le 6e ou le 7e. La demande reste forte, alimentĂ©e par des profils variĂ©s : cadres, investisseurs, expatriĂ©s
 L’offre, elle, se rarĂ©fie, et les biens de qualitĂ© trouvent preneur en quelques jours.

Les acheteurs doivent souvent faire face Ă  :

  • une surenchĂšre systĂ©matique dans les quartiers recherchĂ©s,
  • des dĂ©lais de dĂ©cision trĂšs courts,
  • un financement contraint par des taux encore supĂ©rieurs Ă  la moyenne historique.

Pourquoi l’échange immobilier sĂ©duit Ă  Paris

Accéder à la capitale sans surenchÚre

En Ă©changeant un bien hors de Paris (en petite ou grande couronne, voire en province) contre un appartement parisien, vous contournez la mise en concurrence classique des acheteurs. C’est une transaction de grĂ© Ă  grĂ©, plus fluide et moins stressante.

Réduire les frais

Les frais de notaire sont calculĂ©s uniquement sur la soulte, ce qui peut reprĂ©senter une Ă©conomie de jusqu’à 60 % par rapport Ă  une double vente/achat classique.

Transaction rapide

L’échange Ă©vite la longue attente d’une vente classique et supprime la nĂ©cessitĂ© d’un prĂȘt relais, puisque la cession et l’acquisition se font le mĂȘme jour.

Plus de sécurité

Vous ne risquez pas de vendre votre bien sans trouver rapidement un nouveau logement, ni d’acheter sans avoir vendu.


Étapes pour rĂ©ussir un Ă©change Ă  Paris

  1. Déterminer votre secteur : identifier les arrondissements compatibles avec vos besoins (proximité du travail, écoles, transports).
  2. Estimer votre bien : connaßtre précisément sa valeur pour proposer un échange équilibré.
  3. Publier votre annonce sur une plateforme spécialisée comme Bea.immo.
  4. Rencontrer et visiter les biens proposés en échange.
  5. Négocier la soulte pour équilibrer la valeur et les prestations des deux logements.
  6. Signer le compromis d’échange chez un notaire.
  7. Finaliser la transaction et emmĂ©nager le mĂȘme jour.

Quartiers à considérer

  • Est parisien : Belleville, MĂ©nilmontant, 20e, 19e – prix plus abordables, forte vie culturelle.
  • Nord parisien : 18e, 10e – quartiers en mutation, bonnes opportunitĂ©s.
  • Sud parisien : 13e, 14e – diversitĂ© architecturale, accĂšs rapide au pĂ©riphĂ©rique.

Témoignage

« GrĂące Ă  l’échange, nous avons quittĂ© notre maison en banlieue pour un 3 piĂšces Ă  Belleville. Nous avons Ă©conomisĂ© prĂšs de 15 000 € de frais et Ă©vitĂ© trois mois d’attente. » — Sophie et Karim


FAQ

1. Peut-on échanger un appartement contre un autre de taille différente ?
Oui, la différence de valeur est compensée par une soulte.

2. L’échange fonctionne-t-il entre un bien en copropriĂ©tĂ© et une maison individuelle ?
Oui, Ă  condition que les deux parties soient d’accord et que les diagnostics soient rĂ©alisĂ©s.

3. Peut-on échanger avec un bien loué ?
Non, l’échange se fait entre biens libres de toute occupation.

4. Combien de temps faut-il pour finaliser un échange à Paris ?
En moyenne, 2 Ă  3 mois entre la mise en relation et la signature chez le notaire.


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Guide pratique : réussir sa vente dans un marché sélectif

En 2025, les acquéreurs comparent, négocient et tranchent vite. Dans ce contexte sélectif, une vente réussie repose sur trois piliers : un prix juste, une présentation irréprochable et un dossier technique complet. Voici la méthode Béa Immo pour réduire le délai de vente, sécuriser la transaction et défendre votre prix.

Pourquoi « juste prix » = délai de vente raccourci

Fixer un prix rĂ©aliste est l’arme la plus efficace pour dĂ©clencher des visites qualifiĂ©es et Ă©viter les « refroidissements » d’annonce. Les biens affichĂ©s au juste prix partent nettement plus vite que ceux surĂ©valuĂ©s : comptez un dĂ©lai de l’ordre de quelques semaines pour les premiers, lĂ  oĂč une surestimation peut doubler le temps de commercialisation. Les acheteurs d’aujourd’hui suivent les historiques d’annonces, repĂšrent les baisses et interprĂštent un allongement du dĂ©lai comme un signal de faiblesse. RĂ©sultat : plus on attend, plus on nĂ©gocie.
À retenir : lancer au prix juste maximise l’audience des 3 premiùres semaines, celles qui font la vente.

Méthode express pour bùtir votre prix cible

  • Comparer des rĂ©fĂ©rences vendues, pas seulement affichĂ©es : actes notariĂ©s rĂ©cents dans votre commune/quartier, typologie, surface Carrez/habitable, Ă©tage, extĂ©rieur, stationnement, Ă©tat/dĂ©coration, DPE.
  • Ajuster par critĂšres diffĂ©renciants : vue, calme, luminositĂ©, travaux Ă  prĂ©voir, ascenseur, plan pratique, charges, fiscalitĂ© locale.
  • IntĂ©grer la « friction Ă©nergĂ©tique » : une Ă©tiquette DPE dĂ©favorable pĂšse sur la valeur si des travaux importants sont Ă  mener. PrĂ©parez un scĂ©nario de rĂ©novation (budget/Ă©conomies d’énergie) pour rassurer.

Mise en valeur : faire briller sans surinvestir

Votre logement doit « raconter une histoire » en moins de 30 secondes. Objectif : neutralité chaleureuse, circulation fluide et photo qui capte la lumiÚre.

Check-list Home Staging intelligente

  • DĂ©sencombrer & dĂ©personnaliser : 30 % d’objets en moins = piĂšces visuellement plus grandes.
  • RĂ©parations minute : joints, poignĂ©es, plinthes, ampoules, portes qui grincent.
  • Couleurs : murs clairs, une teinte d’accent douce, pas d’effets datĂ©s.
  • Cuisine & SDB : quincaillerie et luminaires neufs, crĂ©dence et joints propres. Une mise Ă  jour lĂ©gĂšre Ă©vite au visiteur de « chiffrer » des travaux.
  • LumiĂšre : multiplier les points lumineux, miroirs face aux ouvertures, photos prises en « heure dorĂ©e ».
  • ExtĂ©rieurs : balcon/terrasse prĂȘts Ă  l’usage (table, plantes saines).

Photos & annonce

  • SĂ©rie de 12–20 photos hiĂ©rarchisĂ©es (façade, piĂšce de vie, cuisine, SDB, chambres, extĂ©rieur, plan).
  • Plan cotĂ© clair et tĂ©lĂ©chargeable.
  • Accroche orientĂ©e bĂ©nĂ©fices : « Triple exposition et vue dĂ©gagĂ©e », « Pas de perte de place, rangements sur mesure », « Charges maĂźtrisĂ©es ».
  • Transparence : mentionner les points perfectibles + pistes de solution (devis ou estimation de travaux), vous gagnez en crĂ©dibilitĂ©.

Dossier technique : les diagnostics qui sécurisent la vente

Un dossier complet dÚs la mise en ligne évite les « re-tris » de derniÚre minute, renforce la confiance et fluidifie la signature du compromis.

Le socle obligatoire (vente de maison ou d’appartement)

  • DPE (Diagnostic de performance Ă©nergĂ©tique) et Ă©tiquette.
  • Amiante (selon annĂ©e), Plomb/CREP (avant 1949), ÉlectricitĂ© et Gaz (installations > 15 ans).
  • Termites (zones concernĂ©es), ERP (Risques et pollutions, incluant le bruit si zone aĂ©roportuaire).
  • Assainissement non collectif (si non raccordĂ© au tout-Ă -l’égout).
  • Mesurage Carrez (lots de copropriĂ©tĂ©).
    Les obligations varient selon le bien et la zone, et certaines durées de validité sont courtes (ex. ERP ou termites : 6 mois). Anticiper évite de devoir « repasser » des diagnostics en pleine négociation.

Audit énergétique : quand est-il requis ?

Depuis le 1er avril 2023, un audit Ă©nergĂ©tique est obligatoire pour la vente des maisons (et immeubles en monopropriĂ©tĂ©) classĂ©es F ou G. À compter du 1er janvier 2025, l’obligation s’étend aux maisons classĂ©es E. L’audit propose des scĂ©narios de travaux chiffrĂ©s et planifiĂ©s : un formidable support de nĂ©gociation pour dĂ©fendre votre prix malgrĂ© une Ă©tiquette « exigeante ».

Budget indicatif des principaux diagnostics

Les tarifs dĂ©pendent de la surface, de l’anciennetĂ© et de la localisation. À titre indicatif :

  • DPE : 90–200 €
  • Amiante : 80–150 €
  • Plomb : 130–300 €
  • ÉlectricitĂ© : 90–160 €
  • Gaz : 90–150 €
  • Carrez : 60–150 €
  • Termites (si applicable) : 70–150 €
  • ERP : souvent intĂ©grĂ©/forfaitisĂ©
    Ces ordres de grandeur vous aident à budgéter la mise en vente sans surprise.

Astuce BĂ©a Immo : mettez en avant, dans l’annonce, une timeline claire de votre dossier (« Diagnostics rĂ©alisĂ©s en septembre 2025 – Audit Ă©nergĂ©tique disponible – Dernier entretien chaudiĂšre : 2024 »). C’est un signal de sĂ©rieux qui rassure immĂ©diatement.


Stratégie de commercialisation : capter les bons acheteurs, vite

  • FenĂȘtre de lancement : publier un jeudi pour maximiser le trafic du week-end ; relance rĂ©seaux sociaux le dimanche soir.
  • Filtrage intelligent : un questionnaire avant visite (financement, dĂ©lai, critĂšres non nĂ©gociables) Ă©conomise du temps et Ă©vite les dĂ©crochages.
  • Preuve de solvabilitĂ© : solliciter une attestation de capacitĂ© d’emprunt en amont des offres ferme le robinet aux propositions « Ă  risque ».
  • Data locale : tenez un registre des visites (profil, retours, objections). Deux objections rĂ©currentes = opportunitĂ© d’ajustement (prix/prĂ©sentation).

NĂ©gociation & sĂ©curisation : conserver l’initiative

  • Ancrer votre prix : justifiez-le par 3–5 rĂ©fĂ©rences vendues + votre audit/travaux + les points diffĂ©renciants.
  • Encadrer les conditions suspensives : dĂ©lais de prĂȘt cohĂ©rents (45 jours souvent suffisent si dossier complet), sĂ©lectivitĂ© sur les clauses paralysantes.
  • TemporalitĂ© : dans un marchĂ© sĂ©lectif, la meilleure offre n’est pas toujours la plus haute, mais la plus sĂ»re (apport, calendrier, notaire dĂ©jĂ  choisi, financement validĂ©).

Mini-FAQ vendeur

Dois-je baisser si je n’ai pas d’offre sous 3 semaines ?
Regardez d’abord les signaux faibles : nombre de vues, taux de clic, volume de visites rĂ©elles, retours terrain. Si l’annonce est bien exposĂ©e et le dossier nickel, une micro-baisse (–2 Ă  –3 %) peut suffire Ă  relancer l’algorithme et capter un nouveau public.

Mon DPE est E/F : suis-je condamné à brader ?
Non. Un audit sĂ©rieux + devis encadrĂ©s repositionnent la perception de valeur. Proposez un scenario de rĂ©novation chiffrĂ© (temps/Ă©conomie d’énergie) et intĂ©grez-le Ă  la nĂ©gociation.

Faut-il accepter la 1re offre ?
Si elle est au prix, sans condition exotique et avec preuve de solvabilitĂ©, c’est souvent la meilleure. L’allongement du dĂ©lai de vente renforce le pouvoir de nĂ©gociation des acquĂ©reurs.


Conclusion Béa Immo

Dans un marchĂ© exigeant, la mĂ©thode fait la diffĂ©rence. Un prix juste, une mise en scĂšne soignĂ©e et un dossier technique irrĂ©prochable permettent de vendre plus vite et mieux. Nos Ă©quipes vous accompagnent de l’estimation au compromis, en intĂ©grant l’audit Ă©nergĂ©tique et la valorisation de votre bien pour dĂ©fendre au mieux votre prix.

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Gagner plus en vendant (un peu) moins cher : la stratégie qui accélÚre votre vente immobiliÚre

Affichez moins pour encaisser plus. Contre-intuitif, mais souvent redoutablement efficace : un prix d’appel volontairement compĂ©titif Ă©largit l’audience, dĂ©clenche des visites qualifiĂ©es, rĂ©duit la nĂ©gociation et les dĂ©lais
 et, in fine, amĂ©liore votre net vendeur. Voici comment appliquer cette stratĂ©gie sans brader, en sĂ©curisant votre dossier et votre calendrier.

Pourquoi un prix attractif peut rapporter plus

La premiĂšre impression se joue sur la page de rĂ©sultats. Un prix lĂ©gĂšrement infĂ©rieur Ă  la fourchette haute met votre bien en tĂȘte des comparaisons, dĂ©clenche plus de clics, plus de demandes et des visites groupĂ©es. En face, la nĂ©gociation est moins agressive et la concurrence entre acheteurs s’installe naturellement. RĂ©sultat : le prix net grimpe, pendant que vos coĂ»ts de portage (charges, taxe fonciĂšre au prorata, intĂ©rĂȘts de prĂȘt relais, double loyer) dĂ©croissent.

Le signal-prix et l’effet d’enchùre douce

Un prix d’appel pertinent n’est pas synonyme de « remise ». C’est un signal de sĂ©rieux : “bien au bon prix, vendeur prĂȘt”. En pratique, cela se traduit par des offres rapides et proches du prix demandĂ©, parfois au-dessus si plusieurs acquĂ©reurs se positionnent. L’effet d’enchĂšre douce joue en votre faveur sans allonger le calendrier.

Le calcul qui change tout (exemple chiffré réaliste)

Supposons des coĂ»ts de portage de 1 200 € / mois (charges + assurance + crĂ©dit/loyer + chauffage).

StratĂ©giePrix affichĂ©NĂ©gociation constatĂ©eDĂ©lai de venteCoĂ»t de portagePrix net avant frais d’acte
Attente haute400 000 €−5 % → 380 000 €4 mois4 × 1 200 = 4 800 €375 200 €
Prix attractif388 000 €−1 % → 384 120 €1 mois1 × 1 200 = 1 200 €382 920 €

DiffĂ©rence : +7 720 € en faveur du prix attractif, simplement grĂące Ă  une nĂ©gociation limitĂ©e et un dĂ©lai raccourci. Cet Ă©cart s’amplifie si vous Ă©vitez un prĂȘt relais ou un second dĂ©mĂ©nagement.

Astuce BĂ©a : testez un prix charniĂšre psychologique (ex. 399 000 € plutĂŽt que 402 000 €) pour apparaĂźtre dans deux fourchettes de recherche et capter davantage d’alertes.

Comment fixer la bonne fourchette sans brader

  • Point d’ancrage local : partez des ventes signĂ©es sur des biens comparables (surface Carrez, Ă©tage, ascenseur, extĂ©rieur, DPE, travaux).
  • DĂ©cote maĂźtrisĂ©e : positionnez-vous 2 Ă  4 % sous la valeur “haut de fourchette” si votre bien est concurrentiel, un peu plus si le DPE est faible ou si des travaux sont Ă  prĂ©voir.
  • Seuils psychologiques : privilĂ©giez 349 000 €, 399 000 €, 449 000 €
 plutĂŽt que 352 000 €, 402 000 €, 452 000 €.
  • FenĂȘtre mĂ©tĂ©o : lancez au milieu de semaine, photos “lumiĂšre douce”, annonce exhaustive, et crĂ©neaux groupĂ©s le samedi pour crĂ©er de la dynamique.

Mettre la scĂšne du succĂšs : annonce et visites

  • Photos professionnelles + plan : une photo de façade et une planche de plan lisible augmentent la qualitĂ© des contacts.
  • Fiche claire : surface Carrez, diagnostics, charges, taxe fonciĂšre, travaux en AG, fibre, bruit, stationnement, consommations.
  • Dossier prĂȘt : titre de propriĂ©tĂ©, tous diagnostics (DPE opposable, amiante, plomb, Ă©lectricitĂ©/gaz si +15 ans, ERP, termites selon zone, Carrez en copro, assainissement non collectif le cas Ă©chĂ©ant), derniers PV d’AG, appel de charges, rĂšglement de copropriĂ©tĂ©, notice des Ă©quipements.
  • Visites groupĂ©es : des crĂ©neaux resserrĂ©s concentrent la demande et limitent les dĂ©lais morts.

Négociation courte, sécurisation longue

  • FenĂȘtre d’offres : annoncez que vous recueillez les offres jusqu’à une date/heure, puis rĂ©ponse le lendemain.
  • PrioritĂ© au solide : financement validĂ©, apport > 10 %, dĂ©lai raisonnable, conditions suspensives maĂźtrisĂ©es.
  • Calendrier Ă  tiroirs : vous pouvez prĂ©voir une vente longue (signature de l’acte Ă  date diffĂ©rĂ©e) pour aligner votre achat-relogement, ou un sĂ©questre plus Ă©levĂ© pour sĂ©curiser l’engagement de l’acheteur.

DPE, travaux et perception du prix

Un DPE médiocre élargit la décote attendue par les acheteurs. Deux leviers immédiats :

  • Transparence sur les postes Ă©nergivores (fenĂȘtres, isolation, chauffage) et devis Ă  l’appui.
  • Proposition d’un “chĂšque travaux” intĂ©grĂ© dans le prix attractif pour clarifier l’effort rĂ©el demandĂ© Ă  l’acheteur.

Alternative intelligente : l’échange immobilier dĂ©finitif

Pour Ă©viter prĂȘt relais, double dĂ©mĂ©nagement et effet “chaĂźne”, l’échange immobilier dĂ©finitif entre propriĂ©taires permet de vendre et acheter en un seul acte notariĂ©, avec une soulte s’il y a un Ă©cart de valeur. C’est particuliĂšrement efficace quand deux calendriers et deux projets se rĂ©pondent. La communautĂ© BĂ©a Immo fluidifie ces mises en relation et sĂ©curise le parcours.

Check-list express avant mise en ligne

  • Estimation sourcĂ©e (actes signĂ©s comparables, pas seulement des annonces).
  • Prix d’appel compĂ©titif et psychologique.
  • Dossier technique complet prĂȘt Ă  ĂȘtre transmis.
  • Reportage photo + plan.
  • CrĂ©neaux de visites groupĂ©es planifiĂ©s.
  • FenĂȘtre d’offres et critĂšres de prioritĂ© dĂ©finis.
  • ScĂ©nario “vente longue” et relogement anticipĂ©s.

FAQ

Vais-je “perdre” de l’argent en affichant moins cher ?
Non si la décote est maßtrisée. Vous réduisez la négociation et les délais, donc les coûts de portage. Le net vendeur est souvent meilleur.

De combien baisser le prix d’appel ?
En pratique, 2 à 4 % sous la fourchette haute suffit quand le bien est compétitif. Ajustez selon DPE, travaux, étage/ascenseur et rareté.

Combien de temps laisser l’annonce à ce prix ?
Si la campagne est bien préparée (visites groupées), vous ciblez un engagement en 10 à 21 jours. Au-delà, réévaluez photos, texte et prix.

Prix attractif = acheteurs “chasse aux bonnes affaires” ?
Vous aurez plus de demandes, mais une fenĂȘtre d’offres courte et des critĂšres de soliditĂ© de financement filtrent efficacement.

Puis-je cumuler prix attractif et vente longue ?
Oui. Vous sĂ©curisez rapidement l’offre et conservez un dĂ©lai de signature adaptĂ© Ă  votre projet de relogement.

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