Changer de logement sans passer par un prĂȘt relais, câest possible. La clĂ© : connaĂźtre prĂ©cisĂ©ment votre mensualitĂ© « max » et la transformer en capital empruntable, au bon taux et sur la bonne durĂ©e. Je vous montre la mĂ©thode (trĂšs simple), des exemples concrets aux taux en vigueur (autour de 3 %â3,3 %), et, pour se projeter, un simulateur de surface : que pouvez-vous acheter Ă Paris et Ă Lyon avec 1 000 ⏠par mois ? Enfin, je vous renvoie au calculateur BĂ©a pour obtenir votre capacitĂ© personnalisĂ©e et explorer lâalternative la plus maligne au relais : lâĂ©change immobilier dĂ©finitif.
Pourquoi se passer dâun prĂȘt relais ?
Le prĂȘt relais finance temporairement lâachat avant la revente. Utile, certes, mais il ajoute un crĂ©dit, des intĂ©rĂȘts et un grain de stress si la vente traĂźne. Ă lâinverse, bĂątir un plan « sans relais » revient Ă calibrer un seul emprunt pĂ©renne, en sâappuyant sur votre taux dâeffort admissible et votre budget rĂ©el. Les banques sâalignent sur les rĂšgles HCSF : taux dâeffort maximal de 35 % (assurance comprise) et durĂ©e dâamortissement jusquâĂ 25 ans, avec une marge de dĂ©rogation limitĂ©e.
La mĂ©thode express pour calculer votre capacitĂ© dâemprunt
- Mensualité maximale :
MensualitĂ© max â 35 % de vos revenus nets mensuels â charges rĂ©currentes (crĂ©dits, pensions, etc.) â prime dâassurance emprunteur estimĂ©e. - Transformer une mensualitĂ© en capital :
Utilisez la formule dâun prĂȘt amortissable Ă taux fixe (hors assurance) : - M = C Ă [ i(1+i)^n / ((1+i)^n â 1) ]
- C = M Ă [ ((1+i)^n â 1) / ( i(1+i)^n ) ] oĂč M = mensualitĂ©, C = capital empruntĂ©, i = taux mensuel (taux annuel/12), n = nombre total de mensualitĂ©s.
- Inclure les frais dâacquisition :
Ajoutez au besoin les frais de notaire, une Ă©ventuelle commission dâagence et la part dâassurance emprunteur dans la mensualitĂ©.
Les taux en vigueur : un repĂšre Ă 3 %â3,3 % en septembre 2025
Les baromĂštres confirment des taux moyens stabilisĂ©s autour de 3,17 % sur 20 ans et 3,29 % sur 25 ans, avec des « meilleurs profils » parfois en dessous de 3 %. Des acteurs de marchĂ© affichent des fourchettes proches (â3,22 % sur 20 ans et â3,35 % sur 25 ans). Ces niveaux encadrent bien une hypothĂšse de calcul entre 3 % et 3,3 %.
Exemples concrets (hors assurance)
HypothĂšse : prĂȘt Ă taux fixe, mensualitĂ© constante.
- Combien emprunte-t-on avec 1 000 ⏠/ mois ?
âą 25 ans Ă 3,00 % : â 210 900 âŹ
âą 25 ans Ă 3,30 % : â 204 100 ⏠- Et si votre mensualitĂ© max est 1 500 ⏠/ mois ?
âą 25 ans Ă 3,00 % : â 316 300 âŹ
âą 25 ans Ă 3,30 % : â 306 100 ⏠- Comparatif 20 ans (1 000 ⏠/ mois) :
âą 3,00 % : â 180 300 âŹ
âą 3,30 % : â 175 500 âŹ
Lecture : Ă mensualitĂ© identique, gagner 0,3 point de taux (de 3,3 % Ă 3,0 %) ou allonger de 20 Ă 25 ans peut libĂ©rer plusieurs milliers dâeuros de capacitĂ©. Calibrez la durĂ©e avec prudence : plus long = mensualitĂ© plus douce, mais coĂ»t total plus Ă©levĂ©.
Simulateur de surface : que vaut 1 000 ⏠/ mois à Paris et Lyon ?
En septembre 2025, CAFPI publie la surface finançable pour 1 000 ⏠de mensualitĂ© sur 25 ans (au « top taux » des barĂšmes) selon le prix moyen au mÂČ :
| Ville | Prix moyen au mÂČ | Surface finançable pour 1 000 âŹ/mois* |
|---|---|---|
| Paris | 9 569 ⏠| 21,35 mÂČ |
| Lyon | 4 699 ⏠| 43,48 mÂČ |
* Montant empruntĂ© correspondant â 204 300 ⏠(21,35Ă9 569 â 204 298 ⏠; 43,48Ă4 699 â 204 313 âŹ), cohĂ©rent avec une mensualitĂ© de 1 000 ⏠sur 25 ans autour de 3,3 %. Source des prix et surfaces : baromĂštre CAFPI, septembre 2025.
Envie de vous projeter dans votre ville ?
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Sans prĂȘt relais : 3 leviers qui font la diffĂ©rence
- Optimiser la mensualitĂ© admissible : rĂ©duire ou regrouper un petit crĂ©dit conso peut ramener votre taux dâeffort sous 35 %.
- Jouer la durée intelligemment : viser 25 ans pour absorber la transition, puis rembourser par anticipation aprÚs la vente de votre bien (tout en restant dans le cadre HCSF).
- Activer les aides Ă lâaccession : selon le projet, le PTZ peut complĂ©ter le plan de financement (Ă©largi au neuf jusquâĂ fin 2027). Renseignez-vous dans le calculateur.
Cas pratique (récit)
Camille et Julien, 36 et 38 ans, deux CDI Ă Lyon (4 300 ⏠nets Ă deux). Leur banque fixe une mensualitĂ© cible Ă 1 505 ⏠assurance incluse, soit un taux dâeffort de 35 %. En modulant la part assurance et en passant sur 25 ans Ă ~3,2 %, leur capacitĂ© se cale autour de 300 000 âŹ, de quoi viser un T3 familial sans recourir au relais. AprĂšs la signature, ils utilisent une partie du produit de vente pour rembourser par anticipation et conservent une mensualitĂ© confortable.
Passer Ă lâaction avec BĂ©a
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- Ăvitez le prĂȘt relais en explorant lâĂ©change immobilier dĂ©finitif : vous synchronisez achat et revente entre propriĂ©taires, avec un seul financement optimisĂ© et, souvent, un calendrier plus serein.
FAQ express
Le taux dâeffort Ă 35 % est-il intangible ?
Il encadre la majoritĂ© des dossiers. Une marge de flexibilitĂ© existe, strictement contingentĂ©e par les banques. Mieux vaut monter un dossier solide dans lâintervalle.
Dois-je viser 20 ou 25 ans ?
25 ans lisse la mensualitĂ© (utile sans relais). Si vous anticipez une rentrĂ©e dâĂ©pargne (vente, primeâŠ), vous pourrez rembourser plus tĂŽt.
Comment intĂ©grer lâassurance ?
Les banques raisonnent en taux dâeffort assurance incluse. Faites aussi jouer la concurrence sur la dĂ©lĂ©gation dâassurance pour gagner quelques dizaines dâeuros par mois.
