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🚹 Pourquoi BĂ©a s’oppose Ă  la hausse des droits de mutation, alors mĂȘme que cela favorise le marchĂ© de l’échange immobilier dĂ©finitif ? 🏡💾

Ces derniers jours, une question revient en boucle : “La hausse attendue des frais de mutation, c’est une super nouvelle pour BĂ©a, non ?”

On a dĂ©cidĂ© de vous rĂ©pondre ici, en essayant de ne pas trop vous assommer de dĂ©tails techniques. La rĂ©ponse, c’est non.

Pourquoi? Quand on a pour mission de permettre Ă  chacun de retrouver le plaisir de faire de l’immo, on ne peut pas se satisfaire qu’un projet, prĂ©sentĂ© comme une solution budgĂ©taire pour les collectivitĂ©s locales, risque en rĂ©alitĂ© d’aggraver la crise du marchĂ© immobilier.

DerriĂšre la baisse de 22% du nombre de transactions entre 2021 et 2024, il y a des rĂ©alitĂ©s que l’on connaĂźt bien:
– celles de familles en mouvement bloquĂ©es dans des logements inadaptĂ©s,
– celles de personnes dĂ©jĂ  en difficultĂ© qui doivent en plus se sĂ©parer de prĂšs de 9% de la valeur de leur bien pour s’en sortir
– et celles d’un secteur immo Ă  bout de souffle.

VoilĂ  pourquoi BĂ©a s’engage contre cette loi et promet de redoubler d’efforts pour proposer une alternative positive pour les gens, comme pour le marchĂ©.



Vous ĂȘtes toujours lĂ  ? Cool ! Voici les principales raisons de notre rejet de cette loi :

Le gouvernement envisage d’augmenter de 0,5 % les droits de mutation sur les transactions dans l’immobilier ancien, une mesure qui frapperait directement les secundo-accĂ©dants.

🎯 Les secundo-accĂ©dants pris en Ă©tau

Contrairement aux primo-accĂ©dants (qui bĂ©nĂ©ficient encore de certains dispositifs d’aide), les secundo-accĂ©dants doivent tout financer eux-mĂȘmes.


🔮 Cette mesure pĂ©nalise :
‱ 📌 Les familles qui veulent un logement plus grand.
‱ 📌 Les actifs en mutation professionnelle contraints de vendre pour acheter ailleurs.
‱ 📌 Les seniors qui souhaitent vendre pour un bien plus adaptĂ© Ă  leur Ăąge.

💡 ConsĂ©quence ? Beaucoup repousseront leur projet ou resteront coincĂ©s dans un logement qui ne correspond plus Ă  leurs besoins.


❗ Une fausse bonne idĂ©e budgĂ©taire

Le gouvernement justifie cette hausse par la nĂ©cessitĂ© de renflouer les finances locales. Mais en taxant encore plus les transactions, on risque l’effet inverse :

📉 Moins de ventes = moins de recettes fiscales !
📉 Un marchĂ© plus figĂ© = un ralentissement Ă©conomique local (moins de travaux, moins d’emplois liĂ©s Ă  l’immobilier).


đŸ”„ Notre alternative : une approche incitative plutĂŽt que punitive !

📱 Au lieu de taxer davantage, voici des solutions plus justes et efficaces :
✅ RĂ©duire progressivement les droits de mutation pour fluidifier le marchĂ©.
✅ AllĂ©ger la fiscalitĂ© sur la mobilitĂ© rĂ©sidentielle pour s’adapter aux Ă©volutions de vie.
✅ Mettre en place des exonĂ©rations spĂ©cifiques pour les secundo-accĂ©dants qui n’ont pas d’autre choix que de dĂ©mĂ©nager.

N’hĂ©sitez pas Ă  nous faire part de votre avis sur la question !

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Investisseur : arbitrer son parc locatif plus vite grĂące Ă  l’échange immobilier

Un investisseur particulier raisonne en usage et en rendement : emplacement, vacance, charges, travaux, DPE, perspectives. Le chemin classique « vendre puis racheter » multiplie dĂ©lais, coĂ»ts et incertitudes — parfois au prix d’un prĂȘt relais. L’échange immobilier dĂ©finitif aligne deux projets miroirs (ex. studio excentrĂ© ↔ T2 mieux situĂ©), Ă©quilibre la diffĂ©rence par une soulte, et se signe par un acte unique chez le notaire. RĂ©sultat : arbitrage accĂ©lĂ©rĂ©, capex prĂ©visible, logistique maĂźtrisĂ©e.


Pourquoi l’échange parle aux investisseurs

  • Time-to-close rĂ©duit : matching de besoins, date unique, un seul dĂ©mĂ©nagement.
  • ÉquitĂ© par la soulte : on nĂ©gocie la valeur d’usage (emplacement, DPE, travaux), pas un rabais dĂ©fensif.
  • LisibilitĂ© financiĂšre : possibilitĂ© de financer la soulte comme un achat classique, sans intĂ©rĂȘts de relais.
  • Capex/opex cadrĂ©s : on intĂšgre le panier travaux et les charges dans la discussion, dĂšs l’avant-contrat.
  • Sortie d’impasse : actifs Ă  vacance Ă©levĂ©e, DPE faible, copro exigeante
 on bascule vers un bien plus liquide.

Trois scĂ©narios d’arbitrage typiques

  • Studio excentrĂ© → T2 bien connectĂ© : moins de vacance, meilleure profondeur de marchĂ©, cible locative Ă©largie.
  • T3 Ă©nergivore → T2/T3 sobre : DPE amĂ©liorĂ©, charges stables, attractivitĂ© long terme.
  • RDC bruyant → Ă©tage calme : revalorisation Ă  la relocation, churn locataire rĂ©duit.

Méthode en 5 étapes (investisseur)

  1. Diagnostiquer l’actif sortant : vacance, DPE, charges, travaux diffĂ©rĂ©s.
  2. Cibler l’actif entrant : micro-localisation, flux de demande, copro saine, DPE.
  3. Publier & matcher : usage ↔ usage, mĂȘmes horizons de calendrier.
  4. Chiffrer la soulte : 2–3 scĂ©narios selon DPE/travaux/calendrier.
  5. Acte unique : conditions suspensives, piÚces copro, diagnostics, remise des clés coordonnée.

Tableau : séquentiel vs échange (focus investisseur)

SujetVendre puis racheterÉchange immobilier
Délais2 transactions1 acte
FinancementSouvent prĂȘt relaisSoulte finançable
FrictionsDouble logistique, re-nĂ©gociationMatching d’usages, calendrier unique
RendementVacance plus longue possibleRelocation plus rapide sur actif entrant
NĂ©gociationRabais / surenchĂšreÉquitĂ© par soulte / panier travaux

Exemple pédagogique (ordre de grandeur)

  • Actif A : studio 22 mÂČ, pĂ©riphĂ©rie, DPE E, vacance Ă©levĂ©e — valeur cible 150 000 €.
  • Actif B : T2 35 mÂČ, quartier bien connectĂ©, DPE C — valeur cible 205 000 €.
  • DiffĂ©rence brute : 55 000 € → soulte Ă  verser par l’investisseur qui prend B.
  • Panier travaux A estimĂ© pour l’autre partie : 12–15 k€ (rafraĂźchissement + menuiseries).
  • Soulte discutĂ©e : 50–53 k€ selon travaux/calendrier.
  • BĂ©nĂ©fice : portefeuille repositionnĂ© sur un actif plus liquide, relocation accĂ©lĂ©rĂ©e.

Check-list d’arbitrage

  • DonnĂ©es locatives : loyers rĂ©cents, vacance, turn-over, impayĂ©s Ă©ventuels.
  • CopropriĂ©tĂ© : PV d’AG, appels de fonds, travaux votĂ©s, budget prĂ©visionnel.
  • DPE & charges : factures type, menuiseries, chauffage, ventilation.
  • Travaux : chiffrage synthĂ©tique (3–5 postes) pour cadrer la soulte.
  • Calendrier : fenĂȘtre de signature, disponibilitĂ© pour l’état des lieux, relogement locataire si nĂ©cessaire.

Échange et locataires en place : points d’attention

  • Baux & prĂ©avis : vĂ©rifier les dĂ©lais lĂ©gaux et informer en amont.
  • État des lieux : planifier selon la date d’acte ; distinguer reprise propriĂ©taire/relocation.
  • Clauses : intĂ©grer au besoin une occupation diffĂ©rĂ©e si travaux ou relocation prĂ©vue.

Questions fréquentes

La soulte dégrade-t-elle ma trésorerie ?
Elle se finance comme un achat classique. Le gain vient de la réallocation vers un actif mieux placé et plus liquide.

Puis-je échanger un bien loué ?
Oui, en respectant les droits du locataire et le calendrier. Les clauses d’occupation peuvent ĂȘtre intĂ©grĂ©es.

Et si l’actif entrant nĂ©cessite des travaux ?
Chiffrez un panier travaux et intégrez-le dans la soulte pour garder un capex maßtrisé.

L’échange est-il aussi sĂ©curisĂ© qu’une vente ?
Oui : vente rĂ©ciproque signĂ©e par acte authentique unique, diagnostics et piĂšces de copro de part et d’autre.


PrĂȘt Ă  repositionner votre parc sans vous enliser dans deux transactions ? Publiez l’actif Ă  cĂ©der, ciblez l’actif Ă  acquĂ©rir, calibrez la soulte, signez une fois, et accĂ©lĂ©rez votre stratĂ©gie.

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Pas d’acheteur ? Pas d’offre au prix ? Finis les mauvais plans : passez Ă  l’échange immobilier dĂ©finitif

Vous avez beau relancer, organiser des visites, nĂ©gocier
 rien n’y fait : pas d’acheteur sĂ©rieux, ou des offres trop basses. Et si vous arrĂȘtiez de subir le marchĂ© ? L’échange immobilier dĂ©finitif permet Ă  deux propriĂ©taires de s’échanger leurs biens, avec un acte notariĂ© unique et, Ă  la clĂ©, des Ă©conomies substantielles sur les frais. C’est simple, lĂ©gal, accompagnĂ© : une voie express pour dĂ©bloquer votre projet quand la vente classique s’enlise.


Pourquoi l’échange est l’arme anti-galĂšre quand le marchĂ© bloque

  • Un seul acte notariĂ© au lieu de deux : au lieu d’un achat puis d’une revente, l’échange se formalise en une seule signature, sĂ©curisĂ©e par le notaire. C’est express et lisible.
  • Des frais de notaire souvent allĂ©gĂ©s : dans un Ă©change, la taxation suit un rĂ©gime spĂ©cifique. RĂ©sultat : jusqu’à 60 % d’économies par rapport Ă  deux opĂ©rations classiques, selon la configuration des biens et la prĂ©sence d’une soulte.
  • LĂ©galitĂ© et cadre clair : l’échange immobilier est prĂ©vu par la fiscalitĂ© française (rĂ©fĂ©rences CGI citĂ©es par BĂ©a) et pratiquĂ© de longue date.
  • Moins d’attente, plus d’action : vous entrez dans une communautĂ© de propriĂ©taires qui publient en mĂȘme temps et cherchent un duo compatible, au lieu d’espĂ©rer un acheteur « idĂ©al ».

Comment ça marche concrÚtement

  1. Vous inscrivez votre bien et votre recherche (ville, type, surface, préférences).
  2. Vous matchez : coups de cƓur rĂ©ciproques, visite, puis nĂ©gociation.
  3. Vous arbitrez la valeur : si les biens n’ont pas la mĂȘme valeur, on prĂ©voit une soulte (l’ajustement financier).
  4. Vous signez un seul acte chez le notaire, avec tous les diagnostics obligatoires, comme pour une vente.

Combien ça coûte ? Exemple simple et lisible

SituationVente classique (2 opĂ©rations)Échange immobilier (1 acte)
Bien A = 300 000 € / Bien B = 400 000 €Frais « usage » ~8 % sur chaque achat (≈ 24 000 € + 32 000 €)MĂ©thode spĂ©cifique dĂ©clarĂ©e par BĂ©a : 5 % sur le bien le moins cher + 1 % sur le plus cher + 6,3 % sur la soulte (≈ 25 300 € au total dans l’exemple)
Total indicatif≈ 56 000 €≈ 25 300 €
Économie–≈ 55 % d’économies dans l’exemple BĂ©a

Remarque : le notaire calcule prĂ©cisĂ©ment la taxation applicable Ă  votre cas (nature des biens, valeurs retenues, Ă©ventuelle soulte). Les pourcentages et l’économie ci-dessus illustrent l’exemple publiĂ© par BĂ©a.


Échange vs. vente classique : qui gagne quand on manque d’acheteurs ?

CritĂšreVente classiqueÉchange dĂ©finitif
DĂ©laisDĂ©pend du nombre d’acheteurs et de la nĂ©gociationAccĂšs direct Ă  une communautĂ© qui publie pour Ă©changer, matching en continu
VisibilitéAnnonces publiques, démarchageAnnonces anonymisées, pas de démarchage, accompagnement dédié
SĂ©curitĂ©Compromis puis acteActe authentique unique d’échange, diagnostics identiques
CoĂ»ts2 actes d’achat/vente, frais et commissionsRĂ©gime spĂ©cifique d’échange, Ă©conomies potentielles + commission BĂ©a rĂ©duite
PsychologiePression sur le prix et la négociationNégociation bilatérale (bien contre bien + soulte), logique « gagnant-gagnant »

Les profils pour qui l’échange est particuliĂšrement pertinent

  • Vous n’obtenez pas d’offre au prix malgrĂ© des visites : l’échange rĂ©unit deux projets compatibles, pas un acheteur opportuniste.
  • Vous devez bouger vite (poste, Ă©cole, santĂ©) : un seul acte, un calendrier resserrĂ©.
  • Vous hĂ©sitez Ă  baisser trop : la soulte permet d’équilibrer sans brader.
  • Vous refusez le dĂ©marchage : annonces anonymisĂ©es, contact centralisĂ©.

Questions fréquentes

Est-ce légal ?
Oui ; BĂ©a renvoie aux rĂ©fĂ©rences CGI et pratique l’échange avec notaire.

Peut-on échanger avec des valeurs différentes ?
Oui ; on prévoit alors une soulte.

Les diagnostics sont-ils obligatoires ?
Oui, comme dans une vente : DPE, etc.

Et si je n’ai pas d’acheteur ?
Ce n’est plus le sujet : vous cherchez un duo d’échange, pas « un acheteur ».


Checklist pratique pour réussir votre échange

  • Soignez votre annonce et vos photos.
  • DĂ©finissez un pĂ©rimĂštre de recherche rĂ©aliste (quartiers, surfaces, prestations).
  • Anticipez la soulte possible et Ă©changez tĂŽt avec votre banque si vous avez un crĂ©dit en cours.
  • Constituez votre dossier (titres, diagnostics, rĂšglement de copropriĂ©tĂ©, etc.).

Plus vous publiez tĂŽt, plus vous matcherez vite. Et vous n’avez pas besoin d’attendre « l’acheteur parfait ».

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À Paris (et grandes mĂ©tropoles) : tester l’échange pour viser le bon quartier au bon prix

Dans les grandes mĂ©tropoles, la recherche d’un bon quartier tourne vite au bras de fer : annonces qui partent, visites groupĂ©es, offres au-dessus ou en dessous, dĂ©lais bancaires. L’échange immobilier dĂ©finitif propose une autre logique : on matche deux usages (quartier, surface, Ă©tage, extĂ©rieur), on Ă©quilibre par une soulte si les valeurs diffĂšrent, et l’on signe un acte unique chez le notaire. RĂ©sultat : un ciblage hyperlocal (arrondissement, micro-quartier, proximitĂ© transports/Ă©coles) sans subir la double sĂ©quence « vendre puis acheter ».


Pourquoi l’échange est taillĂ© pour les mĂ©tropoles

  • Hyperlocal : on cible un micro-pĂ©rimĂštre (ex. Paris 11e cĂŽtĂ© square Gardette, Lyon Croix-Rousse bas, Bordeaux Saint-Seurin).
  • ÉquitĂ© par la soulte : pas besoin de surpayer ni de brader ; la diffĂ©rence de valeur s’ajuste.
  • Acte unique : moins d’alĂ©as qu’un enchaĂźnement vente/achat, une seule date et un seul dĂ©mĂ©nagement.
  • Moins de frictions : souvent sans prĂȘt relais, diagnostics cadrĂ©s, dossier copro des deux cĂŽtĂ©s.

Ce qui compte vraiment “intra-muros”

  • Transports structurants : distance Ă  un mĂ©tro/TGV/RER/tram, lignes directes vers le travail/Ă©cole.
  • Vie quotidienne : commerces, marchĂ©, espaces verts, nuisances sonores.
  • CopropriĂ©tĂ© : ascenseur/escaliers, charges, travaux votĂ©s/Ă  venir.
  • QualitĂ© d’usage : luminositĂ©, plan, double exposition, espace bureau (tĂ©lĂ©travail).
  • DPE & confort : fenĂȘtres, chauffage, ventilation (charges prĂ©visibles).

Cas pratiques express (Paris & métropoles)

  • Paris 12e ↔ 11e : un T2 lumineux sur cours cĂŽtĂ© 12e contre un T2 proche d’un mĂ©tro plus direct vers le bureau cĂŽtĂ© 11e ; soulte calibrĂ©e pour l’emplacement.
  • Lyon Croix-Rousse ↔ Part-Dieu : T3 familial avec escaliers vs T3 avec ascenseur et accĂšs direct gare ; acte unique et dĂ©mĂ©nagement une seule fois.
  • Bordeaux Saint-GenĂšs ↔ Saint-Seurin : T4 avec travaux vs T4 clĂ© en main ; panier travaux intĂ©grĂ© Ă  la soulte.

Échange vs enchùres silencieuses : qui protùge votre projet ?

SujetMarchĂ© classique en zones tenduesÉchange immobilier (acte unique)
StratĂ©gieSurenchĂšre / rabaisUsage ↔ usage + soulte
DélaisVisites, off-market, incertitudesDate unique synchronisée
FinancementRelais fréquentSoulte finançable
DéménagementParfois en 2 tempsUn seul déménagement
SérénitéStress + aléasLisible et cadré

MĂ©thode simple pour “viser le bon quartier”

  1. Cible hyperlocale : pĂ©rimĂštre de 5–10 rues, stations et Ă©coles visĂ©es.
  2. Annonce claire : points forts/points d’attention, DPE, charges, copro.
  3. Match d’usages : Ă©tage/ascenseur, calme/lumiĂšre, extĂ©rieur, bureau.
  4. Soulte : 2–3 scĂ©narios selon calendrier, DPE et Ă©ventuels travaux.
  5. Acte unique : avant-contrat d’échange (conditions suspensives, date, piĂšces), signature, remise des clĂ©s coordonnĂ©e.

Exemple pédagogique (ordre de grandeur)

  • Bien A (Paris 20e, T3, dernier Ă©tage sans ascenseur) estimĂ© 520 000 €.
  • Bien B (Paris 11e, T3, 3e avec ascenseur) estimĂ© 575 000 €.
  • DiffĂ©rence brute : 55 000 € → soulte nĂ©gociĂ©e, ajustable selon DPE/travaux/calendrier.
  • BĂ©nĂ©fice : A gagne l’ascenseur et la ligne de mĂ©tro souhaitĂ©e ; B gagne la lumiĂšre et un dernier Ă©tage.

Check-list hyperlocale

  • Temps rĂ©el vers lieux clĂ©s (mĂ©tro, gare, Ă©coles).
  • Nuisances : bar/terrasse, axes, livraisons, travaux de voirie.
  • Copro : ascenseur (contrat, pannes), toiture/ravalement, budgets.
  • DPE & charges : factures type, fenĂȘtres, ventilation.
  • Calendrier : semaine idĂ©ale, crĂ©neaux dĂ©mĂ©nageur/ascenseur, coordinateur le jour J.

Questions fréquentes

Peut-on échanger entre deux arrondissements trÚs différents de prix ?
Oui, via la soulte qui équilibre précisément la différence de valeur.

Et si l’un des deux biens a des travaux Ă  prĂ©voir ?
Ils se chiffrent en panier travaux et s’intùgrent dans la soulte.

L’échange est-il aussi sĂ©curisĂ© qu’une vente ?
Oui, c’est une vente rĂ©ciproque signĂ©e par acte notariĂ© unique avec diagnostics et protections usuelles.

Comment éviter le logement provisoire ?
En fixant une date unique de signature et de remise des clĂ©s dans l’avant-contrat.


Envie de viser le bon quartier sans surpayer ni brader ? Publiez votre bien et vos critĂšres hyperlocaux. Trouvez le duo inverse, Ă©quilibrez par soulte, signez une fois et emmĂ©nagez lĂ  oĂč votre quotidien gagne en qualitĂ©.

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