Ces derniers jours, une question revient en boucle : “La hausse attendue des frais de mutation, c’est une super nouvelle pour Béa, non ?”

On a décidé de vous répondre ici, en essayant de ne pas trop vous assommer de détails techniques. La réponse, c’est non.

Pourquoi? Quand on a pour mission de permettre à chacun de retrouver le plaisir de faire de l’immo, on ne peut pas se satisfaire qu’un projet, présenté comme une solution budgétaire pour les collectivités locales, risque en réalité d’aggraver la crise du marché immobilier.

Derrière la baisse de 22% du nombre de transactions entre 2021 et 2024, il y a des réalités que l’on connaît bien:
- celles de familles en mouvement bloquées dans des logements inadaptés,
- celles de personnes déjà en difficulté qui doivent en plus se séparer de près de 9% de la valeur de leur bien pour s’en sortir
- et celles d’un secteur immo à bout de souffle.

Voilà pourquoi Béa s’engage contre cette loi et promet de redoubler d'efforts pour proposer une alternative positive pour les gens, comme pour le marché.



Vous êtes toujours là ? Cool ! Voici les principales raisons de notre rejet de cette loi :

Le gouvernement envisage d’augmenter de 0,5 % les droits de mutation sur les transactions dans l’immobilier ancien, une mesure qui frapperait directement les secundo-accédants.

🎯 Les secundo-accédants pris en étau

Contrairement aux primo-accédants (qui bénéficient encore de certains dispositifs d’aide), les secundo-accédants doivent tout financer eux-mêmes.


🔴 Cette mesure pénalise :
• 📌 Les familles qui veulent un logement plus grand.
• 📌 Les actifs en mutation professionnelle contraints de vendre pour acheter ailleurs.
• 📌 Les seniors qui souhaitent vendre pour un bien plus adapté à leur âge.

💡 Conséquence ? Beaucoup repousseront leur projet ou resteront coincés dans un logement qui ne correspond plus à leurs besoins.


❗ Une fausse bonne idée budgétaire

Le gouvernement justifie cette hausse par la nécessité de renflouer les finances locales. Mais en taxant encore plus les transactions, on risque l’effet inverse :

📉 Moins de ventes = moins de recettes fiscales !
📉 Un marché plus figé = un ralentissement économique local (moins de travaux, moins d’emplois liés à l’immobilier).


🔥 Notre alternative : une approche incitative plutôt que punitive !

📢 Au lieu de taxer davantage, voici des solutions plus justes et efficaces :
✅ Réduire progressivement les droits de mutation pour fluidifier le marché.
✅ Alléger la fiscalité sur la mobilité résidentielle pour s’adapter aux évolutions de vie.
✅ Mettre en place des exonérations spécifiques pour les secundo-accédants qui n’ont pas d’autre choix que de déménager.

N'hésitez pas à nous faire part de votre avis sur la question !

Acheter avant d’avoir vendu : le prêt relais a longtemps été l’outil « passe-pont » des propriétaires pressés. En 2025 pourtant, cet emprunt court terme redevient délicat : marché inégal, délais de vente étirés, pression sur les prix… À Paris, près d’un vendeur sur cinq revend à perte. Voici, sans détours, comment fonctionne un prêt relais, pourquoi il se complique cette année, et par quoi le remplacer intelligemment.

---

Le prêt relais, comment ça marche (vraiment)

Un prêt relais est un crédit à court terme qui vous avance une partie de la valeur de votre logement actuel en attendant sa vente. La banque se fonde sur une estimation professionnelle pour prêter une fraction du prix net vendeur : souvent entre 50 % et 80 % selon les établissements et la qualité du dossier. Le prêt est in fine : vous ne remboursez que les intérêts intercalaires pendant la durée du relais, puis le capital est soldé à la vente. La durée standard est de 12 mois, prolongeable une fois (jusqu’à 24 mois) sous conditions.

Exemple (indicatif) : bien estimé 400 000 €, relais à 60 % = 240 000 €. À 4,5 % d’intérêts, cela représente ~900 € d’intérêts par mois, soit ~10 800 € sur 12 mois, hors assurance et frais.

Pourquoi devient-il risqué en 2025 ?

1. Une dépendance extrême à la vitesse de vente

Le relais ne pardonne pas les retards. Si votre bien ne se vend pas assez vite ou au prix estimé, les intérêts s’accumulent, l’échéance approche et la banque exige le remboursement à terme. Cela incite à brader pour éviter un défaut ou une prolongation coûteuse.

2. Un coût supérieur à un prêt classique

Les taux des prêts relais restent plus élevés qu’un crédit amortissable standard et s’accompagnent de frais annexes (assurance, dossier, garantie). Sur 9 à 18 mois, la facture grimpe vite, surtout si la vente s’éternise.

3. Un marché inégal, des vendeurs fragilisés

Le marché 2025 est contrasté : baisse modérée au national, stabilisation par endroits et rares hausses locales. Cette dispersion complique les estimations et augmente le risque d’écart entre la valeur espérée et le prix réellement obtenu. À Paris, où les prix restent sous leur pic pré-2021, près d’un vendeur sur cinq revend à perte ; dans ce contexte, adosser son achat à une vente aléatoire multiplie le risque.

---

Les signaux à surveiller avant de signer

• Liquidité locale : volume d’acheteurs, délais de vente du segment (appartement familial, studio, maison de ville).
• Écart estimation/offres : testez le marché avec une mise en ligne « sérieuse » avant de débloquer le relais.
• Trésorerie tampon : simulez 12 à 18 mois d’intérêts + charges courantes + éventuelle décote à la revente.
• Plan B documenté : que se passe-t-il si la vente n’aboutit pas dans les temps ?

---

Alternatives plus sereines en 2025

Solution	Principe	Coût du financement	Dépend de la vente du bien	Délai / Flexibilité	Pour qui
Vente longue	Compromis avec délai étendu avant acte (et parfois occupation post-vente convenue)	Faible (pas d’intérêts de relais)	Non pendant le délai	Négociable (souvent 4–6 mois)	Vendeurs/acheteurs synchronisés
Prêt achat-revente	Prêt global qui intègre le remboursement de l’ancien crédit et l’achat du nouveau	Modéré à élevé selon banque	Moins sensible qu’un relais nu	Durées plus souples	Propriétaires avec bon profil
Achat avec clause suspensive de vente	Vous achetez, mais l’achat est subordonné à la vente de votre bien	Très faible	Oui, mais vous ne payez pas si la vente échoue	Délai contractuel	Marchés lents, profils prudents
Échange immobilier définitif (Béa)	Permutation des propriétés entre propriétaires, avec compensation (soulte) et acte notarié	Droits et frais optimisés	Non (pas d’attente de vente à un tiers)	Rapide, calendrier commun	Propriétaires voulant sécuriser le mouvement sans relais

Chez Béa, l’échange définitif permet de calibrer la soulte au plus juste et de sécuriser les délais, sans intérêts intercalaires ni dépendance à une mise en vente incertaine.

---

Questions fréquentes (FAQ)

Le prêt relais finance-t-il 100 % de mon futur achat ?
Non. Il avance une fraction (50–80 %) de la valeur de votre bien actuel. Le solde est couvert par votre apport et/ou un prêt amortissable classique.

Que se passe-t-il si je ne vends pas à temps ?
À l’échéance, la banque peut exiger le remboursement du capital relais. Sans solution, vous devrez prolonger (si possible, à coût supplémentaire), baisser le prix… voire vous exposer à une vente contrainte.

Pourquoi l’échange immobilier réduit-il le risque ?
Parce qu’il supprime la condition de trouver un acheteur tiers. Vous échangez avec un autre propriétaire, la soulte remplace le relais et l’acte est réalisé à date convenue, ce qui stabilise le budget et le calendrier.

---

Notre avis Béa en 2025

Le prêt relais n’est pas « mort », mais il a perdu son avantage-risque dans un marché qui se normalise lentement et reste hétérogène. Coûts intercalaires, aléas de revente, décotes locales : tout concourt à le rendre plus fragile pour un ménage standard. La tendance est claire : privilégier des montages qui décorrèlent l’achat de la vente (vente longue bien ficelée, achat-revente structuré, ou mieux : échange immobilier définitif), afin d’avancer sans brûler de cash ni brader son patrimoine.

---

Encadré pratique : checklist express avant toute décision

• Deux estimations écrites (notaire + agence) et un scénario conservateur (prix -5 % à -10 %).
• Simulation 12–18 mois d’intérêts intercalaires + assurance.
• Clause d’occupation ou vente longue négociée si vous vendez avant d’acheter.
• Option échange explorée sur Béa si vous avez des critères compatibles (zone, typologie, budget soulte).

---

En 2025, le marché immobilier parisien reste sous pression dans certains quartiers emblématiques. Le Marais, Montmartre, le 16ᵉ ou encore les Batignolles attirent toujours autant… mais acheter y reste complexe. L’échange immobilier définitif devient alors une alternative de plus en plus prisée. Zoom sur les secteurs les plus recherchés, et les budgets à prévoir.

---

Pourquoi ces quartiers sont-ils en tension ?

Malgré une stabilisation des prix à Paris en 2025 (+0,2 % au 1er semestre), certains arrondissements continuent de cristalliser toutes les attentions des acquéreurs… et donc des échangeurs. Leurs atouts ? Cadre de vie, patrimoine, transports, écoles, commerces. Mais la rareté de l’offre pousse de plus en plus de propriétaires à passer par l’échange plutôt que par une vente longue et incertaine.

---

Le Marais (3ᵉ et 4ᵉ arrondissements)

Profil recherché : T2/T3 lumineux avec cachet de l’ancien, poutres, cheminées, au 3ᵉ étage minimum. Souvent troqué contre une maison ou un grand appartement en proche banlieue chic (Le Vésinet, Sceaux).

Prix moyen en 2025 :

13 800 €/m² – soit 966 000 € pour un 70 m²

Tension du marché : Extrême. L’offre est limitée, la demande stable mais très qualifiée. L’échange permet de sécuriser l’opération entre propriétaires.

---

Montmartre (18ᵉ arrondissement – secteur Lamarck/Caulaincourt)

Profil recherché : Duplex, dernier étage avec vue, petites surfaces bien agencées avec charme. Échange fréquent contre maison de caractère en grande couronne (Fontainebleau, Rambouillet).

Prix moyen en 2025 :

11 400 €/m² – soit 684 000 € pour un 60 m²

Tension du marché : Forte. Quartier recherché par des profils artistiques ou internationaux. L’échange offre une fluidité bienvenue.

---

16ᵉ arrondissement (Passy, La Muette, Jasmin)

Profil recherché : Grands appartements familiaux avec balcon, proche écoles bilingues, étage élevé avec ascenseur. Souvent échangés contre maisons avec jardin dans les Hauts-de-Seine.

Prix moyen en 2025 :

11 600 €/m² – soit 1 160 000 € pour un 100 m²

Tension du marché : Forte. Peu de mobilité dans le parc privé. L’échange entre familles permet des ajustements personnalisés (soulte, délai de libération…).

---

Batignolles et Martin Luther King (17ᵉ arrondissement)

Profil recherché : T3-T4 moderne avec espace extérieur. Nombreux échanges contre maisons contemporaines à Colombes, Asnières, Saint-Ouen.

Prix moyen en 2025 :

10 900 €/m² – soit 763 000 € pour un 70 m²

Tension du marché : Croissante. Le quartier attire les jeunes actifs avec enfants. L’échange est souvent une solution pour gagner en surface sans perte de confort.

---

Autres quartiers très demandés en 2025

Quartier	Prix moyen au m²	Typologie recherchée	Type de bien échangé contre
Canal Saint-Martin (10e)	11 800 €	Loft, T2 refait à neuf	Maison à Montreuil ou Romainville
Alésia (14e)	10 700 €	T3 lumineux avec vue dégagée	Maison avec jardin dans le 94
Nation (11e/12e)	10 900 €	T2/T3 avec balcon	Maison de ville dans le Val-de-Marne
Saint-Paul (4e)	13 600 €	Duplex atypique	Maison ancienne à Meudon

---

L’échange immobilier : une réponse aux blocages du marché

Dans ces arrondissements en tension, l’échange permet :

• Un accès direct à un bien très convoité
• Une économie sur les frais de notaire (comparé à un double acte)
• Une simultanéité vente/achat qui sécurise la transaction
• Une meilleure adaptation entre particuliers sans passer par le marché libre

---

Conseils pratiques pour réussir son échange

• Faites estimer votre bien à sa juste valeur (plateforme comme Béa Immo)
• Renseignez-vous sur les soultes possibles : elles permettent d’équilibrer des écarts de valeur
• Préparez votre dossier avec votre notaire en amont : diagnostics, titre de propriété, prêt éventuel

---

FAQ – Quartiers recherchés pour échange à Paris

Puis-je échanger mon bien si sa valeur est inférieure à celui que je souhaite ?
Oui, à condition de verser une soulte compensatoire.

Les prix sont-ils négociables dans un échange ?
Moins qu’en vente classique. L’équilibre global prime sur la négociation pure.

Peut-on échanger un bien dans un arrondissement “moins coté” contre un bien dans un quartier recherché ?
Oui, mais il faudra souvent ajouter une soulte ou proposer un bien avec des prestations supérieures.