Optimisez votre vente immobilière : gagnez plus en vendant moins cher !

Ces derniers jours, une question revient en boucle : “La hausse attendue des frais de mutation, c’est une super nouvelle pour Béa, non ?”

On a décidé de vous répondre ici, en essayant de ne pas trop vous assommer de détails techniques. La réponse, c’est non.

Pourquoi? Quand on a pour mission de permettre à chacun de retrouver le plaisir de faire de l’immo, on ne peut pas se satisfaire qu’un projet, présenté comme une solution budgétaire pour les collectivités locales, risque en réalité d’aggraver la crise du marché immobilier.

Derrière la baisse de 22% du nombre de transactions entre 2021 et 2024, il y a des réalités que l’on connaît bien:
- celles de familles en mouvement bloquées dans des logements inadaptés,
- celles de personnes déjà en difficulté qui doivent en plus se séparer de près de 9% de la valeur de leur bien pour s’en sortir
- et celles d’un secteur immo à bout de souffle.

Voilà pourquoi Béa s’engage contre cette loi et promet de redoubler d'efforts pour proposer une alternative positive pour les gens, comme pour le marché.



Vous êtes toujours là ? Cool ! Voici les principales raisons de notre rejet de cette loi :

Le gouvernement envisage d’augmenter de 0,5 % les droits de mutation sur les transactions dans l’immobilier ancien, une mesure qui frapperait directement les secundo-accédants.

🎯 Les secundo-accédants pris en étau

Contrairement aux primo-accédants (qui bénéficient encore de certains dispositifs d’aide), les secundo-accédants doivent tout financer eux-mêmes.


🔴 Cette mesure pénalise :
• 📌 Les familles qui veulent un logement plus grand.
• 📌 Les actifs en mutation professionnelle contraints de vendre pour acheter ailleurs.
• 📌 Les seniors qui souhaitent vendre pour un bien plus adapté à leur âge.

💡 Conséquence ? Beaucoup repousseront leur projet ou resteront coincés dans un logement qui ne correspond plus à leurs besoins.


❗ Une fausse bonne idée budgétaire

Le gouvernement justifie cette hausse par la nécessité de renflouer les finances locales. Mais en taxant encore plus les transactions, on risque l’effet inverse :

📉 Moins de ventes = moins de recettes fiscales !
📉 Un marché plus figé = un ralentissement économique local (moins de travaux, moins d’emplois liés à l’immobilier).


🔥 Notre alternative : une approche incitative plutôt que punitive !

📢 Au lieu de taxer davantage, voici des solutions plus justes et efficaces :
✅ Réduire progressivement les droits de mutation pour fluidifier le marché.
✅ Alléger la fiscalité sur la mobilité résidentielle pour s’adapter aux évolutions de vie.
✅ Mettre en place des exonérations spécifiques pour les secundo-accédants qui n’ont pas d’autre choix que de déménager.

N'hésitez pas à nous faire part de votre avis sur la question !

Vous venez d’hériter d’une résidence secondaire. Entre l’indivision qui s’éternise, les offres au rabais et la perspective d’une mise en vente chronophage, l’enthousiasme retombe vite. Et si, au lieu d’attendre « l’acheteur parfait », vous trouviez la contrepartie idéale pour un échange immobilier définitif ? Dans ce format (prévu par le Code civil et signé chez notaire), chaque partie transfère la pleine propriété de son bien à l’autre, éventuellement avec une soulte pour compenser la différence de valeur. Pour les successions et les résidences secondaires, c’est souvent la voie rapide : un seul acte, des délais raccourcis et un projet enfin réaligné sur la vie réelle de la famille.

Pourquoi l’échange est terriblement pertinent dans le cadre d’une succession

1. Sortir de l’indivision sans bras de fer. L’échange permet d’aligner les intérêts : vous troquez la maison héritée contre un bien mieux situé pour votre usage (ou pour un cohéritier), au lieu de batailler sur un prix de vente « parfait » qui n’arrive jamais. Les cohéritiers peuvent également convenir d’une attribution à l’un d’eux, moyennant soulte, via un échange avec un tiers qui apporte le bon bien.

2. Réduire les frictions et le temps de marché. Un échange, c’est deux projets synchronisés : pas de double calendrier vente/achat, moins de visites, pas d’attente d’un profil de financement aléatoire. C’est précieux pour des résidences secondaires, souvent situées loin du domicile principal et difficiles à faire visiter.

3. Optimiser certains coûts de transaction. En pratique, on signe un seul acte notarié qui formalise les deux transferts. Cela évite une partie des doublons inhérents au couple vente+achat (publicité, déplacements, diagnostics redondants si des rapports récents sont réutilisables, coordination de deux notaires et d’un prêt relais, etc.). Attention : les droits de mutation et les émoluments du notaire restent dus, mais l’addition globale peut être plus lisible et maîtrisée que deux opérations séparées.

4. Mieux coller aux usages familiaux. Les résidences secondaires sont affaire d’attachement, d’accès, de calendrier. Échanger pour se rapprocher d’une gare, d’un littoral ou d’un village d’enfance vaut souvent plus que grappiller 1 % sur un prix de vente.

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Spécificités juridiques et fiscales à connaître (version claire)

• Acte authentique : l’échange est un contrat translatif de propriété signé chez notaire. Chaque partie est à la fois cédante et acquéreuse.
• Soulte : si les valeurs ne sont pas équivalentes, une soulte compense la différence. Elle est réglée le jour de la signature et entre en compte pour la fiscalité.
• Droits de mutation : l’échange est soumis aux droits de mutation à titre onéreux. Ils sont calculés sur la valeur des biens transférés (après compensation le cas échéant), selon la pratique de l’étude notariale et le barème départemental en vigueur.
• Plus-value immobilière : pour une résidence secondaire, la plus-value éventuelle suit le régime classique des cessions onéreuses. Chaque partie est imposée sur sa cession comme dans une vente (avec les abattements pour durée de détention et cas d’exonérations légales applicables). L’échange n’efface pas l’impôt, mais ne le double pas pour autant : on calcule comme s’il y avait une vente de chaque côté.
• Diagnostics techniques : DPE, amiante, ERP, électricité/gaz le cas échéant… sont requis comme pour une vente. En succession, certains rapports récents peuvent être mutualisés si toujours valides, ce qui simplifie.
• Financement : si une soulte est due, elle peut être financée (prêt immobilier affecté). L’intérêt d’un échange est de limiter le recours au prêt relais puisqu’il n’y a pas de décalage entre revente et achat.

Conseils Béa Immo : faites estimer en valeur vénale chaque bien, par des sources croisées (notaire + référentiel local + estimation Béa Immo). Une valeur juste fluidifie la soulte et sécurise la fiscalité.

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Cas d’usage concrets (succession & résidence secondaire)

Cas n°1 – Trois frères, une maison à l’Île d’Yeu. Deux n’y vont plus. Un troisième veut garder un pied-à-terre, mais pas celle-là. Ils trouvent via Béa Immo un couple qui souhaite s’installer sur l’île et échange son cottage vendéen. Résultat : attribution du cottage au frère utilisateur, soulte réglée grâce à la différence de valeur, et les deux autres frères récupèrent leur part en numéraire. Pas de mise en vente labyrinthe, tout le monde avance.

Cas n°2 – Chalet alpin vs. villa littorale. Héritiers d’un chalet familial, vous rêvez plutôt d’un bien en Atlantique. Un foyer basque veut précisément l’inverse. L’échange synchronise les calendriers et épargne un hiver de gestion locative transitoire.

Cas n°3 – Maison de village et fiscalité maîtrisée. Valeurs proches, soulte faible, diagnostics réutilisés, un seul acte. La charge mentale fond comme neige au soleil.

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Comparatif express

Critère	Vente + Achat classique	Échange immobilier définitif
Actes	Deux actes (vente puis achat)	Un seul acte d’échange
Calendrier	Séquencé, aléas de financement	Synchronisé, moins d’aléas
Prêt relais	Souvent nécessaire	Souvent évitable
Visites	Multiples, deux marchés	Ciblées, une contrepartie
Coûts annexes	Doublons possibles (pub, déplacements)	Mutualisation de certains frais
Fiscalité	Plus-value sur la vente	Plus-value calculée pareil, côté échange

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Mode d’emploi : réussir son échange en 7 étapes

1. Cadrer le projet familial (usages, zone, budget soulte maximum).
2. Estimer précisément les deux biens (notaire + outils Béa Immo + références locales).
3. Qualifier les diagnostics et pièces de succession (attestation de propriété, état civil, indivision).
4. Lancer la recherche de contrepartie sur Béa Immo : résidence secondaire ciblée, critères d’accès, travaux acceptés.
5. Accorder les conditions : valeur, soulte, répartition des charges, calendrier.
6. Signer l’avant-contrat chez notaire (ou directement l’acte si tout est prêt), avec conditions suspensives adaptées (financement de soulte, purge des servitudes, etc.).
7. Acter l’échange authentique, procéder au paiement de la soulte et à la publicité foncière.

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Questions fréquentes

Est-ce vraiment moins cher qu’une vente + un achat ? Souvent plus lisible et plus efficace, surtout en résidence secondaire. Les droits de mutation et émoluments restent dus. L’économie vient de la mutualisation de certaines étapes et de la suppression d’un prêt relais et de mois d’attente.

Peut-on échanger si un crédit pèse encore sur le bien hérité ? Oui, sous réserve d’accord de la banque et du remboursement du capital au jour de l’acte (ou d’un nouvel emprunt pour la soulte). Le notaire coordonne les mainlevées.

Que devient la plus-value immobilière ? Pour une résidence secondaire, l’échange est traité comme une cession à titre onéreux. Les règles de la plus-value s’appliquent classiquement (abattements pour durée de détention, exonérations spécifiques le cas échéant). Demandez une simulation au notaire.

Peut-on échanger avec des biens de nature différente ? Oui : maison ↔ appartement, chalet ↔ villa, terrain à bâtir ↔ maison, dès lors que la valeur est objectivée et que les diagnostics exigés sont fournis.

Et si les valeurs divergent trop ? La soulte équilibre. Elle est due par la partie qui reçoit le bien le plus cher. Elle peut être financée.

Cette déclaration peut sembler surprenante, mais la réalité est que de nombreuses agences immobilières utilisent des grilles tarifaires qui manquent souvent de cohérence. Si le prix de vente de votre appartement se situe à proximité d’un palier de commission, c’est le moment d’être attentif. Laissez-nous vous expliquer.

Les grilles de commissions des agences immobilières sont généralement structurées par palier, comme suit :
De 0 à 100 000 €, l’agence prélève une commission de 10%.
De 100 000 € à 300 000 €, la commission passe à 9%.
Entre 300 000 € et 450 000 €, elle est réduite à 8%. Etc.
Au-delà de 1 million d’euros, la commission est fixée à 5%.

Prenons l’exemple du palier à 300 000 € dans notre illustration, et examinons les différences entre les prix nets pour le vendeur et les prix incluant les frais d’agence dans deux scénarios distincts :
1er cas : Lorsque l’appartement est estimé à 299 000 € : Le prix net pour le vendeur s’élève à 299 000 €, mais avec la commission de l’agence, il sera vendu à 325 910 €.
2ème cas : Lorsque l’appartement est estimé à 301 000 € : Le prix net pour le vendeur atteint 301 000 €, mais avec la commission de l’agence, il sera vendu à 325 080 €.

Dans le deuxième cas, le vendeur bénéficie de 2 000 € supplémentaires, et son bien est affiché à un prix de vente plus abordable. Certes, dans ce cas précis, la différence de prix de vente n’est pas considérable, mais lorsque la valeur du bien est beaucoup plus élevée, ces montants peuvent rapidement s’accumuler. Quelques milliers d’euros de plus peuvent vous permettre de rénover votre cuisine ou d’acquérir un nouveau canapé pour votre futur chez-vous !

Il est donc essentiel de comparer toujours les commissions des agences immobilières et d’ajuster le prix de vente en fonction de l’estimation de votre bien. Gardez également cela à l’esprit lorsque vous recevez des offres pour éviter les désagréments.

Si vous préférez une alternative plus avantageuse, envisagez de faire appel à une agence comme Béa, qui propose un taux de commission fixe de 3% pour tous types de biens. Ainsi, vous ne serez jamais confronté à ces paliers de commission contraignants. Ne laissez pas l’occasion de maximiser vos gains vous échapper !