Les échanges sont forcément entre deux parties. Mais nous restons en alerte pour voir si des trio ou plus se forment et nous contactons les propriétaires pour leur proposer cette opportunité. Sachant que l’avantage pour les frais de notaire ne se fait qu’entre deux biens.
À lire aussi
Prêt relais en 2025 : fonctionnement, coûts, pièges à éviter… et l’alternative qui supprime le relais
Acheter avant d’avoir vendu : c’est précisément le rôle du prêt relais. En 2025, les barèmes se sont détendus, avec des meilleurs profils autour de 2,95 % et des dossiers plus standards jusqu’à 3,75 %. Mais un relais reste un crédit court terme, parfois coûteux et risqué si la vente s’éternise. Dans ce guide, on entre dans le concret : comment ça marche, combien ça coûte vraiment, les variantes (sec / adossé), les critères d’acceptation… et l’alternative la plus efficace pour s’en passer : l’échange immobilier définitif.
Les taux de prêt relais en 2025 (baromètre)
En septembre 2025, Immobilier-Danger recense des repères de marché suivants pour les crédits relais : « excellent » 2,95 %, « bon » 3,20 %, « moyen » 3,40 % et « maximum » 3,75 %.
Contexte utile : les taux immobiliers « classiques » se tassent autour de ~3,07 % en moyenne (20–25 ans), selon leur baromètre mensuel.
À retenir : le taux de votre relais dépend de la qualité du dossier (revenus, patrimoine, endettement, perspectives de revente) et de la politique commerciale de la banque.
Comment fonctionne un prêt relais ?
Un prêt relais est une avance à court terme (emprunt « in fine ») destinée à financer l’achat de votre nouveau bien avant la revente de l’actuel. Le capital se rembourse en une fois lors de la vente ; vous payez des intérêts (et l’assurance) pendant la durée du relais.
- Durée : 12 mois renouvelables une fois (maximum 24 mois).
- Montant : en pratique 60–80 % de la valeur estimée (souvent ~70 %).
- Formes :
- Prêt relais sec (le plus simple) : le relais suffit à financer l’achat (bien acquis ≤ valeur du bien vendu).
- Prêt relais adossé (achat-revente) : relais + prêt immobilier classique pour un bien plus cher.
- Remboursement : intérêts mensuels (franchise partielle) ou différé total (intérêts capitalisés, plus coûteux).
Combien ça coûte vraiment ? (tableau de calcul)
Le coût du relais dépend surtout du montant avancé, du taux et de la durée d’attente avant la vente. Exemples réalistes avec paiement mensuel des intérêts (hors assurance) :
| Montant du relais | Taux | Mensualité d’intérêts | Coût total 6 mois | 12 mois | 18 mois | 24 mois |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 150 000 € | 2,95 % | 368,75 € | 2 212,50 € | 4 425,00 € | 6 637,50 € | 8 850,00 € |
| 150 000 € | 3,20 % | 400,00 € | 2 400,00 € | 4 800,00 € | 7 200,00 € | 9 600,00 € |
| 150 000 € | 3,40 % | 425,00 € | 2 550,00 € | 5 100,00 € | 7 650,00 € | 10 200,00 € |
| 150 000 € | 3,75 % | 468,75 € | 2 812,50 € | 5 625,00 € | 8 437,50 € | 11 250,00 € |
| 200 000 € | 2,95 % | 491,67 € | 2 950,00 € | 5 900,00 € | 8 850,00 € | 11 800,00 € |
| 200 000 € | 3,20 % | 533,33 € | 3 200,00 € | 6 400,00 € | 9 600,00 € | 12 800,00 € |
| 200 000 € | 3,40 % | 566,67 € | 3 400,00 € | 6 800,00 € | 10 200,00 € | 13 600,00 € |
| 200 000 € | 3,75 % | 625,00 € | 3 750,00 € | 7 500,00 € | 11 250,00 € | 15 000,00 € |
| 300 000 € | 2,95 % | 737,50 € | 4 425,00 € | 8 850,00 € | 13 275,00 € | 17 700,00 € |
| 300 000 € | 3,20 % | 800,00 € | 4 800,00 € | 9 600,00 € | 14 400,00 € | 19 200,00 € |
| 300 000 € | 3,40 % | 850,00 € | 5 100,00 € | 10 200,00 € | 15 300,00 € | 20 400,00 € |
| 300 000 € | 3,75 % | 937,50 € | 5 625,00 € | 11 250,00 € | 16 875,00 € | 22 500,00 € |
Autres frais à prévoir
- Garantie : caution (Crédit Logement) ou hypothèque/PPD, avec barèmes spécifiques ; la caution est payable au déblocage et estimable via l’outil officiel.
- Assurance emprunteur : variable selon l’âge et le capital assuré.
- Taux d’usure : vérifiez que le TAEG (intérêts + assurance + frais) reste sous le seuil en vigueur (mise à jour trimestrielle par Bercy).
Les conditions d’acceptation (ce que regardent les banques)
- Taux d’endettement et reste à vivre pendant la phase transitoire.
- Qualité de revente : estimation du bien à céder, liquidité du secteur, éventuel compromis signé (plafond parfois relevé à 80 % en cas de promesse).
- Durée de mise en vente réaliste (12–24 mois max).
Conseil : joignez à votre dossier une estimation écrite (agent/notaire), votre stratégie de mise en vente et, si possible, une promesse signée : cela améliore le ratio financé.
Les variantes du prêt relais (et quand les utiliser)
- Relais sec : utile si votre futur achat ≤ valeur du bien vendu, sans besoin de prêt amortissable supplémentaire.
- Relais adossé (achat-revente) : combinaison relais + prêt classique lorsque vous montez en gamme.
- Franchise totale : vous ne payez rien pendant le relais (intérêts capitalisés) ; attention au coût final.
Les risques en 2025 (et comment les limiter)
Le relais reste sensible à la vitesse de revente. Immobilier-Danger souligne qu’en 2025, le risque redevient élevé si la vente prend du retard : vous supportez intérêts, assurance… et, à l’échéance, une banque peut exiger le remboursement si le bien n’est pas vendu.
Parades pragmatiques
- Fixer un prix de vente réaliste dès le départ.
- Prévoir une marge de sécurité (ne pas emprunter le plafond).
- Étudier les alternatives ci-dessous si votre situation le permet.
Alternatives pour éviter ou réduire le prêt relais
Vente longue
Vous signez la vente, mais l’acheteur vous laisse occuper le bien quelques mois, le temps de votre emménagement — utile pour synchroniser.
Prêt achat-revente « packagé »
Solution bancaire qui restructure l’ensemble de l’opération (ancien capital + nouveau projet), souvent avec avance d’environ 70 % de la valeur en vente. Vérifiez les modalités par banque.
Échange immobilier définitif (l’atout Béa Immo)
Deux propriétaires échangent leurs biens lors d’un acte notarié unique, avec soulte si les valeurs diffèrent. Résultat : pas de relais, un seul calendrier, un seul déménagement. Sur le plan fiscal, l’échange est assimilé à une double vente (droits de mutation au tarif en vigueur), avec des régimes particuliers dans certains cas ; demandez un chiffrage à votre notaire.
- DMTO 2025, ordre de grandeur : le droit départemental peut aller jusqu’à 5 % (plafond relevé par la loi de finances 2025, selon vote local), auxquels s’ajoutent taxes additionnelles (commune, CSI, etc.) : le total ressort autour de 5,8–6,3 % dans de nombreux départements après revalorisations récentes.
Zoom Béa Immo : notre communauté « ouverte à l’échange » vous évite la chaîne vendre-puis-acheter, donc le prêt relais et ses intérêts.
Check-list express pour négocier votre prêt relais
- Comparer au moins 3 offres et présenter un plan de revente.
- Demander lissage / franchise partielle pour lisser vos charges.
- Optimiser garantie (caution vs hypothèque) et vérifier la restitution éventuelle de part de caution en fin de prêt (selon organisme).
- Contrôler le TAEG vs taux d’usure avant signature.
FAQ — « Taux prêt relais 2025 » / « Comment ça marche un prêt relais ? »
Quels sont les taux de prêt relais en 2025 ?
Les meilleurs profils obtiennent environ 2,95 % ; des dossiers standards se situent entre 3,20 % et 3,75 %, selon banque et profil.
Quelle est la durée maximale ?
24 mois maximum (12 mois renouvelables une fois).
Combien puis-je emprunter en relais ?
Le plus souvent 60–80 % de la valeur estimée (souvent ~70 %).
Un prêt relais est-il toujours judicieux ?
Non : si votre bien est peu liquide ou si vous achetez significativement plus cher, le risque (dureté des intérêts, échéance) augmente. Étudiez l’échange immobilier pour éviter le relais.
Les frais de notaire baissent-ils en échange immobilier ?
L’échange reste fiscalisé au tarif de la vente (DMTO + taxes), avec des nuances selon les montages et départements. Demandez un chiffrage à votre notaire. En 2025, le droit départemental peut aller jusqu’à 5 % (plafond relevé), portant le total souvent autour de 5,8–6,3 %.
Voir l'article
De la maison familiale au pied-à-terre en bord de mer : pourquoi l’échange immobilier séduit les retraités
À l’approche ou au début de la retraite, beaucoup de propriétaires rêvent de changer de cadre de vie. Quitter une maison devenue trop grande pour profiter d’un pied-à-terre en bord de mer est un projet récurrent. L’échange immobilier définitif permet de concrétiser ce rêve sans passer par les lourdeurs d’une vente classique. Découvrons pourquoi cette solution séduit de plus en plus de retraités.
Le rêve d’un nouveau cadre de vie
La retraite est souvent l’occasion de repenser son mode de vie. Après des années consacrées à la vie professionnelle et familiale, nombreux sont les retraités qui souhaitent se rapprocher de la mer ou d’une région ensoleillée. L’idée : troquer une maison familiale, parfois trop grande et coûteuse, contre un appartement ou une petite maison dans une station balnéaire.
Mais réaliser ce changement peut sembler complexe : vendre sa maison, trouver un nouvel acheteur, acheter un nouveau bien, gérer les frais et les délais… L’échange immobilier apporte une réponse simple et directe à ces freins.
Les avantages financiers de l’échange immobilier
Au-delà du rêve de vivre au bord de l’eau, l’échange immobilier définitif offre des avantages économiques non négligeables :
- Moins de frais de notaire : ils sont calculés uniquement sur la différence de valeur entre les biens, et non sur le prix total.
- Pas de prêt relais : l’échange est simultané, ce qui évite d’assumer deux logements en même temps.
- Un projet sécurisé : l’acte est signé chez un notaire, garantissant la même protection qu’une vente classique.
Choisir un logement adapté à sa retraite
Passer de la maison familiale à un appartement en bord de mer, c’est aussi anticiper ses besoins futurs :
- Accéder à un logement plus petit, plus facile à entretenir,
- Profiter d’un cadre de vie agréable et stimulant,
- Se rapprocher des commerces, des transports et des services médicaux,
- Réduire ses charges et simplifier son quotidien.
Ainsi, l’échange immobilier permet non seulement de réaliser un rêve, mais aussi de préparer une retraite plus confortable et sereine.
Où envisager un pied-à-terre en bord de mer ?
Les retraités privilégient souvent :
- La côte Atlantique (La Baule, Arcachon, Biarritz),
- La Méditerranée (Nice, Sète, Toulon),
- Les petites stations balnéaires familiales, plus abordables mais tout aussi attractives.
Grâce aux plateformes d’échange immobilier comme Béa Immo, il est possible de trouver facilement un propriétaire prêt à échanger son bien pour concrétiser ce nouveau projet de vie.
Conclusion
L’échange immobilier définitif permet aux retraités de donner une nouvelle dimension à leur retraite : quitter la maison familiale pour s’installer au bord de la mer, tout en simplifiant la transaction et en réduisant les frais. Une solution idéale pour transformer un rêve en réalité, sans les contraintes d’une vente traditionnelle.
Voir l'article
Échanges immobiliers intergénérationnels à Paris : troc entre parents et enfants
À Paris, où l’immobilier reste un marqueur patrimonial fort, de plus en plus de familles envisagent des échanges intergénérationnels de logements. Que ce soit pour se rapprocher, adapter ses besoins ou transmettre un bien, le troc entre parents et enfants peut s’avérer avantageux… à condition de respecter le cadre juridique et fiscal. Voici tout ce qu’il faut savoir.
Pourquoi envisager un échange immobilier en famille ?
Le contexte parisien favorise ce type de projets :
- Des parents souhaitant quitter un grand appartement devenu trop vaste
- Des enfants en quête d’un logement familial dans Paris intra-muros
- Des stratégies de transmission anticipée de patrimoine immobilier
L’échange intergénérationnel permet souvent un rééquilibrage naturel des besoins, tout en conservant le bien au sein de la famille.
Ce que dit le droit : un échange est une vente, pas une donation
En droit français, l’échange immobilier entre deux personnes (y compris membres d’une même famille) est un contrat synallagmatique à titre onéreux, comme une vente. Il implique donc :
- Une signature devant notaire
- Le paiement de droits de mutation (DMTO)
- Une estimation précise de chaque bien
Ce n’est pas une donation, sauf à prévoir un mécanisme spécifique de donation-partage ou d’abattement familial.
Donation ou échange ? Deux stratégies différentes
1. L’échange simple avec soulte éventuelle
Les deux biens sont estimés à leur juste valeur. Une soulte peut être versée si les valeurs diffèrent. Cela reste un échange fiscalement neutre, soumis aux droits classiques.
2. L’échange avec donation déguisée (à éviter)
Si l’un des biens est volontairement sous-évalué, l’administration fiscale peut requalifier l’opération en donation déguisée, entraînant :
- Des redressements fiscaux
- Des pénalités
- L’annulation possible de l’acte
3. L’alternative : donation + réserve d’usufruit
Une solution classique consiste à :
- Donner la nue-propriété à l’enfant
- Conserver l’usufruit pour continuer à vivre dans le bien
Cela permet une transmission douce, sans échange au sens strict, mais avec une gestion plus encadrée par la fiscalité successorale.
Quelle fiscalité pour un échange entre parents et enfants ?
Les droits de mutation
Ils sont dus même entre membres d’une même famille, calculés sur la valeur vénale du bien le plus élevé.
- Environ 5,8 % à Paris
- Frais de notaire standards (émoluments, débours)
Les exonérations possibles
- Abattement familial : 100 000 € tous les 15 ans (par parent, par enfant)
- Usufruit réservé : réduit la base taxable
- Plus-value : exonération si résidence principale
Tableau synthétique
| Type d'opération | Taxable ? | Particularités |
|---|---|---|
| Échange pur et simple | ✅ Oui | DMTO et frais notaire classiques |
| Échange avec soulte | ✅ Oui | Soulte = assujettie à la même fiscalité |
| Donation-partage | ✅ Oui | Abattements familiaux possibles |
| Donation avec usufruit | ✅ Oui | Base fiscale réduite (valeur usufruitée) |
Mode d’emploi : comment procéder à un échange familial
- Faire estimer les deux biens par un expert ou un notaire
- Consulter un notaire pour valider la stratégie adaptée (échange, donation, démembrement…)
- Signer un acte authentique d’échange ou de donation-partage
- Déclarer l’opération aux impôts si nécessaire
- Effectuer les ajustements fiscaux (soulte, abattement, paiement des DMTO)
L'avis de Me Aubry, notaire à Paris 7ᵉ
“L’échange intergénérationnel est un outil souple et parfois fiscalement intéressant, mais il doit être sécurisé par une transparence totale sur la valeur des biens. Mieux vaut éviter toute requalification.”
Exemple concret
Parents : appartement de 100 m² à Paris 15ᵉ, estimé à 1 200 000 €
Enfants : maison de 110 m² à Antony, estimée à 900 000 €
➡️ Échange avec soulte de 300 000 €, payée par les enfants via prêt familial ou crédit relais
➡️ Acte notarié unique, frais estimés à 72 000 € (calculés sur 1 200 000 €)
FAQ – Échange de logements entre générations
Peut-on échanger sans frais si les biens ont la même valeur ?
Non, même à valeur égale, les frais de notaire et droits de mutation s’appliquent.
Peut-on échanger un bien grevé d’un prêt immobilier ?
Oui, à condition d’obtenir l’accord de la banque et/ou d’organiser un remboursement anticipé ou une subrogation.
Une donation déguisée peut-elle être annulée ?
Oui. Si l’administration prouve une sous-évaluation manifeste, elle peut requalifier l’opération.
Voir l'article