Les échanges sont forcément entre deux parties. Mais nous restons en alerte pour voir si des trio ou plus se forment et nous contactons les propriétaires pour leur proposer cette opportunité. Sachant que l’avantage pour les frais de notaire ne se fait qu’entre deux biens.
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Comment calculer sa capacité d’emprunt sans prêt relais ?
Changer de logement sans passer par un prêt relais, c’est possible. La clé : connaître précisément votre mensualité « max » et la transformer en capital empruntable, au bon taux et sur la bonne durée. Je vous montre la méthode (très simple), des exemples concrets aux taux en vigueur (autour de 3 %–3,3 %), et, pour se projeter, un simulateur de surface : que pouvez-vous acheter à Paris et à Lyon avec 1 000 € par mois ? Enfin, je vous renvoie au calculateur Béa pour obtenir votre capacité personnalisée et explorer l’alternative la plus maligne au relais : l’échange immobilier définitif.
Pourquoi se passer d’un prêt relais ?
Le prêt relais finance temporairement l’achat avant la revente. Utile, certes, mais il ajoute un crédit, des intérêts et un grain de stress si la vente traîne. À l’inverse, bâtir un plan « sans relais » revient à calibrer un seul emprunt pérenne, en s’appuyant sur votre taux d’effort admissible et votre budget réel. Les banques s’alignent sur les règles HCSF : taux d’effort maximal de 35 % (assurance comprise) et durée d’amortissement jusqu’à 25 ans, avec une marge de dérogation limitée.
La méthode express pour calculer votre capacité d’emprunt
- Mensualité maximale :
Mensualité max ≈ 35 % de vos revenus nets mensuels – charges récurrentes (crédits, pensions, etc.) – prime d’assurance emprunteur estimée. - Transformer une mensualité en capital :
Utilisez la formule d’un prêt amortissable à taux fixe (hors assurance) : - M = C × [ i(1+i)^n / ((1+i)^n − 1) ]
- C = M × [ ((1+i)^n − 1) / ( i(1+i)^n ) ] où M = mensualité, C = capital emprunté, i = taux mensuel (taux annuel/12), n = nombre total de mensualités.
- Inclure les frais d’acquisition :
Ajoutez au besoin les frais de notaire, une éventuelle commission d’agence et la part d’assurance emprunteur dans la mensualité.
Les taux en vigueur : un repère à 3 %–3,3 % en septembre 2025
Les baromètres confirment des taux moyens stabilisés autour de 3,17 % sur 20 ans et 3,29 % sur 25 ans, avec des « meilleurs profils » parfois en dessous de 3 %. Des acteurs de marché affichent des fourchettes proches (≈3,22 % sur 20 ans et ≈3,35 % sur 25 ans). Ces niveaux encadrent bien une hypothèse de calcul entre 3 % et 3,3 %.
Exemples concrets (hors assurance)
Hypothèse : prêt à taux fixe, mensualité constante.
- Combien emprunte-t-on avec 1 000 € / mois ?
• 25 ans à 3,00 % : ≈ 210 900 €
• 25 ans à 3,30 % : ≈ 204 100 € - Et si votre mensualité max est 1 500 € / mois ?
• 25 ans à 3,00 % : ≈ 316 300 €
• 25 ans à 3,30 % : ≈ 306 100 € - Comparatif 20 ans (1 000 € / mois) :
• 3,00 % : ≈ 180 300 €
• 3,30 % : ≈ 175 500 €
Lecture : à mensualité identique, gagner 0,3 point de taux (de 3,3 % à 3,0 %) ou allonger de 20 à 25 ans peut libérer plusieurs milliers d’euros de capacité. Calibrez la durée avec prudence : plus long = mensualité plus douce, mais coût total plus élevé.
Simulateur de surface : que vaut 1 000 € / mois à Paris et Lyon ?
En septembre 2025, CAFPI publie la surface finançable pour 1 000 € de mensualité sur 25 ans (au « top taux » des barèmes) selon le prix moyen au m² :
| Ville | Prix moyen au m² | Surface finançable pour 1 000 €/mois* |
|---|---|---|
| Paris | 9 569 € | 21,35 m² |
| Lyon | 4 699 € | 43,48 m² |
* Montant emprunté correspondant ≈ 204 300 € (21,35×9 569 ≈ 204 298 € ; 43,48×4 699 ≈ 204 313 €), cohérent avec une mensualité de 1 000 € sur 25 ans autour de 3,3 %. Source des prix et surfaces : baromètre CAFPI, septembre 2025.
Envie de vous projeter dans votre ville ?
Calculez votre capacité personnalisée et voyez, en temps réel, la surface finançable selon votre budget : ouvrez le calculateur Béa depuis ce bouton dans l’article.
Sans prêt relais : 3 leviers qui font la différence
- Optimiser la mensualité admissible : réduire ou regrouper un petit crédit conso peut ramener votre taux d’effort sous 35 %.
- Jouer la durée intelligemment : viser 25 ans pour absorber la transition, puis rembourser par anticipation après la vente de votre bien (tout en restant dans le cadre HCSF).
- Activer les aides à l’accession : selon le projet, le PTZ peut compléter le plan de financement (élargi au neuf jusqu’à fin 2027). Renseignez-vous dans le calculateur.
Cas pratique (récit)
Camille et Julien, 36 et 38 ans, deux CDI à Lyon (4 300 € nets à deux). Leur banque fixe une mensualité cible à 1 505 € assurance incluse, soit un taux d’effort de 35 %. En modulant la part assurance et en passant sur 25 ans à ~3,2 %, leur capacité se cale autour de 300 000 €, de quoi viser un T3 familial sans recourir au relais. Après la signature, ils utilisent une partie du produit de vente pour rembourser par anticipation et conservent une mensualité confortable.
Passer à l’action avec Béa
- Estimez votre capacité d’emprunt en quelques secondes grâce au calculateur Béa intégré au site.
- Évitez le prêt relais en explorant l’échange immobilier définitif : vous synchronisez achat et revente entre propriétaires, avec un seul financement optimisé et, souvent, un calendrier plus serein.
FAQ express
Le taux d’effort à 35 % est-il intangible ?
Il encadre la majorité des dossiers. Une marge de flexibilité existe, strictement contingentée par les banques. Mieux vaut monter un dossier solide dans l’intervalle.
Dois-je viser 20 ou 25 ans ?
25 ans lisse la mensualité (utile sans relais). Si vous anticipez une rentrée d’épargne (vente, prime…), vous pourrez rembourser plus tôt.
Comment intégrer l’assurance ?
Les banques raisonnent en taux d’effort assurance incluse. Faites aussi jouer la concurrence sur la délégation d’assurance pour gagner quelques dizaines d’euros par mois.
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Ces français qui ne cherchent pas forcément plus grand
Lorsqu’on parle de vente immobilière, on a souvent en tête l’idée d’opter automatiquement pour un espace plus spacieux. Mais en pleine crise immobilière, cette croyance est plus que jamais remise en question. Car vendre pour acquérir un logement plus petit ou à taille égale est une réalité de plus en plus courante. Et changer volontairement pour plus petit s’impose comme une nouvelle tendance du marché.
Plus petit, pour une nouvelle étape de vie
De plus en plus de français en transition sont à la recherche de logements plus petits pour redémarrer sur un nouveau pied. Parmi eux, les divorcé.e.s tiennent le haut du pavé. En 2022, plus de 130 000 ménages finissaient par divorcer, un chiffre en constante augmentation. Alors que plus de la moitié des couples sont propriétaires, c’est autant de personnes qui font la part belle aux recherches de biens plus modestes, adaptés aux familles mono-parentale et/ou recomposées.
Dans une moindre mesure parmi les plus de 110 000 nouvelles personnes en surendettement chaque année, plus d’une sur dix est propriétaire de son logement. Une réévaluation de son besoin immobilier pour faire face au besoin de trésorerie peut advenir, et une attention maximale sera portée sur les opportunités de réduction de frais et de charges en cas de transaction.
Changer de cadre de vie, mais pas de budget immobilier
À budget équivalent, chacun peut transformer son cadre de vie en choisissant de déménager plus au vert, plus proche du centre ville, de l’océan, d’un meilleur ensoleillement… Aujourd’hui près de 32% des salariés envisagent une mobilité professionnelle dans les deux ans. Les carrières évoluent, elles se transforment, et le besoin d’agilité immobilière est plus fort que jamais. Se rapprocher de son lieu de travail est une nécessité, surtout pour les 10% d’actifs dont la priorité est de changer de ville ou de région (15% pour les actifs franciliens).
L’immo-sobriété, une solution vers le mieux vivre
Inflation, crise énergétique, crise immobilière, crise environnementale, crise de retraites… l’ostentatoire n’est plus à la mode, et l’accumulation de pièces à vivre ou d’hectares de jardins ne fait plus sens aujourd’hui.
Pour les 720 000 français qui arrivent en retraite chaque année, la voie de la sobriété s’impose comme une évidence. Avec la baisse des revenus induite par la retraite, et après le départ de leurs enfants pour créer leur propre vie, leur maison familiale est devenue bien trop grande pour deux personnes. Ils envisagent plus facilement des projets de voyage ou de maison secondaire et cherchent à réduire le nombre de pièces, le montant de leurs charges ou de leurs impôts. Déménager représente aussi l’opportunité de choisir un cadre de vie plus accessible, plus confortable ou de se rapprocher des enfants et petits-enfants plus mobiles que jamais.
De plus, la vente de leur bien leur permet de soutenir leurs enfants dans leur premier achat immobilier dans un contexte de durcissement du marché et de réduction du pouvoir d’achat.
Un choix de raison donc, comme celui de choisir d’occuper simplement le juste espace nécessaire pour limiter au maximum son impact environnemental. Une solution notamment prônée par Jean-Marc Jancovici, président du Think Tank The Shift Project. Il souligne que 86% des logements occupés par des propriétaires sont en situation de sous-occupation, à savoir qu’ils possèdent plus de pièces nécessaires au logement de ses occupants. La sous-occupation très accentuée (au moins trois pièces de plus par rapport à la situation de référence) est aussi liée à la propriété : parmi les 23,3 % de ménages dans cette situation, plus de 9 sur 10 sont propriétaires.
L’échange immobilier, une réponse d’avenir
Proposer à deux propriétaires d’échanger la propriété de leur biens sans passer par l’achat/vente comporte de nombreux avantages. En réduisant jusqu’à 60% des frais de notaire, la mobilité immobilière devient plus accessible que jamais. Le prêt relais disparaît, les démarches sont simplifiées, et ce marché de l’immobilier alternatif permet de faire se rencontrer les français en recherche d’une surface plus grande, avec ceux qui au contraire envisagent une réduction plus confortable, économique, ou plus en phase avec leurs convictions écologiques.
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Mutation ou nouveau job : échangez votre logement pour gagner des semaines
Lorsque l’on change de ville pour un nouveau job ou une mutation, chaque jour compte. Or, vendre puis acheter en séquence peut étirer le calendrier, ouvrir la porte au logement provisoire et même imposer un prêt relais. L’échange immobilier définitif propose une voie directe : deux propriétaires alignent leurs besoins, équilibrent la différence de valeur par une soulte, et signent un acte unique chez le notaire. Résultat : date sécurisée, un seul déménagement et une transition professionnelle sous contrôle.
Pourquoi l’échange est le bon réflexe en cas de mutation
- Acte unique, date unique : la remise des clés est coordonnée avec votre prise de poste.
- Soulte plutôt que relais : vous remplacez le financement transitoire par un ajustement bilatéral et finançable.
- Moins de frictions : pas de double logistique, moins de débours doublons, pas d’intérêts intercalaires.
- Ciblage utile : vous matchez avec des propriétaires qui veulent faire le chemin inverse (inter-villes, inter-quartiers).
Parcours type « mutation » : 6 à 8 semaines bien tenues
| Étape | Délai indicatif | Clés de réussite |
|---|---|---|
| Publication & critères | Jours 1–5 | Décrivez précisément le bien, la ville cible, les contraintes de prise de poste |
| Matching & visites croisées | Semaines 2–3 | Visez les profils “miroir” (ils viennent vers votre ville, vous allez vers la leur) |
| Accord & chiffrage de la soulte | Semaines 3–4 | Estimations récentes, prise en compte travaux/DPE |
| Avant-contrat d’échange | Semaines 4–6 | Conditions suspensives, date de signature alignée à votre arrivée |
| Acte unique & remise des clés | Semaines 6–8 | Déménagement en une fois, installation express |
Objectif : caler la date d’acte avant la prise de poste, avec une marge d’une à deux semaines pour l’emménagement.
Mutation : échange vs prêt relais (comparatif clair)
| Sujet | Prêt relais (acheter avant de vendre) | Échange immobilier (acte unique) |
|---|---|---|
| Financement | Relais + intérêts intercalaires | Soulte négociée et finançable |
| Sécurisation de la date | Dépend de la revente | Date unique synchronisée |
| Logistique | Risque logement provisoire | Un seul déménagement |
| Négociation | Décote possible pour tenir le délai | Équité par la soulte |
| Charge mentale | Forte (3 chantiers à piloter) | Allégée (une opération) |
Cas pratique : Rennes ↔ Paris, poste qui démarre à J+60
Situation : Amélie, ingénieure à Paris, prend un poste à Rennes le 15 mars. Elle possède un T2 à Issy-les-Moulineaux. Paul, Rennais, rejoint son siège à La Défense ; il possède un T3 à Rennes.
Match : besoins croisés.
Soulte : les valeurs diffèrent, une soulte est convenue et finançable.
Calendrier : avant-contrat à J+28, acte unique à J+52, remise des clés coordonnée ; Amélie s’installe à Rennes le 5 mars, dix jours avant sa prise de poste.
Bénéfice : aucun loyer provisoire, aucun relais, zéro semaine perdue.
Check-list “mutation” pour aller vite sans casser la qualité
- Dossier complet dès la mise en relation : titre, diagnostics (DPE…), règlement et PV d’AG, appels de fonds.
- Estimation réaliste : références récentes, état, DPE, travaux à prévoir.
- Fenêtre de signature : ciblez 10–15 jours avant la prise de poste.
- Financement de la soulte : pré-accord bancaire si besoin ; gardez une trésorerie de sécurité pour l’installation.
- Logistique : pré-réserver déménageur et créneaux d’ascenseur ; anticiper abonnements (énergie, internet), transport, scolaire.
Négocier la soulte quand on change de ville
- Base objective : deux estimations étayées, un panier travaux si pertinent, DPE pris en compte.
- Zig-zag raisonnable : ouvrez 2–3 scénarios de soulte avec petites variations de calendrier.
- Clause de date : figez la date de signature et la remise des clés dans l’avant-contrat.
- Plan B : prévoyez une clause d’ajournement court en cas de micro-retard bancaire, sans bousculer la prise de poste.
Questions fréquentes
Et si nous ne sommes pas dans la même ville ?
C’est précisément l’intérêt de l’échange : les projets inverses se rencontrent. Les visites peuvent se planifier sur une même journée aller-retour.
Peut-on caler la signature juste avant la prise de poste ?
Oui, c’est recommandé : la date unique est fixée d’un commun accord et sécurisée à l’avant-contrat.
Comment financer la soulte ?
Comme un achat classique : épargne et/ou prêt amortissable. Vous évitez ainsi les intérêts du prêt relais.
Quid des diagnostics et de la copropriété ?
Chaque bien suit les règles usuelles (DPE, diagnostics obligatoires), avec pièces de copro complètes côté vendeur comme côté acquéreur.
Nouvelle ville, nouveau job, zéro semaine perdue. Publiez votre bien et vos critères d’échange, fixez une date unique et démarrez votre poste dans les temps — l’esprit libre.
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