Les échanges sont forcément entre deux parties. Mais nous restons en alerte pour voir si des trio ou plus se forment et nous contactons les propriétaires pour leur proposer cette opportunité. Sachant que l’avantage pour les frais de notaire ne se fait qu’entre deux biens.
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Béa lance sa nouvelle application d’échange de biens entre propriétaires pour fluidifier le marché immobilier
Paris le 23 janvier 2024 – Alors que le marché de l’immobilier connaît une crise historique, Béa lance une application inédite (www.bea.immo) dont la vocation est de proposer aux propriétaires une nouvelle forme de transaction immobilière : l’échange de biens définitif.
Véritable alternative à l’achat/vente classique, l’échange – technique parfaitement légale et encadrée* – permet d’enjamber les blocages du marché et les problématiques de financement plus complexes que jamais, en faisant directement « matcher » les biens des propriétaires entre eux, sans contrainte et sans engagement. À la clé, un gain de temps et d’énergie considérable, un accès à de nombreuses offres de biens exclusives et des frais de notaire réduits jusqu’à 60% !
« Alors que le marché immobilier est actuellement particulièrement déstabilisé et bloqué par le croisement de différents facteurs, les propriétaires repoussent au maximum leurs projets immobiliers, à l’achat comme à la vente. Pourtant, 17% des Français déclarent avoir des projets immobiliers à court-terme (+4% par rapport à 2022). L’appétit des propriétaires est toujours présent et il est urgent de leur offrir de nouvelles solutions qui représentent aussi une contribution à la normalisation du marché » a déclaré Frédéric Kopp CEO et fondateur de Béa.
L’échange : une nouvelle manière d’envisager l’immobilier
Pour ce faire, Béa lance la première plateforme d’échange de biens immobiliers entre propriétaires, sur le modèle des applications de rencontre. Le principe est simple : les propriétaires qui se connectent sur Béa créent leur profil et mettent en ligne leur bien sans aucun engagement. Ils peuvent ainsi avoir accès aux offres exclusives d’autres propriétaires qui ne sont pas encore disponibles sur le marché traditionnel de l’achat/vente.
S’ils sont intéressés réciproquement par leurs biens, ils « matchent » et Béa les accompagne de A à Z dans leurs démarches jusqu’à la remise respective des clés. Dans le cas où les biens n’ont pas la même superficie et donc la même valeur, l’acquéreur du bien le plus coûteux verse au vendeur le différentiel de prix entre les deux biens. En plus de débloquer des situations et de réaliser un gain de temps important, cette forme de transaction permet à l’acquéreur d’économiser jusqu’à 60% de frais de notaire par rapport à une transaction classique.
Frédéric Kopp a ajouté : « L’objectif de Béa est d’offrir aux propriétaires une nouvelle alternative pour les aider à réaliser leur projet. Au delà des frais de notaires réduits, l’échange permet d’économiser l’argent et l’énergie que prend un prêt relais. Il permet aussi de gagner du temps en réalisant l’achat et la vente en un seul acte ou encore de gagner en sérénité, que ce soit sur les délais ou sur le démarchage commercial qu’on subit quand on vend. Après deux premières années dédiées au développement de notre produit, nous sommes très heureux de lancer la première application de rencontre immobilière uniquement réservée aux propriétaires. »`
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* L’échange immobilier est inscrit dans l’article 684 du CGI et 1594D du CGI
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Échanger un 5e sans ascenseur contre un 3e avec ascenseur : le match gagnant en copro
En copropriété, la présence d’un ascenseur fait souvent basculer la décision : confort au quotidien, mobilité, logistique de déménagement, revente. Pourtant, vendre un 5e sans ascenseur avant d’acheter un 3e avec peut virer au parcours séquentiel complexe (rabais, délais, prêt relais). L’échange immobilier définitif met face à face deux besoins inverses : vous cédez votre étage haut à quelqu’un qui valorise la vue, la lumière et le prix au m², et vous récupérez un étage plus bas avec ascenseur. La soulte équilibre, l’acte unique sécurise, et tout le monde y gagne.
Pourquoi l’échange règle le dilemme « sans ascenseur vs avec ascenseur »
- Négociation d’usage : on met en regard vue/volume/prix d’un côté, accessibilité/confort de l’autre.
- Soulte, pas rabais : la différence de valeur se calibre par soulte, sans brader.
- Acte unique : diagnostics, pièces de copro, engagements réciproques dans un même dossier.
- Un seul déménagement : date coordonnée, logistique simplifiée (créneaux d’ascenseur réservés, cartons rationalisés).
Ce qui fait la valeur des deux côtés
| Critère | Étage haut sans ascenseur | Appartement avec ascenseur |
|---|---|---|
| Atouts majeurs | Vue, lumière, dernier étage souvent calme, charges parfois plus basses | Confort quotidien, accessibilité universelle, revente facilitée |
| Points d’attention | Montées quotidiennes, déménagements compliqués, attractivité plus sélective | Charges d’ascenseur, entretien, bruit mécanique éventuel |
| Public cible | Amateurs de vues, budget optimisé, jeunes actifs | Familles, seniors, télétravailleurs, porteurs de projets long terme |
| Valeur perçue | Peut subir une décote si vente classique | Souvent mieux valorisé et plus liquide |
Exemple pédagogique : équilibrer par la soulte
- Bien A : 5e sans ascenseur estimé 430 000 €, vue dégagée, faibles charges.
- Bien B : 3e avec ascenseur estimé 470 000 €, même quartier, même surface.
- Différence : 40 000 € → soulte à verser par l’acquéreur du bien B (ou ajustements selon travaux/DPE).
- Par échange : vous maintenez la valeur d’usage, vous négociez la soulte plutôt qu’un rabais sur A ; B valorise l’ascenseur sans surpayer de logistique transitoire.
La soulte se finance comme un achat classique. Le notaire formalise la ventilation, les diagnostics et les pièces de copro des deux lots.
Copropriété : les documents à rassembler des deux côtés
- Règlement de copropriété et état descriptif de division.
- PV d’assemblées générales (travaux votés / à venir : ascenseur, ravalement, toiture).
- Appels de fonds et budget prévisionnel (charges d’ascenseur, contrat d’entretien).
- Carnet d’entretien, diagnostics (DPE, électricité, amiante, plomb si applicable).
- États datés pour chacun des lots.
Échange vs vente classique : qui simplifie la vie en copro ?
| Sujet | Vente classique (séquentielle) | Échange immobilier (acte unique) |
|---|---|---|
| Négociation | Rabais sur l’étage haut | Soulte équitable vs ascenseur |
| Logistique | Deux opérations, parfois deux déménagements | Une opération, un déménagement |
| Calendrier | Aléas, prêt relais possible | Date unique synchronisée |
| Dossier copro | Deux chaînes de pièces, doublons | Mutualisation dans un même calendrier |
| Revente future | Attractivité variable | Accès à un bien plus liquide (ascenseur) |
Méthode de négociation sans se perdre
- Estimer les deux biens avec références locales (étage, ascenseur, DPE, travaux).
- Lister charges et contrats d’entretien de l’ascenseur (périodicité, pannes).
- Ouvrir 2–3 scénarios de soulte (selon calendrier, petits travaux, DPE).
- Sceller l’accord dans un avant-contrat d’échange (date unique, conditions suspensives).
- Planifier la logistique (créneau d’ascenseur, déménageur, stationnement).
Cas pratique : vue vs confort
Léa quitte un 6e sans ascenseur lumineux, parfait pour son budget d’il y a 5 ans, mais devenu compliqué au quotidien. Rémi et Zoé adorent les vues hautes et montent volontiers les étages pour un prix au m² optimisé.
- Match : usages inverses, même quartier.
- Soulte : calibrée en tenant compte de l’ascenseur côté destination, du DPE et de menues reprises de peinture.
- Signature : acte unique, un seul déménagement.
- Résultat : Léa gagne l’ascenseur ; Rémi et Zoé gagnent la vue à bon compte.
Check-list pratique « ascenseur »
- Contrat d’entretien : fréquence des visites, remises à niveau récentes.
- Capacité et gabarit : poussette, canapé, électroménager passent-ils ?
- Bruit et vibrations : tester à différents moments.
- Pannes historiques : interroger le syndic, consulter les PV d’AG.
- Charges : niveau actuel et prévisionnel (pièces d’usure, modernisation).
Questions fréquentes
Les charges d’ascenseur vont-elles exploser ?
Elles sont connues et budgétées par la copropriété ; vérifiez le budget prévisionnel et l’historique d’entretien.
Et si l’ascenseur tombe souvent en panne ?
Consultez les PV d’AG et demandez les rapports d’intervention. Cela entre dans la négociation de la soulte.
Mon 5e sans ascenseur est très lumineux : est-ce valorisé ?
Oui, la vue/lumière constitue un atout d’usage ; elle se reflète dans la discussion de soulte plutôt que par un rabais unilatéral.
La soulte est-elle finançable ?
Oui, comme un achat classique (épargne et/ou prêt amortissable).
Prêt à troquer vue contre ascenseur — ou l’inverse — sans subir les aléas du séquentiel ? Publiez votre bien et vos critères : trouvez le duo inverse, ajustez par soulte, signez une fois et gagnez en confort dès maintenant.
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Marché immobilier 2025 : la France se rééquilibre – Paris repart légèrement (+0,2 %), le rural tient bon (+0,4 %) et les taux se stabilisent autour de 3,07 %
Après dix-huit mois de correction, les signaux repassent au vert pâle. Au printemps 2025, Paris enregistre une petite hausse, les zones rurales restent dynamiques et les taux de crédit se figent autour de 3,07 %. Dans le même temps, la loi de finances autorise les départements à relever les DMTO jusqu’à 5 %, ce qui rebat les cartes des budgets d’acquisition. Tour d’horizon très concret pour répondre à la question qui taraude tout le monde : « Est-ce le moment d’acheter en 2025 ? »
Ce que montrent les chiffres récents
- Paris repart timidement : le Baromètre SeLoger–Meilleurs Agents a mesuré +0,2 % pour Paris au printemps (mai) 2025, avec un marché plus nerveux qu’en 2024.
- Le rural tient la cadence : le même baromètre fait ressortir +0,4 % en zones rurales sur la période, confirmant l’attrait périphérique et péri-urbain.
- Au national, la tendance se redresse : selon Notaires de France–INSEE, +0,4 % sur un an au 1ᵉʳ trimestre 2025 après six trimestres de baisse.
- Le crédit a desserré l’étau : le taux moyen des crédits habitat s’est stabilisé à 3,07 % depuis avril 2025 (3,07 % en juin et juillet), d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA.
En un coup d’œil
| Indicateur (printemps/été 2025) | Niveau |
|---|---|
| Paris (mai) | +0,2 % |
| Zones rurales (mai) | +0,4 % |
| France ancienne (T1) | +0,4 % a/a |
| Taux moyen habitat | 3,07 % |
Taux à 3,07 % : ce que cela change concrètement
Les taux de marché sont revenus au plancher de l’année autour de 3,07 %, après une décrue rapide début 2025 puis une stabilisation. Pour se faire une idée : sur 300 000 € sur 20 ans, une mensualité à 3,07 % s’établit autour de 1 674 €/mois, contre 1 866 €/mois à 4,3 % (niveau observé fin 2023) – soit env. 191 € d’économie par mois et près de 46 000 € d’intérêt en moins sur la durée.
Bon à savoir : la baisse des taux n’est pas linéaire. Les meilleures conditions sont souvent réservées aux dossiers solides (apport, stabilité pro, taux d’endettement maîtrisé). La marge de négociation reste réelle au cas par cas.
Où acheter en 2025 ? Les zones qui tirent leur épingle du jeu
- Paris intra-muros : la capitale affiche une micro-hausse au printemps, et les notaires franciliens anticipent un prix moyen autour de 9 750 €/m² en juillet 2025. Les écarts par arrondissement restent massifs.
- Villes encore en ajustement : dans certaines grandes aires urbaines, la correction n’est pas achevée (ex. Nantes, Nice). Intéressant pour qui achète à horizon long et sait négocier.
DMTO : la hausse possible jusqu’à 5 % change le budget d’achat
La loi de finances 2025 autorise chaque département, depuis le 1ᵉʳ avril 2025 et jusqu’au 30 avril 2028, à relever son taux de DMTO (part départementale des « frais de notaire ») jusqu’à 5 % (contre 4,5 % auparavant). Cette décision est locale et nécessite un vote du conseil départemental.
Des études notariales tiennent déjà des cartes de suivi département par département.
Impact chiffré (exemple) : pour un bien à 300 000 € dans un département passant de 4,5 % à 5,0 %, le surcoût de DMTO représente +0,5 %, soit 1 500 € supplémentaires. (Calcul Béa.)
Le PTZ élargi et la carte des zones tendues : deux coups de pouce pour 2025
- PTZ élargi : depuis le 1ᵉʳ avril 2025, le PTZ est étendu à tous les logements neufs (individuels ou collectifs) sur tout le territoire jusqu’au 31 décembre 2027. Les barèmes de ressources s’appliquent toujours.
- Zonage ABC révisé : 865 communes ont été reclassées en 2024 (zones A bis/A/B1), ouvrant droit à davantage de dispositifs (PTZ, LLI, etc.).
Est-ce le moment d’acheter en 2025 ?
Oui, si vous réunissez ces trois conditions :
- Horizon de détention suffisant (≥ 7–10 ans) pour lisser les aléas ;
- Financement sécurisé à taux fixe dans la zone des ≈3 % ;
- Marché local lisible (Paris avec sélection fine par arrondissement ; rural/petites villes avec fondamentaux solides – emploi, transports, vacance).
Attention : tenez compte du vote DMTO de votre département avant de caler le budget chez le notaire, et vérifiez votre éligibilité PTZ si vous visez le neuf.
L’alternative Béa pour 2025 : échanger plutôt que vendre/acheter
Dans un contexte de DMTO possiblement relevés et de conditions de crédit sélectives, l’échange immobilier définitif permet d’optimiser le coût global : un seul acte notarié, une taxation allégée et jusqu’à 60 % d’économies sur les frais par rapport à une vente + un achat successifs. Testez votre scénario avec le calculateur Béa et discutez de votre projet avec nos facilitateurs.
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