Comment sont réparties les économies de frais de notaire ?
Les économies sont réparties proportionnellement au prix des appartement où selon un accord entre les propriétaires
L’expert béa vous accompagne dans cette démarche. Pour plus d’informations vous pouvez vous rendre sur la page https://www.bea.immo/lechange-immobilier/
Affichez moins pour encaisser plus. Contre-intuitif, mais souvent redoutablement efficace : un prix d’appel volontairement compétitif élargit l’audience, déclenche des visites qualifiées, réduit la négociation et les délais… et, in fine, améliore votre net vendeur. Voici comment appliquer cette stratégie sans brader, en sécurisant votre dossier et votre calendrier.
Pourquoi un prix attractif peut rapporter plus
La première impression se joue sur la page de résultats. Un prix légèrement inférieur à la fourchette haute met votre bien en tête des comparaisons, déclenche plus de clics, plus de demandes et des visites groupées. En face, la négociation est moins agressive et la concurrence entre acheteurs s’installe naturellement. Résultat : le prix net grimpe, pendant que vos coûts de portage (charges, taxe foncière au prorata, intérêts de prêt relais, double loyer) décroissent.
Le signal-prix et l’effet d’enchère douce
Un prix d’appel pertinent n’est pas synonyme de « remise ». C’est un signal de sérieux : “bien au bon prix, vendeur prêt”. En pratique, cela se traduit par des offres rapides et proches du prix demandé, parfois au-dessus si plusieurs acquéreurs se positionnent. L’effet d’enchère douce joue en votre faveur sans allonger le calendrier.
Le calcul qui change tout (exemple chiffré réaliste)
Supposons des coûts de portage de 1 200 € / mois (charges + assurance + crédit/loyer + chauffage).
Stratégie
Prix affiché
Négociation constatée
Délai de vente
Coût de portage
Prix net avant frais d’acte
Attente haute
400 000 €
−5 % → 380 000 €
4 mois
4 × 1 200 = 4 800 €
375 200 €
Prix attractif
388 000 €
−1 % → 384 120 €
1 mois
1 × 1 200 = 1 200 €
382 920 €
Différence : +7 720 € en faveur du prix attractif, simplement grâce à une négociation limitée et un délai raccourci. Cet écart s’amplifie si vous évitez un prêt relais ou un second déménagement.
Astuce Béa : testez un prix charnière psychologique (ex. 399 000 € plutôt que 402 000 €) pour apparaître dans deux fourchettes de recherche et capter davantage d’alertes.
Comment fixer la bonne fourchette sans brader
Point d’ancrage local : partez des ventes signées sur des biens comparables (surface Carrez, étage, ascenseur, extérieur, DPE, travaux).
Décote maîtrisée : positionnez-vous 2 à 4 % sous la valeur “haut de fourchette” si votre bien est concurrentiel, un peu plus si le DPE est faible ou si des travaux sont à prévoir.
Fenêtre météo : lancez au milieu de semaine, photos “lumière douce”, annonce exhaustive, et créneaux groupés le samedi pour créer de la dynamique.
Mettre la scène du succès : annonce et visites
Photos professionnelles + plan : une photo de façade et une planche de plan lisible augmentent la qualité des contacts.
Fiche claire : surface Carrez, diagnostics, charges, taxe foncière, travaux en AG, fibre, bruit, stationnement, consommations.
Dossier prêt : titre de propriété, tous diagnostics (DPE opposable, amiante, plomb, électricité/gaz si +15 ans, ERP, termites selon zone, Carrez en copro, assainissement non collectif le cas échéant), derniers PV d’AG, appel de charges, règlement de copropriété, notice des équipements.
Visites groupées : des créneaux resserrés concentrent la demande et limitent les délais morts.
Négociation courte, sécurisation longue
Fenêtre d’offres : annoncez que vous recueillez les offres jusqu’à une date/heure, puis réponse le lendemain.
Calendrier à tiroirs : vous pouvez prévoir une vente longue (signature de l’acte à date différée) pour aligner votre achat-relogement, ou un séquestre plus élevé pour sécuriser l’engagement de l’acheteur.
DPE, travaux et perception du prix
Un DPE médiocre élargit la décote attendue par les acheteurs. Deux leviers immédiats :
Transparence sur les postes énergivores (fenêtres, isolation, chauffage) et devis à l’appui.
Proposition d’un “chèque travaux” intégré dans le prix attractif pour clarifier l’effort réel demandé à l’acheteur.
Alternative intelligente : l’échange immobilier définitif
Pour éviter prêt relais, double déménagement et effet “chaîne”, l’échange immobilier définitif entre propriétaires permet de vendre et acheter en un seul acte notarié, avec une soulte s’il y a un écart de valeur. C’est particulièrement efficace quand deux calendriers et deux projets se répondent. La communauté Béa Immo fluidifie ces mises en relation et sécurise le parcours.
Check-list express avant mise en ligne
Estimation sourcée (actes signés comparables, pas seulement des annonces).
Prix d’appel compétitif et psychologique.
Dossier technique complet prêt à être transmis.
Reportage photo + plan.
Créneaux de visites groupées planifiés.
Fenêtre d’offres et critères de priorité définis.
Scénario “vente longue” et relogement anticipés.
FAQ
Vais-je “perdre” de l’argent en affichant moins cher ? Non si la décote est maîtrisée. Vous réduisez la négociation et les délais, donc les coûts de portage. Le net vendeur est souvent meilleur.
De combien baisser le prix d’appel ? En pratique, 2 à 4 % sous la fourchette haute suffit quand le bien est compétitif. Ajustez selon DPE, travaux, étage/ascenseur et rareté.
Combien de temps laisser l’annonce à ce prix ? Si la campagne est bien préparée (visites groupées), vous ciblez un engagement en 10 à 21 jours. Au-delà, réévaluez photos, texte et prix.
Prix attractif = acheteurs “chasse aux bonnes affaires” ? Vous aurez plus de demandes, mais une fenêtre d’offres courte et des critères de solidité de financement filtrent efficacement.
Puis-je cumuler prix attractif et vente longue ? Oui. Vous sécurisez rapidement l’offre et conservez un délai de signature adapté à votre projet de relogement.
En copropriété, la présence d’un ascenseur fait souvent basculer la décision : confort au quotidien, mobilité, logistique de déménagement, revente. Pourtant, vendre un 5e sans ascenseur avant d’acheter un 3e avec peut virer au parcours séquentiel complexe (rabais, délais, prêt relais). L’échange immobilier définitif met face à face deux besoins inverses : vous cédez votre étage haut à quelqu’un qui valorise la vue, la lumière et le prix au m², et vous récupérez un étage plus bas avec ascenseur. La soulte équilibre, l’acte unique sécurise, et tout le monde y gagne.
Pourquoi l’échange règle le dilemme « sans ascenseur vs avec ascenseur »
Négociation d’usage : on met en regard vue/volume/prix d’un côté, accessibilité/confort de l’autre.
Soulte, pas rabais : la différence de valeur se calibre par soulte, sans brader.
Acte unique : diagnostics, pièces de copro, engagements réciproques dans un même dossier.
Un seul déménagement : date coordonnée, logistique simplifiée (créneaux d’ascenseur réservés, cartons rationalisés).
Ce qui fait la valeur des deux côtés
Critère
Étage haut sans ascenseur
Appartement avec ascenseur
Atouts majeurs
Vue, lumière, dernier étage souvent calme, charges parfois plus basses
Familles, seniors, télétravailleurs, porteurs de projets long terme
Valeur perçue
Peut subir une décote si vente classique
Souvent mieux valorisé et plus liquide
Exemple pédagogique : équilibrer par la soulte
Bien A : 5e sans ascenseur estimé 430 000 €, vue dégagée, faibles charges.
Bien B : 3e avec ascenseur estimé 470 000 €, même quartier, même surface.
Différence : 40 000 € → soulte à verser par l’acquéreur du bien B (ou ajustements selon travaux/DPE).
Par échange : vous maintenez la valeur d’usage, vous négociez la soulte plutôt qu’un rabais sur A ; B valorise l’ascenseur sans surpayer de logistique transitoire.
La soulte se finance comme un achat classique. Le notaire formalise la ventilation, les diagnostics et les pièces de copro des deux lots.
Copropriété : les documents à rassembler des deux côtés
Règlement de copropriété et état descriptif de division.
Appels de fonds et budget prévisionnel (charges d’ascenseur, contrat d’entretien).
Carnet d’entretien, diagnostics (DPE, électricité, amiante, plomb si applicable).
États datés pour chacun des lots.
Échange vs vente classique : qui simplifie la vie en copro ?
Sujet
Vente classique (séquentielle)
Échange immobilier (acte unique)
Négociation
Rabais sur l’étage haut
Soulte équitable vs ascenseur
Logistique
Deux opérations, parfois deux déménagements
Une opération, un déménagement
Calendrier
Aléas, prêt relais possible
Date unique synchronisée
Dossier copro
Deux chaînes de pièces, doublons
Mutualisation dans un même calendrier
Revente future
Attractivité variable
Accès à un bien plus liquide (ascenseur)
Méthode de négociation sans se perdre
Estimer les deux biens avec références locales (étage, ascenseur, DPE, travaux).
Lister charges et contrats d’entretien de l’ascenseur (périodicité, pannes).
Ouvrir 2–3 scénarios de soulte (selon calendrier, petits travaux, DPE).
Sceller l’accord dans un avant-contrat d’échange (date unique, conditions suspensives).
Planifier la logistique (créneau d’ascenseur, déménageur, stationnement).
Cas pratique : vue vs confort
Léa quitte un 6e sans ascenseur lumineux, parfait pour son budget d’il y a 5 ans, mais devenu compliqué au quotidien. Rémi et Zoé adorent les vues hautes et montent volontiers les étages pour un prix au m² optimisé.
Match : usages inverses, même quartier.
Soulte : calibrée en tenant compte de l’ascenseur côté destination, du DPE et de menues reprises de peinture.
Signature : acte unique, un seul déménagement.
Résultat : Léa gagne l’ascenseur ; Rémi et Zoé gagnent la vue à bon compte.
Check-list pratique « ascenseur »
Contrat d’entretien : fréquence des visites, remises à niveau récentes.
Capacité et gabarit : poussette, canapé, électroménager passent-ils ?
Bruit et vibrations : tester à différents moments.
Pannes historiques : interroger le syndic, consulter les PV d’AG.
Charges : niveau actuel et prévisionnel (pièces d’usure, modernisation).
Questions fréquentes
Les charges d’ascenseur vont-elles exploser ? Elles sont connues et budgétées par la copropriété ; vérifiez le budget prévisionnel et l’historique d’entretien.
Et si l’ascenseur tombe souvent en panne ? Consultez les PV d’AG et demandez les rapports d’intervention. Cela entre dans la négociation de la soulte.
Mon 5e sans ascenseur est très lumineux : est-ce valorisé ? Oui, la vue/lumière constitue un atout d’usage ; elle se reflète dans la discussion de soulte plutôt que par un rabais unilatéral.
La soulte est-elle finançable ? Oui, comme un achat classique (épargne et/ou prêt amortissable).
Prêt à troquer vue contre ascenseur — ou l’inverse — sans subir les aléas du séquentiel ? Publiez votre bien et vos critères : trouvez le duo inverse, ajustez par soulte, signez une fois et gagnez en confort dès maintenant.
Depuis l’essor du travail hybride, beaucoup de propriétaires réalisent que leur résidence secondaire n’est plus adaptée : trop loin, trop peu utilisée, trop énergivore. À l’inverse, un pied-à-terre compact, bien situé, fibré et proche d’une gare, change immédiatement la donne. Plutôt que de vendre puis racheter, l’échange immobilier définitif met face à face deux besoins inverses (maison au vert ↔ appart urbain), équilibre la différence de valeur par une soulte, et se conclut par un acte unique. Résultat : une vie mieux rythmée, sans double logistique ni prêt relais.
Pourquoi l’échange est la voie rapide du « bi-rythme »
Synchronisation : un acte unique chez le notaire, un seul déménagement, date commune.
Usage avant tout : on échange une maison de week-end contre un appartement efficace (fibre, calme, services).
Économie de frictions : la soulte remplace le prêt relais, les formalités se mutualisent dans un même dossier.
Négociation équitable : au lieu d’une décote, l’écart de valeur se règle par la soulte.
Les critères d’un pied-à-terre « télétravail-proof »
Connectivité : fibre/très haut débit, couverture mobile stable.
Acoustique : bon isolement phonique, cour intérieure ou rue calme.
Fonctionnels : espace bureau dédié (alcôve, mezzanine), prises multiples, rangements.
Mobilité : proximité gare/RER/métro, trajets < 15 minutes jusqu’à la ligne principale.
Micro-localisation : commerces du quotidien, espaces verts à 5–10 minutes.
Cas pratique : maison côtière ↔ T2 urbain fibré
Situation : Camille et Louis ont une maison à Saint-Briac devenue peu utilisée. Ils visent un T2 à Nantes, proche de la gare et fibré. Contre-profil : Inès et Romain travaillent à Nantes et recherchent justement une maison de week-end sur la côte. Accord : les valeurs ne coïncident pas ; soulte convenue côté bénéficiaire du bien le plus cher. Dossier : diagnostics des deux biens, pièces de copropriété pour le T2, calendrier calé. Signature : acte d’échange unique ; un seul déménagement. Gain : temps de trajet réduit, meilleure connexion, vie hybride simplifiée.
Comparatif clair : vendre + acheter vs échanger pour télétravailler
Sujet
Vendre puis acheter
Échange immobilier
Étapes
2 transactions séquentielles
Acte unique
Financement
Souvent prêt relais
Soulte finançable
Délais
Aléas de marché
Date unique synchronisée
Logistique
Risque logement provisoire
Un seul déménagement
Focus
Prix & rabais
Usage & performance télétravail
Préparer la négociation : check-list télétravail
Mesurer le débit (attestation fibre/box) et lister les opérateurs disponibles.
Tester le bruit (heures pleines), fenêtre ouverte/fermée, voisins, cour.
Cartographier les accès : temps réel jusqu’à la gare/lignes structurantes.
Évaluer les charges : chauffage/eau chaude, isolation, fenêtres.
**Organiser la soulte : estimation sincère des biens, 2–3 scénarios de soulte selon calendrier.
Exemple pédagogique : soulte et usage gagnant
Bien A : maison secondaire estimée 420 000 €.
Bien B : T2 urbain fibré estimé 330 000 €.
Différence : 90 000 € → soulte à verser par le bénéficiaire du bien plus cher.
Intérêt commun : chacun optimise son usage (B gagne un pied-à-terre performant ; A réduit l’inutilisé).
Le coût global est souvent inférieur à la somme « vendre + acheter + relais + logistique », car une seule opération, une seule signature, zéro intérêts intercalaires.
Questions fréquentes
Et si la maison est loin des grands axes ? L’échange fonctionne mieux en ciblant des acquéreurs qui cherchent précisément une maison au vert ; la soulte rééquilibre l’écart d’attractivité.
Peut-on caler l’échange en basse saison ? Oui, c’est souvent plus simple pour les déménageurs et pour coordonner l’occupation.
La soulte est-elle finançable ? Oui, comme un achat classique (épargne et/ou prêt amortissable).
Quid des diagnostics et du DPE ? Obligatoires des deux côtés, comme pour une vente. Le DPE influe sur la négociation et donc sur la soulte.
Votre semaine-ville/fin de semaine-nature mérite mieux que des allers-retours coûteux. Publiez votre bien et vos critères : trouvez le duo inverse, équilibrez par une soulte, signez une fois et changez de rythme.