Comment se calculent les frais de notaire dans un échange ?
L’échange immobilier bénéficie d’une taxation différente car il ne représente qu’un seul acte, qui est l’échange, en lieu et place de deux achats ventes simultanés.
Les calculs sont les suivants:
1% d’impôt est prélevé sur le bien le plus cher + 5% sur le bien le moins cher + 6,3% sur la soulte (la somme différentielle entre les deux biens) =
La somme des frais de notaire à répartir entre les deux co-contractants.
Les économies peuvent aller jusqu’à 60% par rapport aux taux d’un achat/vente classiques.
Exemple concret :
Avec le bien A d’une valeur de 300 000€ et le bien B d’une valeur de 400 000€ :
Calculons les frais classique :
Pour l’acheter les bien A il faudra dépenser en frais de notaire : 300 000€ X 8% = 24 000 €
Pour l’acheter les bien B il faudra dépenser en frais de notaire : 400 000€ X 8% = 32 000 €
Calculons les frais en échange :
( 300 000 X 5% ) + (( 400 000- 300 000) X 6,3% ) + (400 000 X 1%) = 25 300 € .
Soit une économie de 54,82% sur les frais de notaire au total.
Une fois réparties , les frais de notaires coûtent :
Pour l’achat de l’appartement de A: 10 843 € soit une économie de 13 157€ pour l’acheteur .
Pour l’achat de l’appartement de B: 14 457 € soit une économie de 17 542€ pour l’acheteur .
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) sont interdits à la location. Cette mesure, issue de la loi Climat & Résilience, pousse de nombreux propriétaires à s’interroger sur l’avenir de leur bien. L’échange immobilier définitif apparaît comme une alternative stratégique pour éviter la décote et réaliser une transition fluide.
Le contexte légal
Depuis 2025, un logement classé G au DPE est considéré comme « non décent » et ne peut plus être mis en location. Cette interdiction s’élargira aux classes F en 2028. Les propriétaires concernés doivent soit engager des travaux de rénovation énergétique, soit vendre leur bien.
Les défis pour les propriétaires
Décote à la revente : les biens énergivores perdent en valeur sur le marché.
Travaux coûteux : la rénovation complète peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Délais serrés : pour continuer à louer, il faut agir vite.
L’échange immobilier : une alternative gagnante
Éviter la décote
Plutôt que de vendre à perte, un propriétaire peut échanger son bien contre un logement aux normes, en ajoutant une soulte si nécessaire.
Pas de travaux imposés
L’échange permet de se libérer d’un bien énergivore sans supporter le coût ni la gestion des travaux.
Transaction rapide et synchronisée
Comme pour toute opération d’échange définitif, la vente et l’achat se font en une seule étape, sans prêt relais.
Étapes pour échanger une passoire thermique
Évaluer le bien : obtenir un DPE précis et une estimation de valeur.
Trouver un partenaire d’échange via une plateforme comme Bea.immo.
Négocier la soulte en fonction des écarts de valeur et d’efficacité énergétique.
Signer un compromis d’échange chez le notaire.
Finaliser la transaction et emménager.
Témoignage
« Mon appartement classé G ne trouvait pas preneur. Grâce à l’échange, j’ai pu obtenir une maison bien classée, sans subir une énorme perte. » — Claire, Nantes
FAQ
1. Peut-on échanger une passoire thermique contre un bien rénové ? Oui, avec accord des deux parties et ajustement financier.
2. Faut-il fournir les diagnostics pour un échange ? Oui, les mêmes obligations qu’une vente s’appliquent.
3. Est-ce intéressant fiscalement ? Les frais de notaire sont réduits, car calculés sur la soulte.
Affichez moins pour encaisser plus. Contre-intuitif, mais souvent redoutablement efficace : un prix d’appel volontairement compétitif élargit l’audience, déclenche des visites qualifiées, réduit la négociation et les délais… et, in fine, améliore votre net vendeur. Voici comment appliquer cette stratégie sans brader, en sécurisant votre dossier et votre calendrier.
Pourquoi un prix attractif peut rapporter plus
La première impression se joue sur la page de résultats. Un prix légèrement inférieur à la fourchette haute met votre bien en tête des comparaisons, déclenche plus de clics, plus de demandes et des visites groupées. En face, la négociation est moins agressive et la concurrence entre acheteurs s’installe naturellement. Résultat : le prix net grimpe, pendant que vos coûts de portage (charges, taxe foncière au prorata, intérêts de prêt relais, double loyer) décroissent.
Le signal-prix et l’effet d’enchère douce
Un prix d’appel pertinent n’est pas synonyme de « remise ». C’est un signal de sérieux : “bien au bon prix, vendeur prêt”. En pratique, cela se traduit par des offres rapides et proches du prix demandé, parfois au-dessus si plusieurs acquéreurs se positionnent. L’effet d’enchère douce joue en votre faveur sans allonger le calendrier.
Le calcul qui change tout (exemple chiffré réaliste)
Supposons des coûts de portage de 1 200 € / mois (charges + assurance + crédit/loyer + chauffage).
Stratégie
Prix affiché
Négociation constatée
Délai de vente
Coût de portage
Prix net avant frais d’acte
Attente haute
400 000 €
−5 % → 380 000 €
4 mois
4 × 1 200 = 4 800 €
375 200 €
Prix attractif
388 000 €
−1 % → 384 120 €
1 mois
1 × 1 200 = 1 200 €
382 920 €
Différence : +7 720 € en faveur du prix attractif, simplement grâce à une négociation limitée et un délai raccourci. Cet écart s’amplifie si vous évitez un prêt relais ou un second déménagement.
Astuce Béa : testez un prix charnière psychologique (ex. 399 000 € plutôt que 402 000 €) pour apparaître dans deux fourchettes de recherche et capter davantage d’alertes.
Comment fixer la bonne fourchette sans brader
Point d’ancrage local : partez des ventes signées sur des biens comparables (surface Carrez, étage, ascenseur, extérieur, DPE, travaux).
Décote maîtrisée : positionnez-vous 2 à 4 % sous la valeur “haut de fourchette” si votre bien est concurrentiel, un peu plus si le DPE est faible ou si des travaux sont à prévoir.
Fenêtre météo : lancez au milieu de semaine, photos “lumière douce”, annonce exhaustive, et créneaux groupés le samedi pour créer de la dynamique.
Mettre la scène du succès : annonce et visites
Photos professionnelles + plan : une photo de façade et une planche de plan lisible augmentent la qualité des contacts.
Fiche claire : surface Carrez, diagnostics, charges, taxe foncière, travaux en AG, fibre, bruit, stationnement, consommations.
Dossier prêt : titre de propriété, tous diagnostics (DPE opposable, amiante, plomb, électricité/gaz si +15 ans, ERP, termites selon zone, Carrez en copro, assainissement non collectif le cas échéant), derniers PV d’AG, appel de charges, règlement de copropriété, notice des équipements.
Visites groupées : des créneaux resserrés concentrent la demande et limitent les délais morts.
Négociation courte, sécurisation longue
Fenêtre d’offres : annoncez que vous recueillez les offres jusqu’à une date/heure, puis réponse le lendemain.
Calendrier à tiroirs : vous pouvez prévoir une vente longue (signature de l’acte à date différée) pour aligner votre achat-relogement, ou un séquestre plus élevé pour sécuriser l’engagement de l’acheteur.
DPE, travaux et perception du prix
Un DPE médiocre élargit la décote attendue par les acheteurs. Deux leviers immédiats :
Transparence sur les postes énergivores (fenêtres, isolation, chauffage) et devis à l’appui.
Proposition d’un “chèque travaux” intégré dans le prix attractif pour clarifier l’effort réel demandé à l’acheteur.
Alternative intelligente : l’échange immobilier définitif
Pour éviter prêt relais, double déménagement et effet “chaîne”, l’échange immobilier définitif entre propriétaires permet de vendre et acheter en un seul acte notarié, avec une soulte s’il y a un écart de valeur. C’est particulièrement efficace quand deux calendriers et deux projets se répondent. La communauté Béa Immo fluidifie ces mises en relation et sécurise le parcours.
Check-list express avant mise en ligne
Estimation sourcée (actes signés comparables, pas seulement des annonces).
Prix d’appel compétitif et psychologique.
Dossier technique complet prêt à être transmis.
Reportage photo + plan.
Créneaux de visites groupées planifiés.
Fenêtre d’offres et critères de priorité définis.
Scénario “vente longue” et relogement anticipés.
FAQ
Vais-je “perdre” de l’argent en affichant moins cher ? Non si la décote est maîtrisée. Vous réduisez la négociation et les délais, donc les coûts de portage. Le net vendeur est souvent meilleur.
De combien baisser le prix d’appel ? En pratique, 2 à 4 % sous la fourchette haute suffit quand le bien est compétitif. Ajustez selon DPE, travaux, étage/ascenseur et rareté.
Combien de temps laisser l’annonce à ce prix ? Si la campagne est bien préparée (visites groupées), vous ciblez un engagement en 10 à 21 jours. Au-delà, réévaluez photos, texte et prix.
Prix attractif = acheteurs “chasse aux bonnes affaires” ? Vous aurez plus de demandes, mais une fenêtre d’offres courte et des critères de solidité de financement filtrent efficacement.
Puis-je cumuler prix attractif et vente longue ? Oui. Vous sécurisez rapidement l’offre et conservez un délai de signature adapté à votre projet de relogement.
À Paris, où l’immobilier reste un marqueur patrimonial fort, de plus en plus de familles envisagent des échanges intergénérationnels de logements. Que ce soit pour se rapprocher, adapter ses besoins ou transmettre un bien, le troc entre parents et enfants peut s’avérer avantageux… à condition de respecter le cadre juridique et fiscal. Voici tout ce qu’il faut savoir.
Pourquoi envisager un échange immobilier en famille ?
Le contexte parisien favorise ce type de projets :
Des parents souhaitant quitter un grand appartement devenu trop vaste
Des enfants en quête d’un logement familial dans Paris intra-muros
Des stratégies de transmission anticipée de patrimoine immobilier
L’échange intergénérationnel permet souvent un rééquilibrage naturel des besoins, tout en conservant le bien au sein de la famille.
Ce que dit le droit : un échange est une vente, pas une donation
En droit français, l’échange immobilier entre deux personnes (y compris membres d’une même famille) est un contrat synallagmatique à titre onéreux, comme une vente. Il implique donc :
Une signature devant notaire
Le paiement de droits de mutation (DMTO)
Une estimation précise de chaque bien
Ce n’est pas une donation, sauf à prévoir un mécanisme spécifique de donation-partage ou d’abattement familial.
Donation ou échange ? Deux stratégies différentes
1. L’échange simple avec soulte éventuelle
Les deux biens sont estimés à leur juste valeur. Une soulte peut être versée si les valeurs diffèrent. Cela reste un échange fiscalement neutre, soumis aux droits classiques.
2. L’échange avec donation déguisée (à éviter)
Si l’un des biens est volontairement sous-évalué, l’administration fiscale peut requalifier l’opération en donation déguisée, entraînant :
Des redressements fiscaux
Des pénalités
L’annulation possible de l’acte
3. L’alternative : donation + réserve d’usufruit
Une solution classique consiste à :
Donner la nue-propriété à l’enfant
Conserver l’usufruit pour continuer à vivre dans le bien
Cela permet une transmission douce, sans échange au sens strict, mais avec une gestion plus encadrée par la fiscalité successorale.
Quelle fiscalité pour un échange entre parents et enfants ?
Les droits de mutation
Ils sont dus même entre membres d’une même famille, calculés sur la valeur vénale du bien le plus élevé.
Environ 5,8 % à Paris
Frais de notaire standards (émoluments, débours)
Les exonérations possibles
Abattement familial : 100 000 € tous les 15 ans (par parent, par enfant)
Usufruit réservé : réduit la base taxable
Plus-value : exonération si résidence principale
Tableau synthétique
Type d'opération
Taxable ?
Particularités
Échange pur et simple
✅ Oui
DMTO et frais notaire classiques
Échange avec soulte
✅ Oui
Soulte = assujettie à la même fiscalité
Donation-partage
✅ Oui
Abattements familiaux possibles
Donation avec usufruit
✅ Oui
Base fiscale réduite (valeur usufruitée)
Mode d’emploi : comment procéder à un échange familial
Faire estimer les deux biens par un expert ou un notaire
Consulter un notaire pour valider la stratégie adaptée (échange, donation, démembrement…)
Signer un acte authentique d’échange ou de donation-partage
Déclarer l’opération aux impôts si nécessaire
Effectuer les ajustements fiscaux (soulte, abattement, paiement des DMTO)
L'avis de Me Aubry, notaire à Paris 7ᵉ
“L’échange intergénérationnel est un outil souple et parfois fiscalement intéressant, mais il doit être sécurisé par une transparence totale sur la valeur des biens. Mieux vaut éviter toute requalification.”
Exemple concret
Parents : appartement de 100 m² à Paris 15ᵉ, estimé à 1 200 000 € Enfants : maison de 110 m² à Antony, estimée à 900 000 € ➡️ Échange avec soulte de 300 000 €, payée par les enfants via prêt familial ou crédit relais ➡️ Acte notarié unique, frais estimés à 72 000 € (calculés sur 1 200 000 €)
FAQ – Échange de logements entre générations
Peut-on échanger sans frais si les biens ont la même valeur ? Non, même à valeur égale, les frais de notaire et droits de mutation s’appliquent.
Peut-on échanger un bien grevé d’un prêt immobilier ? Oui, à condition d’obtenir l’accord de la banque et/ou d’organiser un remboursement anticipé ou une subrogation.
Une donation déguisée peut-elle être annulée ? Oui. Si l’administration prouve une sous-évaluation manifeste, elle peut requalifier l’opération.