Comment se calculent les frais de notaire dans un échange ?
L’échange immobilier bénéficie d’une taxation différente car il ne représente qu’un seul acte, qui est l’échange, en lieu et place de deux achats ventes simultanés.
Les calculs sont les suivants:
1% d’impôt est prélevé sur le bien le plus cher + 5% sur le bien le moins cher + 6,3% sur la soulte (la somme différentielle entre les deux biens) =
La somme des frais de notaire à répartir entre les deux co-contractants.
Les économies peuvent aller jusqu’à 60% par rapport aux taux d’un achat/vente classiques.
Exemple concret :
Avec le bien A d’une valeur de 300 000€ et le bien B d’une valeur de 400 000€ :
Calculons les frais classique :
Pour l’acheter les bien A il faudra dépenser en frais de notaire : 300 000€ X 8% = 24 000 €
Pour l’acheter les bien B il faudra dépenser en frais de notaire : 400 000€ X 8% = 32 000 €
Calculons les frais en échange :
( 300 000 X 5% ) + (( 400 000- 300 000) X 6,3% ) + (400 000 X 1%) = 25 300 € .
Soit une économie de 54,82% sur les frais de notaire au total.
Une fois réparties , les frais de notaires coûtent :
Pour l’achat de l’appartement de A: 10 843 € soit une économie de 13 157€ pour l’acheteur .
Pour l’achat de l’appartement de B: 14 457 € soit une économie de 17 542€ pour l’acheteur .
Le marché adore opposer des profils : amateurs de rénovation d’un côté, adeptes du prêt-à-habiter de l’autre. En vente classique, cette différence génère souvent négociations interminables et rabais. L’échange immobilier définitif transforme cette divergence en complémentarité : vous troquez votre bien avec travaux contre un logement clé en main, tandis que votre co-échangiste obtient exactement le terrain de jeu qu’il recherche. La soulte équilibre la valeur, l’acte unique sécurise le tout, et chacun gagne du temps.
Pourquoi l’échange résout l’asymétrie « travaux vs clé en main »
Négociation d’usage : on confronte besoins réels plutôt que d’ergoter sur une décote théorique.
Soulte ciblée : elle intègre le coût des travaux et l’état du DPE sans dévaloriser artificiellement le bien.
Acte unique : une seule signature, un calendrier synchronisé, un seul déménagement.
Fin des frictions : pas de prêt relais si la soulte remplace le financement transitoire ; diagnostics cadrés des deux côtés.
Qui est qui ? Le portrait-robot des deux parties
Profil
Vendeur « travaux »
Acheteur « clé en main »
Objectif
Se libérer d’un chantier
Emménager tout de suite
Temps dispo
Limité
Très limité
Appétence
Faible pour devis/coordination
Zéro tolérance chantier
Contrainte
DPE à améliorer, postes techniques
Budget serré mais prêt à payer la soulte
Gagnant-gagnant
Transforme un frein en valeur d’échange
Paie l’usage, pas le stress
Exemple pédagogique : chiffrer la soulte avec un « panier travaux »
Hypothèses (ordre de grandeur non contractuel)
Bien A (avec travaux) : valeur cible 300 000 €.
Bien B (clé en main) : valeur cible 360 000 €.
Panier travaux raisonnable sur A (pour l’autre partie) : 45 000 € (élec + cuisine + sdb + peintures).
Si l’on échange A ↔ B, la soulte théorique serait de 60 000 € (différence de valeur).
Or, le co-échangiste intègre qu’il réalisera 45 000 € de travaux sur A : la discussion peut atterrir sur une soulte ajustée (ex. 50 000 €) selon l’arbitrage travaux/DPE/équipements.
Méthode : on part de valeurs réalistes, on chiffre un panier travaux documenté (devis indicatifs), puis on ajuste la soulte. Le notaire formalise l’équilibre dans l’acte.
Travaux, DPE, copropriété : ce qu’il faut documenter
Diagnostics à jour des deux côtés (DPE, électricité, amiante, plomb, etc.).
Devis ou fourchettes argumentées pour les postes clefs (élec, salle d’eau, cuisine, menuiseries).
Copropriété : PV d’AG, appels de fonds, travaux votés/non votés (ravalement, toiture, ascenseur).
Temporalité des travaux : ce qui peut attendre vs ce qui est structurel.
Échange vs vente classique : l’effet « anti-rabais »
Sujet
Vente classique
Échange avec soulte
Perception travaux
Source de rabais
Base d’une soulte argumentée
Délai
Long (visites/rabais/nouveaux devis)
Raccourci (match d’usages)
Déménagement
Parfois en 2 temps
Un seul déménagement
Sécurité
2 opérations
Acte unique
Budget
Risque prêt relais + logistique
Soulte finançable + frictions limitées
Négocier sans se perdre : la méthode claire
Estimer les deux biens (références récentes, état, DPE).
Établir un panier travaux crédible (devis, surfaces, postes).
Prévoir 2-3 scénarios de soulte selon travaux et calendrier.
Sécuriser : avant-contrat d’échange (conditions suspensives, date unique, pièces copro).
Financer : soulte par épargne et/ou prêt amortissable classique.
Cas pratique : du chantier à l’emménagement serein
Émilie quitte un T3 à Paris nécessitant cuisine + électricité. Thomas et Inès veulent précisément rénover et créer une cuisine ouverte. Eux cèdent un T2 clé en main dans le même arrondissement.
Match : besoins croisés, calendrier commun.
Soulte : ajustée en intégrant le panier travaux.
Signature : acte unique ; un seul déménagement.
Bénéfice : Émilie emménage sans chantier ; Thomas & Inès obtiennent le terrain de jeu qu’ils cherchaient.
Check-list pratique « travaux ↔ clé en main »
Dossier complet : titres, diagnostics, règlement et PV d’AG, relevés de charges.
Photos honnêtes des zones à refaire et de l’état réel.
Devis repères (métrés) pour 3 à 5 postes clés.
Planification : date de signature, remise des clés, éventuels créneaux artisans.
Soulte : scénarios écrits avec montants et modalités de financement.
Questions fréquentes
Faut-il obligatoirement chiffrer les travaux ? Ce n’est pas obligatoire, mais vivement recommandé pour une soulte équitable.
Et si des travaux de copropriété sont votés après l’acte ? Le régime est précisé dans l’acte (charges courantes / exceptionnelles). Anticipez via les PV d’AG récents.
La soulte peut-elle couvrir une partie des travaux ? Indirectement oui : elle rééquilibre les valeurs ; votre budget travaux se compose de la soulte reçue/versée + votre financement.
Que devient le DPE médiocre ? Il est pris en compte dans le panier travaux/la négociation. Le diagnostic reste obligatoire des deux côtés.
Marre d’hésiter entre baisser ou rénover ? Publiez votre bien et vos critères d’échange : trouvez le duo parfait « travaux ↔ clé en main », ajustez la soulte, signez une fois et tournez la page du chantier.
En 2025, les propriétaires ont le choix entre vendre vite leur maison ou opter pour l’échange immobilier définitif. Deux méthodes aux objectifs similaires – changer de logement rapidement – mais aux approches, coûts et implications bien différents. Voici un guide exhaustif pour comprendre laquelle correspond le mieux à votre situation.
Un marché immobilier en pleine mutation
Le marché français connaît depuis 2024-2025 un rééquilibrage. Après une baisse généralisée des prix, certaines zones reprennent (+0,2 % à Paris, +0,4 % en zones rurales), tandis que d’autres restent en recul. Parallèlement, les taux de crédit sont redescendus autour de 3,07 %, rendant le financement plus accessible. Résultat : des acheteurs de retour, mais encore prudents.
Pour un vendeur, chaque jour compte : un bien trop longtemps sur le marché perd de son attractivité et se négocie à la baisse.
Vendre sa maison rapidement : les clés du succès
Pourquoi vendre vite ?
Les raisons sont multiples : mutation professionnelle, séparation, succession, opportunité d’investissement. La rapidité permet :
De profiter d’un marché favorable.
D’éviter des mois de double charge (prêt + charges courantes).
De sécuriser un nouveau projet immobilier.
Les méthodes pour accélérer la transaction
Estimation précise : basée sur les ventes récentes et les atouts du bien.
Présentation soignée : home staging, photos pro, visites virtuelles.
Réseau dédié : Béa Immo met en relation des propriétaires motivés et compatibles.
Les frais de notaire en échange : comment ça se calcule vraiment ?
Contrairement à une vente classique où chaque transaction supporte 7 à 8 % du prix du bien, l’échange immobilier est taxé sur des bases différentes car il ne représente qu’un seul acte.
Formule de calcul :
1 % sur le bien le plus cher
+ 5 % sur le bien le moins cher
+ 6,3 % sur la soulte (différence de valeur entre les deux biens) = Total des frais à répartir entre les deux parties
Exemple concret :
Bien A : 300 000 €
Bien B : 400 000 €
En vente classique :
Achat du bien A : 300 000 € × 8 % = 24 000 €
Achat du bien B : 400 000 € × 8 % = 32 000 € Total : 56 000 €
Économie totale : 54,82 % par rapport à une double vente classique.
Répartition :
Acheteur du bien A : 10 843 € (économie de 13 157 €)
Acheteur du bien B : 14 457 € (économie de 17 542 €)
Comparatif détaillé
Critère
Vente rapide classique
Échange immobilier définitif
Durée
2 à 6 mois
1 à 3 mois
Frais de notaire
7-8 % du prix total
1 % + 5 % + 6,3 % soulte
Logistique
Déménagements séparés
Synchronisés
Souplesse
Dépend du marché
Recherche ciblée
Fiscalité
Plus-value éventuelle
Même régime fiscal, frais réduits
Aspect légal et fiscal à connaître
Acte notarié obligatoire dans les deux cas.
Diagnostics immobiliers requis avant la signature (DPE, amiante, plomb, etc.).
Frais de notaire : calculés sur le prix total en vente classique, mais sur la soulte uniquement en échange.
Plus-value : exonération pour résidence principale, sinon imposition selon le régime classique.
Notre conseil Béa Immo
Si vous êtes pressé et prêt à ajuster légèrement votre prix, la vente rapide reste efficace. Si votre objectif est de limiter les coûts et le stress logistique, l’échange immobilier définitif est une option stratégique, surtout si vous utilisez une plateforme spécialisée comme Béa Immo, qui sécurise et simplifie la mise en relation.
FAQ
Comment vendre sa maison rapidement ? Fixez un prix cohérent, soignez la présentation et multipliez les canaux de diffusion.
Qu’est-ce qu’un échange immobilier définitif ? C’est un échange officiel de biens entre propriétaires, validé par un notaire, avec éventuellement une soulte.
Quels sont les frais dans un échange immobilier ? Ils sont calculés uniquement sur la soulte, ce qui réduit fortement le coût par rapport à une vente classique.
Peut-on échanger un bien avec un crédit en cours ? Oui, sous réserve de l’accord de la banque, via un transfert ou un remboursement anticipé.
Changer de ville sans passer par la double vente–achat ni subir un prêt relais, c’est possible. Voici comment Camille (Paris 11e) et Julien (Lyon 6e) ont finalisé un échange immobilier définitif en 90 jours, avec une soulte ajustée, des frais maîtrisés et, surtout, 0 % d’honoraires d’agence. On vous montre les chiffres, avant / après, et le calendrier exact de l’opération.
L’histoire de Camille et Julien
Camille, 34 ans, travaille dans la tech à Paris. Elle rêve de plus d’espace et d’un coût de vie plus doux, cap sur Lyon.
Julien, 38 ans, consultant basé à Lyon, veut se rapprocher de ses clients parisiens et réduire son temps de trajet. Il vise l’Est parisien.
Après deux semaines de matching sur Béa Immo, leurs besoins s’alignent : chacun veut l’appartement de l’autre et leurs valeurs de biens sont proches.
Les biens avant l’échange
Appartement A (Paris 11e – Philippe Auguste) 2 pièces, 42 m², 5e étage sans ascenseur, DPE D, balcon filant, valeur marché estimée 480 000 €.
Appartement B (Lyon 6e – Foch / Brotteaux) 3 pièces, 68 m², 3e avec ascenseur, DPE C, cave, valeur marché estimée 420 000 €.
Négociation de la soulte
Écart de valeur : 60 000 €. Décision : Julien (Lyon) verse une soulte de 60 000 € à Camille pour compenser la différence.
Le montage choisi
Type d’opération : échange immobilier définitif (transfert réciproque de propriété acté par notaire, avec soulte).
Diagnostics & pièces : DPE, ERP, amiante/plomb, surface Carrez, titre de propriété, PVI de copropriété, PV d’AG… (dossier classique de vente échangé entre parties).
Sécurisation : avant-contrat réciproque (promesse synallagmatique), condition suspensive d’obtention de financement de la soulte pour Julien, délai standard pour l’acte.
Calendrier (90 jours, porte à porte)
J0 : Match sur Béa Immo, visite croisée en visio puis sur place.
J+10 : Accords sur la valeur et la soulte. Dépôt des dossiers en étude.
J+25 : Signature des avant-contrats chez notaire, lancement du financement de la soulte (crédit classique de 60 000 €).
J+65 : Offre de prêt émise et acceptée par Julien.
J+90 : Acte définitif d’échange et remises de clés synchronisées le même jour.
Les chiffres : avant / après
Hypothèse « classique » (vente puis achat via agence)
Pour des biens équivalents aux valeurs ci-dessous, en passant par une vente + un achat :
Poste
Camille (Paris → Lyon)
Julien (Lyon → Paris)
Honoraires d’agence (4 % env.)
19 200 €
16 800 €
Prêt relais (3 mois, intérêts & frais estim.)
2 000 €
2 000 €
Double déménagement / garde-meubles
1 200 €
1 500 €
Intérim / location meublée (1 mois)
1 300 €
1 600 €
Total coûts évitables
23 700 €
21 900 €
Dans un schéma « vente + achat », chacun supporte des honoraires d’agence et des coûts de transition. L’échange direct supprime l’agence et compresse la période d’entre-deux (souvent source de prêt relais).
Ce qu’ils ont payé avec l’échange
Poste
Camille
Julien
Émoluments & débours notariés (ordre de grandeur comparable à une vente)
3 000–4 000 €
3 000–4 000 €
Droits d’enregistrement (mutation à titre onéreux selon département)
oui
oui
Financement de la soulte (60 000 €)
—
intérêts limités (offre reçue J+65)
Honoraires d’agence
0 €
0 €
Coûts de transition (relogement, garde-meubles)
0–minimes
0–minimes
Points clés
L’échange n’exonère pas des frais d’acte ni des droits d’enregistrement : on passe par notaire, comme pour une vente, et chaque mutation est enregistrée. Ce qui fait la différence, ce sont les frais évités (agence, relogement, relais) et la synchronisation des actes.
Le coût financier de la soulte reste maîtrisé grâce à un délai resserré entre avant-contrat et acte (acceptation d’offre à J+65, signature à J+90).
Avant / après : leur quotidien
Camille, avant : 42 m², 1 chambre, balcon mais escalier quotidien, budget mensuel serré. Camille, après : 68 m², 2 chambres, ascenseur, charges maîtrisées à Lyon 6e, mensualité inchangée (pas de gros emprunt additionnel, pas d’intérim locatif).
Julien, avant : 68 m² à Lyon, 2 chambres, déplacements fréquents à Paris. Julien, après : 42 m² à Paris 11e, temps de transport divisé par 2, budget optimisé malgré la soulte (valeur ciblée + DPE correct + absence d’honoraires d’agence).
Pourquoi ça a marché
Proximité de valeur des biens → soulte raisonnable et finançable.
Dossiers techniques complets et transparents (DPE, Carrez, copro, etc.).
Calendrier verrouillé dès l’avant-contrat (condition suspensive, jalons, relances).
Zéro intermédiaire commercial → négociation plus fluide, économies nettes sur honoraires.
Bonnes pratiques si vous visez un échange Paris ↔ Lyon
Faites estimer chaque bien avec une fourchette réaliste pour fixer la soulte.
Anticipez le financement (crédit pour la soulte, si besoin). Privilégiez un délai de 60–90 jours entre avant-contrat et acte.
Rassemblez tôt les diagnostics et documents de copropriété.
Alignez les dates : l’échange est puissant parce qu’il supprime l’entre-deux.
Tableau récapitulatif des gains financiers
Économie principale
Montant (ordre de grandeur)
Honoraires d’agence évités (Camille + Julien)
~ 36 000 €
Prêt relais évité / réduit
~ 4 000 €
Relogement + garde-meubles
~ 3 600 €
Total économies constatées
≈ 43 000 €
Les frais d’acte et droits d’enregistrement restent dus comme pour une mutation classique ; les économies viennent surtout des intermédiaires et de la transition évitée.
FAQ express
Un échange nécessite-t-il un notaire ? Oui. Il s’agit d’une mutation à titre onéreux : acte authentique chez notaire, enregistrement, formalités et droits afférents.
Peut-on inclure une soulte financée par un prêt immobilier ? Oui, avec une condition suspensive d’obtention de prêt prévue à l’avant-contrat, comme dans une vente classique.
Les frais de notaire sont-ils supprimés ? Non. Ils existent, mais d’autres coûts disparaissent (honoraires d’agence, prêt relais, relogement).