Comment se calculent les frais de notaire dans un échange ?
L’échange immobilier bénéficie d’une taxation différente car il ne représente qu’un seul acte, qui est l’échange, en lieu et place de deux achats ventes simultanés.
Les calculs sont les suivants:
1% d’impôt est prélevé sur le bien le plus cher + 5% sur le bien le moins cher + 6,3% sur la soulte (la somme différentielle entre les deux biens) =
La somme des frais de notaire à répartir entre les deux co-contractants.
Les économies peuvent aller jusqu’à 60% par rapport aux taux d’un achat/vente classiques.
Exemple concret :
Avec le bien A d’une valeur de 300 000€ et le bien B d’une valeur de 400 000€ :
Calculons les frais classique :
Pour l’acheter les bien A il faudra dépenser en frais de notaire : 300 000€ X 8% = 24 000 €
Pour l’acheter les bien B il faudra dépenser en frais de notaire : 400 000€ X 8% = 32 000 €
Calculons les frais en échange :
( 300 000 X 5% ) + (( 400 000- 300 000) X 6,3% ) + (400 000 X 1%) = 25 300 € .
Soit une économie de 54,82% sur les frais de notaire au total.
Une fois réparties , les frais de notaires coûtent :
Pour l’achat de l’appartement de A: 10 843 € soit une économie de 13 157€ pour l’acheteur .
Pour l’achat de l’appartement de B: 14 457 € soit une économie de 17 542€ pour l’acheteur .
Le prêt relais dépanne quand on achète avant d’avoir vendu… mais il ajoute des intérêts, de la pression et un risque de calendrier. Il existe pourtant une voie plus directe et plus prévisible : l’échange immobilier définitif. Deux propriétaires alignent leurs besoins, équilibrent la différence de valeur par une soulte, et signent un acte unique. Résultat : pas de relais, un seul déménagement, et souvent un coût total plus doux que deux transactions successives. Voici comment raisonner, chiffrer et décider.
Pourquoi remplacer le prêt relais par l’échange
Un seul acte authentique : on évite la mécanique “j’achète avec relais puis je vends”.
Moins d’aléas financiers : pas d’intérêts intercalaires ni d’échéance à rallonge.
Calendrier sécurisé : les deux parties signent à la même date, déménagent une fois.
Négociation constructive : la soulte ajustée entre parties remplace le levier bancaire du relais.
Lisibilité des coûts : selon la configuration, l’échange permet d’optimiser les frais par rapport au cumul achat+vente classique.
Le mécanisme en 5 étapes
Publication de votre bien et de vos critères cibles (quartiers, surfaces, DPE, copropriété).
Matching : mise en relation avec des propriétaires ayant un besoin symétrique au vôtre.
Visites croisées et accord de principe.
Équilibre de valeur : chiffrage de la soulte (si les biens ne valent pas la même chose).
Signature unique chez le notaire (pièces, diagnostics, clauses usuelles) et remise des clés synchronisée.
Prêt relais vs échange : tableau décisionnel
Sujet
Prêt relais (acheter avant de vendre)
Échange immobilier (acte unique)
Financement
Crédit relais + intérêts intercalaires
Soulte négociée entre les parties
Risque calendrier
Vendre dans le délai du relais
Date unique coordonnée entre les deux propriétaires
Déménagement
Souvent deux temps
Un seul déménagement
Complexité
Deux opérations + relais à piloter
Une opération structurée avec notaire
Pression sur le prix
Tentation de brader pour solder le relais
Soulte pour équilibrer sans casser les prix
Coût global
Relais + deux actes + frais associés
Frais potentiellement optimisés selon les cas
Mini-simulation : soulte vs intérêts intercalaires
Hypothèse pédagogique (ordres de grandeur)
Vous vendez un T2 estimé 260 000 € et visez un T3 estimé 310 000 €.
Différence de valeur : 50 000 € → c’est la soulte à prévoir côté acquéreur du bien plus cher.
Option A — Prêt relais : si votre banque finance 60 à 70 % de la valeur de votre bien en relais, vous supportez des intérêts intercalaires tant que la vente n’est pas réalisée, avec en plus le risque de devoir ajuster le prix pour tenir le délai.
Option B — Échange : vous versez une soulte de 50 000 € (épargne + prêt amortissable classique si besoin) au co-échangiste. Il n’y a pas d’intérêts de relais, et la date de signature est commune.
Le notaire calcule précisément la fiscalité et les frais applicables à l’échange ; la banque finance la soulte si nécessaire.
Bien préparer la discussion sur la soulte
Estimation à jour des deux biens (marché local, état, DPE).
Transparence sur les travaux (devis, diagnostics) pour éviter les surprises.
Clauses claires dans l’avant-contrat : conditions suspensives, délai de réalisation, calendrier de remise des clés.
Cas d’usage où l’échange surclasse le relais
Mutation professionnelle : impératif de date → l’échange verrouille une signature unique.
Famille qui s’agrandit : besoin rapide d’une pièce en plus sans double portage financier.
Seniors : passer d’une maison à un appartement accessible sans pression de revente.
Investisseurs particuliers : arbitrer le parc locatif en minimisant les frictions de calendrier.
Guide express de décision
Si votre contrainte principale est la date et la simplicité, privilégiez l’échange.
Si vous visez un bien très spécifique introuvable en échange, le relais reste envisageable, mais chiffrez précisément durée probable, intérêts et plan B.
Dans tous les cas, faites estimer et pré-qualifier le financement de la soulte en amont.
Foire aux questions
Puis-je financer la soulte par un prêt classique ? Oui, la soulte peut être financée (épargne et/ou prêt). Votre banque étudie votre capacité comme pour un achat classique.
Et si nos valeurs ne tombent pas juste ? C’est le rôle de la soulte : elle équilibre précisément la différence de valeur.
L’échange est-il aussi sécurisé qu’une vente ? Oui. Il s’agit d’une vente réciproque signée par acte authentique unique chez le notaire, avec diagnostics et clauses de protection usuelles.
Quid des délais ? Ils sont synchronisés : une seule date de signature et une logistique simplifiée.
Évitez les intérêts intercalaires et la course contre la montre. Publiez votre bien et vos critères d’échange maintenant : plus tôt vous entrez dans le matching, plus vite vous remplacez le relais par une soulte maîtrisée.
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) sont interdits à la location. Cette mesure, issue de la loi Climat & Résilience, pousse de nombreux propriétaires à s’interroger sur l’avenir de leur bien. L’échange immobilier définitif apparaît comme une alternative stratégique pour éviter la décote et réaliser une transition fluide.
Le contexte légal
Depuis 2025, un logement classé G au DPE est considéré comme « non décent » et ne peut plus être mis en location. Cette interdiction s’élargira aux classes F en 2028. Les propriétaires concernés doivent soit engager des travaux de rénovation énergétique, soit vendre leur bien.
Les défis pour les propriétaires
Décote à la revente : les biens énergivores perdent en valeur sur le marché.
Travaux coûteux : la rénovation complète peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Délais serrés : pour continuer à louer, il faut agir vite.
L’échange immobilier : une alternative gagnante
Éviter la décote
Plutôt que de vendre à perte, un propriétaire peut échanger son bien contre un logement aux normes, en ajoutant une soulte si nécessaire.
Pas de travaux imposés
L’échange permet de se libérer d’un bien énergivore sans supporter le coût ni la gestion des travaux.
Transaction rapide et synchronisée
Comme pour toute opération d’échange définitif, la vente et l’achat se font en une seule étape, sans prêt relais.
Étapes pour échanger une passoire thermique
Évaluer le bien : obtenir un DPE précis et une estimation de valeur.
Trouver un partenaire d’échange via une plateforme comme Bea.immo.
Négocier la soulte en fonction des écarts de valeur et d’efficacité énergétique.
Signer un compromis d’échange chez le notaire.
Finaliser la transaction et emménager.
Témoignage
« Mon appartement classé G ne trouvait pas preneur. Grâce à l’échange, j’ai pu obtenir une maison bien classée, sans subir une énorme perte. » — Claire, Nantes
FAQ
1. Peut-on échanger une passoire thermique contre un bien rénové ? Oui, avec accord des deux parties et ajustement financier.
2. Faut-il fournir les diagnostics pour un échange ? Oui, les mêmes obligations qu’une vente s’appliquent.
3. Est-ce intéressant fiscalement ? Les frais de notaire sont réduits, car calculés sur la soulte.
Vous souhaitez échanger votre bien immobilier et trouver le logement de vos rêves ? La description de votre bien est cruciale. Une bonne description peut augmenter considérablement vos chances de matcher avec un autre bien.
Pourquoi une bonne description est essentielle
Une description bien rédigée peut :
Attirer plus de visiteurs : Les annonces bien décrites reçoivent jusqu'à 50% de visites en plus. Convaincre les potentiels échangeurs : Un texte engageant et détaillé peut doubler vos chances de trouver un match parfait.
Conseils pour une description accrocheuse
Soyez précis et descriptif : Mentionnez les caractéristiques clés comme la superficie, le nombre de pièces, les équipements et les avantages uniques. Exemple : "Bel appartement de 70m² au cœur du quartier historique. Comprend 3 pièces, 2 chambres spacieuses, une cuisine moderne, et un balcon avec vue imprenable." Mettez en avant les points forts : Soulignez les aspects uniques et attrayants. Exemple : "Appartement lumineux avec grandes baies vitrées, parquet en bois massif, et à proximité des commerces et des transports."
Astuces supplémentaires
Utilisez des adjectifs positifs : Des mots comme "spacieux", "charmant", "moderne" et "lumineux" attirent l'attention. Soyez honnête : Une description honnête et précise inspire confiance.
En conclusion, une bonne description attire plus de visiteurs, convainc les potentiels échangeurs, et facilite l'échange. Prenez le temps de peaufiner votre description pour maximiser vos chances de réussite.
Pour plus de conseils, consultez notre blog. Bonne chance dans vos échanges immobiliers !
