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Ces derniers jours, une question revient en boucle : “La hausse attendue des frais de mutation, c’est une super nouvelle pour Béa, non ?”
On a décidé de vous répondre ici, en essayant de ne pas trop vous assommer de détails techniques. La réponse, c’est non.
Pourquoi? Quand on a pour mission de permettre à chacun de retrouver le plaisir de faire de l’immo, on ne peut pas se satisfaire qu’un projet, présenté comme une solution budgétaire pour les collectivités locales, risque en réalité d’aggraver la crise du marché immobilier.
Derrière la baisse de 22% du nombre de transactions entre 2021 et 2024, il y a des réalités que l’on connaît bien:
- celles de familles en mouvement bloquées dans des logements inadaptés,
- celles de personnes déjà en difficulté qui doivent en plus se séparer de près de 9% de la valeur de leur bien pour s’en sortir
- et celles d’un secteur immo à bout de souffle.
Voilà pourquoi Béa s’engage contre cette loi et promet de redoubler d'efforts pour proposer une alternative positive pour les gens, comme pour le marché.
Vous êtes toujours là ? Cool ! Voici les principales raisons de notre rejet de cette loi :
Le gouvernement envisage d’augmenter de 0,5 % les droits de mutation sur les transactions dans l’immobilier ancien, une mesure qui frapperait directement les secundo-accédants.
🎯 Les secundo-accédants pris en étau
Contrairement aux primo-accédants (qui bénéficient encore de certains dispositifs d’aide), les secundo-accédants doivent tout financer eux-mêmes.
🔴 Cette mesure pénalise :
• 📌 Les familles qui veulent un logement plus grand.
• 📌 Les actifs en mutation professionnelle contraints de vendre pour acheter ailleurs.
• 📌 Les seniors qui souhaitent vendre pour un bien plus adapté à leur âge.
💡 Conséquence ? Beaucoup repousseront leur projet ou resteront coincés dans un logement qui ne correspond plus à leurs besoins.
❗ Une fausse bonne idée budgétaire
Le gouvernement justifie cette hausse par la nécessité de renflouer les finances locales. Mais en taxant encore plus les transactions, on risque l’effet inverse :
📉 Moins de ventes = moins de recettes fiscales !
📉 Un marché plus figé = un ralentissement économique local (moins de travaux, moins d’emplois liés à l’immobilier).
🔥 Notre alternative : une approche incitative plutôt que punitive !
📢 Au lieu de taxer davantage, voici des solutions plus justes et efficaces :
✅ Réduire progressivement les droits de mutation pour fluidifier le marché.
✅ Alléger la fiscalité sur la mobilité résidentielle pour s’adapter aux évolutions de vie.
✅ Mettre en place des exonérations spécifiques pour les secundo-accédants qui n’ont pas d’autre choix que de déménager.
N'hésitez pas à nous faire part de votre avis sur la question !

Après 60 ans, beaucoup de jeunes retraités propriétaires se retrouvent avec une maison devenue trop grande, coûteuse ou difficile à entretenir. Plutôt que de vendre et de racheter, l’échange immobilier définitif apparaît comme une solution simple, économique et humaine. Découvrons pourquoi de plus en plus de retraités choisissent d’échanger leur maison contre un appartement mieux adapté à leur nouveau rythme de vie.
Passé le cap de la retraite, nombreux sont les propriétaires qui réalisent que leur logement n’est plus en phase avec leurs besoins. Les enfants ont quitté le nid, le jardin demande trop d’entretien, les escaliers deviennent fatigants et les charges pèsent sur le budget.
C’est à ce moment-là qu’émergent de nouvelles aspirations : un appartement en centre-ville pour rester connecté à la vie culturelle, un logement plus petit pour réduire les dépenses, ou encore une résidence proche de la mer pour profiter pleinement de son temps libre. L’échange immobilier définitif permet de répondre à ces envies sans passer par le parcours classique, souvent long et coûteux, de la vente suivie d’un nouvel achat.
L’échange immobilier définitif, encadré par un notaire, repose sur un principe simple : deux propriétaires échangent leurs biens. Si les valeurs diffèrent, une soulte peut être versée pour équilibrer la transaction.
Pour les retraités, ce mécanisme offre trois avantages majeurs :
Marie et Jean, 67 et 70 ans, habitaient depuis 30 ans une grande maison familiale en périphérie de Nantes. « Nous n’avions plus l’énergie pour entretenir le jardin et les pièces restaient vides », explique Jean. Grâce à un échange immobilier, ils ont troqué leur maison contre un appartement de 3 pièces en centre-ville. « Aujourd’hui, tout est à portée de main : le marché, les médecins, les transports. Et nous avons même libéré du capital pour voyager. C’est une nouvelle jeunesse ! »
L’échange immobilier définitif n’est pas seulement une transaction : c’est un projet de vie qui permet aux jeunes retraités de simplifier leur quotidien, d’augmenter leur pouvoir d’achat et de se rapprocher de leurs envies. Une façon concrète de transformer sa retraite en une nouvelle aventure, plus légère et plus libre.
À Paris, où l’immobilier reste un marqueur patrimonial fort, de plus en plus de familles envisagent des échanges intergénérationnels de logements. Que ce soit pour se rapprocher, adapter ses besoins ou transmettre un bien, le troc entre parents et enfants peut s’avérer avantageux… à condition de respecter le cadre juridique et fiscal. Voici tout ce qu’il faut savoir.
Le contexte parisien favorise ce type de projets :
L’échange intergénérationnel permet souvent un rééquilibrage naturel des besoins, tout en conservant le bien au sein de la famille.
En droit français, l’échange immobilier entre deux personnes (y compris membres d’une même famille) est un contrat synallagmatique à titre onéreux, comme une vente. Il implique donc :
Ce n’est pas une donation, sauf à prévoir un mécanisme spécifique de donation-partage ou d’abattement familial.
Les deux biens sont estimés à leur juste valeur. Une soulte peut être versée si les valeurs diffèrent. Cela reste un échange fiscalement neutre, soumis aux droits classiques.
Si l’un des biens est volontairement sous-évalué, l’administration fiscale peut requalifier l’opération en donation déguisée, entraînant :
Une solution classique consiste à :
Cela permet une transmission douce, sans échange au sens strict, mais avec une gestion plus encadrée par la fiscalité successorale.
Ils sont dus même entre membres d’une même famille, calculés sur la valeur vénale du bien le plus élevé.
| Type d'opération | Taxable ? | Particularités |
|---|---|---|
| Échange pur et simple | ✅ Oui | DMTO et frais notaire classiques |
| Échange avec soulte | ✅ Oui | Soulte = assujettie à la même fiscalité |
| Donation-partage | ✅ Oui | Abattements familiaux possibles |
| Donation avec usufruit | ✅ Oui | Base fiscale réduite (valeur usufruitée) |
“L’échange intergénérationnel est un outil souple et parfois fiscalement intéressant, mais il doit être sécurisé par une transparence totale sur la valeur des biens. Mieux vaut éviter toute requalification.”
Parents : appartement de 100 m² à Paris 15ᵉ, estimé à 1 200 000 €
Enfants : maison de 110 m² à Antony, estimée à 900 000 €
➡️ Échange avec soulte de 300 000 €, payée par les enfants via prêt familial ou crédit relais
➡️ Acte notarié unique, frais estimés à 72 000 € (calculés sur 1 200 000 €)
Peut-on échanger sans frais si les biens ont la même valeur ?
Non, même à valeur égale, les frais de notaire et droits de mutation s’appliquent.
Peut-on échanger un bien grevé d’un prêt immobilier ?
Oui, à condition d’obtenir l’accord de la banque et/ou d’organiser un remboursement anticipé ou une subrogation.
Une donation déguisée peut-elle être annulée ?
Oui. Si l’administration prouve une sous-évaluation manifeste, elle peut requalifier l’opération.