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🚨 Pourquoi Béa s’oppose à la hausse des droits de mutation, alors même que cela favorise le marché de l’échange immobilier définitif ? 🏡💸
Ces derniers jours, une question revient en boucle : “La hausse attendue des frais de mutation, c’est une super nouvelle pour Béa, non ?”
On a décidé de vous répondre ici, en essayant de ne pas trop vous assommer de détails techniques. La réponse, c’est non.
Pourquoi? Quand on a pour mission de permettre à chacun de retrouver le plaisir de faire de l’immo, on ne peut pas se satisfaire qu’un projet, présenté comme une solution budgétaire pour les collectivités locales, risque en réalité d’aggraver la crise du marché immobilier.
Derrière la baisse de 22% du nombre de transactions entre 2021 et 2024, il y a des réalités que l’on connaît bien:
- celles de familles en mouvement bloquées dans des logements inadaptés,
- celles de personnes déjà en difficulté qui doivent en plus se séparer de près de 9% de la valeur de leur bien pour s’en sortir
- et celles d’un secteur immo à bout de souffle.
Voilà pourquoi Béa s’engage contre cette loi et promet de redoubler d'efforts pour proposer une alternative positive pour les gens, comme pour le marché.
Vous êtes toujours là ? Cool ! Voici les principales raisons de notre rejet de cette loi :
Le gouvernement envisage d’augmenter de 0,5 % les droits de mutation sur les transactions dans l’immobilier ancien, une mesure qui frapperait directement les secundo-accédants.
🎯 Les secundo-accédants pris en étau
Contrairement aux primo-accédants (qui bénéficient encore de certains dispositifs d’aide), les secundo-accédants doivent tout financer eux-mêmes.
🔴 Cette mesure pénalise :
• 📌 Les familles qui veulent un logement plus grand.
• 📌 Les actifs en mutation professionnelle contraints de vendre pour acheter ailleurs.
• 📌 Les seniors qui souhaitent vendre pour un bien plus adapté à leur âge.
💡 Conséquence ? Beaucoup repousseront leur projet ou resteront coincés dans un logement qui ne correspond plus à leurs besoins.
❗ Une fausse bonne idée budgétaire
Le gouvernement justifie cette hausse par la nécessité de renflouer les finances locales. Mais en taxant encore plus les transactions, on risque l’effet inverse :
📉 Moins de ventes = moins de recettes fiscales !
📉 Un marché plus figé = un ralentissement économique local (moins de travaux, moins d’emplois liés à l’immobilier).
🔥 Notre alternative : une approche incitative plutôt que punitive !
📢 Au lieu de taxer davantage, voici des solutions plus justes et efficaces :
✅ Réduire progressivement les droits de mutation pour fluidifier le marché.
✅ Alléger la fiscalité sur la mobilité résidentielle pour s’adapter aux évolutions de vie.
✅ Mettre en place des exonérations spécifiques pour les secundo-accédants qui n’ont pas d’autre choix que de déménager.
N'hésitez pas à nous faire part de votre avis sur la question !
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Échanger un 5e sans ascenseur contre un 3e avec ascenseur : le match gagnant en copro
En copropriété, la présence d’un ascenseur fait souvent basculer la décision : confort au quotidien, mobilité, logistique de déménagement, revente. Pourtant, vendre un 5e sans ascenseur avant d’acheter un 3e avec peut virer au parcours séquentiel complexe (rabais, délais, prêt relais). L’échange immobilier définitif met face à face deux besoins inverses : vous cédez votre étage haut à quelqu’un qui valorise la vue, la lumière et le prix au m², et vous récupérez un étage plus bas avec ascenseur. La soulte équilibre, l’acte unique sécurise, et tout le monde y gagne.
Pourquoi l’échange règle le dilemme « sans ascenseur vs avec ascenseur »
- Négociation d’usage : on met en regard vue/volume/prix d’un côté, accessibilité/confort de l’autre.
- Soulte, pas rabais : la différence de valeur se calibre par soulte, sans brader.
- Acte unique : diagnostics, pièces de copro, engagements réciproques dans un même dossier.
- Un seul déménagement : date coordonnée, logistique simplifiée (créneaux d’ascenseur réservés, cartons rationalisés).
Ce qui fait la valeur des deux côtés
| Critère | Étage haut sans ascenseur | Appartement avec ascenseur |
|---|---|---|
| Atouts majeurs | Vue, lumière, dernier étage souvent calme, charges parfois plus basses | Confort quotidien, accessibilité universelle, revente facilitée |
| Points d’attention | Montées quotidiennes, déménagements compliqués, attractivité plus sélective | Charges d’ascenseur, entretien, bruit mécanique éventuel |
| Public cible | Amateurs de vues, budget optimisé, jeunes actifs | Familles, seniors, télétravailleurs, porteurs de projets long terme |
| Valeur perçue | Peut subir une décote si vente classique | Souvent mieux valorisé et plus liquide |
Exemple pédagogique : équilibrer par la soulte
- Bien A : 5e sans ascenseur estimé 430 000 €, vue dégagée, faibles charges.
- Bien B : 3e avec ascenseur estimé 470 000 €, même quartier, même surface.
- Différence : 40 000 € → soulte à verser par l’acquéreur du bien B (ou ajustements selon travaux/DPE).
- Par échange : vous maintenez la valeur d’usage, vous négociez la soulte plutôt qu’un rabais sur A ; B valorise l’ascenseur sans surpayer de logistique transitoire.
La soulte se finance comme un achat classique. Le notaire formalise la ventilation, les diagnostics et les pièces de copro des deux lots.
Copropriété : les documents à rassembler des deux côtés
- Règlement de copropriété et état descriptif de division.
- PV d’assemblées générales (travaux votés / à venir : ascenseur, ravalement, toiture).
- Appels de fonds et budget prévisionnel (charges d’ascenseur, contrat d’entretien).
- Carnet d’entretien, diagnostics (DPE, électricité, amiante, plomb si applicable).
- États datés pour chacun des lots.
Échange vs vente classique : qui simplifie la vie en copro ?
| Sujet | Vente classique (séquentielle) | Échange immobilier (acte unique) |
|---|---|---|
| Négociation | Rabais sur l’étage haut | Soulte équitable vs ascenseur |
| Logistique | Deux opérations, parfois deux déménagements | Une opération, un déménagement |
| Calendrier | Aléas, prêt relais possible | Date unique synchronisée |
| Dossier copro | Deux chaînes de pièces, doublons | Mutualisation dans un même calendrier |
| Revente future | Attractivité variable | Accès à un bien plus liquide (ascenseur) |
Méthode de négociation sans se perdre
- Estimer les deux biens avec références locales (étage, ascenseur, DPE, travaux).
- Lister charges et contrats d’entretien de l’ascenseur (périodicité, pannes).
- Ouvrir 2–3 scénarios de soulte (selon calendrier, petits travaux, DPE).
- Sceller l’accord dans un avant-contrat d’échange (date unique, conditions suspensives).
- Planifier la logistique (créneau d’ascenseur, déménageur, stationnement).
Cas pratique : vue vs confort
Léa quitte un 6e sans ascenseur lumineux, parfait pour son budget d’il y a 5 ans, mais devenu compliqué au quotidien. Rémi et Zoé adorent les vues hautes et montent volontiers les étages pour un prix au m² optimisé.
- Match : usages inverses, même quartier.
- Soulte : calibrée en tenant compte de l’ascenseur côté destination, du DPE et de menues reprises de peinture.
- Signature : acte unique, un seul déménagement.
- Résultat : Léa gagne l’ascenseur ; Rémi et Zoé gagnent la vue à bon compte.
Check-list pratique « ascenseur »
- Contrat d’entretien : fréquence des visites, remises à niveau récentes.
- Capacité et gabarit : poussette, canapé, électroménager passent-ils ?
- Bruit et vibrations : tester à différents moments.
- Pannes historiques : interroger le syndic, consulter les PV d’AG.
- Charges : niveau actuel et prévisionnel (pièces d’usure, modernisation).
Questions fréquentes
Les charges d’ascenseur vont-elles exploser ?
Elles sont connues et budgétées par la copropriété ; vérifiez le budget prévisionnel et l’historique d’entretien.
Et si l’ascenseur tombe souvent en panne ?
Consultez les PV d’AG et demandez les rapports d’intervention. Cela entre dans la négociation de la soulte.
Mon 5e sans ascenseur est très lumineux : est-ce valorisé ?
Oui, la vue/lumière constitue un atout d’usage ; elle se reflète dans la discussion de soulte plutôt que par un rabais unilatéral.
La soulte est-elle finançable ?
Oui, comme un achat classique (épargne et/ou prêt amortissable).
Prêt à troquer vue contre ascenseur — ou l’inverse — sans subir les aléas du séquentiel ? Publiez votre bien et vos critères : trouvez le duo inverse, ajustez par soulte, signez une fois et gagnez en confort dès maintenant.
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Vendre sa maison rapidement… ou l’échanger pour gagner du temps et de l’argent
En 2025, les propriétaires ont le choix entre vendre vite leur maison ou opter pour l’échange immobilier définitif. Deux méthodes aux objectifs similaires – changer de logement rapidement – mais aux approches, coûts et implications bien différents. Voici un guide exhaustif pour comprendre laquelle correspond le mieux à votre situation.
Un marché immobilier en pleine mutation
Le marché français connaît depuis 2024-2025 un rééquilibrage. Après une baisse généralisée des prix, certaines zones reprennent (+0,2 % à Paris, +0,4 % en zones rurales), tandis que d’autres restent en recul.
Parallèlement, les taux de crédit sont redescendus autour de 3,07 %, rendant le financement plus accessible. Résultat : des acheteurs de retour, mais encore prudents.
Pour un vendeur, chaque jour compte : un bien trop longtemps sur le marché perd de son attractivité et se négocie à la baisse.
Vendre sa maison rapidement : les clés du succès
Pourquoi vendre vite ?
Les raisons sont multiples : mutation professionnelle, séparation, succession, opportunité d’investissement. La rapidité permet :
- De profiter d’un marché favorable.
- D’éviter des mois de double charge (prêt + charges courantes).
- De sécuriser un nouveau projet immobilier.
Les méthodes pour accélérer la transaction
- Estimation précise : basée sur les ventes récentes et les atouts du bien.
- Présentation soignée : home staging, photos pro, visites virtuelles.
- Diffusion massive : portails majeurs, réseaux sociaux, mailing ciblé.
- Canal adapté : mandat exclusif ou vente directe entre particuliers.
Délai moyen en 2025 : 2 à 6 mois pour une maison bien positionnée.
L’échange immobilier définitif : l’alternative qui séduit
Définition et fonctionnement
Deux propriétaires échangent leurs biens, avec éventuellement une soulte (différence de prix), lors d’un acte unique chez le notaire.
Les atouts majeurs
- Délais courts : souvent 1 à 3 mois.
- Économies de frais : calculés selon un régime spécifique.
- Simplicité logistique : déménagements synchronisés.
- Réseau dédié : Béa Immo met en relation des propriétaires motivés et compatibles.
Les frais de notaire en échange : comment ça se calcule vraiment ?
Contrairement à une vente classique où chaque transaction supporte 7 à 8 % du prix du bien, l’échange immobilier est taxé sur des bases différentes car il ne représente qu’un seul acte.
Formule de calcul :
- 1 % sur le bien le plus cher
- + 5 % sur le bien le moins cher
- + 6,3 % sur la soulte (différence de valeur entre les deux biens)
= Total des frais à répartir entre les deux parties
Exemple concret :
- Bien A : 300 000 €
- Bien B : 400 000 €
En vente classique :
- Achat du bien A : 300 000 € × 8 % = 24 000 €
- Achat du bien B : 400 000 € × 8 % = 32 000 €
Total : 56 000 €
En échange :
(300 000 × 5 %) + (100 000 × 6,3 %) + (400 000 × 1 %)
= 15 000 € + 6 300 € + 4 000 € = 25 300 €
Économie totale : 54,82 % par rapport à une double vente classique.
Répartition :
- Acheteur du bien A : 10 843 € (économie de 13 157 €)
- Acheteur du bien B : 14 457 € (économie de 17 542 €)
Comparatif détaillé
| Critère | Vente rapide classique | Échange immobilier définitif |
|---|---|---|
| Durée | 2 à 6 mois | 1 à 3 mois |
| Frais de notaire | 7-8 % du prix total | 1 % + 5 % + 6,3 % soulte |
| Logistique | Déménagements séparés | Synchronisés |
| Souplesse | Dépend du marché | Recherche ciblée |
| Fiscalité | Plus-value éventuelle | Même régime fiscal, frais réduits |
Aspect légal et fiscal à connaître
- Acte notarié obligatoire dans les deux cas.
- Diagnostics immobiliers requis avant la signature (DPE, amiante, plomb, etc.).
- Frais de notaire : calculés sur le prix total en vente classique, mais sur la soulte uniquement en échange.
- Plus-value : exonération pour résidence principale, sinon imposition selon le régime classique.
Notre conseil Béa Immo
Si vous êtes pressé et prêt à ajuster légèrement votre prix, la vente rapide reste efficace.
Si votre objectif est de limiter les coûts et le stress logistique, l’échange immobilier définitif est une option stratégique, surtout si vous utilisez une plateforme spécialisée comme Béa Immo, qui sécurise et simplifie la mise en relation.
FAQ
Comment vendre sa maison rapidement ?
Fixez un prix cohérent, soignez la présentation et multipliez les canaux de diffusion.
Qu’est-ce qu’un échange immobilier définitif ?
C’est un échange officiel de biens entre propriétaires, validé par un notaire, avec éventuellement une soulte.
Quels sont les frais dans un échange immobilier ?
Ils sont calculés uniquement sur la soulte, ce qui réduit fortement le coût par rapport à une vente classique.
Peut-on échanger un bien avec un crédit en cours ?
Oui, sous réserve de l’accord de la banque, via un transfert ou un remboursement anticipé.
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