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“Off-market”, “hors-du-marché”, les mots qui font briller les yeux de tout acheteur averti. Cela signifie qu’une propriété est disponible à la vente, mais qu’elle n’a pas encore été dévoilée au grand public.
Dans un marché ultra concurrentiel, c’est le rêve de toute personne en quête d’un bien. Et ces offres que l’on imagine rares et inédites représentent pourtant jusqu’à 80% du marché. Oui jusqu’à 80% du marché ! On vous explique pourquoi, et comment en profiter.
“Je ne vendrais que lorsque j’aurais trouvé mon prochain bien”
Voilà la phrase qui résonne aux oreilles de tout bon agent immobilier. Car alors que 8 ventes sur dix se font dans le but d’acheter à nouveau, rares sont les propriétaires qui prennent le risque de vendre leur bien sans avoir trouvé LA propriété idéale et le financement qui correspond. Surtout dans un marché de l’immobilier aussi tendu qu’aujourd’hui,
Une contrainte coûteuse, qui bloque le marché de l’immobilier
En attendant que leurs propriétaires réalisent l’achat tant espéré, les biens disponibles restent donc en attente, invisibles aux yeux des français et introuvables sur les plateformes traditionnelles type SeLoger, Bien’Ici, Leboncoin ou Pap.
Il y a donc moins de biens disponibles à la vente, et moins de propriétaires qui trouvent leur bonheur. Et moins les propriétaires trouvent leur bonheur, moins il y a de biens disponibles en retour…
Une boucle sans fin qui ne profite à personne, sauf peut-être aux banques qui via des prêts relais coûteux financent l’achat d’un bien alors que la vente n’a pas été encore réalisée.
L’échange immobilier, la solution pour libérer le marché
Jusque là, la seule solution proposée par les professionnels de l’immobilier était la vente longue à 6 mois ou un an. Cela permet à l’agent immobilier pressé de conclure le deal en étalant le risque dans le temps, sans toutefois supprimer ce risque définitivement.
Inscrit dans la loi, l’échange immobilier permet à chaque propriétaire d’acquérir l’acte de propriété d’un tiers et de transmettre son acte en retour, en un seul et même temps.
Cela libère l’offre et donne accès à des biens exclusifs, tout en permettant aux propriétaires de réaliser jusqu’à 60% d’économies sur les frais de notaire. Cerise sur le gâteau, le prêt relais disparaît, et les démarches compliquées qu’il peut représenter, avec!
C’est pourquoi Béa rend l’échange immobilier accessible à tous les propriétaires, grâce à son application de rencontres immobilières sécurisées. Sur béa, chacun peut découvrir des biens exclusifs, envoyer des coups de coeur, et quand l’intérêt est réciproque, l’échange devient possible. Les facilitateurs Béa vous accompagnent alors des visites, jusqu’à la signature chez le notaire.
Une bonne façon pour tout propriétaire de retrouver enfin le plaisir de faire une bonne affaire.
Acheter un nouveau logement alors que l’ancien n’est pas encore vendu n’oblige pas forcément à passer par un prêt relais. D’autres leviers existent pour fluidifier la transition : le prêt achat-revente, le prêt hypothécaire — avec un PHC pensé pour les seniors — et la vente avec faculté de rachat (vente à réméré). Ils peuvent, selon les cas, avancer jusqu’à 70 % du prix de vente estimé tout en évitant d’avoir à rembourser immédiatement le capital du crédit en cours. Voici notre guide comparatif, clair et franc, pour choisir la piste la plus pertinente selon votre situation.
| Solution | Principe | Trésorerie disponible | Remboursement pendant la transition | Coûts typiques | Public visé |
|---|---|---|---|---|---|
| Prêt achat-revente | La banque rachète votre prêt en cours, le fusionne avec le nouveau et vous avance une partie du prix de vente attendu. | Jusqu’à ~70 % du prix de vente estimé | Une seule mensualité (nouveau prêt “mixte”), intérêts sur la part avancée | Intérêts du prêt global, frais de garantie, frais de dossier | Ménages qui remboursent encore un emprunt et veulent une mensualité unique |
| Prêt hypothécaire (dont PHC pour seniors) | Vous empruntez en donnant une hypothèque sur un bien déjà détenu, sans assurance classique si profil senior/risqué. | Variable selon valeur du bien et taux de LTV | Mensualités d’un prêt adossé au bien hypothéqué | Intérêts + frais de garantie + éventuelle caution | Propriétaires aux revenus stables ; seniors via PHC pour limiter l’exigence d’assurance |
| Vente avec faculté de rachat (“réméré”) | Vous vendez le bien à un investisseur, avec droit prioritaire pour le racheter plus tard à un prix convenu. | Liquidités immédiates (souvent 50–70 % de la valeur) | Indemnité d’occupation au lieu de mensualités de prêt | Frais notariés (vente + rachat), indemnité d’occupation, marge de rachat | Profils en tension de trésorerie/incidents bancaires, besoin d’un coup de frein temporaire |
Pourquoi c’est malin
Si vous remboursez encore un crédit, le prêt achat-revente regroupe l’ancien et le nouveau en un seul prêt. Vous ne jonglez pas entre un crédit historique + un relais : vous alignez une mensualité unique, plus lisible pour votre budget. La banque peut vous avancer ~70 % du prix de vente pressenti de votre bien actuel, sans retrancher le capital restant dû. Résultat : vous achetez plus sereinement, la vente finale venant solder l’avance et recalibrer votre prêt de long terme.
À surveiller
Pour qui ?
Couples/familles déjà endettés par un premier prêt, au projet d’achat ferme, dans un marché où la revente est plausible sous 6–12 mois.
Le standard
Vous possédez un bien (résidence principale ou secondaire) et sollicitez un nouveau crédit garanti par hypothèque. Le montant prêté s’ajuste à la valeur du bien et à votre capacité de remboursement. C’est un levier puissant pour dégager des liquidités ou financer l’achat avant revente, y compris si l’assurance emprunteur standard est difficile à obtenir.
Le PHC (Prêt Hypothécaire Cautionné) pour seniors
Pensé pour les emprunteurs âgés ou aux contraintes d’assurance, il substitue la garantie réelle (hypothèque + mécanismes de caution) à une assurance coûteuse voire refusée. Concrètement, on monétise une partie de la valeur du bien, avec une analyse stricte de la quotité (LTV), des revenus et du reste à vivre.
À surveiller
Pour qui ?
Propriétaires patrimoniaux ; seniors pour qui l’assurance standard est un frein, mais qui disposent d’un actif immobilier solide.
Le principe
Vous vendez votre bien à un investisseur tout en conservant un droit prioritaire pour le racheter dans un délai (souvent 12 à 60 mois). Vous recevez des liquidités immédiates et demeurez occupant via une indemnité. Le jour où vos finances se rétablissent (revente d’un autre bien, refinancement, retour à l’emploi…), vous rachetez au prix convenu (prix initial + prime de rachat).
À surveiller
Pour qui ?
Propriétaires en tension de trésorerie (retard d’échéances, fichage bancaire, dettes pressantes) ayant une perspective crédible de redressement sous 1 à 5 ans.
Chez Béa Immo, nous conseillons de simuler le coût total sur 12–24 mois (y compris tous frais) et de comparer au scénario “attendre de vendre puis acheter”. La bonne option est celle qui minimise le coût total tout en sécurisant votre calendrier de vie (écoles, mutation, délai de préavis, etc.).
Peut-on vraiment obtenir ~70 % du prix attendu ?
Oui, à titre indicatif et sous réserve d’estimation et de politique de la banque. Le taux exact dépendra de votre dossier et du marché local.
Le PHC remplace-t-il l’assurance emprunteur ?
Il ne la “remplace” pas au sens strict ; il réduit souvent l’exigence d’assurance en s’appuyant sur la garantie réelle du bien pour sécuriser le prêteur, ce qui est favorable aux seniors.
La vente avec faculté de rachat est-elle risquée ?
Elle est encadrée mais coûteuse ; le risque majeur est de ne pas racheter à temps. D’où l’importance d’un calendrier crédible et d’un notaire attentif.
À Paris, acheter un nouvel appartement implique souvent de vendre l’ancien. Et si vous pouviez faire les deux en une seule opération, réduire vos frais de notaire et éviter le prêt relais ? C’est exactement ce que permet l’échange immobilier définitif, un système encore peu connu… mais que Béa Immo rend simple, rapide et sécurisé.
En 2025, le prix moyen au m² à Paris est autour de 10 000 €, avec des variations extrêmes :
Changer d’appartement dans la capitale, c’est donc :
Le problème ? Le parcours classique impose souvent deux actes notariés, deux séries de frais et, dans bien des cas, un prêt relais stressant et coûteux.
L’échange immobilier définitif consiste pour deux propriétaires à échanger leurs biens lors d’un acte notarié unique. Si l’un des biens a plus de valeur, l’acquéreur du bien le plus cher verse à l’autre une soulte pour compenser la différence.
Vous possédez un appartement de 2 pièces aux Batignolles estimé à 600 000 € et souhaitez acquérir un 3 pièces à Nation à 750 000 €.
Vente/achat classique :
Échange immobilier définitif :
L’échange immobilier est légal et encadré, mais il reste rare et demande :
Béa Immo facilite tout le processus :
Dans un marché aussi compétitif que Paris, l’échange immobilier définitif permet de réunir en une seule opération ce que le parcours classique sépare.
Avec Béa Immo, cette stratégie devient non seulement possible, mais fluide et sécurisée. Vous gagnez du temps, réduisez vos frais, et évitez les risques liés au prêt relais.
Changer d’appartement à Paris sans stress ? L’échange immobilier est la clé.