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Échanger son bien contre celui d’un autre propriétaire, sans passer par une vente puis un rachat, c’est possible — et parfaitement légal. Chez Béa Immo, nous avons bâti toute une méthode autour de cet échange immobilier définitif : un acte unique signé chez le notaire, la possibilité d’une soulte si les valeurs diffèrent, et, souvent, moins de frais que deux transactions séparées. Voici, sans détour, comment ça marche et sur quoi s’appuie la loi.
En droit français, l’échange est un contrat par lequel chaque partie transmet une chose en contrepartie d’une autre. Autrement dit : vous cédez votre logement et recevez celui de votre co-échangiste, en une seule opération. Le Code civil le définit explicitement et l’assimile, pour sa formation, à la vente (mêmes mécanismes de consentement, mêmes garanties de droit commun).
Dans la pratique immobilière, l’acte est unique et se signe devant notaire, ce qui simplifie les démarches par rapport à une vente suivie d’un achat.
Trois idées claires :
Béa Immo communique — à juste titre — sur des économies potentiellement substantielles grâce à cet assiette plus étroite et à l’acte unique. Selon nos contenus et cas pratiques, jusqu’à 60 % d’économies sur les frais de notaire peuvent être constatées, selon la configuration et le département.
| Hypothèse | Valeur | Base & taux | Montant indicatif |
|---|---|---|---|
| Bien A | 300 000 € | — | — |
| Bien B | 400 000 € | — | — |
| Échange (valeurs différentes) | 5 % sur le lot le moins élevé (A) | 15 000 € | |
| Soulte (pour équilibrer) | 100 000 € | DMTO au taux ordinaire (ex. 5,80 % usuel) | 5 800 € |
| Total taxes | ≈ 20 800 € |
À comparer, à très gros traits, aux droits de deux ventes séparées, chacun calculé sur la valeur totale du bien (auxquels s’ajoutent partout les émoluments du notaire et débourses). Résultat : l’échange réduit l’assiette taxable, d’où un gain fréquent. (Les taux « ordinaires » varient selon le département ; l’étude notariale ajuste précisément.)
Si les biens n’ont pas la même valeur, la partie recevant le bien le plus cher verse à l’autre une soulte. Elle équilibre l’opération et détermine en partie la fiscalité (taxée comme une vente). Sur le blog Béa, nous vulgarisons son rôle, ses impacts bancaires et les bonnes pratiques d’évaluation.
Est-ce légal ?
Oui. L’échange est un contrat prévu par le Code civil (art. 1702 et s.), conclu par acte notarié.
Pourquoi un seul acte suffit-il ?
Parce que l’acte d’échange authentifie simultanément la transmission croisée des propriétés.
Comment se calculent les droits ?
En principe 5 % sur un seul lot (ou le moins cher si valeurs différentes) + taux ordinaire sur la soulte. Les émoluments et débours s’ajoutent comme pour toute mutation.
Peut-on échanger avec un crédit en cours ?
Oui, sous réserve d’accord bancaire (transfert, remboursement par soulte,
Acheter avant d’avoir vendu : c’est précisément le rôle du prêt relais. En 2025, les barèmes se sont détendus, avec des meilleurs profils autour de 2,95 % et des dossiers plus standards jusqu’à 3,75 %. Mais un relais reste un crédit court terme, parfois coûteux et risqué si la vente s’éternise. Dans ce guide, on entre dans le concret : comment ça marche, combien ça coûte vraiment, les variantes (sec / adossé), les critères d’acceptation… et l’alternative la plus efficace pour s’en passer : l’échange immobilier définitif.
En septembre 2025, Immobilier-Danger recense des repères de marché suivants pour les crédits relais : « excellent » 2,95 %, « bon » 3,20 %, « moyen » 3,40 % et « maximum » 3,75 %.
Contexte utile : les taux immobiliers « classiques » se tassent autour de ~3,07 % en moyenne (20–25 ans), selon leur baromètre mensuel.
À retenir : le taux de votre relais dépend de la qualité du dossier (revenus, patrimoine, endettement, perspectives de revente) et de la politique commerciale de la banque.
Un prêt relais est une avance à court terme (emprunt « in fine ») destinée à financer l’achat de votre nouveau bien avant la revente de l’actuel. Le capital se rembourse en une fois lors de la vente ; vous payez des intérêts (et l’assurance) pendant la durée du relais.
Le coût du relais dépend surtout du montant avancé, du taux et de la durée d’attente avant la vente. Exemples réalistes avec paiement mensuel des intérêts (hors assurance) :
| Montant du relais | Taux | Mensualité d’intérêts | Coût total 6 mois | 12 mois | 18 mois | 24 mois |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 150 000 € | 2,95 % | 368,75 € | 2 212,50 € | 4 425,00 € | 6 637,50 € | 8 850,00 € |
| 150 000 € | 3,20 % | 400,00 € | 2 400,00 € | 4 800,00 € | 7 200,00 € | 9 600,00 € |
| 150 000 € | 3,40 % | 425,00 € | 2 550,00 € | 5 100,00 € | 7 650,00 € | 10 200,00 € |
| 150 000 € | 3,75 % | 468,75 € | 2 812,50 € | 5 625,00 € | 8 437,50 € | 11 250,00 € |
| 200 000 € | 2,95 % | 491,67 € | 2 950,00 € | 5 900,00 € | 8 850,00 € | 11 800,00 € |
| 200 000 € | 3,20 % | 533,33 € | 3 200,00 € | 6 400,00 € | 9 600,00 € | 12 800,00 € |
| 200 000 € | 3,40 % | 566,67 € | 3 400,00 € | 6 800,00 € | 10 200,00 € | 13 600,00 € |
| 200 000 € | 3,75 % | 625,00 € | 3 750,00 € | 7 500,00 € | 11 250,00 € | 15 000,00 € |
| 300 000 € | 2,95 % | 737,50 € | 4 425,00 € | 8 850,00 € | 13 275,00 € | 17 700,00 € |
| 300 000 € | 3,20 % | 800,00 € | 4 800,00 € | 9 600,00 € | 14 400,00 € | 19 200,00 € |
| 300 000 € | 3,40 % | 850,00 € | 5 100,00 € | 10 200,00 € | 15 300,00 € | 20 400,00 € |
| 300 000 € | 3,75 % | 937,50 € | 5 625,00 € | 11 250,00 € | 16 875,00 € | 22 500,00 € |
Autres frais à prévoir
Conseil : joignez à votre dossier une estimation écrite (agent/notaire), votre stratégie de mise en vente et, si possible, une promesse signée : cela améliore le ratio financé.
Le relais reste sensible à la vitesse de revente. Immobilier-Danger souligne qu’en 2025, le risque redevient élevé si la vente prend du retard : vous supportez intérêts, assurance… et, à l’échéance, une banque peut exiger le remboursement si le bien n’est pas vendu.
Parades pragmatiques
Vous signez la vente, mais l’acheteur vous laisse occuper le bien quelques mois, le temps de votre emménagement — utile pour synchroniser.
Solution bancaire qui restructure l’ensemble de l’opération (ancien capital + nouveau projet), souvent avec avance d’environ 70 % de la valeur en vente. Vérifiez les modalités par banque.
Deux propriétaires échangent leurs biens lors d’un acte notarié unique, avec soulte si les valeurs diffèrent. Résultat : pas de relais, un seul calendrier, un seul déménagement. Sur le plan fiscal, l’échange est assimilé à une double vente (droits de mutation au tarif en vigueur), avec des régimes particuliers dans certains cas ; demandez un chiffrage à votre notaire.
Zoom Béa Immo : notre communauté « ouverte à l’échange » vous évite la chaîne vendre-puis-acheter, donc le prêt relais et ses intérêts.
Quels sont les taux de prêt relais en 2025 ?
Les meilleurs profils obtiennent environ 2,95 % ; des dossiers standards se situent entre 3,20 % et 3,75 %, selon banque et profil.
Quelle est la durée maximale ?
24 mois maximum (12 mois renouvelables une fois).
Combien puis-je emprunter en relais ?
Le plus souvent 60–80 % de la valeur estimée (souvent ~70 %).
Un prêt relais est-il toujours judicieux ?
Non : si votre bien est peu liquide ou si vous achetez significativement plus cher, le risque (dureté des intérêts, échéance) augmente. Étudiez l’échange immobilier pour éviter le relais.
Les frais de notaire baissent-ils en échange immobilier ?
L’échange reste fiscalisé au tarif de la vente (DMTO + taxes), avec des nuances selon les montages et départements. Demandez un chiffrage à votre notaire. En 2025, le droit départemental peut aller jusqu’à 5 % (plafond relevé), portant le total souvent autour de 5,8–6,3 %.
Avant de vous lancer dans l'aventure de l'échange immobilier définitif, il est essentiel de bien préparer votre bien actuel. Avec les bons réflexes, vous maximiserez vos chances de séduire les acquéreurs potentiels et de valoriser au mieux votre patrimoine. Suivez le guide !
Pour donner envie aux autres propriétaires de troquer avec vous, le premier réflexe est de mettre en avant les atouts de votre appartement ou maison. Qu'il s'agisse de travaux de rafraîchissement, de rénovations ou même d'un simple relooking, l'objectif est de faire ressortir le potentiel du bien.
"Refaire une peinture fraîche, changer une vieille moquette défraîchie, rénover la salle de bain ou la cuisine si besoin... Autant de petits travaux qui peuvent booster l'attrait de votre bien" conseille Ludovic Marrocco, expert en échange immobilier.
Au-delà des aspects esthétiques, certaines réparations sont indispensables pour faciliter l'échange. "On pense par exemple à la remise aux normes de l'électricité ou du gaz, à la reprise des fuites dans la toiture ou les canalisations" détaille Ludovic Marrocco.
Ces points ne sont pas des travaux de confort mais de réelles obligations pour pouvoir échanger dans les règles de l'art. Mieux vaut s'y atteler en amont.
Toute transaction immobilière, même par échange, nécessite une paperasserie bien spécifique. Pour éviter les mauvaises surprises de dernière minute, constituez dès maintenant un dossier à jour comprenant :
Un dossier complet lèvera d'éventuels freins et facilitera la finalisation de l'échange.
Pour mettre toutes les chances de votre côté, il peut aussi être judicieux de bien "mettre en scène" votre appartement ou maison.
"On pense par exemple à effectuer un sérieux ménage, ranger les affaires encombrantes, dégager les accès et points de passage" liste Ludovic Marrocco. Vous pouvez également prévoir quelques accessoires déco pour un peu plus de chaleur et de vie.
Dernier point, mais non des moindres : prévoyez de belles photos, voire une visite virtuelle à 360°, ainsi qu’une description détaillée et soignée.Pour un premier contact qui donne envie !
Avec un bien bien préparé et mis en valeur, vous optimisez grandement vos chances de trouver la perle rare à échanger. Et de démarrer votre nouvelle vie immobilière du bon pied !