Acheter avant d’avoir vendu : c’est précisément le rôle du prêt relais. En 2025, les barèmes se sont détendus, avec des meilleurs profils autour de 2,95 % et des dossiers plus standards jusqu’à 3,75 %. Mais un relais reste un crédit court terme, parfois coûteux et risqué si la vente s’éternise. Dans ce guide, on entre dans le concret : comment ça marche, combien ça coûte vraiment, les variantes (sec / adossé), les critères d’acceptation… et l’alternative la plus efficace pour s’en passer : l’échange immobilier définitif.

Les taux de prêt relais en 2025 (baromètre)

En septembre 2025, Immobilier-Danger recense des repères de marché suivants pour les crédits relais : « excellent » 2,95 %, « bon » 3,20 %, « moyen » 3,40 % et « maximum » 3,75 %.
Contexte utile : les taux immobiliers « classiques » se tassent autour de ~3,07 % en moyenne (20–25 ans), selon leur baromètre mensuel.

À retenir : le taux de votre relais dépend de la qualité du dossier (revenus, patrimoine, endettement, perspectives de revente) et de la politique commerciale de la banque.

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Comment fonctionne un prêt relais ?

Un prêt relais est une avance à court terme (emprunt « in fine ») destinée à financer l’achat de votre nouveau bien avant la revente de l’actuel. Le capital se rembourse en une fois lors de la vente ; vous payez des intérêts (et l’assurance) pendant la durée du relais.

• Durée : 12 mois renouvelables une fois (maximum 24 mois).
• Montant : en pratique 60–80 % de la valeur estimée (souvent ~70 %).
• Formes :
  • Prêt relais sec (le plus simple) : le relais suffit à financer l’achat (bien acquis ≤ valeur du bien vendu).
  • Prêt relais adossé (achat-revente) : relais + prêt immobilier classique pour un bien plus cher.
• Remboursement : intérêts mensuels (franchise partielle) ou différé total (intérêts capitalisés, plus coûteux).

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Combien ça coûte vraiment ? (tableau de calcul)

Le coût du relais dépend surtout du montant avancé, du taux et de la durée d’attente avant la vente. Exemples réalistes avec paiement mensuel des intérêts (hors assurance) :

Montant du relais	Taux	Mensualité d’intérêts	Coût total 6 mois	12 mois	18 mois	24 mois
150 000 €	2,95 %	368,75 €	2 212,50 €	4 425,00 €	6 637,50 €	8 850,00 €
150 000 €	3,20 %	400,00 €	2 400,00 €	4 800,00 €	7 200,00 €	9 600,00 €
150 000 €	3,40 %	425,00 €	2 550,00 €	5 100,00 €	7 650,00 €	10 200,00 €
150 000 €	3,75 %	468,75 €	2 812,50 €	5 625,00 €	8 437,50 €	11 250,00 €
200 000 €	2,95 %	491,67 €	2 950,00 €	5 900,00 €	8 850,00 €	11 800,00 €
200 000 €	3,20 %	533,33 €	3 200,00 €	6 400,00 €	9 600,00 €	12 800,00 €
200 000 €	3,40 %	566,67 €	3 400,00 €	6 800,00 €	10 200,00 €	13 600,00 €
200 000 €	3,75 %	625,00 €	3 750,00 €	7 500,00 €	11 250,00 €	15 000,00 €
300 000 €	2,95 %	737,50 €	4 425,00 €	8 850,00 €	13 275,00 €	17 700,00 €
300 000 €	3,20 %	800,00 €	4 800,00 €	9 600,00 €	14 400,00 €	19 200,00 €
300 000 €	3,40 %	850,00 €	5 100,00 €	10 200,00 €	15 300,00 €	20 400,00 €
300 000 €	3,75 %	937,50 €	5 625,00 €	11 250,00 €	16 875,00 €	22 500,00 €

Autres frais à prévoir

• Garantie : caution (Crédit Logement) ou hypothèque/PPD, avec barèmes spécifiques ; la caution est payable au déblocage et estimable via l’outil officiel.
• Assurance emprunteur : variable selon l’âge et le capital assuré.
• Taux d’usure : vérifiez que le TAEG (intérêts + assurance + frais) reste sous le seuil en vigueur (mise à jour trimestrielle par Bercy).

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Les conditions d’acceptation (ce que regardent les banques)

• Taux d’endettement et reste à vivre pendant la phase transitoire.
• Qualité de revente : estimation du bien à céder, liquidité du secteur, éventuel compromis signé (plafond parfois relevé à 80 % en cas de promesse).
• Durée de mise en vente réaliste (12–24 mois max).

Conseil : joignez à votre dossier une estimation écrite (agent/notaire), votre stratégie de mise en vente et, si possible, une promesse signée : cela améliore le ratio financé.

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Les variantes du prêt relais (et quand les utiliser)

• Relais sec : utile si votre futur achat ≤ valeur du bien vendu, sans besoin de prêt amortissable supplémentaire.
• Relais adossé (achat-revente) : combinaison relais + prêt classique lorsque vous montez en gamme.
• Franchise totale : vous ne payez rien pendant le relais (intérêts capitalisés) ; attention au coût final.

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Les risques en 2025 (et comment les limiter)

Le relais reste sensible à la vitesse de revente. Immobilier-Danger souligne qu’en 2025, le risque redevient élevé si la vente prend du retard : vous supportez intérêts, assurance… et, à l’échéance, une banque peut exiger le remboursement si le bien n’est pas vendu.

Parades pragmatiques

• Fixer un prix de vente réaliste dès le départ.
• Prévoir une marge de sécurité (ne pas emprunter le plafond).
• Étudier les alternatives ci-dessous si votre situation le permet.

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Alternatives pour éviter ou réduire le prêt relais

Vente longue

Vous signez la vente, mais l’acheteur vous laisse occuper le bien quelques mois, le temps de votre emménagement — utile pour synchroniser.

Prêt achat-revente « packagé »

Solution bancaire qui restructure l’ensemble de l’opération (ancien capital + nouveau projet), souvent avec avance d’environ 70 % de la valeur en vente. Vérifiez les modalités par banque.

Échange immobilier définitif (l’atout Béa Immo)

Deux propriétaires échangent leurs biens lors d’un acte notarié unique, avec soulte si les valeurs diffèrent. Résultat : pas de relais, un seul calendrier, un seul déménagement. Sur le plan fiscal, l’échange est assimilé à une double vente (droits de mutation au tarif en vigueur), avec des régimes particuliers dans certains cas ; demandez un chiffrage à votre notaire.

• DMTO 2025, ordre de grandeur : le droit départemental peut aller jusqu’à 5 % (plafond relevé par la loi de finances 2025, selon vote local), auxquels s’ajoutent taxes additionnelles (commune, CSI, etc.) : le total ressort autour de 5,8–6,3 % dans de nombreux départements après revalorisations récentes.

Zoom Béa Immo : notre communauté « ouverte à l’échange » vous évite la chaîne vendre-puis-acheter, donc le prêt relais et ses intérêts.

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Check-list express pour négocier votre prêt relais

• Comparer au moins 3 offres et présenter un plan de revente.
• Demander lissage / franchise partielle pour lisser vos charges.
• Optimiser garantie (caution vs hypothèque) et vérifier la restitution éventuelle de part de caution en fin de prêt (selon organisme).
• Contrôler le TAEG vs taux d’usure avant signature.

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FAQ — « Taux prêt relais 2025 » / « Comment ça marche un prêt relais ? »

Quels sont les taux de prêt relais en 2025 ?
Les meilleurs profils obtiennent environ 2,95 % ; des dossiers standards se situent entre 3,20 % et 3,75 %, selon banque et profil.

Quelle est la durée maximale ?
24 mois maximum (12 mois renouvelables une fois).

Combien puis-je emprunter en relais ?
Le plus souvent 60–80 % de la valeur estimée (souvent ~70 %).

Un prêt relais est-il toujours judicieux ?
Non : si votre bien est peu liquide ou si vous achetez significativement plus cher, le risque (dureté des intérêts, échéance) augmente. Étudiez l’échange immobilier pour éviter le relais.

Les frais de notaire baissent-ils en échange immobilier ?
L’échange reste fiscalisé au tarif de la vente (DMTO + taxes), avec des nuances selon les montages et départements. Demandez un chiffrage à votre notaire. En 2025, le droit départemental peut aller jusqu’à 5 % (plafond relevé), portant le total souvent autour de 5,8–6,3 %.

À Lyon, la marche arrière des prix bouscule les plans : vendre avant d’acheter devient plus risqué, le prêt relais effraie et l’attente paralyse. Chez Béa Immo, on voit pourtant émerger une alternative simple et sécurisée : l’échange immobilier définitif. Quand deux propriétaires s’accordent sur une valeur, on signe un seul acte, on s’échange les clés et chacun avance — sans dépendre d’une chaîne de ventes fragile.

Lyon 2025 : un marché qui corrige, des projets qui s’ajustent

La métropole a connu des années d’euphorie, puis un refroidissement net. Cette correction ne touche pas tous les quartiers de la même manière, mais elle complique un point précis : revendre pour racheter dans des délais courts et sans y laisser son apport. Résultat, beaucoup de ménages « figent » leur projet en attendant des jours meilleurs. C’est précisément dans ce contexte que l’échange immobilier reprend tout son sens.

À retenir : la baisse n’empêche pas d’avancer — elle invite à réorganiser son projet pour réduire les risques et sécuriser le financement.

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L’échange immobilier, concrètement

Définition. Deux propriétaires conviennent d’échanger leurs biens de manière définitive, via un notaire. L’acte authentique transfère la propriété de part et d’autre au même moment. Si les biens n’ont pas la même valeur, une soulte compense la différence.

Diagnostics et conformité. Comme pour une vente classique, diagnostics techniques (dont DPE) et documents d’urbanisme sont requis. Le notaire vérifie titre, servitudes, charges de copropriété et hypothèques, puis rédige l’acte.

Frais et fiscalité (vue d’ensemble). Les frais d’acte existent, mais l’assiette peut être plus favorable qu’une vente + achat successifs :

• perception d’un droit d’échange calculé sur le lot le plus faible ;
• droits de mutation appliqués sur la soulte lorsqu’il y en a ;
• émoluments et débours notariés, comme en vente classique, mais pas de double commission d’agence si l’accord est trouvé directement entre propriétaires via Béa Immo.

Le bon réflexe : faire simuler les frais par le notaire à partir des valeurs retenues et de la soulte. Vous évitez ainsi les mauvaises surprises et vous comparez à armes égales avec un scénario « vendre puis acheter ».

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Pourquoi l’échange protège mieux en période de baisse

Synchronisation : tout se joue en un seul acte, exit la chaîne (vente → prêt relais → achat) et le risque de décalage.

Pouvoir d’achat lisible : en fixant la soulte, vous verrouillez l’équilibre budgétaire et limitez l’impact d’une nouvelle baisse entre compromis et acte définitif.

Frais optimisés : l’assiette (lot le plus faible et/ou soulte) peut réduire l’addition par rapport à un achat « plein pot » après revente, surtout si vous évitez les commissions d’agence.

Temps gagné : pas de commercialisation longue à supporter ; on négocie, on se met d’accord, on signe.

Moins de stress bancaire : souvent, pas de prêt relais ; et si un financement reste nécessaire pour la soulte, il est ciblé et plus facile à calibrer.

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Exemple chiffré (illustratif) : T3 à Lyon 7e ↔ maison de ville à l’ouest

• Valeurs retenues : appartement à 420 000 € ↔ maison à 460 000 € ; soulte de 40 000 €.
• Scénario A (vendre puis acheter) : droits de mutation sur 460 000 €, émoluments, débours, plus éventuelle commission d’agence et coût d’un prêt relais.
• Scénario B (échange) : droit d’échange calculé sur le lot le plus faible (420 000 €) + droits de mutation sur la soulte (40 000 €) + émoluments et débours. Pas de double commission d’agence si appariement via Béa Immo.

Lecture : selon la structure exacte des frais, l’échange peut générer des économies substantielles et apporte surtout une sécurité de calendrier.

Simulation indicative : à affiner par votre notaire selon le département, la nature des biens et les options de financement.

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Où l’échange est le plus pertinent à Lyon

• Arrondissements centraux (1er, 2e, 7e) : idéal pour des échanges « appartement ↔ appartement » ou « appartement ↔ maison de ville », avec des valeurs proches.
• Ouest lyonnais et communes proches : familles en quête d’espace contre ménages qui recentrent en ville ; l’échange limite les allers-retours sur le marché et sécurise la transition.
• Biens à rénover / DPE F ou G : la décote sur les passoires thermiques peut être absorbée dans la négociation globale d’un échange, avec un projet travaux plus lisible.

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Mode d’emploi avec Béa Immo

1. Déposez votre bien : description complète, DPE, photos récentes, critères d’échange (type de bien, zones ciblées, budget de soulte).

2. Matchez intelligemment : notre algorithme compare valeurs, surfaces, DPE et localisation pour proposer des appariements pertinents.

3. Négociez la soulte : nous outillons la discussion (estimations par quartier, fourchettes de prix) pour converger vers un accord équilibré.

4. Signez chez le notaire : un seul rendez-vous, un seul acte, des clés qui changent de mains le même jour.

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Témoignage

« Nous avions acheté en 2021. Avec la baisse, revendre pour racheter nous faisait perdre du temps et de l’argent. L’échange via Béa Immo nous a permis de passer d’un T3 à Saxe-Gambetta à une maison à Tassin, en fixant une soulte claire. Pas de prêt relais, pas de chaîne. On dort mieux. » — Élodie & Marc

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Questions fréquentes

Peut-on échanger si l’un des deux biens a un crédit en cours ? Oui, sous réserve d’accord bancaire : soit vous rachetez le capital restant dû, soit vous négociez la portabilité si votre banque la propose. Votre conseiller vous guide.

Et la fiscalité sur la plus-value ? Les règles s’alignent sur une vente classique (exonération résidence principale, régime de droit commun pour une résidence secondaire). Le notaire vous éclaire selon votre cas.

Quid du DPE ? Les diagnostics sont obligatoires. Un DPE défavorable impacte la valeur ; intégrer un budget travaux dans l’échange est souvent gagnant.

Est-ce possible entre plusieurs propriétaires ? Oui : on peut organiser un échange à trois (ou plus) si les soultes s’équilibrent et que chaque transfert est formalisé dans l’acte.

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Repères de prix (ordre de grandeur, automne 2025)

Secteur lyonnais	Prix moyen indicatif au m²
Ville de Lyon (tous biens)	~4 700–4 800 € / m²
Lyon 2e	~5 800–5 900 € / m²
Lyon 7e	~4 700–4 800 € / m²
Lyon 5e	~4 500–4 600 € / m²

Ces fourchettes servent uniquement de repères pour estimer une soulte. Affinez avec des estimations récentes et un notaire.

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Conseils pratiques pour réussir son échange à Lyon

• Préparez un dossier carré : DPE, factures de travaux, PV d’AG, règlement de copropriété, diagnostics.
• Restez réalistes sur les valeurs : basez-vous sur des transactions locales récentes, pas sur les prix d’annonce.
• Anticipez la soulte : simulez son financement et l’impact des droits afférents.
• Soyez souples sur le calendrier : un échange s’organise vite, à condition de baliser la logistique (déménagement, écoles, travaux).

Acheter un nouveau logement alors que l’ancien n’est pas encore vendu n’oblige pas forcément à passer par un prêt relais. D’autres leviers existent pour fluidifier la transition : le prêt achat-revente, le prêt hypothécaire — avec un PHC pensé pour les seniors — et la vente avec faculté de rachat (vente à réméré). Ils peuvent, selon les cas, avancer jusqu’à 70 % du prix de vente estimé tout en évitant d’avoir à rembourser immédiatement le capital du crédit en cours. Voici notre guide comparatif, clair et franc, pour choisir la piste la plus pertinente selon votre situation.

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L’essentiel en un coup d’œil

Solution	Principe	Trésorerie disponible	Remboursement pendant la transition	Coûts typiques	Public visé
Prêt achat-revente	La banque rachète votre prêt en cours, le fusionne avec le nouveau et vous avance une partie du prix de vente attendu.	Jusqu’à ~70 % du prix de vente estimé	Une seule mensualité (nouveau prêt “mixte”), intérêts sur la part avancée	Intérêts du prêt global, frais de garantie, frais de dossier	Ménages qui remboursent encore un emprunt et veulent une mensualité unique
Prêt hypothécaire (dont PHC pour seniors)	Vous empruntez en donnant une hypothèque sur un bien déjà détenu, sans assurance classique si profil senior/risqué.	Variable selon valeur du bien et taux de LTV	Mensualités d’un prêt adossé au bien hypothéqué	Intérêts + frais de garantie + éventuelle caution	Propriétaires aux revenus stables ; seniors via PHC pour limiter l’exigence d’assurance
Vente avec faculté de rachat (“réméré”)	Vous vendez le bien à un investisseur, avec droit prioritaire pour le racheter plus tard à un prix convenu.	Liquidités immédiates (souvent 50–70 % de la valeur)	Indemnité d’occupation au lieu de mensualités de prêt	Frais notariés (vente + rachat), indemnité d’occupation, marge de rachat	Profils en tension de trésorerie/incidents bancaires, besoin d’un coup de frein temporaire

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1) Le prêt achat-revente : acheter et vendre en “une seule histoire”

Pourquoi c’est malin
Si vous remboursez encore un crédit, le prêt achat-revente regroupe l’ancien et le nouveau en un seul prêt. Vous ne jonglez pas entre un crédit historique + un relais : vous alignez une mensualité unique, plus lisible pour votre budget. La banque peut vous avancer ~70 % du prix de vente pressenti de votre bien actuel, sans retrancher le capital restant dû. Résultat : vous achetez plus sereinement, la vente finale venant solder l’avance et recalibrer votre prêt de long terme.

À surveiller

• La durée d’écoulement du bien : plus la vente tarde, plus la part “avance” coûte.
• L’estimation du bien : une surestimation entraîne un écart à combler à la vente.
• Les frais : dossier, garantie (hypothèque/caution), intérêts sur la période de transition.

Pour qui ?
Couples/familles déjà endettés par un premier prêt, au projet d’achat ferme, dans un marché où la revente est plausible sous 6–12 mois.

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2) Le prêt hypothécaire, et le cas particulier du PHC pour les seniors

Le standard
Vous possédez un bien (résidence principale ou secondaire) et sollicitez un nouveau crédit garanti par hypothèque. Le montant prêté s’ajuste à la valeur du bien et à votre capacité de remboursement. C’est un levier puissant pour dégager des liquidités ou financer l’achat avant revente, y compris si l’assurance emprunteur standard est difficile à obtenir.

Le PHC (Prêt Hypothécaire Cautionné) pour seniors
Pensé pour les emprunteurs âgés ou aux contraintes d’assurance, il substitue la garantie réelle (hypothèque + mécanismes de caution) à une assurance coûteuse voire refusée. Concrètement, on monétise une partie de la valeur du bien, avec une analyse stricte de la quotité (LTV), des revenus et du reste à vivre.

À surveiller

• Frais de garantie (hypothèque, mainlevée), frais de dossier.
• Taux potentiellement plus élevés qu’un prêt “classique” ultra-sécurisé.
• Discipline budgétaire : c’est un vrai crédit avec des mensualités.

Pour qui ?
Propriétaires patrimoniaux ; seniors pour qui l’assurance standard est un frein, mais qui disposent d’un actif immobilier solide.

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3) La vente avec faculté de rachat (réméré) : une respiration, pas un sprint

Le principe
Vous vendez votre bien à un investisseur tout en conservant un droit prioritaire pour le racheter dans un délai (souvent 12 à 60 mois). Vous recevez des liquidités immédiates et demeurez occupant via une indemnité. Le jour où vos finances se rétablissent (revente d’un autre bien, refinancement, retour à l’emploi…), vous rachetez au prix convenu (prix initial + prime de rachat).

À surveiller

• Coût global significatif (double passage chez le notaire, indemnité d’occupation, prime de rachat).
• Discipline impérative : sans rachat à temps, vous perdez définitivement le bien.
• Vérifier l’encadrement juridique (clauses, délais, prix de rachat) et sélectionner un opérateur sérieux.

Pour qui ?
Propriétaires en tension de trésorerie (retard d’échéances, fichage bancaire, dettes pressantes) ayant une perspective crédible de redressement sous 1 à 5 ans.

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Quel est votre meilleur choix ? Notre grille de décision Béa Immo

1. Vous remboursez encore un prêt et votre bien est vendable en < 12 mois → Prêt achat-revente.
2. Vous avez un bien peu ou pas grevé et des revenus réguliers → Prêt hypothécaire (et PHC si vous êtes senior/assurabilité limitée).
3. Vous avez besoin de cash immédiat et devez stopper une spirale (découvert, incidents, saisies) → Vente avec faculté de rachat, à manier avec un notaire et des garde-fous.

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Combien ça coûte ? (ordre de grandeur pédagogique)

• Prêt achat-revente : taux voisin d’un crédit immo classique sur la part long terme ; intérêts intercalaires sur la part “avance” jusqu’à la vente ; frais de dossier et de garantie.
• Prêt hypothécaire / PHC : taux du crédit + frais d’hypothèque (inscription + mainlevée) ou caution ; coûts d’évaluation.
• Réméré : frais de vente chez notaire + indemnité d’occupation mensuelle + prime de rachat convenue, plus frais de rachat si vous exercez l’option.

Chez Béa Immo, nous conseillons de simuler le coût total sur 12–24 mois (y compris tous frais) et de comparer au scénario “attendre de vendre puis acheter”. La bonne option est celle qui minimise le coût total tout en sécurisant votre calendrier de vie (écoles, mutation, délai de préavis, etc.).

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Exemples rapides

• Famille avec prêt en cours (reste 110 000 €), maison estimée 300 000 € : achat-revente avec avance ~210 000 € (70 %) pour boucler l’apport sans gérer deux mensualités.
• Couple de retraités propriétaires d’un appartement estimé 400 000 € : PHC pour financer l’acquisition d’un pied-à-terre et des travaux, sans sur-assurance coûteuse, grâce à l’hypothèque.
• Entrepreneur en difficulté temporaire : réméré pour éviter la vente à perte, retrouver de l’air pendant 18 mois, puis rachat une fois l’activité redressée.

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Conseils pratiques Béa Immo

• Faites estimer votre bien par deux à trois professionnels pour fiabiliser la base des 70 %.
• Anticipez le calendrier (compromis, conditions suspensives, déménagement) pour limiter la durée de l’avance.
• Simulez le Taux d’Effort (endettement) avec et sans fusion des prêts.
• Demandez des offres détaillées : taux, frais, modalités de remboursement anticipé, pénalités éventuelles.
• Entourez-vous d’un notaire en cas de réméré et vérifiez précisément les clauses de rachat (délais, prix, charges).

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FAQ express

Peut-on vraiment obtenir ~70 % du prix attendu ?
Oui, à titre indicatif et sous réserve d’estimation et de politique de la banque. Le taux exact dépendra de votre dossier et du marché local.

Le PHC remplace-t-il l’assurance emprunteur ?
Il ne la “remplace” pas au sens strict ; il réduit souvent l’exigence d’assurance en s’appuyant sur la garantie réelle du bien pour sécuriser le prêteur, ce qui est favorable aux seniors.

La vente avec faculté de rachat est-elle risquée ?
Elle est encadrée mais coûteuse ; le risque majeur est de ne pas racheter à temps. D’où l’importance d’un calendrier crédible et d’un notaire attentif.