Ces français qui ne cherchent pas forcément plus grand
Lorsqu’on parle de vente immobilière, on a souvent en tête l’idée d’opter automatiquement pour un espace plus spacieux. Mais en pleine crise immobilière, cette croyance est plus que jamais remise en question. Car vendre pour acquérir un logement plus petit ou à taille égale est une réalité de plus en plus courante. Et changer volontairement pour plus petit s’impose comme une nouvelle tendance du marché.
Plus petit, pour une nouvelle étape de vie
De plus en plus de français en transition sont à la recherche de logements plus petits pour redémarrer sur un nouveau pied. Parmi eux, les divorcé.e.s tiennent le haut du pavé. En 2022, plus de 130 000 ménages finissaient par divorcer, un chiffre en constante augmentation. Alors que plus de la moitié des couples sont propriétaires, c’est autant de personnes qui font la part belle aux recherches de biens plus modestes, adaptés aux familles mono-parentale et/ou recomposées.
Dans une moindre mesure parmi les plus de 110 000 nouvelles personnes en surendettement chaque année, plus d’une sur dix est propriétaire de son logement. Une réévaluation de son besoin immobilier pour faire face au besoin de trésorerie peut advenir, et une attention maximale sera portée sur les opportunités de réduction de frais et de charges en cas de transaction.
Changer de cadre de vie, mais pas de budget immobilier
À budget équivalent, chacun peut transformer son cadre de vie en choisissant de déménager plus au vert, plus proche du centre ville, de l’océan, d’un meilleur ensoleillement… Aujourd’hui près de 32% des salariés envisagent une mobilité professionnelle dans les deux ans. Les carrières évoluent, elles se transforment, et le besoin d’agilité immobilière est plus fort que jamais. Se rapprocher de son lieu de travail est une nécessité, surtout pour les 10% d’actifs dont la priorité est de changer de ville ou de région (15% pour les actifs franciliens).
L’immo-sobriété, une solution vers le mieux vivre
Inflation, crise énergétique, crise immobilière, crise environnementale, crise de retraites… l’ostentatoire n’est plus à la mode, et l’accumulation de pièces à vivre ou d’hectares de jardins ne fait plus sens aujourd’hui.
Pour les 720 000 français qui arrivent en retraite chaque année, la voie de la sobriété s’impose comme une évidence. Avec la baisse des revenus induite par la retraite, et après le départ de leurs enfants pour créer leur propre vie, leur maison familiale est devenue bien trop grande pour deux personnes. Ils envisagent plus facilement des projets de voyage ou de maison secondaire et cherchent à réduire le nombre de pièces, le montant de leurs charges ou de leurs impôts. Déménager représente aussi l’opportunité de choisir un cadre de vie plus accessible, plus confortable ou de se rapprocher des enfants et petits-enfants plus mobiles que jamais.
De plus, la vente de leur bien leur permet de soutenir leurs enfants dans leur premier achat immobilier dans un contexte de durcissement du marché et de réduction du pouvoir d’achat.
Un choix de raison donc, comme celui de choisir d’occuper simplement le juste espace nécessaire pour limiter au maximum son impact environnemental. Une solution notamment prônée par Jean-Marc Jancovici, président du Think Tank The Shift Project. Il souligne que 86% des logements occupés par des propriétaires sont en situation de sous-occupation, à savoir qu’ils possèdent plus de pièces nécessaires au logement de ses occupants. La sous-occupation très accentuée (au moins trois pièces de plus par rapport à la situation de référence) est aussi liée à la propriété : parmi les 23,3 % de ménages dans cette situation, plus de 9 sur 10 sont propriétaires.
L’échange immobilier, une réponse d’avenir
Proposer à deux propriétaires d’échanger la propriété de leur biens sans passer par l’achat/vente comporte de nombreux avantages. En réduisant jusqu’à 60% des frais de notaire, la mobilité immobilière devient plus accessible que jamais. Le prêt relais disparaît, les démarches sont simplifiées, et ce marché de l’immobilier alternatif permet de faire se rencontrer les français en recherche d’une surface plus grande, avec ceux qui au contraire envisagent une réduction plus confortable, économique, ou plus en phase avec leurs convictions écologiques.
Vous envisagez de vendre votre appartement ? Des photos de qualité peuvent considérablement augmenter vos chances de trouver rapidement un acheteur. Voici les 10 meilleures astuces pour prendre de superbes photos de votre bien immobilier avec votre téléphone.
1. Préparez votre appartement
Avant de prendre des photos, assurez-vous que votre appartement est propre et bien rangé. Débarrassez-vous des objets personnels et désencombrez les espaces pour donner une impression de grandeur et de clarté.
2. Utilisez la lumière naturelle
La lumière naturelle est votre meilleure alliée pour des photos réussies. Ouvrez les rideaux et les volets pour laisser entrer autant de lumière que possible. Évitez de prendre des photos lorsque la lumière est trop forte ou trop faible.
3. Prenez des photos depuis les coins de la pièce
Prendre des photos depuis les coins de la pièce permet de capturer un maximum d'espace et de montrer la configuration de la pièce. Cela donne également une meilleure perspective de la taille et de la disposition des meubles.
4. Ne négligez pas les détails
En plus des photos générales des pièces, prenez quelques clichés de détails intéressants ou uniques de votre appartement. Cela peut inclure des éléments de décoration, des matériaux de qualité ou des équipements modernes.
5. Évitez les filtres excessifs
Il peut être tentant d'utiliser des filtres pour embellir vos photos, mais cela peut donner un résultat artificiel. Privilégiez des ajustements légers pour améliorer la luminosité, le contraste et la saturation sans dénaturer l'image.
6. Prenez plusieurs photos
N'hésitez pas à prendre plusieurs photos de chaque pièce sous différents angles. Vous pourrez ensuite sélectionner les meilleures images pour votre annonce. Plus vous avez de photos, plus vous augmentez vos chances de capter l'attention des acheteurs.
7. Utilisez un objectif propre
Assurez-vous que l'objectif de votre téléphone est propre avant de prendre des photos. Un objectif sale peut rendre les images floues ou ternes. Un simple coup de chiffon peut faire toute la différence.
8. Capturez les meilleures heures de la journée
Les meilleures heures pour prendre des photos sont généralement le matin ou en fin d'après-midi lorsque la lumière est douce et diffuse. Évitez les heures où la lumière est trop forte pour éviter les ombres dures.
9. Mettez en valeur les points forts
Identifiez les points forts de chaque pièce et mettez-les en valeur dans vos photos. Que ce soit une vue imprenable, une cheminée accueillante ou un espace de rangement bien organisé, montrez ce qui rend votre appartement unique.
10. Ajoutez des touches de vie
Ajoutez quelques éléments vivants comme des plantes, des fleurs ou des coussins colorés pour rendre les photos plus attrayantes. Ces petites touches peuvent faire ressortir la chaleur et l'accueil de votre espace.
Conclusion
En suivant ces 10 astuces, vous serez en mesure de prendre de superbes photos de votre appartement avec votre téléphone. Des photos de qualité peuvent faire toute la différence dans la vente de votre bien immobilier. Préparez votre appartement, sortez votre téléphone et montrez-le sous son meilleur jour !
Pour plus de conseils sur la vente de biens immobiliers, n'hésitez pas à consulter notre blog. Bonne chance dans la vente de votre appartement !
Quand on cumule visites sans suite et offres trop basses, on finit par douter de tout : du prix, des photos, du timing. Il existe pourtant une voie directe pour reprendre la main sans attendre « l’acheteur parfait » : l’échange immobilier définitif. Deux propriétaires s’accordent, ajustent la soulte si nécessaire, et signent un acte unique. Résultat : moins d’aléas, un calendrier resserré et, souvent, des frais plus doux que deux opérations successives. Voici la méthode pas à pas pour faire bouger les lignes dès maintenant.
Pourquoi l’échange est l’anti-blocage par excellence
On sort de la logique “je vends puis j’achète” : l’échange met face à face deux projets compatibles. On ne cherche pas un acheteur, on cherche un duo.
Sécurité juridique : l’échange se formalise par un acte authentique unique chez le notaire, avec diagnostics et clauses usuelles.
Prévisibilité : calendrier synchronisé, un seul déménagement, moins d’étapes à risque.
Coût global potentiellement réduit : selon la configuration, l’échange peut engendrer des économies substantielles de frais par rapport à deux transactions classiques.
Négociation constructive : quand les valeurs ne coïncident pas, la soulte équilibre l’opération sans brader son bien.
Le principe, simplement
Publication et critères : vous décrivez votre bien et votre recherche (localisation, surface, étage, extérieur, stationnement, DPE, copro, etc.).
Matching : l’algorithme rapproche les projets et met en avant les compatibilités fortes.
Visites et accord de principe : chaque partie visite, challenge les critères, affine les priorités.
Valorisation & soulte : si les biens n’ont pas la même valeur, une soulte (complément financier) est convenue pour équilibrer.
Acte d’échange : un seul acte notarié scelle l’opération (pièces, diagnostics, conditions suspensives éventuelles).
Remise des clés & emménagement : calendrier synchronisé, logistique simplifiée.
Cas pratique : débloquer un projet en 45 jours
Contexte : Aline possède un T2 à Nantes estimé 230 000 €. Elle vise un T3. De son côté, Marc possède un T3 estimé 265 000 €, devenu trop grand. Match : Le T3 de Marc convient à Aline ; le T2 d’Aline convient à Marc. Équilibre : Les parties s’accordent sur une soulte de 35 000 € versée par Aline. Process : Dossier et diagnostics validés, financement de la soulte calé, signature unique chez le notaire. Gain concret : un seul déménagement, un calendrier tenu, et un coût global maîtrisé par rapport au schéma « vendre puis acheter ».
Échange vs. vente classique : l’impact opérationnel
Sujet
Vente classique (séquentielle)
Échange immobilier (acte unique)
Recherche
Vendre, puis trouver un achat
Chercher un DUO compatible
Délais
Dépend du nombre d’acheteurs et du crédit
Synchronisés entre les deux propriétaires
Déménagement
Parfois deux temps
Un seul déménagement
Négociation
Prix au rabais fréquent
Soulte pour équilibrer sans brader
Juridique
Compromis + acte de vente + nouvel achat
Un acte d’échange avec les mêmes garanties
Coûts
Deux opérations et frais cumulés
Frais potentiellement optimisés selon les cas
Check-list express pour “matcher” vite et bien
Dossier carré : titre de propriété, règlement de copropriété, derniers PV d’AG, charges, taxe foncière, diagnostics (dont DPE).
Critères hiérarchisés : essentiels (localisation, étage, extérieur) vs négociables (peinture, cuisine à rafraîchir).
Valeur réaliste : estimation à jour pour fluidifier la discussion sur la soulte.
Financement anticipé : mise au point avec votre banque si vous devez verser ou recevoir une soulte.
Calendrier : disponibilité pour visites et signature ; date de remise des clés clairement définie.
Les objections courantes… et comment y répondre
“Je préfère attendre une offre au prix.” Attendre ne crée pas d’acheteur. L’échange multiplie les scénarios gagnant-gagnant via la soulte, sans passer par une décote brutale.
“C’est compliqué juridiquement.” Ce n’est pas plus complexe qu’une vente : un acte d’échange chez le notaire, mêmes diagnostics, mêmes protections.
“Et si les valeurs ne tombent pas juste ?” C’est précisément le rôle de la soulte : ajuster la différence de valeur. On achète l’usage adapté sans sacrifier l’équité.
Guide de conversation pour vos visites d’échange
Ouverture : “Qu’est-ce qui vous ferait changer demain ?”
Besoins : “Quels sont vos non-négociables (étage, extérieur, école) ?”
Finances : “Êtes-vous à l’aise avec une soulte si les valeurs diffèrent ?”
Timing : “Quel calendrier idéal pour vous ?”
Foire aux questions
L’échange est-il légal ? Oui. Il s’agit d’une vente réciproque formalisée par un acte authentique unique, avec diagnostics et garanties usuelles.
Peut-on échanger avec des valeurs différentes ? Oui. La soulte équilibre la différence de valeur, convenue entre parties et actée chez le notaire.
Les frais sont-ils vraiment plus faibles ? Selon les configurations (valeurs, nature des biens, présence d’une soulte), l’échange peut réduire le coût global par rapport à deux transactions successives. Le notaire calcule précisément la fiscalité applicable.
Et si l’un change d’avis ? Comme pour une vente, l’avant-contrat et l’acte organisent les engagements. L’échange sécurise le calendrier puisque tout se signe de manière coordonnée.
Vous voulez arrêter d’attendre et avancer ? Publiez votre bien et vos critères d’échange dès aujourd’hui. Plus tôt vous entrez dans le matching, plus vite vous trouverez le duo qui débloque votre projet.
À Paris, beaucoup de propriétaires veulent changer d’appartement sans passer par le prêt relais. Bonne nouvelle : l’échange immobilier définitif est une solution élégante pour synchroniser achat et vente le même jour, rééquilibrer les prix via une soulte et réduire les coûts annexes. Voici comment procéder à Paris, avec les règles, chiffres utiles et un pas-à-pas pragmatique signé Béa Immo.
Pourquoi éviter le prêt relais à Paris ?
Le prêt relais reste un crédit de transition utile… mais coûteux et parfois stressant quand le marché met plus de temps à absorber votre ancien bien. En pratique, la banque finance couramment 50 à 80 % de la valeur du logement à vendre, souvent autour de 70 % ; la durée est courte (souvent 12 mois, renouvelable une fois), et le taux est souvent supérieur à un crédit classique. Les intérêts peuvent être capitalisés (reportés), ce qui renchérit le coût total, auxquels s’ajoutent assurance et garanties.
L’échange immobilier, de quoi parle-t-on exactement ?
Juridiquement, l’échange est un contrat par lequel chacune des parties transmet un bien à l’autre, en toute propriété. Il est régi par le Code civil, articles 1702 à 1707. Rien d’exotique donc : on est très proche d’une vente, mais en “deux sens”, éventuellement complétée par une soulte si les valeurs ne coïncident pas.
Avantage clé à Paris
Dans une ville tendue comme Paris, synchroniser les calendriers est précieux : avec un échange, vous signez un unique acte notarié d’échange à la même date, vous recevez votre nouveau bien et cédez l’ancien sans immobiliser de fonds via un prêt relais.
Frais et soulte : ce que vous payez (et ce que vous évitez)
Droits de mutation (DMTO) & émoluments : dans un échange, on applique des règles proches d’une vente mais ciblées. La soulte (si elle existe) supporte des droits comparables à ceux d’une vente dans l’ancien (environ 5,80 % pour la part taxes/hors émoluments) ; le reste des frais se calcule selon la structuration notariale de l’opération. Autrement dit : vous ne payez pas des DMTO “plein pot” sur deux prix de vente en parallèle comme dans deux ventes distinctes, ce qui peut générer un gain économique net par rapport à un schéma achat-revente classique.
Soulte : si le bien A vaut plus que le bien B, le propriétaire de B verse une soulte pour compenser la différence. La soulte est également la base sur laquelle s’appliquent des frais spécifiques (notamment les droits de mutation sur soulte).
Crédit : souvent pas de prêt relais nécessaire. Si une soulte importante est due, elle peut être financée par un crédit amortissable classique (moins cher qu’un relais).
À retenir : dans bien des cas, les frais sur l’échange + la soulte sont inférieurs au cumul frais de vente + frais d’achat + coût du prêt relais.
Prêt relais vs échange immobilier : le match (Paris)
Critère
Prêt relais
Échange immobilier
Besoin de financement transitoire
Oui (50–80 % de la valeur du bien à vendre, taux souvent plus élevé)
Non (en général), sauf crédit pour financer une soulte
Risque de double charge
Possible (intérêts + assurance + garantie)
Limité (un seul acte synchronisé)
Délais
12–24 mois max pour vendre
Fixés contractuellement entre parties
Frais notariés
Deux actes (vente, achat)
Un acte d’échange + frais ciblés sur soulte/valeurs
Sérénité
Dépend du marché et de la vente de l’ancien
Forte, grâce à la synchronisation des transferts
Sources chiffrées et juridiques sur le relais et l’échange
Mode d’emploi : réussir un échange à Paris avec Béa Immo
Qualification du projet On définit votre cible : surface, arrondissement, étage, extérieur, budget de soulte acceptable.
Matching propriétaire-à-propriétaire Notre plateforme met en relation des propriétaires parisiens aux critères compatibles pour créer une boucle d’échange (A⇄B, voire A⇄B⇄C si nécessaire).
Estimation & équilibre des valeurs Deux estimations indépendantes (ou plus) permettent d’objectiver les prix. La soulte se calcule sur la différence de valeur nette (et, le cas échéant, après déduction d’un capital restant dû). Luko
Audit documentaire DPE, diagnostics, règlement de copropriété, PV d’AG, état daté, état hypothécaire, situation locative, etc.
Avant-contrat On peut signer une promesse synallagmatique d’échange (à l’instar d’un compromis), avec conditions suspensives (crédit sur soulte, purge du droit de préemption, etc.).
Acte notarié d’échange Chez le notaire, transfert de propriété croisé et paiement de la soulte (le cas échéant) le même jour, sans passer par un relais. Cadre légal : Code civil 1702 à 1707.
Cas pratiques (Paris)
Deux appartements, 11e ⇄ 14e A (52 m² rénové) estimé 570 000 € ; B (45 m² avec balcon) estimé 520 000 €. Soulte : 50 000 € versée par B. Financement par prêt amortissable classique ; aucun prêt relais ; frais concentrés sur la soulte et l’acte d’échange. Réception des clés synchronisée.
Écart de valeur important Si la soulte devient trop élevée, l’échange peut être complété par un apport ou un prêt classique pour rester sous votre seuil psychologique de mensualités – souvent plus avantageux qu’un relais en coût total.
Foire aux questions (FAQ)
Un échange est-il “aussi sûr” qu’une vente classique ? Oui. C’est un contrat nommé du Code civil (art. 1702 à 1707), passé devant notaire avec les mêmes exigences de titre et de publicité foncière.
Qui paie quoi ? Les frais sont répartis selon l’accord des parties ; la soulte (s’il y en a une) supporte des droits similaires à l’ancien (~5,80 % de taxes, hors émoluments), beaucoup moins onéreux qu’un double jeu de droits sur deux ventes séparées.
Et si j’ai un crédit en cours sur mon appart parisien ? On solde le prêt à l’acte (avec le prix d’échange/soulte reçus) ou on transfère/refinance auprès de la banque ; si vous devez verser une soulte, celle-ci peut être financée par un prêt classique.
L’échange marche-t-il en copropriété ? Oui, comme une vente : mêmes diagnostics, mêmes formalités de copropriété (état daté, pré-état daté, etc.), et même droit de préemption urbain selon le secteur.
Pourquoi c’est particulièrement pertinent à Paris ? Parce que la demande croisée est forte : il est plus facile de trouver un “match” entre arrondissements et typologies (ex. T2 → T3, rez-de-chaussée → étage élevé). L’échange supprime l’aléa de délai qui renchérit un prêt relais et sécurise le calendrier.
Nos conseils d’experts Béa Immo
Soyez précis sur vos critères (ascenseur, étage, luminosité, travaux) pour augmenter les chances de matching.
Anticipez la soulte : définissez un plafond de mensualité (crédit amortissable) plus confortable qu’un relais.
Faites estimer des deux côtés pour éviter les déconvenues au rendez-vous bancaire.
Cadrez le calendrier dès l’avant-contrat pour éviter les frictions de dernière minute (déménagement, purge des délais, etc.).
