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Béa, la startup qui vous permet d’acheter un bien immobilier en divisant vos frais de notaires par deux

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https://www.ibtimes.fr/be-la-startup-qui-vous-permet-dacheter-un-bien-immobilier-en-divisant-vos-frais-de-notaires-par-104513

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Échanger pour plus grand : la voie rapide des familles qui s’agrandissent

Quand la famille s’agrandit, le temps file plus vite que les visites. Entre poussette, cartons et délais bancaires, l’idée de mener une vente puis un achat relève parfois du parcours du combattant. L’échange immobilier définitif simplifie tout : deux propriétaires alignent leurs besoins, ajustent une soulte si nécessaire, et signent un acte notarié unique. Résultat : des mètres carrés gagnés au bon moment, sans double timing ni intérêts de prêt relais. Voici la méthode pour passer de trop juste à juste bien.

Pourquoi l’échange est idéal pour gagner vite de la surface

  • Acte unique, calendrier unique : on cale une date, on déménage une seule fois.
  • Plus grand sans brader : la soulte équilibre la différence de valeur, on ne sacrifie pas le prix.
  • Parcours fluide : moins d’étapes critiques que « vendre puis acheter ».
  • Sélection par l’usage : vous ciblez un vrai T3/T4/T5 familial (rangements, extérieur, école) au lieu de « ce qui reste » après une vente incertaine.

Les critères qui comptent pour les familles

  • Surfaces utiles : vraie troisième chambre, rangements, cellier.
  • Fonctionnalités : ascenseur, stationnement poussette, local vélo.
  • Extérieurs : balcon exploitable, petite cour, jardin partagé.
  • Temps de trajet : crèche/école, transports, gare.
  • DPE & confort : éviter l’inconfort l’hiver avec un nourrisson.

Cas pratique : passer d’un T2 à un T4 en 7 semaines

Situation : Sarah et Mehdi habitent un T2 à Bordeaux (45 m²). Jumeaux annoncés, besoin d’au moins un T4.
Match : un couple de quinquas souhaite, lui, réduire son T4 (82 m²) devenu trop grand.
Accord : les valeurs ne coïncident pas ; soulte convenue et finançable.
Dossier : diagnostics, pièces de copro, calendrier calé.
Signature : acte unique chez le notaire à J+48, un seul déménagement, emménagement avant l’arrivée des bébés.


Échange vs. prêt relais : qui ménage le mieux la famille ?

SujetPrêt relaisÉchange immobilier
Financement transitoireIntérêts intercalairesSoulte négociée
Nombre d’actesDeux opérationsUn seul acte
DéménagementParfois en deux tempsUn seul déménagement
Stress calendrierFort (revente à tenir)Date unique synchronisée
Pouvoir de négociationDécote fréquente à la reventeSoulte pour tenir la valeur

Check-list « famille qui s’agrandit »

  • Estimation sérieuse des deux biens (récentes ventes, état, DPE).
  • Liste d’incontournables : nombre de chambres, rangements, ascenseur, stationnement.
  • Dossier copro en ordre : règlement, PV d’AG, charges, état daté.
  • Financement de la soulte anticipé : épargne + prêt complémentaire si besoin.
  • Calendrier : crèche/école, congés, disponibilité des déménageurs.

Questions fréquentes

Peut-on prévoir des travaux avant l’emménagement ?
Oui, via une clause d’occupation différée ou un calendrier millimétré dans l’avant-contrat.

Et si l’autre famille a aussi des impératifs scolaires ?
C’est l’intérêt de l’échange : on cale ensemble la date de signature et de remise des clés.

La soulte alourdit-elle la mensualité ?
Elle se finance comme un achat classique. L’avantage est la disparition des intérêts de prêt relais.

Les diagnostics sont-ils requis des deux côtés ?
Oui, comme pour une vente : DPE et diagnostics obligatoires pour chaque bien.


Besoin d’une chambre de plus sans vous épuiser ? Publiez votre bien et vos critères familiaux. Avec l’échange, vous gagnez la surface au moment où elle compte.

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Comment l’échange immobilier peut augmenter le pouvoir d’achat des retraités

À la retraite, chaque euro compte. Avec des revenus souvent en baisse et des dépenses fixes qui pèsent, les propriétaires cherchent des solutions pour améliorer leur niveau de vie. L’échange immobilier définitif s’impose comme une alternative intelligente à la vente classique : moins de frais, plus de simplicité, et la possibilité de dégager du capital pour profiter pleinement de sa retraite.

Le défi financier des jeunes retraités

Le passage à la retraite s’accompagne d’une baisse moyenne de 25 à 30 % des revenus. Pour de nombreux propriétaires, cette réalité rend plus difficile l’entretien d’une grande maison ou le paiement de charges importantes. Pourtant, leur patrimoine immobilier représente une richesse considérable. L’échange immobilier leur permet de transformer ce patrimoine en levier pour améliorer leur quotidien.


L’échange immobilier définitif : une solution économique

Contrairement à une vente suivie d’un nouvel achat, l’échange immobilier définitif présente des avantages financiers immédiats :

  • Réduction des frais de notaire : les droits de mutation et frais s’appliquent uniquement sur la différence de valeur entre les biens échangés (soulte), et non sur le prix total.
  • Suppression des frais intermédiaires : pas de prêt relais, pas de frais d’agence si l’échange se fait entre particuliers.
  • Optimisation fiscale : dans certains cas, l’échange peut permettre d’anticiper une meilleure gestion patrimoniale, notamment en vue d’une succession.

Libérer du capital pour mieux vivre

Échanger une maison familiale trop grande contre un appartement de valeur inférieure permet de dégager une soulte, c’est-à-dire une somme d’argent versée par l’autre propriétaire. Cet apport peut ensuite être utilisé pour :

  • Compléter sa pension de retraite,
  • Financer des voyages ou des loisirs,
  • Anticiper des dépenses de santé,
  • Aider ses enfants ou petits-enfants.

Ainsi, l’échange immobilier devient un moyen concret d’augmenter son pouvoir d’achat tout en simplifiant son cadre de vie.


Une sécurité juridique encadrée

L’échange immobilier n’a rien d’un arrangement informel : il est strictement encadré par le Code civil et doit être validé par un notaire. L’acte d’échange bénéficie des mêmes garanties qu’un acte de vente classique. Les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, électricité, etc.) s’appliquent également, assurant transparence et protection aux deux parties.


Conclusion

Pour les retraités propriétaires, l’échange immobilier définitif est bien plus qu’une transaction : c’est une stratégie patrimoniale. Elle permet de réduire les frais, d’accéder à un logement plus adapté et, surtout, de dégager de nouvelles ressources financières pour vivre sa retraite avec sérénité et liberté.

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Alternatives au prêt relais : prêt achat-revente, prêt hypothécaire et vente avec faculté de rachat

Acheter un nouveau logement alors que l’ancien n’est pas encore vendu n’oblige pas forcément à passer par un prêt relais. D’autres leviers existent pour fluidifier la transition : le prêt achat-revente, le prêt hypothécaire — avec un PHC pensé pour les seniors — et la vente avec faculté de rachat (vente à réméré). Ils peuvent, selon les cas, avancer jusqu’à 70 % du prix de vente estimé tout en évitant d’avoir à rembourser immédiatement le capital du crédit en cours. Voici notre guide comparatif, clair et franc, pour choisir la piste la plus pertinente selon votre situation.


L’essentiel en un coup d’œil

SolutionPrincipeTrésorerie disponibleRemboursement pendant la transitionCoûts typiquesPublic visé
Prêt achat-reventeLa banque rachète votre prêt en cours, le fusionne avec le nouveau et vous avance une partie du prix de vente attendu.Jusqu’à ~70 % du prix de vente estiméUne seule mensualité (nouveau prêt “mixte”), intérêts sur la part avancéeIntérêts du prêt global, frais de garantie, frais de dossierMénages qui remboursent encore un emprunt et veulent une mensualité unique
Prêt hypothécaire (dont PHC pour seniors)Vous empruntez en donnant une hypothèque sur un bien déjà détenu, sans assurance classique si profil senior/risqué.Variable selon valeur du bien et taux de LTVMensualités d’un prêt adossé au bien hypothéquéIntérêts + frais de garantie + éventuelle cautionPropriétaires aux revenus stables ; seniors via PHC pour limiter l’exigence d’assurance
Vente avec faculté de rachat (“réméré”)Vous vendez le bien à un investisseur, avec droit prioritaire pour le racheter plus tard à un prix convenu.Liquidités immédiates (souvent 50–70 % de la valeur)Indemnité d’occupation au lieu de mensualités de prêtFrais notariés (vente + rachat), indemnité d’occupation, marge de rachatProfils en tension de trésorerie/incidents bancaires, besoin d’un coup de frein temporaire

1) Le prêt achat-revente : acheter et vendre en “une seule histoire”

Pourquoi c’est malin
Si vous remboursez encore un crédit, le prêt achat-revente regroupe l’ancien et le nouveau en un seul prêt. Vous ne jonglez pas entre un crédit historique + un relais : vous alignez une mensualité unique, plus lisible pour votre budget. La banque peut vous avancer ~70 % du prix de vente pressenti de votre bien actuel, sans retrancher le capital restant dû. Résultat : vous achetez plus sereinement, la vente finale venant solder l’avance et recalibrer votre prêt de long terme.

À surveiller

  • La durée d’écoulement du bien : plus la vente tarde, plus la part “avance” coûte.
  • L’estimation du bien : une surestimation entraîne un écart à combler à la vente.
  • Les frais : dossier, garantie (hypothèque/caution), intérêts sur la période de transition.

Pour qui ?
Couples/familles déjà endettés par un premier prêt, au projet d’achat ferme, dans un marché où la revente est plausible sous 6–12 mois.


2) Le prêt hypothécaire, et le cas particulier du PHC pour les seniors

Le standard
Vous possédez un bien (résidence principale ou secondaire) et sollicitez un nouveau crédit garanti par hypothèque. Le montant prêté s’ajuste à la valeur du bien et à votre capacité de remboursement. C’est un levier puissant pour dégager des liquidités ou financer l’achat avant revente, y compris si l’assurance emprunteur standard est difficile à obtenir.

Le PHC (Prêt Hypothécaire Cautionné) pour seniors
Pensé pour les emprunteurs âgés ou aux contraintes d’assurance, il substitue la garantie réelle (hypothèque + mécanismes de caution) à une assurance coûteuse voire refusée. Concrètement, on monétise une partie de la valeur du bien, avec une analyse stricte de la quotité (LTV), des revenus et du reste à vivre.

À surveiller

  • Frais de garantie (hypothèque, mainlevée), frais de dossier.
  • Taux potentiellement plus élevés qu’un prêt “classique” ultra-sécurisé.
  • Discipline budgétaire : c’est un vrai crédit avec des mensualités.

Pour qui ?
Propriétaires patrimoniaux ; seniors pour qui l’assurance standard est un frein, mais qui disposent d’un actif immobilier solide.


3) La vente avec faculté de rachat (réméré) : une respiration, pas un sprint

Le principe
Vous vendez votre bien à un investisseur tout en conservant un droit prioritaire pour le racheter dans un délai (souvent 12 à 60 mois). Vous recevez des liquidités immédiates et demeurez occupant via une indemnité. Le jour où vos finances se rétablissent (revente d’un autre bien, refinancement, retour à l’emploi…), vous rachetez au prix convenu (prix initial + prime de rachat).

À surveiller

  • Coût global significatif (double passage chez le notaire, indemnité d’occupation, prime de rachat).
  • Discipline impérative : sans rachat à temps, vous perdez définitivement le bien.
  • Vérifier l’encadrement juridique (clauses, délais, prix de rachat) et sélectionner un opérateur sérieux.

Pour qui ?
Propriétaires en tension de trésorerie (retard d’échéances, fichage bancaire, dettes pressantes) ayant une perspective crédible de redressement sous 1 à 5 ans.


Quel est votre meilleur choix ? Notre grille de décision Béa Immo

  1. Vous remboursez encore un prêt et votre bien est vendable en < 12 moisPrêt achat-revente.
  2. Vous avez un bien peu ou pas grevé et des revenus réguliersPrêt hypothécaire (et PHC si vous êtes senior/assurabilité limitée).
  3. Vous avez besoin de cash immédiat et devez stopper une spirale (découvert, incidents, saisies) → Vente avec faculté de rachat, à manier avec un notaire et des garde-fous.

Combien ça coûte ? (ordre de grandeur pédagogique)

  • Prêt achat-revente : taux voisin d’un crédit immo classique sur la part long terme ; intérêts intercalaires sur la part “avance” jusqu’à la vente ; frais de dossier et de garantie.
  • Prêt hypothécaire / PHC : taux du crédit + frais d’hypothèque (inscription + mainlevée) ou caution ; coûts d’évaluation.
  • Réméré : frais de vente chez notaire + indemnité d’occupation mensuelle + prime de rachat convenue, plus frais de rachat si vous exercez l’option.

Chez Béa Immo, nous conseillons de simuler le coût total sur 12–24 mois (y compris tous frais) et de comparer au scénario “attendre de vendre puis acheter”. La bonne option est celle qui minimise le coût total tout en sécurisant votre calendrier de vie (écoles, mutation, délai de préavis, etc.).


Exemples rapides

  • Famille avec prêt en cours (reste 110 000 €), maison estimée 300 000 € : achat-revente avec avance ~210 000 € (70 %) pour boucler l’apport sans gérer deux mensualités.
  • Couple de retraités propriétaires d’un appartement estimé 400 000 € : PHC pour financer l’acquisition d’un pied-à-terre et des travaux, sans sur-assurance coûteuse, grâce à l’hypothèque.
  • Entrepreneur en difficulté temporaire : réméré pour éviter la vente à perte, retrouver de l’air pendant 18 mois, puis rachat une fois l’activité redressée.

Conseils pratiques Béa Immo

  • Faites estimer votre bien par deux à trois professionnels pour fiabiliser la base des 70 %.
  • Anticipez le calendrier (compromis, conditions suspensives, déménagement) pour limiter la durée de l’avance.
  • Simulez le Taux d’Effort (endettement) avec et sans fusion des prêts.
  • Demandez des offres détaillées : taux, frais, modalités de remboursement anticipé, pénalités éventuelles.
  • Entourez-vous d’un notaire en cas de réméré et vérifiez précisément les clauses de rachat (délais, prix, charges).

FAQ express

Peut-on vraiment obtenir ~70 % du prix attendu ?
Oui, à titre indicatif et sous réserve d’estimation et de politique de la banque. Le taux exact dépendra de votre dossier et du marché local.

Le PHC remplace-t-il l’assurance emprunteur ?
Il ne la “remplace” pas au sens strict ; il réduit souvent l’exigence d’assurance en s’appuyant sur la garantie réelle du bien pour sécuriser le prêteur, ce qui est favorable aux seniors.

La vente avec faculté de rachat est-elle risquée ?
Elle est encadrée mais coûteuse ; le risque majeur est de ne pas racheter à temps. D’où l’importance d’un calendrier crédible et d’un notaire attentif.

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