Béa, la startup qui vous permet d’acheter un bien immobilier en divisant vos frais de notaires par deux

Depuis l’essor du travail hybride, beaucoup de propriétaires réalisent que leur résidence secondaire n’est plus adaptée : trop loin, trop peu utilisée, trop énergivore. À l’inverse, un pied-à-terre compact, bien situé, fibré et proche d’une gare, change immédiatement la donne. Plutôt que de vendre puis racheter, l’échange immobilier définitif met face à face deux besoins inverses (maison au vert ↔ appart urbain), équilibre la différence de valeur par une soulte, et se conclut par un acte unique. Résultat : une vie mieux rythmée, sans double logistique ni prêt relais.

---

Pourquoi l’échange est la voie rapide du « bi-rythme »

• Synchronisation : un acte unique chez le notaire, un seul déménagement, date commune.
• Usage avant tout : on échange une maison de week-end contre un appartement efficace (fibre, calme, services).
• Économie de frictions : la soulte remplace le prêt relais, les formalités se mutualisent dans un même dossier.
• Négociation équitable : au lieu d’une décote, l’écart de valeur se règle par la soulte.

---

Les critères d’un pied-à-terre « télétravail-proof »

• Connectivité : fibre/très haut débit, couverture mobile stable.
• Acoustique : bon isolement phonique, cour intérieure ou rue calme.
• Fonctionnels : espace bureau dédié (alcôve, mezzanine), prises multiples, rangements.
• Mobilité : proximité gare/RER/métro, trajets < 15 minutes jusqu’à la ligne principale.
• Confort & DPE : chauffage régulé, fenêtres récentes, charges maîtrisées.
• Micro-localisation : commerces du quotidien, espaces verts à 5–10 minutes.

---

Cas pratique : maison côtière ↔ T2 urbain fibré

Situation : Camille et Louis ont une maison à Saint-Briac devenue peu utilisée. Ils visent un T2 à Nantes, proche de la gare et fibré.
Contre-profil : Inès et Romain travaillent à Nantes et recherchent justement une maison de week-end sur la côte.
Accord : les valeurs ne coïncident pas ; soulte convenue côté bénéficiaire du bien le plus cher.
Dossier : diagnostics des deux biens, pièces de copropriété pour le T2, calendrier calé.
Signature : acte d’échange unique ; un seul déménagement.
Gain : temps de trajet réduit, meilleure connexion, vie hybride simplifiée.

---

Comparatif clair : vendre + acheter vs échanger pour télétravailler

Sujet	Vendre puis acheter	Échange immobilier
Étapes	2 transactions séquentielles	Acte unique
Financement	Souvent prêt relais	Soulte finançable
Délais	Aléas de marché	Date unique synchronisée
Logistique	Risque logement provisoire	Un seul déménagement
Focus	Prix & rabais	Usage & performance télétravail

---

Préparer la négociation : check-list télétravail

• Mesurer le débit (attestation fibre/box) et lister les opérateurs disponibles.
• Tester le bruit (heures pleines), fenêtre ouverte/fermée, voisins, cour.
• Cartographier les accès : temps réel jusqu’à la gare/lignes structurantes.
• Évaluer les charges : chauffage/eau chaude, isolation, fenêtres.
• **Organiser la soulte : estimation sincère des biens, 2–3 scénarios de soulte selon calendrier.

---

Exemple pédagogique : soulte et usage gagnant

• Bien A : maison secondaire estimée 420 000 €.
• Bien B : T2 urbain fibré estimé 330 000 €.
• Différence : 90 000 € → soulte à verser par le bénéficiaire du bien plus cher.
• Intérêt commun : chacun optimise son usage (B gagne un pied-à-terre performant ; A réduit l’inutilisé).
• Le coût global est souvent inférieur à la somme « vendre + acheter + relais + logistique », car une seule opération, une seule signature, zéro intérêts intercalaires.

---

Questions fréquentes

Et si la maison est loin des grands axes ?
L’échange fonctionne mieux en ciblant des acquéreurs qui cherchent précisément une maison au vert ; la soulte rééquilibre l’écart d’attractivité.

Peut-on caler l’échange en basse saison ?
Oui, c’est souvent plus simple pour les déménageurs et pour coordonner l’occupation.

La soulte est-elle finançable ?
Oui, comme un achat classique (épargne et/ou prêt amortissable).

Quid des diagnostics et du DPE ?
Obligatoires des deux côtés, comme pour une vente. Le DPE influe sur la négociation et donc sur la soulte.

---

Votre semaine-ville/fin de semaine-nature mérite mieux que des allers-retours coûteux. Publiez votre bien et vos critères : trouvez le duo inverse, équilibrez par une soulte, signez une fois et changez de rythme.

Les passoires énergétiques (DPE F/G) subissent souvent des rabais et des délais en vente classique. Pourtant, certains propriétaires cherchent justement un bien à rénover pour façonner leur projet (isolation, menuiseries, PAC…). L’échange immobilier définitif met ces deux besoins face à face : vous troquez votre logement énergivore contre un bien plus performant, la soulte ajuste la différence de valeur, et tout se conclut par un acte notarié unique. Vous évitez la décote subie, la double logistique et, souvent, le prêt relais.

---

Pourquoi l’échange est l’allié des DPE compliqués

• Négociation d’usage : on croise un projet travaux (appétence, savoir-faire, budget) avec votre besoin d’un bien plus sobre.
• Soulte = équité : elle intègre l’effort de rénovation à venir, sans brader votre prix facial.
• Acte unique : diagnostics des deux côtés, clauses usuelles, calendrier coordonné.
• Moins de frictions : un seul déménagement ; souvent pas de prêt relais (la soulte remplace le financement transitoire).

---

Ce qu’un acheteur “pro-rénovation” valorise vraiment

• Potentiel thermique : combles isolables, façades accessibles, planchers, réseaux.
• Menuiseries : dimensions standard, remplacement faisable sans pathologies.
• Systèmes : place pour pompe à chaleur/chaudière performante, tableau élec modernisable.
• Copropriété : travaux de parties communes anticipés (isolation, toitures, VMC).
• Volumes : plans modulables (cuisine ouverte, rangements).

---

Exemple pédagogique : intégrer le “panier rénovation” dans la soulte

• Bien A (DPE F) : valeur cible 300 000 €.
• Bien B (DPE C) : valeur cible 360 000 €.
• Panier rénovation A estimé pour l’autre partie : 35 000–45 000 € (isolation + menuiseries + chauffage + élec).
• Différence brute A↔B : 60 000 €.
• Soulte discutée : ajustée selon le panier rénovation (ex. 50 000–55 000 €) + le calendrier.

Méthode : on part d’estimations sincères, on chiffre un panier rénovation documenté, puis on calibre la soulte. Le notaire formalise l’équilibre dans l’acte.

---

Échange vs vente classique : qui protège mieux une passoire ?

Sujet	Vente classique (séquentielle)	Échange immobilier (acte unique)
Prix	Décote souvent exigée	Soulte intégrant la rénovation
Délais	Visites, devis, re-négociation	Matching d’usages + acte unique
Financement	Souvent prêt relais	Soulte finançable
Déménagement	Parfois en 2 temps	Un seul déménagement
Stress	Élevé (incertitudes)	Prévisible (date unique)

---

Check-list “DPE F/G” pour attirer le bon co-échangiste

• Diagnostics à jour, avec points techniques clairs (élec, isolation, menuiseries, chauffage).
• Devis ou fourchettes pour 3–5 postes clés (ex. fenêtres, combles, PAC, tableau élec).
• Copropriété : PV d’AG, appels de fonds, projets de travaux (ravalement/étanchéité/VMC).
• Plan & volumes : montrer le potentiel (cloisons, orientations, gains de lumière).
• Scénarios de soulte : prévoir 2–3 montants selon l’ampleur des travaux intégrés.

---

Cas pratique : F→C en 8 semaines

Nadia détient un T3 en DPE F (menuiseries anciennes, chauffage électrique). Elle vise un T3 DPE C dans le même quartier. Alexandre, bricoleur, cherche au contraire un bien à rénover avec potentiel.

• Match : besoins inverses.
• Soulte : forfaitisée en tenant compte d’un panier rénovation avec fenêtres + isolation + chauffage.
• Signature : acte unique ; un seul déménagement.
• Bénéfice : Nadia évite la décote, Alexandre obtient la base idéale pour rénover.

---

Questions fréquentes

Faut-il refaire tous les diagnostics ?
Oui, comme pour une vente : DPE et diagnostics obligatoires de chaque côté.

La soulte peut-elle couvrir “indirectement” les travaux ?
La soulte rééquilibre la différence de valeur en intégrant le panier rénovation. Le financement des travaux reste libre (épargne, prêts, aides).

Et en copropriété ?
Les pièces et états datés sont requis pour chaque lot. Les travaux votés influent sur la discussion.

L’échange est-il aussi sécurisé qu’une vente ?
Oui : vente réciproque par acte authentique unique, avec garanties usuelles.

---

Ne bradez pas votre passoire énergétique. Publiez votre bien et vos critères d’échange, proposez un panier rénovation clair, et équilibrez par une soulte dans un cadre sécurisé.

Changer de ville sans passer par la double vente–achat ni subir un prêt relais, c’est possible. Voici comment Camille (Paris 11e) et Julien (Lyon 6e) ont finalisé un échange immobilier définitif en 90 jours, avec une soulte ajustée, des frais maîtrisés et, surtout, 0 % d’honoraires d’agence. On vous montre les chiffres, avant / après, et le calendrier exact de l’opération.

L’histoire de Camille et Julien

• Camille, 34 ans, travaille dans la tech à Paris. Elle rêve de plus d’espace et d’un coût de vie plus doux, cap sur Lyon.
• Julien, 38 ans, consultant basé à Lyon, veut se rapprocher de ses clients parisiens et réduire son temps de trajet. Il vise l’Est parisien.

Après deux semaines de matching sur Béa Immo, leurs besoins s’alignent : chacun veut l’appartement de l’autre et leurs valeurs de biens sont proches.

Les biens avant l’échange

• Appartement A (Paris 11e – Philippe Auguste)
  2 pièces, 42 m², 5e étage sans ascenseur, DPE D, balcon filant, valeur marché estimée 480 000 €.
• Appartement B (Lyon 6e – Foch / Brotteaux)
  3 pièces, 68 m², 3e avec ascenseur, DPE C, cave, valeur marché estimée 420 000 €.

Négociation de la soulte

Écart de valeur : 60 000 €.
Décision : Julien (Lyon) verse une soulte de 60 000 € à Camille pour compenser la différence.

---

Le montage choisi

• Type d’opération : échange immobilier définitif (transfert réciproque de propriété acté par notaire, avec soulte).
• Diagnostics & pièces : DPE, ERP, amiante/plomb, surface Carrez, titre de propriété, PVI de copropriété, PV d’AG… (dossier classique de vente échangé entre parties).
• Sécurisation : avant-contrat réciproque (promesse synallagmatique), condition suspensive d’obtention de financement de la soulte pour Julien, délai standard pour l’acte.

---

Calendrier (90 jours, porte à porte)

• J0 : Match sur Béa Immo, visite croisée en visio puis sur place.
• J+10 : Accords sur la valeur et la soulte. Dépôt des dossiers en étude.
• J+25 : Signature des avant-contrats chez notaire, lancement du financement de la soulte (crédit classique de 60 000 €).
• J+65 : Offre de prêt émise et acceptée par Julien.
• J+90 : Acte définitif d’échange et remises de clés synchronisées le même jour.

---

Les chiffres : avant / après

Hypothèse « classique » (vente puis achat via agence)

Pour des biens équivalents aux valeurs ci-dessous, en passant par une vente + un achat :

Poste	Camille (Paris → Lyon)	Julien (Lyon → Paris)
Honoraires d’agence (4 % env.)	19 200 €	16 800 €
Prêt relais (3 mois, intérêts & frais estim.)	2 000 €	2 000 €
Double déménagement / garde-meubles	1 200 €	1 500 €
Intérim / location meublée (1 mois)	1 300 €	1 600 €
Total coûts évitables	23 700 €	21 900 €

Dans un schéma « vente + achat », chacun supporte des honoraires d’agence et des coûts de transition. L’échange direct supprime l’agence et compresse la période d’entre-deux (souvent source de prêt relais).

Ce qu’ils ont payé avec l’échange

Poste	Camille	Julien
Émoluments & débours notariés (ordre de grandeur comparable à une vente)	3 000–4 000 €	3 000–4 000 €
Droits d’enregistrement (mutation à titre onéreux selon département)	oui	oui
Financement de la soulte (60 000 €)	—	intérêts limités (offre reçue J+65)
Honoraires d’agence	0 €	0 €
Coûts de transition (relogement, garde-meubles)	0–minimes	0–minimes

Points clés

• L’échange n’exonère pas des frais d’acte ni des droits d’enregistrement : on passe par notaire, comme pour une vente, et chaque mutation est enregistrée. Ce qui fait la différence, ce sont les frais évités (agence, relogement, relais) et la synchronisation des actes.
• Le coût financier de la soulte reste maîtrisé grâce à un délai resserré entre avant-contrat et acte (acceptation d’offre à J+65, signature à J+90).

---

Avant / après : leur quotidien

Camille, avant : 42 m², 1 chambre, balcon mais escalier quotidien, budget mensuel serré.
Camille, après : 68 m², 2 chambres, ascenseur, charges maîtrisées à Lyon 6e, mensualité inchangée (pas de gros emprunt additionnel, pas d’intérim locatif).

Julien, avant : 68 m² à Lyon, 2 chambres, déplacements fréquents à Paris.
Julien, après : 42 m² à Paris 11e, temps de transport divisé par 2, budget optimisé malgré la soulte (valeur ciblée + DPE correct + absence d’honoraires d’agence).

---

Pourquoi ça a marché

1. Proximité de valeur des biens → soulte raisonnable et finançable.
2. Dossiers techniques complets et transparents (DPE, Carrez, copro, etc.).
3. Calendrier verrouillé dès l’avant-contrat (condition suspensive, jalons, relances).
4. Zéro intermédiaire commercial → négociation plus fluide, économies nettes sur honoraires.

---

Bonnes pratiques si vous visez un échange Paris ↔ Lyon

• Faites estimer chaque bien avec une fourchette réaliste pour fixer la soulte.
• Anticipez le financement (crédit pour la soulte, si besoin). Privilégiez un délai de 60–90 jours entre avant-contrat et acte.
• Rassemblez tôt les diagnostics et documents de copropriété.
• Alignez les dates : l’échange est puissant parce qu’il supprime l’entre-deux.

---

Tableau récapitulatif des gains financiers

Économie principale	Montant (ordre de grandeur)
Honoraires d’agence évités (Camille + Julien)	~ 36 000 €
Prêt relais évité / réduit	~ 4 000 €
Relogement + garde-meubles	~ 3 600 €
Total économies constatées	≈ 43 000 €

Les frais d’acte et droits d’enregistrement restent dus comme pour une mutation classique ; les économies viennent surtout des intermédiaires et de la transition évitée.

---

FAQ express

Un échange nécessite-t-il un notaire ?
Oui. Il s’agit d’une mutation à titre onéreux : acte authentique chez notaire, enregistrement, formalités et droits afférents.

Peut-on inclure une soulte financée par un prêt immobilier ?
Oui, avec une condition suspensive d’obtention de prêt prévue à l’avant-contrat, comme dans une vente classique.

Les frais de notaire sont-ils supprimés ?
Non. Ils existent, mais d’autres coûts disparaissent (honoraires d’agence, prêt relais, relogement).