Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) sont interdits à la location. Cette mesure, issue de la loi Climat & Résilience, pousse de nombreux propriétaires à s’interroger sur l’avenir de leur bien. L’échange immobilier définitif apparaît comme une alternative stratégique pour éviter la décote et réaliser une transition fluide.
Le contexte légal
Depuis 2025, un logement classé G au DPE est considéré comme « non décent » et ne peut plus être mis en location. Cette interdiction s’élargira aux classes F en 2028. Les propriétaires concernés doivent soit engager des travaux de rénovation énergétique, soit vendre leur bien.
Les défis pour les propriétaires
Décote à la revente : les biens énergivores perdent en valeur sur le marché.
Travaux coûteux : la rénovation complète peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Délais serrés : pour continuer à louer, il faut agir vite.
L’échange immobilier : une alternative gagnante
Éviter la décote
Plutôt que de vendre à perte, un propriétaire peut échanger son bien contre un logement aux normes, en ajoutant une soulte si nécessaire.
Pas de travaux imposés
L’échange permet de se libérer d’un bien énergivore sans supporter le coût ni la gestion des travaux.
Transaction rapide et synchronisée
Comme pour toute opération d’échange définitif, la vente et l’achat se font en une seule étape, sans prêt relais.
Étapes pour échanger une passoire thermique
Évaluer le bien : obtenir un DPE précis et une estimation de valeur.
Trouver un partenaire d’échange via une plateforme comme Bea.immo.
Négocier la soulte en fonction des écarts de valeur et d’efficacité énergétique.
Signer un compromis d’échange chez le notaire.
Finaliser la transaction et emménager.
Témoignage
« Mon appartement classé G ne trouvait pas preneur. Grâce à l’échange, j’ai pu obtenir une maison bien classée, sans subir une énorme perte. » — Claire, Nantes
FAQ
1. Peut-on échanger une passoire thermique contre un bien rénové ? Oui, avec accord des deux parties et ajustement financier.
2. Faut-il fournir les diagnostics pour un échange ? Oui, les mêmes obligations qu’une vente s’appliquent.
3. Est-ce intéressant fiscalement ? Les frais de notaire sont réduits, car calculés sur la soulte.
À Lyon, la marche arrière des prix bouscule les plans : vendre avant d’acheter devient plus risqué, le prêt relais effraie et l’attente paralyse. Chez Béa Immo, on voit pourtant émerger une alternative simple et sécurisée : l’échange immobilier définitif. Quand deux propriétaires s’accordent sur une valeur, on signe un seul acte, on s’échange les clés et chacun avance — sans dépendre d’une chaîne de ventes fragile.
Lyon 2025 : un marché qui corrige, des projets qui s’ajustent
La métropole a connu des années d’euphorie, puis un refroidissement net. Cette correction ne touche pas tous les quartiers de la même manière, mais elle complique un point précis : revendre pour racheter dans des délais courts et sans y laisser son apport. Résultat, beaucoup de ménages « figent » leur projet en attendant des jours meilleurs. C’est précisément dans ce contexte que l’échange immobilier reprend tout son sens.
À retenir : la baisse n’empêche pas d’avancer — elle invite à réorganiser son projet pour réduire les risques et sécuriser le financement.
L’échange immobilier, concrètement
Définition. Deux propriétaires conviennent d’échanger leurs biens de manière définitive, via un notaire. L’acte authentique transfère la propriété de part et d’autre au même moment. Si les biens n’ont pas la même valeur, une soulte compense la différence.
Diagnostics et conformité. Comme pour une vente classique, diagnostics techniques (dont DPE) et documents d’urbanisme sont requis. Le notaire vérifie titre, servitudes, charges de copropriété et hypothèques, puis rédige l’acte.
Frais et fiscalité (vue d’ensemble). Les frais d’acte existent, mais l’assiette peut être plus favorable qu’une vente + achat successifs :
perception d’un droit d’échange calculé sur le lot le plus faible ;
droits de mutation appliqués sur la soulte lorsqu’il y en a ;
émoluments et débours notariés, comme en vente classique, mais pas de double commission d’agence si l’accord est trouvé directement entre propriétaires via Béa Immo.
Le bon réflexe : faire simuler les frais par le notaire à partir des valeurs retenues et de la soulte. Vous évitez ainsi les mauvaises surprises et vous comparez à armes égales avec un scénario « vendre puis acheter ».
Pourquoi l’échange protège mieux en période de baisse
Synchronisation : tout se joue en un seul acte, exit la chaîne (vente → prêt relais → achat) et le risque de décalage.
Pouvoir d’achat lisible : en fixant la soulte, vous verrouillez l’équilibre budgétaire et limitez l’impact d’une nouvelle baisse entre compromis et acte définitif.
Frais optimisés : l’assiette (lot le plus faible et/ou soulte) peut réduire l’addition par rapport à un achat « plein pot » après revente, surtout si vous évitez les commissions d’agence.
Temps gagné : pas de commercialisation longue à supporter ; on négocie, on se met d’accord, on signe.
Moins de stress bancaire : souvent, pas de prêt relais ; et si un financement reste nécessaire pour la soulte, il est ciblé et plus facile à calibrer.
Exemple chiffré (illustratif) : T3 à Lyon 7e ↔ maison de ville à l’ouest
Valeurs retenues : appartement à 420 000 € ↔ maison à 460 000 € ; soulte de 40 000 €.
Scénario A (vendre puis acheter) : droits de mutation sur 460 000 €, émoluments, débours, plus éventuelle commission d’agence et coût d’un prêt relais.
Scénario B (échange) : droit d’échange calculé sur le lot le plus faible (420 000 €) + droits de mutation sur la soulte (40 000 €) + émoluments et débours. Pas de double commission d’agence si appariement via Béa Immo.
Lecture : selon la structure exacte des frais, l’échange peut générer des économies substantielles et apporte surtout une sécurité de calendrier.
Simulation indicative : à affiner par votre notaire selon le département, la nature des biens et les options de financement.
Où l’échange est le plus pertinent à Lyon
Arrondissements centraux (1er, 2e, 7e) : idéal pour des échanges « appartement ↔ appartement » ou « appartement ↔ maison de ville », avec des valeurs proches.
Ouest lyonnais et communes proches : familles en quête d’espace contre ménages qui recentrent en ville ; l’échange limite les allers-retours sur le marché et sécurise la transition.
Biens à rénover / DPE F ou G : la décote sur les passoires thermiques peut être absorbée dans la négociation globale d’un échange, avec un projet travaux plus lisible.
Mode d’emploi avec Béa Immo
1. Déposez votre bien : description complète, DPE, photos récentes, critères d’échange (type de bien, zones ciblées, budget de soulte).
2. Matchez intelligemment : notre algorithme compare valeurs, surfaces, DPE et localisation pour proposer des appariements pertinents.
3. Négociez la soulte : nous outillons la discussion (estimations par quartier, fourchettes de prix) pour converger vers un accord équilibré.
4. Signez chez le notaire : un seul rendez-vous, un seul acte, des clés qui changent de mains le même jour.
Témoignage
« Nous avions acheté en 2021. Avec la baisse, revendre pour racheter nous faisait perdre du temps et de l’argent. L’échange via Béa Immo nous a permis de passer d’un T3 à Saxe-Gambetta à une maison à Tassin, en fixant une soulte claire. Pas de prêt relais, pas de chaîne. On dort mieux. » — Élodie & Marc
Questions fréquentes
Peut-on échanger si l’un des deux biens a un crédit en cours ? Oui, sous réserve d’accord bancaire : soit vous rachetez le capital restant dû, soit vous négociez la portabilité si votre banque la propose. Votre conseiller vous guide.
Et la fiscalité sur la plus-value ? Les règles s’alignent sur une vente classique (exonération résidence principale, régime de droit commun pour une résidence secondaire). Le notaire vous éclaire selon votre cas.
Quid du DPE ? Les diagnostics sont obligatoires. Un DPE défavorable impacte la valeur ; intégrer un budget travaux dans l’échange est souvent gagnant.
Est-ce possible entre plusieurs propriétaires ? Oui : on peut organiser un échange à trois (ou plus) si les soultes s’équilibrent et que chaque transfert est formalisé dans l’acte.
Repères de prix (ordre de grandeur, automne 2025)
Secteur lyonnais
Prix moyen indicatif au m²
Ville de Lyon (tous biens)
~4 700–4 800 € / m²
Lyon 2e
~5 800–5 900 € / m²
Lyon 7e
~4 700–4 800 € / m²
Lyon 5e
~4 500–4 600 € / m²
Ces fourchettes servent uniquement de repères pour estimer une soulte. Affinez avec des estimations récentes et un notaire.
Conseils pratiques pour réussir son échange à Lyon
Préparez un dossier carré : DPE, factures de travaux, PV d’AG, règlement de copropriété, diagnostics.
Restez réalistes sur les valeurs : basez-vous sur des transactions locales récentes, pas sur les prix d’annonce.
Anticipez la soulte : simulez son financement et l’impact des droits afférents.
Soyez souples sur le calendrier : un échange s’organise vite, à condition de baliser la logistique (déménagement, écoles, travaux).
Acheter à Paris en 2025, c’est un peu comme courir un marathon… sauf que la ligne d’arrivée bouge tout le temps. Les prix restent élevés, la concurrence est rude, et le marché ne laisse pas de place à l’improvisation. Pourtant, une méthode encore méconnue – l’échange immobilier définitif – peut faire gagner du temps, réduire les frais et sécuriser l’achat. Voici le guide complet des quartiers à suivre et de la stratégie à envisager.
Paris en 2025 : un marché unique et segmenté
Le marché parisien reste atypique : dense, segmenté, et résolument attaché à son prestige. En août 2025, le prix moyen au m² tourne autour de 10 000 €, mais la réalité varie énormément :
Quartiers abordables : autour de 7 500 € à Belleville, dans certaines zones du 19e et du 20e.
Quartiers premium : plus de 15 000 € dans le 6e, le 7e et une partie du 8e.
Même avec un léger ralentissement du marché depuis 2023, la capitale conserve une demande soutenue. Cependant, les délais de vente se sont allongés, et les acheteurs sont plus attentifs aux prix et à la qualité des biens.
Les quartiers à surveiller en 2025
Belleville (19e et 20e)
Encore relativement accessible pour Paris, Belleville conserve son esprit bohème et sa mixité culturelle. La présence de lofts, d’ateliers réhabilités et de petites copropriétés attire autant les jeunes actifs que les investisseurs. C’est l’un des rares secteurs où un premier achat reste envisageable avec un budget “raisonnable” pour la capitale.
Batignolles (17e)
Le quartier des Batignolles est devenu une valeur sûre. Son atmosphère de village, ses commerces indépendants et ses espaces verts séduisent les familles. Les prix sont plus élevés que dans l’Est parisien, mais la stabilité du marché en fait un investissement patrimonial solide.
Picpus et Nation (12e)
Des quartiers calmes, bien desservis, avec une offre variée en appartements familiaux. Les prix y sont plus doux que dans les arrondissements centraux, tout en restant dans Paris. Un choix judicieux pour ceux qui recherchent de l’espace sans sacrifier la proximité aux transports.
Neuilly-sur-Seine (limitrophe)
Juste de l’autre côté du périphérique, Neuilly allie prestige, espaces verts et standing. Les prix y sont élevés, mais la qualité de vie et la proximité de Paris intra-muros attirent toujours les acheteurs à fort pouvoir d’achat.
Pourquoi l’échange immobilier est un atout à Paris
Sur un marché comme Paris, acheter signifie souvent vendre un autre bien – en province, en banlieue ou dans un autre arrondissement – pour financer l’opération. Or, ce processus classique présente plusieurs inconvénients :
Deux actes notariés : donc deux séries de frais complets (7 à 8 % chacun dans l’ancien).
Délais longs : il faut souvent vendre avant de pouvoir acheter, ce qui peut vous faire perdre un bien coup de cœur.
Prêt relais risqué : en cas de décalage, vous pouvez vous retrouver avec deux crédits à gérer.
Stress logistique : deux déménagements, deux signatures, deux séries de négociations.
L’avantage concret de l’échange immobilier définitif
L’échange immobilier définitif contourne ces obstacles :
Un seul acte notarié pour les deux biens.
Frais réduits : calculés sur la valeur du bien le plus cher, du moins cher et de la soulte (1 % + 5 % + 6,3 %), au lieu de 7-8 % sur chaque bien.
Jusqu’à 60 % d’économies par rapport à une vente + achat classique.
Synchronisation parfaite : la vente et l’achat sont simultanés.
Exemple : Un 2 pièces aux Batignolles estimé à 600 000 € échangé contre un 3 pièces à Nation à 750 000 € :
Vente/achat classique : environ 101 000 € de frais cumulés.
Échange immobilier : environ 45 000 € de frais (répartis entre les deux parties). Économie : 56 000 € et suppression du risque de prêt relais.
Les quartiers où l’échange immobilier peut être stratégique
Batignolles ↔ Nation : famille cherchant plus grand contre couple cherchant à se rapprocher du centre.
Belleville ↔ Neuilly : acheteur troquant un bien de standing contre un logement plus spacieux dans un quartier vivant.
Quartiers périphériques ↔ hypercentre : échanges fréquents pour raisons professionnelles ou familiales.
En combinant un marché ciblé et un outil comme Béa Immo, vous pouvez repérer des propriétaires ayant un profil complémentaire au vôtre et réduire drastiquement les délais.
Budget et financement à Paris
Frais de notaire : 7-8 % dans l’ancien, 2-3 % dans le neuf, et bien moins en échange.
Taux de crédit : autour de 3 % en août 2025, avec un apport toujours apprécié des banques.
Charges de copropriété : variables, souvent élevées dans l’ancien avec ascenseur ou gardien.
Conclusion : choisir le bon quartier… et la bonne méthode
Acheter à Paris en 2025, c’est un équilibre entre l’emplacement, le timing et la stratégie financière. Identifier les quartiers porteurs est essentiel, mais repenser la méthode d’acquisition peut transformer un projet difficile en opération fluide et rentable. L’échange immobilier, encore peu connu, offre une alternative concrète pour réduire les coûts et gagner du temps dans l’un des marchés les plus compétitifs au monde.
