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Béa, la startup qui vous permet d’acheter un bien immobilier en divisant vos frais de notaires par deux

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https://www.ibtimes.fr/be-la-startup-qui-vous-permet-dacheter-un-bien-immobilier-en-divisant-vos-frais-de-notaires-par-104513

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Comment l’échange immobilier peut augmenter le pouvoir d’achat des retraités

À la retraite, chaque euro compte. Avec des revenus souvent en baisse et des dépenses fixes qui pèsent, les propriétaires cherchent des solutions pour améliorer leur niveau de vie. L’échange immobilier définitif s’impose comme une alternative intelligente à la vente classique : moins de frais, plus de simplicité, et la possibilité de dégager du capital pour profiter pleinement de sa retraite.

Le défi financier des jeunes retraités

Le passage à la retraite s’accompagne d’une baisse moyenne de 25 à 30 % des revenus. Pour de nombreux propriétaires, cette réalité rend plus difficile l’entretien d’une grande maison ou le paiement de charges importantes. Pourtant, leur patrimoine immobilier représente une richesse considérable. L’échange immobilier leur permet de transformer ce patrimoine en levier pour améliorer leur quotidien.

L’échange immobilier définitif : une solution économique

Contrairement à une vente suivie d’un nouvel achat, l’échange immobilier définitif présente des avantages financiers immédiats :

  • Réduction des frais de notaire : les droits de mutation et frais s’appliquent uniquement sur la différence de valeur entre les biens échangés (soulte), et non sur le prix total.
  • Suppression des frais intermédiaires : pas de prêt relais, pas de frais d’agence si l’échange se fait entre particuliers.
  • Optimisation fiscale : dans certains cas, l’échange peut permettre d’anticiper une meilleure gestion patrimoniale, notamment en vue d’une succession.

Libérer du capital pour mieux vivre

Échanger une maison familiale trop grande contre un appartement de valeur inférieure permet de dégager une soulte, c’est-à-dire une somme d’argent versée par l’autre propriétaire. Cet apport peut ensuite être utilisé pour :

  • Compléter sa pension de retraite,
  • Financer des voyages ou des loisirs,
  • Anticiper des dépenses de santé,
  • Aider ses enfants ou petits-enfants.

Ainsi, l’échange immobilier devient un moyen concret d’augmenter son pouvoir d’achat tout en simplifiant son cadre de vie.

Une sécurité juridique encadrée

L’échange immobilier n’a rien d’un arrangement informel : il est strictement encadré par le Code civil et doit être validé par un notaire. L’acte d’échange bénéficie des mêmes garanties qu’un acte de vente classique. Les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, électricité, etc.) s’appliquent également, assurant transparence et protection aux deux parties.

Conclusion

Pour les retraités propriétaires, l’échange immobilier définitif est bien plus qu’une transaction : c’est une stratégie patrimoniale. Elle permet de réduire les frais, d’accéder à un logement plus adapté et, surtout, de dégager de nouvelles ressources financières pour vivre sa retraite avec sérénité et liberté.

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Échange d’appartement à Paris : frais de notaire, fiscalité et droits de mutation en 2025

Moins connu que la vente classique, l’échange immobilier définitif entre propriétaires est pourtant un mécanisme parfaitement légal… et fiscalisé. À Paris, où les biens ont une forte valeur, cette opération peut avoir des conséquences notables en matière de frais notariaux et de taxation. Voici ce que vous devez savoir avant d’échanger votre appartement.

L’échange immobilier, un acte à part entière

L’échange immobilier, lorsqu’il est définitif, est juridiquement considéré comme un contrat synallagmatique à titre onéreux. Cela signifie qu’il entraîne le transfert de propriété et déclenche les mêmes obligations fiscales qu’une vente classique. Ce n’est ni une donation, ni un prêt, ni un troc “gratuit”.

La transaction est actée par un notaire, qui rédige un acte unique validant l’échange des deux biens, avec ou sans soulte.

Les frais de notaire en cas d’échange à Paris

Contrairement à ce que l’on croit, un échange n’échappe pas aux frais notariaux. Ceux-ci se composent de trois éléments principaux :

  • Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO)
  • Les émoluments du notaire
  • Les débours administratifs (enregistrement, cadastre, etc.)

👉 Les droits de mutation sont calculés sur la valeur la plus élevée entre les deux biens échangés. Ils s’élèvent à environ 5,8 % à Paris.

👉 Les émoluments du notaire, eux, dépendent du barème progressif sur la valeur du bien, identique à celui d’une vente.

Exemple concret :

Bien A (Paris 14e)Bien B (Nogent-sur-Marne)SoulteFrais de notaire
620 000 €580 000 €40 000 €Environ 36 000 € (calculé sur 620 000 €)

La soulte : un point fiscal clé

Si les deux biens n’ont pas la même valeur, une soulte est versée pour compenser la différence. Cette soulte est soumise à taxation comme tout montant impliqué dans une transaction :

  • Elle augmente la base des droits de mutation pour le bénéficiaire du bien le plus cher
  • Elle peut faire l’objet d’un prêt immobilier spécifique
  • Elle doit être mentionnée dans l’acte notarié

La fiscalité sur la plus-value

Un échange est aussi une cession immobilière. Il peut donc générer une plus-value imposable, notamment si vous échangez un bien secondaire ou un bien locatif.

  • Taux d’imposition : 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux
  • Exonération totale après 22 ans de détention (IR) et 30 ans (CSG-CRDS)
  • Abattements progressifs selon l’ancienneté

💡 Si le bien échangé est votre résidence principale, la plus-value est exonérée, même en cas de soulte.

Exonérations possibles en cas d’échange

  • Résidence principale : pas de taxation de la plus-value
  • Bien détenu depuis plus de 22 ans : exonération d’IR
  • Bien détenu depuis plus de 30 ans : exonération totale
  • Échange entre indivisaires suite à une succession ou un divorce : exonération spécifique (article 750 CGI)

⚠️ En revanche, aucune exonération spécifique n’est prévue en cas d’échange sans soulte : la fiscalité reste la même qu’une vente.

Avantages fiscaux par rapport à une vente classique

AspectVente classiqueÉchange immobilier
Frais de notairePayés deux fois (vente + achat)Payés une seule fois
SoulteNon concernéeSoumise à taxe si versée
Plus-value résidence principaleExonéréeExonérée
Durée de la transactionPlusieurs mois, souvent décorréléeSimultanée
Coût globalÉlevéRéduit de 20 à 30 % en moyenne

FAQ – Fiscalité et notaire en échange immobilier

Doit-on payer deux fois les frais de notaire ?
Non. Un seul acte est signé. Les frais sont dus une seule fois, calculés sur le bien de valeur la plus élevée.

Faut-il un notaire par partie ?
Non, un seul notaire peut représenter les deux parties, mais chacun peut aussi se faire assister par son propre notaire.

L’échange est-il plus avantageux fiscalement qu’une vente + achat ?
Dans la majorité des cas, oui. Moins de frais, plus de simplicité, exonérations conservées.

La taxe de plus-value s’applique-t-elle si je ne touche pas d’argent ?
Oui, si votre bien n’est pas votre résidence principale, la valeur de l’échange peut générer une plus-value imposable même sans soulte.

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Passoires thermiques 2025 : pourquoi l’échange immobilier est une solution

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) sont interdits à la location. Cette mesure, issue de la loi Climat & Résilience, pousse de nombreux propriétaires à s’interroger sur l’avenir de leur bien. L’échange immobilier définitif apparaît comme une alternative stratégique pour éviter la décote et réaliser une transition fluide.

Le contexte légal

Depuis 2025, un logement classé G au DPE est considéré comme « non décent » et ne peut plus être mis en location. Cette interdiction s’élargira aux classes F en 2028. Les propriétaires concernés doivent soit engager des travaux de rénovation énergétique, soit vendre leur bien.

Les défis pour les propriétaires

  • Décote à la revente : les biens énergivores perdent en valeur sur le marché.
  • Travaux coûteux : la rénovation complète peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros.
  • Délais serrés : pour continuer à louer, il faut agir vite.

L’échange immobilier : une alternative gagnante

Éviter la décote

Plutôt que de vendre à perte, un propriétaire peut échanger son bien contre un logement aux normes, en ajoutant une soulte si nécessaire.

Pas de travaux imposés

L’échange permet de se libérer d’un bien énergivore sans supporter le coût ni la gestion des travaux.

Transaction rapide et synchronisée

Comme pour toute opération d’échange définitif, la vente et l’achat se font en une seule étape, sans prêt relais.

Étapes pour échanger une passoire thermique

  1. Évaluer le bien : obtenir un DPE précis et une estimation de valeur.
  2. Trouver un partenaire d’échange via une plateforme comme Bea.immo.
  3. Négocier la soulte en fonction des écarts de valeur et d’efficacité énergétique.
  4. Signer un compromis d’échange chez le notaire.
  5. Finaliser la transaction et emménager.

Témoignage

« Mon appartement classé G ne trouvait pas preneur. Grâce à l’échange, j’ai pu obtenir une maison bien classée, sans subir une énorme perte. » — Claire, Nantes

FAQ

1. Peut-on échanger une passoire thermique contre un bien rénové ?
Oui, avec accord des deux parties et ajustement financier.

2. Faut-il fournir les diagnostics pour un échange ?
Oui, les mêmes obligations qu’une vente s’appliquent.

3. Est-ce intéressant fiscalement ?
Les frais de notaire sont réduits, car calculés sur la soulte.

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