Changer de ville sans passer par la double venteâachat ni subir un prĂȘt relais, câest possible. Voici comment Camille (Paris 11e) et Julien (Lyon 6e) ont finalisĂ© un Ă©change immobilier dĂ©finitif en 90 jours, avec une soulte ajustĂ©e, des frais maĂźtrisĂ©s et, surtout, 0 % dâhonoraires dâagence. On vous montre les chiffres, avant / aprĂšs, et le calendrier exact de lâopĂ©ration.
Lâhistoire de Camille et Julien
- Camille, 34 ans, travaille dans la tech Ă Paris. Elle rĂȘve de plus dâespace et dâun coĂ»t de vie plus doux, cap sur Lyon.
- Julien, 38 ans, consultant basĂ© Ă Lyon, veut se rapprocher de ses clients parisiens et rĂ©duire son temps de trajet. Il vise lâEst parisien.
AprĂšs deux semaines de matching sur BĂ©a Immo, leurs besoins sâalignent : chacun veut lâappartement de lâautre et leurs valeurs de biens sont proches.
Les biens avant lâĂ©change
- Appartement A (Paris 11e â Philippe Auguste)
2 piĂšces, 42 mÂČ, 5e Ă©tage sans ascenseur, DPE D, balcon filant, valeur marchĂ© estimĂ©e 480 000 âŹ. - Appartement B (Lyon 6e â Foch / Brotteaux)
3 piĂšces, 68 mÂČ, 3e avec ascenseur, DPE C, cave, valeur marchĂ© estimĂ©e 420 000 âŹ.
Négociation de la soulte
Ăcart de valeur : 60 000 âŹ.
Décision : Julien (Lyon) verse une soulte de 60 000 ⏠à Camille pour compenser la différence.
Le montage choisi
- Type dâopĂ©ration : Ă©change immobilier dĂ©finitif (transfert rĂ©ciproque de propriĂ©tĂ© actĂ© par notaire, avec soulte).
- Diagnostics & piĂšces : DPE, ERP, amiante/plomb, surface Carrez, titre de propriĂ©tĂ©, PVI de copropriĂ©tĂ©, PV dâAG⊠(dossier classique de vente Ă©changĂ© entre parties).
- SĂ©curisation : avant-contrat rĂ©ciproque (promesse synallagmatique), condition suspensive dâobtention de financement de la soulte pour Julien, dĂ©lai standard pour lâacte.
Calendrier (90 jours, porte Ă porte)
- J0 : Match sur Béa Immo, visite croisée en visio puis sur place.
- J+10 : Accords sur la valeur et la soulte. DépÎt des dossiers en étude.
- J+25 : Signature des avant-contrats chez notaire, lancement du financement de la soulte (crĂ©dit classique de 60 000 âŹ).
- J+65 : Offre de prĂȘt Ă©mise et acceptĂ©e par Julien.
- J+90 : Acte dĂ©finitif dâĂ©change et remises de clĂ©s synchronisĂ©es le mĂȘme jour.
Les chiffres : avant / aprĂšs
HypothÚse « classique » (vente puis achat via agence)
Pour des biens équivalents aux valeurs ci-dessous, en passant par une vente + un achat :
| Poste | Camille (Paris â Lyon) | Julien (Lyon â Paris) |
|---|---|---|
| Honoraires dâagence (4 % env.) | 19 200 ⏠| 16 800 ⏠|
| PrĂȘt relais (3 mois, intĂ©rĂȘts & frais estim.) | 2 000 ⏠| 2 000 ⏠|
| Double déménagement / garde-meubles | 1 200 ⏠| 1 500 ⏠|
| Intérim / location meublée (1 mois) | 1 300 ⏠| 1 600 ⏠|
| Total coûts évitables | 23 700 ⏠| 21 900 ⏠|
Dans un schĂ©ma « vente + achat », chacun supporte des honoraires dâagence et des coĂ»ts de transition. LâĂ©change direct supprime lâagence et compresse la pĂ©riode dâentre-deux (souvent source de prĂȘt relais).
Ce quâils ont payĂ© avec lâĂ©change
| Poste | Camille | Julien |
|---|---|---|
| Ămoluments & dĂ©bours notariĂ©s (ordre de grandeur comparable Ă une vente) | 3 000â4 000 ⏠| 3 000â4 000 ⏠|
| Droits dâenregistrement (mutation Ă titre onĂ©reux selon dĂ©partement) | oui | oui |
| Financement de la soulte (60 000 âŹ) | â | intĂ©rĂȘts limitĂ©s (offre reçue J+65) |
| Honoraires dâagence | 0 ⏠| 0 ⏠|
| CoĂ»ts de transition (relogement, garde-meubles) | 0âminimes | 0âminimes |
Points clés
- LâĂ©change nâexonĂšre pas des frais dâacte ni des droits dâenregistrement : on passe par notaire, comme pour une vente, et chaque mutation est enregistrĂ©e. Ce qui fait la diffĂ©rence, ce sont les frais Ă©vitĂ©s (agence, relogement, relais) et la synchronisation des actes.
- Le coĂ»t financier de la soulte reste maĂźtrisĂ© grĂące Ă un dĂ©lai resserrĂ© entre avant-contrat et acte (acceptation dâoffre Ă J+65, signature Ă J+90).
Avant / aprĂšs : leur quotidien
Camille, avant : 42 mÂČ, 1 chambre, balcon mais escalier quotidien, budget mensuel serrĂ©.
Camille, aprĂšs : 68 mÂČ, 2 chambres, ascenseur, charges maĂźtrisĂ©es Ă Lyon 6e, mensualitĂ© inchangĂ©e (pas de gros emprunt additionnel, pas dâintĂ©rim locatif).
Julien, avant : 68 mÂČ Ă Lyon, 2 chambres, dĂ©placements frĂ©quents Ă Paris.
Julien, aprĂšs : 42 mÂČ Ă Paris 11e, temps de transport divisĂ© par 2, budget optimisĂ© malgrĂ© la soulte (valeur ciblĂ©e + DPE correct + absence dâhonoraires dâagence).
Pourquoi ça a marché
- ProximitĂ© de valeur des biens â soulte raisonnable et finançable.
- Dossiers techniques complets et transparents (DPE, Carrez, copro, etc.).
- Calendrier verrouillĂ© dĂšs lâavant-contrat (condition suspensive, jalons, relances).
- ZĂ©ro intermĂ©diaire commercial â nĂ©gociation plus fluide, Ă©conomies nettes sur honoraires.
Bonnes pratiques si vous visez un Ă©change Paris â Lyon
- Faites estimer chaque bien avec une fourchette réaliste pour fixer la soulte.
- Anticipez le financement (crĂ©dit pour la soulte, si besoin). PrivilĂ©giez un dĂ©lai de 60â90 jours entre avant-contrat et acte.
- Rassemblez tÎt les diagnostics et documents de copropriété.
- Alignez les dates : lâĂ©change est puissant parce quâil supprime lâentre-deux.
Tableau récapitulatif des gains financiers
| Ăconomie principale | Montant (ordre de grandeur) |
|---|---|
| Honoraires dâagence Ă©vitĂ©s (Camille + Julien) | ~ 36 000 ⏠|
| PrĂȘt relais Ă©vitĂ© / rĂ©duit | ~ 4 000 ⏠|
| Relogement + garde-meubles | ~ 3 600 ⏠|
| Total Ă©conomies constatĂ©es | â 43 000 ⏠|
Les frais dâacte et droits dâenregistrement restent dus comme pour une mutation classique ; les Ă©conomies viennent surtout des intermĂ©diaires et de la transition Ă©vitĂ©e.
FAQ express
Un échange nécessite-t-il un notaire ?
Oui. Il sâagit dâune mutation Ă titre onĂ©reux : acte authentique chez notaire, enregistrement, formalitĂ©s et droits affĂ©rents.
Peut-on inclure une soulte financĂ©e par un prĂȘt immobilier ?
Oui, avec une condition suspensive dâobtention de prĂȘt prĂ©vue Ă lâavant-contrat, comme dans une vente classique.
Les frais de notaire sont-ils supprimés ?
Non. Ils existent, mais dâautres coĂ»ts disparaissent (honoraires dâagence, prĂȘt relais, relogement).
